Ceny nemovitostí začínají sice pozvolna, ale přece jenom klesat. Pokud se chystáte kupovat byt, případně družstevní podíl, měli byste být obezřetní, neboť převodem získáváte nejenom práva, ale také povinnosti. Třeba povinnost splatit dluhy předchozího majitele. Jak tomu lze předejít?
V naší advokátní kanceláři jsme se několikrát setkali s dotazem či potřebou řešení situace, kdy byl nový majitel bytové jednotky osloven výborem společenství vlastníků jednotek s prosbou či výzvou k zaplacení dluhů majitele předchozího. Pokud se jednalo o pár tisíc, v kontextu celkových nákladů na koupi se to mohlo jevit jako marginální položka. Nezřídka se ale dluhy vyšplhaly na několik desítek tisíc korun a taková platba již zabolí, pokud s ní nabyvatel předem nepočítá.
Ve chvíli, kdy už taková chvíle nastane, je zpravidla pozdě ji řešit. Je tedy dobré znát v tomto směru právní předpisy a snažit se podobným situacím předcházet. Často jde totiž o neznalost předpisů či nepozornost při podpisu smluv ze strany kupujícího a bohužel někdy také záměr či nekalý úmysl ze strany prodejce.
Rezervační smlouvy, smluvní pokuty a neplatnost kupní smlouvy patří k nejčastějším strašákům našich klientů. Vrásky na čele jim mohou způsobit také dluhy, které zdědili po minulém majiteli. I tomu ale umíme předcházet, neboť smluvním dokumentům věnujeme mimořádnou péči. Nechejte si sepsat kupní smlouvu námi a mnohým problémům předejte.
Tip: Dostatek informací a důkladná kontrola – na to už si většina prodávajících a kupujících dává pozor. Ve finále jim ale největší komplikace přivodí to, co vidět nemohli, nebo to přehlíželi – a to jsou právní rizika. Přečtěte si náš e-book na téma prodej nemovitostí, abyste o nástrahách při koupi nebo prodeji nemovitosti nejen věděli, ale hlavně zjistili, jak jim předcházet.
Není tomu tak dlouho, kdy vstoupila v platnost novela občanského zákoníku, která výslovně říká, že mezi dluhy, které přechází na nabyvatele, jsou zahrnuty platby za správu domu i za služby spojené s užíváním jednotky a také zálohy na toto plnění. Podmínkou je, že takové dluhy původní majitel měl a nabyvatel tuto skutečnost mohl zjistit.
Můžeme přitom rozlišovat dvojí příspěvky na správu domu, a to:
Zákon přitom výslovně vylučuje odpovědnost či povinnost správce domu, aby příspěvky a zálohy související s užíváním bytu vypořádával on.
Je tedy především otázkou smluvního ujednání, aby dluhy byly předem vypořádány, případně převedeny na nového majitele bytu s jeho plným vědomím.
Původní majitel by měl doložit potvrzení správce (tedy výboru SVJ nebo externího správce bytového domu), o tom, v jaké výši dluhy jsou, případně, že žádné nejsou.
Relativně nově má možnost si (se souhlasem původního vlastníka) potvrzení u správce domu vyžádat také nabyvatel. Pokud správce takové potvrzení nevydá, či z něj reálný stav dluhů nevyplývá, pak se má podle zákona za to, že nový majitel výši dluhů zjistit nemohl. V takovém případě by tedy dluhy na nabyvatele nepřešly.
V případě bytového družstva se prakticky nestává, že by nabyvatel získal spolu s podílem ve družstvu také dluhy, o nichž nic nevěděl. Převod podílu totiž neproběhne bez souhlasu družstva a to si zpravidla ohlídá, aby vše proběhlo řádně a bylo vystaveno potvrzení o bezdlužnosti či naopak o výši dluhů. V tomto je tedy nepatrná výhoda koupě družstevního podílu. Vše je ale především otázkou správného nastavení smluv, komunikace s družstvem (či výborem SVJ) a pečlivé kontroly ze strany advokáta.
