Koupě pozemku: technické detaily, které by nás měly zajímat

Na jaké detaily se u pozemku zaměřit?

Většina lidí se při koupi pozemku, ať už zastavěného či určeného k zastavění zajímá v prvé řadě o umístění v krajině, výhled, dostupnost většího města, kultury, škol a úřadů. To vše je zcela v pořádku a není na tom nic špatného. Zájemce by měl kromě svých romantických představ o budoucím bydlení do svých úvah zahrnout i techničtější detaily a zjistit, zda náhodou nehrají v jeho neprospěch. Takovými technickými detaily jsou například možnost připojení k inženýrským sítím, vzdálenost od pozemních komunikací a také detailní parametry pozemku zanesené v územním plánu.

Například zřizování veřejné infrastruktury vám může celou investici řádně prodražit.

Při koupi pozemku je tedy třeba znát detailně jak územní plán obce, tak pro jistotu i územní plán kraje. Tyto dva dokumenty by sice spolu měly být v souladu, přesto se může stát, že se do jednoho z nich určitá informace propíše o něco později a vy se tak nedozvíte podstatnou skutečnost. Zajímat byste se měli nejenom o skutečnosti týkající se vámi vyhlédnutého pozemku, ale také jeho blízkého i širšího okolí.

Územní plány jsou uloženy a jsou přístupné k nahlížení na příslušném obecním úřadu a stavebním úřadu, úřadu územního plánování (obci s rozšířenou působností) a krajském úřadu – pod jehož působnost obec spadá.

Co z územního plánu vyčtete?

Velmi jednoduše řečeno se jedná vlastně o různobarevnou mapu plnou zkratek, z nichž můžete vyčíst, o jaký typ území se jedná a jakou funkci v obci má plnit.

Z nejčastějších zkratek lze uvést:

• OB – čistě obytné – Území sloužící pro bydlení.
• OV – všeobecně obytné – Území sloužící pro bydlení s možností umísťování dalších funkcí pro obsluhu obyvatel.
• SV – všeobecně smíšené – Území sloužící pro umístění polyfunkčních staveb nebo kombinaci monofunkčních staveb, kde žádná z funkcí nepřesáhne 60 % celkové kapacity území vymezeného danou funkcí.
• SMJ – smíšené městského jádra – Území sloužící pro kombinaci funkcí včetně bydlení, které jsou soustředěné do centrálních částí města a center městských čtvrtí. Pro centrální část města je stanoven směrný minimální podíl bydlení.
• VN – nerušící výroby a služeb – Území sloužící pro umístění zařízení služeb a výroby všeho druhu, včetně skladů a skladovacích ploch, která nesmí svými vlivy narušovat provoz a užívání staveb a zařízení ve svém okolí a zhoršovat životní prostředí nad přípustnou míru.
• SP – sportu – Území sloužící pro umístění staveb a zařízení pro sport a tělovýchovu.
• SO – oddechu – Území s omezenou zastavitelností sloužící rekreaci, oddechu a sportovním aktivitám v přírodě, které podstatně nenarušují přírodní charakter území. Hlavní součástí funkce je zeleň.

Územní plán dále stanovuje určité regulativy, které stanoví, jak lze dané území využít. Jsou pro to definované kódy označené písmeny A-K. Ty se uvádějí za pomlčkou hned za výše zmíněným kódem území. Tak například SV-C, SV-G.

Jednotlivá písmena (kódy) přitom v sobě skrývají typ staveb, pro něž lze území využít. Tak například A mohou být rodinné domy, C-stavby pro podnikání, G či H-kompaktní zástavba městského typu.

Dále zde nalezneme i kód míry využití území.

Ten je definován:

• koeficientem podlažních ploch (KPP) – z něj se dá odvodit koeficient zastavěné stavby. Určuje totiž objem stavby. Ta může být při stejném objemu nízká a široká, nebo třeba vysoká a úzká.
• koeficientem zeleně (KZ).Ten udává podíl plochy zeleně na celkové ploše území.

Podlažnost je v územním plánu pomocným údajem, jehož prostřednictvím se stanovuje koeficient zeleně (KZ).

Obecně je pro nás územní plán velmi podstatný, pokud chceme stavět, neboť se z něj dozvíme parametry či limity takového stavění. Územní plán nám pochopitelně nestanoví, že náš dům musí být zelený se vchodem směřovaným na jih, ale typicky zde narazíme na vymezení pozemku, podmínky pro výstavbu (výškové omezení budov, určení, kolik procent pozemku je možné zastavit, nebo že dané území předpokládá výstavbu rodinných domků v určitém stylu). V územním plánu mohou být stanovena území s zvláštním režimem, např. památkové zóny nebo ochranná pásma přírodních rezervací.

Vše výše uvedené může také podstatně ovlivnit cenu pozemku, případně nám umožnit tlačit na její snížení.

Územní plán ukazuje budoucnost

Územní plán zakotvuje nejenom status quo, ale naznačuje také, jaké plány má obec s daným územím do budoucna. Zjistíme z něj, kde vznikne nová čtvrť pro bydlení a kde průmyslový areál. Případně naznačí, zda jsou v blízkosti plánovány nové silnice, cyklostezky či jiná infrastruktura. Jak jsme výše naznačili, územní plán může předvídat, či spíše omezovat výšku, plochu a charakter zástavby.

Při jeho tvorbě jej můžete ovlivnit, a to několika způsoby. V podstatě kdokoliv smí při tvrobě územního plánu vznášet své připomínky. Ty však nejsou pro zastupitelstvo obce závazné a nemusí k nim být přihlédnuto.

Druhou variantou je možnost podání námitek, které smí podat vlastníci dotčených pozemků a staveb, oprávněný investor a zástupce veřejnosti mohou podávat námitky. Ty už se pohybují v jiném režimu. Musí být odvodněné a musí z nich být prokazatelné, že jsou odůvodněné a že územní plán se dotýká práv namítajícího. S námitkami se musí obec vypořádat, než o územním plánu rozhodne.

Z advokátní praxe:

Studovat technickou dokumentaci a plány do budoucna v blízkém okolí námi vyhlídnuté nemovitosti se vyplatí, i když nemáme zrovna v plánu stavět. Pan Petr si plánoval koupit byt na pražském Břevnově. Vyhlédl si jeden třípokojový v místě, které bylo sice relativně blízko výjezdu z tunelu Blanka, ale i přesto se zdálo samotné bydlení relativně tiché a klidné. Okna vedla na pozemek se zelení a dostatečně tlumila veškerý hluk. Na dotaz pana Petra, zda se něco plánuje na vedlejším pozemku, mu realitní makléř sdělil, že zde bude čtyřpodlažní bytový dům. Stavba ale proběhne za vzrostlými stromy a nikterak významně neovlivní výhled z bytu ani jiné parametry. Pan Petr oslovil Dostupného advokáta s prosbou o kontrolu a připomínkování kupní smlouvy. Naši advokáti se po popisu situace rozhodli pro jistotu vše prověřit.  Prozkoumali katastr nemovitostí a rovněž navazující dostupnou dokumentaci a záměry developerů. Vyplynulo z nich, že má v naprosté blízkosti domu vzniknout sedmipatrový hotel s obchody a fitness, který by zcela změnil výhled z bytu, světelné podmínky, soukromí a především také rušnost v ulici. Nehledě na velmi nepříjemné období samotné výstavby hotelu. Pan Petr tedy po zvážení situace od koupě odstoupil. Zanedlouho jsme pro něj připravili kupní smlouvu na byt nacházející se o kilometr dále.