Koupě pozemku: technické detaily, které by nás měly zajímat

Plánujete stavbu domu či koupi bytu? Nebo jste se do ní už dokonce pustili? Jak velký dům a s jakou podlahovou plochou smíte postavit? Jak zjistit, zda vám kolem domu nepovede dálnice a na vedlejším pozemku nevznikne obchodní centrum? Na to vám odpovíme v dnešním článku

územní plán, technické detaily koupě pozemku
6 minut čtení

Kapitoly článku

Na jaké detaily se u pozemku zaměřit?

Většina lidí se při koupi pozemku, ať už zastavěného či určeného k zastavění zajímá v prvé řadě o umístění v krajině, výhled, dostupnost většího města, kultury, škol a úřadů. To vše je zcela v pořádku a není na tom nic špatného. Zájemce by měl kromě svých romantických představ o budoucím bydlení do svých úvah zahrnout i techničtější detaily a zjistit, zda náhodou nehrají v jeho neprospěch. Takovými technickými detaily jsou například možnost připojení k inženýrským sítím, vzdálenost od pozemních komunikací a také detailní parametry pozemku zanesené v územním plánu.

Například zřizování veřejné infrastruktury vám může celou investici řádně prodražit.

Při koupi pozemku je tedy třeba znát detailně jak územní plán obce, tak pro jistotu i územní plán kraje. Tyto dva dokumenty by sice spolu měly být v souladu, přesto se může stát, že se do jednoho z nich určitá informace propíše o něco později a vy se tak nedozvíte podstatnou skutečnost. Zajímat byste se měli nejenom o skutečnosti týkající se vámi vyhlédnutého pozemku, ale také jeho blízkého i širšího okolí.

Územní plány jsou uloženy a jsou přístupné k nahlížení na příslušném obecním úřadu a stavebním úřadu, úřadu územního plánování (obci s rozšířenou působností) a krajském úřadu – pod jehož působnost obec spadá.

Koupě nebo prodej nemovitosti

Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.

Tip: Když kupujete pozemek, je potřeba zaměřit se na trochu jiné věci než při koupi domu nebo bytu. Záleží samozřejmě na účelu takové koupě. Jinak budeme přistupovat ke koupi lesa, jinak při koupi stavebního pozemku za účelem výstavby rodinného domu. Náležitosti kupní smlouvy popisujeme v našem samostatném článku.

Co z územního plánu vyčtete?

Velmi jednoduše řečeno se jedná vlastně o různobarevnou mapu plnou zkratek, z nichž můžete vyčíst, o jaký typ území se jedná a jakou funkci v obci má plnit.

Z nejčastějších zkratek lze uvést:

  • OB – čistě obytné – Území sloužící pro bydlení.
  • OV – všeobecně obytné – Území sloužící pro bydlení s možností umísťování dalších funkcí pro obsluhu obyvatel.
  • SV – všeobecně smíšené – Území sloužící pro umístění polyfunkčních staveb nebo kombinaci monofunkčních staveb, kde žádná z funkcí nepřesáhne 60 % celkové kapacity území vymezeného danou funkcí.
  • SMJ – smíšené městského jádra – Území sloužící pro kombinaci funkcí včetně bydlení, které jsou soustředěné do centrálních částí města a center městských čtvrtí. Pro centrální část města je stanoven směrný minimální podíl bydlení.
  • VN – nerušící výroby a služeb – Území sloužící pro umístění zařízení služeb a výroby všeho druhu, včetně skladů a skladovacích ploch, která nesmí svými vlivy narušovat provoz a užívání staveb a zařízení ve svém okolí a zhoršovat životní prostředí nad přípustnou míru.
  • SP – sportu – Území sloužící pro umístění staveb a zařízení pro sport a tělovýchovu.
  • SO – oddechu – Území s omezenou zastavitelností sloužící rekreaci, oddechu a sportovním aktivitám v přírodě, které podstatně nenarušují přírodní charakter území. Hlavní součástí funkce je zeleň.