Tip: Zvláštní obezřetnost vyžaduje koupě bytu, jehož původní majitel je v exekuci. Je lepší dát od takové koupě ruce pryč, nebo i takový byt lze koupit bez obav? Na co vše si v takové situaci dávat pozor, jsme popsali v našem článku.
Z advokátní praxe:
Na naši advokátní kancelář se obrátil pan Stanislav se žádostí o zprostředkování koupě bytu v Praze Jinonicích. Původní majitel bytové jednotky byl rovněž členem výboru SVJ a jeho jménem doložil potvrzení o své bezdlužnosti. Převod jednotky se v pořádku uskutečnil, nicméně posléze se na pana Stanislava obrátil výbor SVJ v novém složení s tím, že dluh předchozího majitele činil 40 tisíc korun. Pan Stanislav posléze zjistil, že členové výboru se sice dohodli s předchozím majitelem, že potvrzení o svých dluzích jménem výboru vydá, následně už ale nezkontrolovali, jak dané potvrzení vypadalo.
Původní majitel se snažil tímto způsobem dluh zatajit, aby urychlil prodej bytu a získal požadovanou cenu, ale netušil, že ve finále tím způsobí, že za dluh bude odpovědný on sám, neboť nový nabyvatel se nemohl o výši dluhu dozvědět.
K přechodu dluhů by ovšem i v tomto případě došlo tehdy, že nabyvatel o dluzích věděl nebo se o nich dozvěděl z jiných zdrojů (například od sousedů při návštěvě domu) a správce domu by tuto „vědomost“ prokázal při případném vymáhání dluhu (typicky svědeckou výpovědí souseda).
Nejjednoduší situací je pochopitelně ta, kdy žádné dluhy ani přeplatky s bytem spojeny nejsou. Zjistí-li původní majitel, že má například nedoplatky spojené s fondem oprav, není nic snadnějšího, než jejich přesnou výši doplatit a zažádat výbor SVJ o potvrzení o bezdlužnosti.
Pro prodávající i kupujícího je mimořádně důležité, aby měli oba povědomí o přesné výši dluhů (nebo naopak přeplatků) a dohodli se ohledně jejich vypořádání. Ideální je učiní tak přímo v kupní smlouvě.
Jak jsme naznačili, v zásadě může dojít nejenom k zadlužení původního majitele, ale také k tomu, že má na platbách přeplatek.
Pokud má prodávající našetřeno ve fondu oprav např. 50 tisíc korun, může to ovlivnit cenu bytu (ve smyslu jejího navýšení). Jak jsme výše zmínili, je důležité vypořádat danou částku přímo s kupujícím, protože SVJ nemá povinnost prodávajícímu vrátit to, co do fondu oprav již odvedl.
Stejně tak i dluhy prodávajícího vůči SVJ je důležité vyrovnat v kupní smlouvě, neboť s převodem bytové jednotky přejdou na kupujícího, pakliže o nich vědel. Nevěděl-li o nich, pak může SVJ buď samo dluhy uhradit, ale stejně tak je může vymáhat i po prodávajícím. Znalost negativní bilance je tedy důležitá pro obě strany, ale především by měla zajímat kupujícího. Pozor ale na to, pokud kupující nevěděl o dluzích proto, že se o ně nijak nezajímal.
Pokud by na tuto část koupě nemovitosti zapomněl a potvrzení si od SVJ nenechal vydat, je to jeho odpovědnost a případné dluhy prodávajícího na něj přejdou.
Zjistí-li nabyvatel, že jsou s bytem spojeny dluhy, měl by ideálně jednat o snížení kupní ceny, neboť tento dluh bude muset uhradit.
Pro prodávajícího je velice důležité, aby měl v kupní smlouvě výslovně ošetřeno, že dluh na příspěvcích kupujícímu uhradil prostřednictvím snížení kupní ceny, což vyloučí, aby se kupující na prodávajícím z téhož důvodu v budoucnu hojil. Rovněž mu takové ustanovení dá v budoucnu možnost, aby po kupujícím vymáhal sumu tohoto dluhu v případě, že SVJ využije znění zákona a bude dluh vymáhat na prodávajícím jako ručiteli.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
