Máte v úmyslu zakoupit pozemek, případně na něm stavět? Jaké technické detaily by vás při koupi a výstavbě měly zajímat? Proč jsou pro stavbu podstatné hranice pozemku a jaký odstup od nich a od vedlejších budov v okolí při výstavbě zvolit? Na to se zaměřujeme v dnešním článku.
Podmínky, za jakých lze na daném území stavět stanoví obecně stavební zákon, vyhláška o obecných požadavcích na využívání území a územní plán. Všechny stavby obytných objektů, rekreační objekty pro rodiny a ubytovací zařízení (jako hotely nebo penziony) se musejí těmito předpisy řídit . Pokud tedy chcete postavit dům, nesmíte na ně zapomenout.
Jedním z klíčových faktorů pro umístění stavby na pozemku je zapojení do veřejných sítí. Bez řádně navrženého připojení k těmto sítím vám nebude uděleno stavební povolení. Jde o připojení k vodovodu, kanalizaci, plynovodu a elektřině. Pokud tedy kupujete pozemek, měli byste zkontrolovat možnosti připojení na sítě. Ideální je mít přístup k sítím přímo na hranici pozemku. Pokud jsou veřejné sítě vzdáleny více než 50 metrů, bude nutné zřídit nový přístup, což může stavbu významně prodražit. Jinou komplikací pak může být, pokud sítě končí například u sousedova pozemku. Pak by bylo třeba jednat o zřízení věcného břemene.
Na druhou stranu se může přihodit, že se sítě nacházejí nedaleko, ale končí před silnicí I. či II. třídy, která vede kolem vašeho pozemku. I to může být velký problém, protože tyto komunikace nelze překopat či podkopat podle toho, jak si zamanete.
Tip: Plánujete stavbu domu či koupi bytu? Nebo jste se do ní už dokonce pustili? Jak velký dům a s jakou podlahovou plochou smíte postavit? Jak zjistit, zda vám kolem domu nepovede dálnice a na vedlejším pozemku nevznikne obchodní centrum? Co z toho zjistíte v územním plánu? K tomu jsme sepsali odpovědi v samostatném článkuúzemn
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Vaše nová stavba by měla být napojena rovněž na síť veřejných komunikací. Předpokládá se, že chcete mít zajištěnu běžnou dopravní obslužnost svého domu, moct k němu přijet autem či taxíkem, umožnit příjezd nejenom svých kamarádů, ale především doručovatele, hasičů či zdravotní služby v nezbytném případě.
Rovněž pro tyto případy je nutné se zabývat okolními pozemky a pokud k tomu vašemu doposud nevede vjezd, pak jej zajistit.
I tady se může stát, že jediný možný přístup je přes sousedův pozemek. V takovém případě je třeba se se sousedem domlouvat na zřízení věcného břemene a nebude-li dohoda možná, pak lze vše řešit i přes soud. Nárok na zřízení věcného břemene ale zákon nezaručuje.
Tip: Obsah reálného břemene spočívá v tom, že vlastník určité věci musí něco aktivně dát nebo konat. Jako příklad reálného břemene se často uvádí tzv. výměnek, kdy povinná osoba poskytuje oprávněné osobě bydlení, ale také jí poskytne výživu nebo osobní péči. Blíže jsme se věcnými břemeny i služebnostmi zabývali v našem samostatném článku.
Pro zřízení nového přístupové cesty je důležité splnit technické normy. Než podáte projekt k schválení na stavební úřad, musíte tuto záležitost konzultovat s dopravním inspektorátem.
Při stavbě domu je klíčové dodržovat pravidlo, že ani dům, ani žádná jeho část nesmí zasahovat na sousední pozemek. Rovněž nesmíte omezit možnost výstavby na sousedním pozemku. Stavby musí dodržovat různá kritéria vzdáleností, např. z hlediska hygienických norem, ochrany životního prostředí, požárního zabezpečení, osvětlení a přístupu slunečního svitu, údržby budov a využití prostoru mezi nimi atd.