Územní plán dále stanovuje určité regulativy, které stanoví, jak lze dané území využít. Jsou pro to definované kódy označené písmeny A-K. Ty se uvádějí za pomlčkou hned za výše zmíněným kódem území. Tak například SV-C, SV-G.

Jednotlivá písmena (kódy) přitom v sobě skrývají typ staveb, pro něž lze území využít. Tak například A mohou být rodinné domy, C-stavby pro podnikání, G či H-kompaktní zástavba městského typu.

Dále zde nalezneme i kód míry využití území.

Ten je definován:

  • koeficientem podlažních ploch (KPP) – z něj se dá odvodit koeficient zastavěné stavby. Určuje totiž objem stavby. Ta může být při stejném objemu nízká a široká, nebo třeba vysoká a úzká.
  • koeficientem zeleně (KZ).Ten udává podíl plochy zeleně na celkové ploše území.

Podlažnost je v územním plánu pomocným údajem, jehož prostřednictvím se stanovuje koeficient zeleně (KZ).

Obecně je pro nás územní plán velmi podstatný, pokud chceme stavět, neboť se z něj dozvíme parametry či limity takového stavění. Územní plán nám pochopitelně nestanoví, že náš dům musí být zelený se vchodem směřovaným na jih, ale typicky zde narazíme na vymezení pozemku, podmínky pro výstavbu (výškové omezení budov, určení, kolik procent pozemku je možné zastavit, nebo že dané území předpokládá výstavbu rodinných domků v určitém stylu). V územním plánu mohou být stanovena území s zvláštním režimem, např. památkové zóny nebo ochranná pásma přírodních rezervací.

Vše výše uvedené může také podstatně ovlivnit cenu pozemku, případně nám umožnit tlačit na její snížení.

Tip: Prodej nebo koupě pozemku už dávno není záležitostí pár tisíc korun. Hodnoty pozemků dnes šplhají do řádu milionů. Proto je prodeji i koupi nutné věnovat dostatek pozornosti a nepodceňovat bezpečnost při jednotlivých právních krocích. V našem samostatném článku se věnujeme postupu, který každého prodávajícího či kupujícího čeká.

Územní plán ukazuje budoucnost

Územní plán zakotvuje nejenom status quo, ale naznačuje také, jaké plány má obec s daným územím do budoucna. Zjistíme z něj, kde vznikne nová čtvrť pro bydlení a kde průmyslový areál. Případně naznačí, zda jsou v blízkosti plánovány nové silnice, cyklostezky či jiná infrastruktura. Jak jsme výše naznačili, územní plán může předvídat, či spíše omezovat výšku, plochu a charakter zástavby.

Při jeho tvorbě jej můžete ovlivnit, a to několika způsoby. V podstatě kdokoliv smí při tvrobě územního plánu vznášet své připomínky. Ty však nejsou pro zastupitelstvo obce závazné a nemusí k nim být přihlédnuto.

Druhou variantou je možnost podání námitek, které smí podat vlastníci dotčených pozemků a staveb, oprávněný investor a zástupce veřejnosti mohou podávat námitky. Ty už se pohybují v jiném režimu. Musí být odvodněné a musí z nich být prokazatelné, že jsou odůvodněné a že územní plán se dotýká práv namítajícího. S námitkami se musí obec vypořádat, než o územním plánu rozhodne.

