Hypotéka – nejčastější otázky a odpovědi, část 2.

Přečtěte si také první a třetí díl této série.

V prvním díle se dozvíte, jak prodat nemovitost zatíženou hypotékou, jak funguje hypotéka na rekonstrukci, a zda a proč potřebujete k získání hypotéky pojištění nemovitosti.

Třetí díl se věnuje možnosti pořídit si dům na splátky bez hypotéky. Dále se dozvíte, jaké podmínky musíte splnit, abyste dostali hypotéku na pozemek. Zodpovíme také otázky týkající se hypotéky na družstevní byt a možnosti hypotéky bez zástavy nemovitosti či se zástavou jiné nemovitosti.

Rychlý přehled:

• Předčasné splacení hypotéky je možné kdykoliv, banka ale může v některých případech požadovat náhradu nákladů.
• Fixace úrokové sazby hypotéky určuje, jak dlouho vám banka drží sjednanou úrokovou sazbu; při konci fixace lze zpravidla snadno změnit banku.
• Refinancování hypotéky znamená nahrazení současného úvěru novým, často u jiné banky.
• Hypotékou lze za určitých okolností financovat také vydraženou nebo částečně komerční nemovitost.
• Při problémech se splácením je vhodné začít s bankou jednat co nejdříve, ještě před vznikem většího dluhu.

Řešíte koupi nebo prodej nemovitosti zatížené hypotékou? Nechte si od našich advokátů zkontrolovat kupní smlouvu, zástavní právo i návaznost jednotlivých kroků, aby převod nemovitosti a splacení úvěru proběhly bezpečně.

Existuje nebankovní hypotéka na koupi nemovitosti?

Ano, nebankovní hypotéku si skutečně můžete vzít. Nabízí ji nebankovní společnosti a není účelová (takže ji můžete použít na cokoliv a nemusíte dokládat účel použití peněz), ale stejně jako u klasické hypotéky dáváte i u nebankovní hypotéky do zástavy nemovitost.

Výhodou nebankovní hypotéky je fakt, že má mnohem méně přísné podmínky než klasická bankovní hypotéka. Často nemusíte mít dostatečné příjmy, můžete být v exekuci či mít záznam v registru dlužníků. Další výhodou je také rychlost zřízení – nebankovní hypotéku můžete získat již za několik dní od podání žádosti.

Existuje zde však velké ALE. Nebankovní hypotéku mohou nabízet podvodné společnosti s netransparentními podmínkami. Často jsou také úroky a sankce při nesplácení podstatně vyšší než u bank. Nebankovní společnosti vám také poskytnou nižší půjčku v poměru k ceně nemovitosti (u klasické hypotéky je to až 90 % odhadované ceny nemovitosti, zatímco u nebankovní hypotéky se hladina pohybuje mezi 50 až 70 %). Nebankovní hypotéka s sebou navíc nese riziko v oblasti refinancování a skrytých poplatků.

Z právní praxe víme, že problém často není jen ve výši úroku, ale v podmínkách ukrytých ve smlouvě – například ve vysokých sankcích, krátkých lhůtách nebo způsobu zajištění dluhu. U nebankovního financování proto doporučujeme neposuzovat smlouvu jen podle měsíční splátky, ale projít ji jako celek ještě před podpisem.

Co se stane při neplacení hypotéky?

Jedna opožděná splátka zpravidla neznamená, že okamžitě přijdete o nemovitost. Pokud ale splátky dlouhodobě nehradíte, vzniká prodlení, dluh se může navyšovat a banka vás začne vyzývat k nápravě. Při pokračujícím neplacení může za podmínek stanovených smlouvou a zákonem požadovat splacení dluhu a následně se domáhat uspokojení ze zastavené nemovitosti.

Pokud už víte, že splátku nezvládnete, kontaktujte banku ještě před jejím datem splatnosti. Včas lze někdy dohodnout změnu splátkového kalendáře, odklad nebo jiné řešení. Ignorování výzev banky situaci obvykle výrazně zhorší.

Dostali jste se kvůli hypotéce do sporu, hrozí vám vymáhání dluhu nebo řešíte zástavu nemovitosti? Advokát vám může zkontrolovat smlouvu a vysvětlit, jaké možnosti ve vaší konkrétní situaci máte.

Jak funguje hypotéka na nemovitost v insolvenci či exekuci?

Nemovitosti, které jsou v exekuci se nabízí formou dražeb často za výhodnější ceny než nemovitosti na klasickém nemovitostním trhu. Tyto dražby musí být zveřejňovány na Portálu dražeb, který provozuje Exekutorská komora ČR.

