Nedostatečný nebo nestabilní příjem
Jedním z nejčastějších důvodů zamítnutí hypotéky je nízký nebo nestabilní příjem. Banka vždy posuzuje schopnost žadatele splácet úvěr, a pokud máte krátkou pracovní historii, pracujete na dohodu o provedení práce nebo dohodu o pracovní činnosti, nebo jste například OSVČ s nízkým daňovým přiznáním, můžete narazit.
Podle pravidel České národní banky nesmí být splátka vyšší než určitý procentuální podíl z vašeho příjmu. To se promítá přímo do výpočtu hypotéky, který každá banka provádí podle vlastního interního modelu. Kromě příjmů se sledují i výdaje, jiné úvěry, leasingy nebo výživné.
Pokud jste OSVČ, připravte se na to, že banka bude chtít daňová přiznání za poslední 2 roky. Doporučuje se optimalizovat příjmy tak, aby vaše čistá daňová základna odpovídala realitě.
Záznam v registru dlužníků
Velmi častou překážkou bývá také záznam v některém z registrů dlužníků – typicky BRKI, NRKI nebo SOLUS. Záznam o opožděné splátce půjčky, kreditní karty nebo kontokorentu může vaši žádost o hypotéku zcela zablokovat, a to i v případě, že šlo o jednorázové selhání v minulosti.
Banky si tyto registry automaticky kontrolují při každé žádosti. Některé jsou benevolentnější, jiné zamítnou žádost už při drobné nesrovnalosti.
Chcete si ověřit, že máte vše v pořádku? Než požádáte o hypotéku, doporučujeme si vyžádat výpis z registrů a ověřit si, že o vás nejsou vedené žádné negativní záznamy. Pokud najdete chybu, máte právo požadovat její opravu.
Související služba
Zamítla vám banka hypotéku?
Stalo se vám, že vám banka hypotéku zamítla a nevíte proč? Nebo se domníváte, že její rozhodnutí nebylo oprávněné? V takovém případě nás můžete kontaktovat. Pomůžeme vám vyhodnotit, zda bylo zamítnutí v souladu se zákonem a prověřit právní stav nemovitosti.
Chci pomoct
- Při objednání služby přesně víte, co dostanete a kolik vás to bude stát.
- Vše zvládneme on-line nebo osobně v jedné z našich 6 kanceláří.
- 8 z 10 požadavků vyřešíme do 2 pracovních dnů.
- Pro každý právní obor máme specialistu.
Vysoké zadlužení nebo exekuce
Pokud máte více spotřebitelských úvěrů, leasingů, nebo dokonce exekuci, máte jen mizivou šanci na úspěšnou žádost. Banky totiž posuzují tzv. DTI (debt-to-income) a DSTI (debt-service-to-income) ukazatele – tedy kolik celkem dlužíte a jaké procento příjmu odchází na splátky.
Pro správný výpočet hypotéky tedy vždy musíte vzít v úvahu veškeré závazky. I zdánlivě malý úvěr může ve výsledku znamenat zamítnutí žádosti. Exekuce je pak pro banky automaticky důvodem k zamítnutí.
Nevhodná nemovitost jako zástava
Banka si pečlivě prověřuje také předmět zástavy. Hypotéka se poskytuje proti hodnotě nemovitosti – pokud však nemovitost neodpovídá požadavkům banky, žádost může zamítnout. Typické problémy:
- Nezapsaná stavba v katastru
- Nemovitost na cizím pozemku
- Nemovitost v havarijním stavu
- Absence přístupu nebo nevyjasněné vlastnické vztahy
U takových případů je dobré řešit vše s právníkem včas, zejména u starších domů nebo nemovitostí z dědictví.
Nízká vlastní hotovost
Aktuálně většina bank vyžaduje minimálně 10–20 % hodnoty nemovitosti z vlastních zdrojů. Pokud máte méně, hypotéku zkrátka nezískáte.
Podle regulace České národní banky nemohou banky běžně poskytovat hypotéku ve výši 100 % hodnoty zástavy. Takže pokud chcete získat hypotéku, musíte mít našetřeno, případně využít druhou nemovitost do zástavy, požádat někoho, aby vám dělal ručitele, nebo využít kombinaci se stavebním spořením.
