Koupě bytu v exekuci – jak postupovat a co si ohlídat?

Je kupovaná nemovitost v exekuci?

Ať už se majitel o exekuci sám zmíní, nebo o ničem podobném zatím nepadla jediná zmínka, vždy je vhodné si nemovitost prověřit. Nejlepší je, když se rovnou podíváte do katastru nemovitostí, kde v přiloženém listu vlastnictví najdete všechna zástavní práva, a tedy i případné exekuce.

Pokud na nemovitost není uvalena žádná viditelná exekuce, nemusí to nutně znamenat úplnou výhru. Je vhodné prověřit i vlastníka, zda nemá jiné dluhy, které by mohly vést až k zástavě nemovitosti.

Pokud nějakou nesrovnalost objevíte, je vhodné kontaktovat přímo exekutora, který se daným případem zabývá. Tady už se ovšem bude hodit spolupráce s majitelem nemovitosti, který by vám měl poskytnout číslo exekuce a kontakt na exekutora. Od exekutora je potřeba zjistit přesnou výši dluhu, protože tato informace je pro další postup klíčová. Kromě toho musí exekutor, stejně jako další věřitelé, udělit souhlas s prodejem nemovitosti.

V čem se koupě bytu v exekuci liší od standardní koupě?

Koupě bytu v exekuci se od běžného postupu liší v několika základních úkonech, které je třeba provést ještě před podepsáním kupní smlouvy.

Tak třeba nezačínáme standardní rezervační smlouvou, ale smlouvou o smlouvě budoucí kupní. V době jejího podpisu už je samozřejmě nutné znát charakter a výši všech exekucí, které jsou vůči majiteli nemovitosti vedeny, a v ideálním případě i těch, které zatím nejsou pravomocné (jejich odhalení ale není úplně snadné a pokud se o nich nezmíní sám dlužník, těžko se k potřebným informacím dostanete). Před podepsáním si prověřte všechny dluhy prodávajícího. Centrální evidence exekucí je na základě vyhlášky  zpoplatněna částkou ve výši desítek korun. Některé databáze jsou zdarma (nebo se tak tváří). Je ale třeba předem prověřit jejich důvěryhodnost. Od exekuce je třeba odlišit stav insolvence.  Pro její zjištění využijte insolvenční rejstřík spravovaný Ministerstvem spravedlnosti. Tato databáze je volně přístupná, poskytuje poměrně široký rozsah údajů o dlužníkovi a všechny informace jsou poskytovány zdarma.

Smlouva o smlouvě budoucí kupní musí obsahovat kompletní přehled dlužných částek, které po podpisu uhradíte přímo exekutorovi. Jakmile je všechno potřebné zaplaceno, exekutor vám vystaví písemné potvrzení, že došlo ke splacení dluhu (= tzv. kvitance).

S tímto potvrzením už můžete zamířit na katastrální úřad, kam se podává návrh na odstranění záznamů o exekuci z listu vlastnictví. Jakmile list vlastnictví neobsahuje žádné exekuce, je možné podepsat kupní smlouvu a uskutečnit převod vlastnických práv v katastru nemovitostí.

Pokud se chystáte nemovitost financovat pomocí hypotečního úvěru, nelze na ni v zásadě vytvořit zástavní právo ve prospěch banky. Je tedy potřeba ručit za účelem poskytnutí úvěru jinou nemovitostí.

Jaká hrozí rizika při koupi bytu v exekuci?

Už jsme zmínili, že klíčová je znalost přesné výše dlužných částek (exekučních nároků). Proč? Problém totiž nastává ve chvíli, kdy dlužná částka převyšuje hodnotu, kterou jste za nemovitost ochotni zaplatit. V takovém případě doporučujeme dát od koupě rychle ruce pryč, protože takový obchod by přinesl jen komplikace a problémy.

Dalším rizikem jsou nové exekuce, které se mohou objevovat i poté, kdy došlo k úhradě dluhu a odstranění záznamů z katastru nemovitostí. V takovém případě budete muset co nejrychleji vyřešit úhradu dlužné částky a její výmaz z listu vlastnictví, čímž se ovšem navyšuje částka, kterou jste původně zamýšleli investovat.