Z advokátní praxe:

Studovat technickou dokumentaci a plány do budoucna v blízkém okolí námi vyhlídnuté nemovitosti se vyplatí, i když nemáme zrovna v plánu stavět. Pan Petr si plánoval koupit byt na pražském Břevnově. Vyhlédl si jeden třípokojový v místě, které bylo sice relativně blízko výjezdu z tunelu Blanka, ale i přesto se zdálo samotné bydlení relativně tiché a klidné. Okna vedla na pozemek se zelení a dostatečně tlumila veškerý hluk. Na dotaz pana Petra, zda se něco plánuje na vedlejším pozemku, mu realitní makléř sdělil, že zde bude čtyřpodlažní bytový dům. Stavba ale proběhne za vzrostlými stromy a nikterak významně neovlivní výhled z bytu ani jiné parametry. Pan Petr oslovil Dostupného advokáta s prosbou o kontrolu a připomínkování kupní smlouvy. Naši advokáti se po popisu situace rozhodli pro jistotu vše prověřit.  Prozkoumali katastr nemovitostí a rovněž navazující dostupnou dokumentaci a záměry developerů. Vyplynulo z nich, že má v naprosté blízkosti domu vzniknout sedmipatrový hotel s obchody a fitness, který by zcela změnil výhled z bytu, světelné podmínky, soukromí a především také rušnost v ulici. Nehledě na velmi nepříjemné období samotné výstavby hotelu. Pan Petr tedy po zvážení situace od koupě odstoupil. Zanedlouho jsme pro něj připravili kupní smlouvu na byt nacházející se o kilometr dále.

Neodpověděl vám článek na váš problém? Zeptejte se umělé inteligence


Řešíte obdobný problém?

Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.

Koupě nebo prodej nemovitosti

Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.

Předem dané ceny
Od začátku víte, kolik a za co platíte.
Vše zvládneme online
Takže ušetříte čas i peníze za dopravu.
Pracujeme rychle
90 % požadavků vyřešíme do druhého dne.
Zkušený tým
Pro každý právní obor máme specialistu.

Pomohl vám tento obsah? Přidejte mu hodnocení

Zatím nehodnoceno

…nebo jej sdílejte

Autor článku

JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D.

Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.

Vzdělání
  • Právo, doktorské studium (Ph.D), Pf UK v Praze
  • Právo, L’université Nancy-II, Nancy
  • Právo, magisterské studium (Mgr.), Pf UK v Praze
  • Mezinárodní teritoriální studia (Bc.), FSV UK v Praze

Reference služby Dostupný advokát

Recenze služby

Veronika Jízdná

před 2 roky

Služeb Dostupného advokáta jsme využili při koupi bytu. Vše proběhlo v pořádku, kontrola smluv, návrh na katastr, který prošel na první pokus. I když jsem si až za půl roku vzpomněla, že vlastně ještě potřebuji vypsat daňové přiznání, nebyl to problém a do 2 dnů bylo hotové. Dobrá komunikace, rychlá reakce, nic nebylo problém. Doporučuji.

Recenze služby

Tereza Skříčilová

před 3 roky

Služeb Dostupného advokáta jsem využila dvakrát, a to vždy v souvislosti s nájemní smlouvou. Poprvé z pohledu nájemce – chtěla jsem znát názor právníka na danou smlouvu, zdali není potřeba nějakou formulaci vyjmout/dodat, apod. Podruhé z pohledu pronajímatele – chtěla jsem sestavit nájemní smlouvu na míru. V obou případech byla komunikace velmi příjemná, rychlá, s (zobrazit více) dostatečným prostorem na dotazy a ve výsledku opravdu splňující veškeré mé představy. V neposlední řadě oceňuji, že jsme vše vyřešili bez problémů on-line a nemusela jsem nikam docházet. Nenapadá mě nic, co bych vytkla. V případě dalších právních otázek se na ně určitě opět obrátím.

Recenze služby

Zdeněk Svachula

před 2 roky

Naprostá spokojenost. Řešil jsem s Dostupným advokátem konzultace ohledně nákupu nemovitosti.

Zobrazit všechny reference

Mohlo by vás také zajímat

Znáte nás z médií
Logo Česká advokátní komora Apek Logo Advokátní kancelář roku 2023 a 2024
Sledujte novinky
Facebook Dostupný advokát Twitter / X Dostupný advokát
Dostupný advokát © 2013-2024