Pozor: Do výše vlastních prostředků se obvykle nezapočítávají půjčky od rodiny, úvěry nebo kontokorenty.
Věk a zdravotní stav žadatele
Banky posuzují i věk a předpokládanou délku dožití. Pokud je žadatel například ve věku 60 let a žádá o 30letou hypotéku, banka pravděpodobně žádost zamítne nebo mu výrazně zkrátí splatnost.
Problém může nastat i u žadatelů s vážnými nemocemi, kteří nejsou schopní sjednat životní pojištění. Protože to je často podmínkou pro schválení úvěru.
Nevhodný spolužadatel
Mnoho žadatelů zapojuje do hypotéky také svého partnera nebo rodiče. Pokud ale spolužadatel nemá bonitu (např. nízký příjem, záznam v registru), může to celé řízení zhatit. Vždy je lepší žádat s někým, kdo vaši bonitu zlepší, jinak hrozí riziko zamítnutí.
Příliš nízký odhad nemovitosti
Banky vycházejí z vlastního odhadu nemovitosti, nikoli z kupní ceny. Pokud tedy odhad vyjde níže, než jaká je kupní cena, vznikne vám tzv. mezera ve financování.
Například: Kupujete byt za 4 000 000 Kč, ale odhadce banky stanoví hodnotu jen na 3 700 000 Kč. Pokud je podmínka LTV 80 %, dostanete úvěr jen 2 960 000 Kč – zbytek musíte doplatit z vlastních zdrojů. To ovlivňuje nejen výpočet hypotéky, ale celkově to ztěžuje dostupnost financování.
Vývoj úrokových sazeb a legislativních podmínek
V roce 2022 a 2023 dramaticky rostly úrokové sazby hypoték, což mělo výrazný dopad na dostupnost bydlení. Vyšší úrok znamená vyšší splátku, a tím pádem horší skóre v posouzení schopnosti splácet.
I když od roku 2024 začaly sazby klesat, stále platí, že jejich vývoj může výrazně ovlivnit, zda žadatel splní podmínky hypotéky. I zde je na místě odborná právní konzultace, zejména při refixaci nebo refinancování.
Tip na článek
Tip: Existují případy, v nichž se vyplatí vzít si hypotéku na jednoho z manželů. Přečtěte si náš článek a zjistěte, zda to není i váš případ.
Jak si hypotéku připravit a na co si dát pozor?
Než se pustíte do žádosti o hypotéku, rozhodně se vyplatí udělat si domácí úkol. Pro začátek si proveďte orientační výpočet hypotéky pomocí online kalkulačky – díky tomu získáte představu o možné výši úvěru, měsíční splátce a nárocích na vlastní zdroje. Dále si zkontrolujte svůj záznam v registru dlužníků. Pokud tam máte staré záznamy o nesplácených půjčkách, vyrovnejte závazky a požádejte o jejich výmaz, jinak vám to může výrazně zkomplikovat získání úvěru. Nezapomeňte si vytvořit finanční rezervu, nejen na počáteční akontaci, ale i na související výdaje, jako je daň z nabytí, poplatky za katastr či právní služby. Dále je důležité zkontrolovat právní stav nemovitosti – podívejte se do katastru nemovitostí, zda na objektu neváznou věcná břemena nebo zástavy. A nakonec si připravte úplnou a aktuální dokumentaci, kterou budete bance předkládat, tedy především doklady o příjmech, pracovní smlouvy, daňová přiznání a výpisy z účtů.
Shrnutí
Získání hypotéky není samozřejmostí a banka může žádost zamítnout z řady důvodů. Mezi hlavní překážky patří nedostatečný nebo nestabilní příjem, záznam v registru dlužníků, vysoké zadlužení nebo probíhající exekuce, nevhodná nemovitost jako zástava (např. nezapsaná v katastru nebo bez přístupu), nízká vlastní hotovost (méně než 10–20 % hodnoty nemovitosti), věk nebo špatný zdravotní stav žadatele, nevhodný spolužadatel (např. s dluhy), příliš nízký odhad nemovitosti a negativní vývoj úrokových sazeb. Před žádostí se doporučuje provést orientační výpočet hypotéky, zkontrolovat registry dlužníků, připravit si vlastní prostředky, ověřit právní stav nemovitosti a doložit úplnou dokumentaci.