Samostatné domy by měly být od sebe vzdáleny minimálně 7 metrů, což v praxi může být dost omezující a historické domy by takto nebylo možné znovu postavit. V případě omezeného prostoru může být vzdálenost snížena na 4 metry. Zde je ale třeba splnit podmínku, že v protilehlých stěnách nejsou okna do obytných místností. Pokud tedy na stěně, o níž se jedná, není žádné okno, případně vede jen do chodby, neměl by být s výstavbou zásadní problém. I přesto ale výjimku musíte získat.
Samotná vzdálenost staveb se měří od vnějších stěn, balkonů a teras, nebere se v úvahu např. vzdálenost střešní krytiny od sousedního pozemku.
Právní předpisy stanoví, že svou stavbu byste měli umístit od hranice pozemku ve vzdálenosti alespoň 2 metry. I zde lze učinit výjimku a svůj dům či garáž, která je spojena s užíváním domu, můžete umístit přímo na hranici pozemku. V takovém případě však nesmějí být ve stěně žádné otvory, tedy okna či dveře. Historicky však taková hranice neexistovala a domy tak stály přímo v linii ulice. Současně je třeba zdůraznit, že ani za splnění této podmínky není na získání výjimky nárok. Především bude záležet na tom, čí pozemek se nachází na druhé straně hranice, zda i zde není umístěna stavba a především, zda soused s udělením výjimky souhlasí.
Je nutné také dodržet minimální vzdálenost od okraje vozovky silnice či místní komunikace, která musí alespoň tři metry. Výjimky jsou stanoveny pro budovy umístěné v prolukách řadové zástavby.
Co ale když jste sami všechny technické i právní náležitosti splnili, ale ignoruje je váš soused? Svůj dům plánuje “nalepit” na samé hranice pozemku a okna umístit směrem k vám? Především můžete být v klidu z toho pohledu, že takovou výstavbu v rozporu s předpisy mu nepovolí samotný stavební úřad. Navíc ve chvíli, kdy soused žádá o umístění stavby, vy máte postavení účastníka řízení. Můžete podávat námitky účastníka řízení proti záměru v rozsahu, kterým je vaše právo dotčeno. To se může týkat například velikosti stavby, zastíněním, možných imisí apod.
Stavební úřad tyto námitky vyhodnotí a na základě nich rozhodne. Pokud nejsou akceptovány nebo není s nimi počítáno, můžete jako dotčená osoba podat odvolání. Pokud stavební úřad zapomněl zahrnout vás jako stranu řízení, měli byste se obrátit na soud s návrhem proti plánovanému umístění stavby, aby byla chráněna vaša sousedská práva.
Pokud by se soused do výstavby i přes zákaz (resp. nepovolení) pustil, půjde o nepovolenou neboli černou stavbu, kterou můžete nahlásit.
Příslušné řízení týkající se nepovolené stavby spadá plně do kompetence věcně a místně příslušného stavebního úřadu. Pokud tedy stavební úřad zjistí, že je stavba prováděna bez příslušného povolení musí z moci úřední zahájit řízení o odstranění stavby.
Parkovací minima jsou stanovena stavebními normami, která určují, kolik musí stavebník vybudovat parkovacích stání při stavbě určitého druhu budovy. Názory na ně se velmi výrazně liší: Od požadavků, aby měl každý středně velký byt nárok na dvě parkovací místa, až po úplné zrušení těchto norem. Současné stavební předpisy v Praze vyžadují zřizovat zhruba jedno parkovací stání na jeden osmdesátimetrový byt. V konkrétní lokalitě se mohou čísla, resp. koeficienty lišit. Typicky v centru Prahy (pokud by se zde stavěly nové byty), požadavek významně klesá, na okraji Prahy ale rostě až na 1,4x. Také tyto koeficienty mohou významně ovlivnit kvalitu bydlení. Tu ovšem posuzuje a chápe každý z nás jinak. Zatímco pro jednoho představuje kvalitní bydlení možnost ustájit své dva rodinné vozy bez nutnosti objíždět čtvrt hodiny místní komunikace, jiný dá přednost MHD a hřišti pro děti v blízkosti domu.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