Ne vždy jsou všechny exekuce dobře dohledatelné. Zejména pokud jde o ty, které ještě nejsou pravomocné. Záznamy o nich zatím nenajdete v žádném registru, přesto se mohou v průběhu převodu nemovitosti objevit a celou situaci zkomplikovat. Vždy je potřeba projít všechny dostupné registry, být v kontaktu s exekutory a ideálně i s příslušným soudem.

Koupě od majitele (dlužníka) vs. koupě od dražebníka

Postupy a rizika, která jsme si zatím popsali, souvisejí s případy, kdy nemovitost kupujete přímo od jejího majitele, tedy od samotného dlužníka. V praxi ovšem existuje ještě jeden způsob koupě nemovitosti v exekuci. Jedná se o nákup v dražbě, kdy nemovitost kupujeme od jejího dražebníka. K dražbě nemovitosti se přistupuje ve chvíli, kdy dlužník po zahájení exekučního řízení není jiným způsobem schopen splácet své závazky.

Dražba může probíhat ve spolupráci s dlužníkem, ale lze ji uskutečnit i v případě, kdy dlužník nesouhlasí (tzv. dobrovolná a nedobrovolná dražba). Vždy je určena vyvolávací cena a dle předem stanovených podmínek popsaných v dražební vyhlášce proběhne veřejná aukce – dražba. Každý účastník musí uhradit předem stanovenou dražební jistotu, která mu umožní přístup do aukce. Ta je následně samozřejmě vrácena všem, kteří nemovitost nevydraží.

Výhodou dražby je fakt, že jako vydražitelé nabydete nemovitost bez právních vad. Z výtěžku zpeněžení nemovitosti budou uspokojení jednotliví věřitelé, závazky na nemovitost se tak ruší a nemovitost se očišťuje. Nevýhodou může fakt, že dražby probíhají veřejně, ať už fyzicky, nebo elektronicky, a budete se potýkat s rizikem, že se najde účastník, který nabídne více. Detailně jsme se touto problematikou zabývali v samostatném článku.

Zatížení nemovitosti věcnými břemeny

Ať už nemovitost kupujete přímo od jejího majitele, nebo v dražbě, může zůstat zatížena věcnými břemeny. Některá totiž dražbou ani převodem na nového majitele nezanikají. Zatímco v případě dražby vás na všechna břemena (ta, která zanikají, i ta, která zůstávají) upozorní dražebník, u koupě přímo od majitele je nutné zjistit si podrobnosti o nich na katastrálním úřadě.

Některá věcná břemena vás příliš omezovat nebudou. Jedná se především o ta, která se váží k pozemku. Setkat se můžeme například se zcela běžnou služebností inženýrské sítě ve prospěch dodavatelů energií a jiných služeb. O něco komplikovanější poté mohou být práva sousedů na využívání části vašeho pozemku (například za účelem průjezdu k vlastní parcele).

Pro potenciální kupující jsou nejhorší kategorií věcných břemen ta, která se váží k určitým osobám – tedy třeba služebnost dožití, kdy například rodiče majitele mají právo k doživotnímu užívání nemovitosti.

Neriskujte finanční ztrátu

Pokud vám nevadí větší administrativní zátěž a nemovitost máte dobře prověřenou, není nutné se koupě obávat. Naopak můžete svou vysněnou nemovitost získat i za mnohem příznivější cenu.

Více než kdy jindy ovšem u takové koupě doporučujeme využít služeb advokáta, který má s podobnými transakcemi zkušenost. Koupě bytu s exekucí je poměrně komplikovaný úkon a snadno může vzniknout chyba, která v některých případech bývá opravdu fatální. Výjimkou nejsou případy, kdy nový majitel o nemovitost přišel kvůli chybně zjištěným a ošetřeným exekucím. Proto myslete především na svou bezpečnost a vyhledejte pomoc odborníka.

Upozornění: došlo ke zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a rozhodným dnem se v tomto ohledu stává 31. březen 2020. Více informací najdete v článku Zrušení daně z nabytí nemovitosti.

V Dostupném advokátovi vám s koupí pomůžeme

Rádi vám poradíme, jak u koupě bytu s exekucí postupovat. Pomůžeme se všemi náležitostmi a postaráme se o hladký a naprosto bezpečný průběh celého procesu.