Cena nemovitosti je určena odhadem soudním znalcem a na základě této ceny se určuje vyvolávací cena v dražbě. Ta odpovídá 2/3 odhadované ceny a pokud se nemovitost neprodá v prvním kole dražby, následuje snižování vyvolávací ceny. O dražené nemovitosti musí být zveřejněny základní informace. Jedná se o čas a místo konání dražby, předmět dražby a příslušenství, vyvolávací cenu, nejnižší možný příhoz a další podmínky účasti v dražbě. Abyste se mohli dražby zúčastnit musíte zaplatit dražební jistotu, která se vám v případě neúspěšné dražby v celé výši vrací. Pokud dražbu vyhrajete, máte stanovenou dobu na uhrazení celé částky.

Na vydraženou nemovitost si můžete vzít klasickou hypotéku, nebude to však úplně jednoduché. O tu si můžete zažádat poté, co vyhrajete dražbu. Na její vyřízení máte přitom zhruba 20-30 dní než musíte zaplatit plnou cenu vydražené nemovitosti. Problém může představovat také nejistota, zda na hypotéku vůbec dosáhnete a pokud ano, zda bude její výše stačit na váš příhoz. Z těchto důvodů pro vás možná bude výhodnější předhypoteční úvěr nebo hypotéka dopředu.

U koupě v rámci dražby je největší riziko v načasování jednotlivých kroků. Zájemci někdy počítají s tím, že financování začnou řešit až po příklepu, jenže potom mohou zjistit, že banka úvěr neposkytne v potřebné výši nebo dostatečně rychle. Proto je vhodné možnosti financování prověřit ještě před samotnou dražbou.

Předhypoteční úvěr a hypotéka dopředu

Předhypoteční úvěr není zajištěný nemovitostí. Jeho platnost je obvykle jeden rok a jakmile vyprší, je potřeba jeho refinancování na klasickou hypotéku zajištěnou nemovitostí. Předhypoteční úvěr má také zpravidla danou maximální hodnotu (obvykle do 5 milionů korun). O předhypoteční úvěr můžete požádat po vydražení nemovitosti. Budete muset předložit pravomocné usnesení o příklepu a dražební vyhlášku.

Další zmiňovanou možností je hypotéka dopředu neboli hypotéka bez nemovitosti. Ta spočívá v tom, že si s bankou vyřídíte tento typ úvěru ještě předtím, než budete mít ujasněnou představu o tom, jakou nemovitost si za něj pořídíte. Na to máte obvykle až tři roky a jakmile si nemovitost vyberete, stane se z této hypotéky dopředu klasická hypotéka. Pozor ale, v případě, že byste nemovitost do určené doby nesehnali, hrozí vám vysoké pokuty.

Můžu si vzít hypotéku na komerční nemovitost?

Zakládáte s.r.o. nebo se vám rozšířilo podnikání a vy proto potřebujete vlastní prostory, ale chybí vám finance? Případně jste si vyhlédli krásný dům či byt, který je ale v současnosti kolaudován jako nebytový prostor? Existuje tu řešení.

Hypotéka je určena pro potřeby bydlení a ne pro podnikatelské účely. I přesto si ji na komerční prostory můžete za určitých podmínek vzít. První možností je, že pouze část nemovitosti bude určena k podnikatelským účelům (konkrétně se jedná o 49 % a méně) a větší část (51 % a více) bude sloužit jako bytový prostor. Tato možnost se tak hodí např. při koupi domu spojeného s dílnou.

Pokud si však chcete pořídit čistě komerční prostory, pak na financování hypotéku nedostanete. Pro tyto účely je tu ale živnostenská hypotéka. Ta se od té klasické zas až tolik neliší. Úrokové sazby se obvykle pohybují v podobné rovině jako u klasických hypoték, stejně tak i váš minimální vklad a doba splatnosti bývá podobná. Neliší se obvykle ani podmínky, za kterých hypotéku získáte.

V případě, že se nacházíte v situaci, kdy jste našli vaši vysněnou nemovitost, která je ale kolaudovaná jako nebytový prostor, bude nejlepším řešením klasická hypotéka. Tu si můžete vzít na koupi nebytového prostoru a současnou přestavbu. Problém ovšem může nastat s ochotou banky. Komerční prostory totiž nemají takovou hodnotu jako bytové prostory, a proto může chtít do zástavy ještě další nemovitost. K přestavbě musíte mít také schválení rekolaudace místním stavebním úřadem.

Jak funguje předčasné splacení hypotéky při prodeji nemovitosti?

Pokud se chystáte prodat nemovitost s hypotékou, možná budete chtít zvolit variantu jejího předčasného splacení. Díky tomuto se vám pak totiž bude nemovitost lépe prodávat, a navíc se celý proces urychlí a zjednoduší. Případně jste získali větší obnos peněz a chcete jím hypotéku zaplatit, abyste se oprostili od poplatků. Jak tedy takové předčasné splacení hypotéky při prodeji nemovitosti funguje?

Hypotéku můžete předčasně splatit zcela nebo zčásti kdykoliv. To ale automaticky neznamená, že bude předčasné splacení vždy úplně zdarma. Podle zákona o spotřebitelském úvěru může banka v některých situacích požadovat náhradu nákladů, její výše je však zákonem omezená.

U běžných rezidenčních hypoték nesmí náhrada přesáhnout 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok, který zbývá do konce fixace úrokové sazby. Celkově přitom nesmí přesáhnout 1 % z předčasně splacené částky a zároveň je omezena skutečnými náklady vypočtenými podle zákonných pravidel.

Nová pravidla platí od 1. září 2024. U starších hypoték s pevnou úrokovou sazbou se uplatní od okamžiku, kdy po tomto datu začne nové období fixace. Proto při předčasném splacení nerozhoduje jen datum, kdy jste hypotéku původně podepsali, ale také to, kdy začala vaše současná fixace úrokové sazby.

Kdy lze hypotéku předčasně splatit bez náhrady bance?

Zákon o spotřebitelském úvěru stanoví také situace, kdy banka náhradu nákladů požadovat nesmí. Typicky jde například o:

• splacení až 25 % celkové výše úvěru v období jednoho měsíce před výročím uzavření smlouvy,
• splacení v období, kdy není sjednána pevná úroková sazba,
• splacení do tří měsíců poté, co vám banka sdělí novou úrokovou sazbu,
• některé závažné životní situace, například úmrtí, dlouhodobou nemoc nebo invaliditu, pokud zásadně sníží schopnost úvěr splácet,
• za zákonných podmínek také prodej financované či zastavené nemovitosti nebo vypořádání společného jmění manželů, pokud od uzavření úvěrové smlouvy uplynuly alespoň dva roky.

Refinancování hypotéky: jak funguje?

Refinancování hypotéky znamená, že stávající hypoteční úvěr splatíte novým úvěrem, obvykle od jiné banky. Nejčastěji se refinancuje před koncem fixace úrokové sazby, kdy můžete porovnat podmínky současné banky s nabídkami konkurence. Nová banka zpravidla vyplatí zůstatek původního úvěru a vy potom pokračujete ve splácení u ní.

Při refinancování se nevyplatí sledovat pouze úrokovou sazbu. Porovnejte také RPSN, poplatky, požadované pojištění, podmínky mimořádných splátek a délku nové fixace.

Shrnutí

Nebankovní hypotéka může mít mírnější podmínky než bankovní úvěr, zpravidla je však dražší a vyžaduje důkladnou kontrolu smlouvy. Vydraženou nemovitost lze za určitých podmínek financovat hypotékou, předhypotečním úvěrem nebo hypotékou sjednanou dopředu, zásadní je ale včas vyřešit financování. U komerčních nemovitostí záleží mimo jiné na jejich účelu a podmínkách konkrétní banky. Předčasné splacení hypotéky je možné kdykoliv, případná náhrada nákladů banky se od 1. září 2024 řídí novými pravidly zákona o spotřebitelském úvěru a v řadě situací lze hypotéku splatit bez této náhrady. Konec fixace je zároveň vhodnou příležitostí porovnat nabídky bank a zvážit refinancování hypotéky.

Přečtěte si také první a třetí díl této série.

V prvním díle se dozvíte, jak prodat nemovitost zatíženou hypotékou, jak funguje hypotéka na rekonstrukci, a zda a proč potřebujete k získání hypotéky pojištění nemovitosti.

Třetí díl se věnuje možnosti pořídit si dům na splátky bez hypotéky. Dále se dozvíte, jaké podmínky musíte splnit, abyste dostali hypotéku na pozemek. Zodpovíme také otázky týkající se hypotéky na družstevní byt a možnosti hypotéky bez zástavy nemovitosti či se zástavou jiné nemovitosti.