Koupě bytu v exekuci – jak postupovat a co si ohlídat?

Kupujete byt a už se svého nového bydlení nemůžete dočkat, jenže radost najednou kazí zmínka o exekuci… Je lepší dát od takové koupě ruce pryč, nebo to nemusí být tak hrozné, jak se na první pohled zdá? V dnešním článku si povíme, jak postupovat a na co si dát pozor.

Byt v exekuci k prodeji
6 minut čtení

Kapitoly článku

Je kupovaná nemovitost v exekuci?

Ať už se majitel o exekuci sám zmíní, nebo o ničem podobném zatím nepadla jediná zmínka, vždy je vhodné si nemovitost prověřit. Nejlepší je, když se rovnou podíváte do katastru nemovitostí, kde v přiloženém listu vlastnictví najdete všechna zástavní práva, a tedy i případné exekuce.

Pokud na nemovitost není uvalena žádná viditelná exekuce, nemusí to nutně znamenat úplnou výhru. Je vhodné prověřit i vlastníka, zda nemá jiné dluhy, které by mohly vést až k zástavě nemovitosti.

Pokud nějakou nesrovnalost objevíte, je vhodné kontaktovat přímo exekutora, který se daným případem zabývá. Tady už se ovšem bude hodit spolupráce s majitelem nemovitosti, který by vám měl poskytnout číslo exekuce a kontakt na exekutora. Od exekutora je potřeba zjistit přesnou výši dluhu, protože tato informace je pro další postup klíčová. Kromě toho musí exekutor, stejně jako další věřitelé, udělit souhlas s prodejem nemovitosti.

V čem se koupě bytu v exekuci liší od standardní koupě?

Koupě bytu v exekuci se od běžného postupu liší v několika základních úkonech, které je třeba provést ještě před podepsáním kupní smlouvy.

Tak třeba nezačínáme standardní rezervační smlouvou, ale smlouvou o smlouvě budoucí kupní. V době jejího podpisu už je samozřejmě nutné znát charakter a výši všech exekucí, které jsou vůči majiteli nemovitosti vedeny, a v ideálním případě i těch, které zatím nejsou pravomocné (jejich odhalení ale není úplně snadné a pokud se o nich nezmíní sám dlužník, těžko se k potřebným informacím dostanete). Před podepsáním si prověřte všechny dluhy prodávajícího. Centrální evidence exekucí je na základě vyhlášky  zpoplatněna částkou ve výši desítek korun. Některé databáze jsou zdarma (nebo se tak tváří). Je ale třeba předem prověřit jejich důvěryhodnost. Od exekuce je třeba odlišit stav insolvence.  Pro její zjištění využijte insolvenční rejstřík spravovaný Ministerstvem spravedlnosti. Tato databáze je volně přístupná, poskytuje poměrně široký rozsah údajů o dlužníkovi a všechny informace jsou poskytovány zdarma.

Smlouva o smlouvě budoucí kupní musí obsahovat kompletní přehled dlužných částek, které po podpisu uhradíte přímo exekutorovi. Jakmile je všechno potřebné zaplaceno, exekutor vám vystaví písemné potvrzení, že došlo ke splacení dluhu (= tzv. kvitance).

S tímto potvrzením už můžete zamířit na katastrální úřad, kam se podává návrh na odstranění záznamů o exekuci z listu vlastnictví. Jakmile list vlastnictví neobsahuje žádné exekuce, je možné podepsat kupní smlouvu a uskutečnit převod vlastnických práv v katastru nemovitostí.

Pokud se chystáte nemovitost financovat pomocí hypotečního úvěru, nelze na ni v zásadě vytvořit zástavní právo ve prospěch banky. Je tedy potřeba ručit za účelem poskytnutí úvěru jinou nemovitostí.

Jakým způsobem se liší insolvence od exekuce? A jak prověřit, že prodávající se v insolvenci nenachází? Tomu jsme se detailně věnovali v našem článku.

Potřebujete koupit nebo prodat nemovitost?

Dostupný advokát vám zajistí kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.

Jaká hrozí rizika při koupi bytu v exekuci?

Už jsme zmínili, že klíčová je znalost přesné výše dlužných částek (exekučních nároků). Proč? Problém totiž nastává ve chvíli, kdy dlužná částka převyšuje hodnotu, kterou jste za nemovitost ochotni zaplatit. V takovém případě doporučujeme dát od koupě rychle ruce pryč, protože takový obchod by přinesl jen komplikace a problémy.

Dalším rizikem jsou nové exekuce, které se mohou objevovat i poté, kdy došlo k úhradě dluhu a odstranění záznamů z katastru nemovitostí. V takovém případě budete muset co nejrychleji vyřešit úhradu dlužné částky a její výmaz z listu vlastnictví, čímž se ovšem navyšuje částka, kterou jste původně zamýšleli investovat.

Ne vždy jsou všechny exekuce dobře dohledatelné. Zejména pokud jde o ty, které ještě nejsou pravomocné. Záznamy o nich zatím nenajdete v žádném registru, přesto se mohou v průběhu převodu nemovitosti objevit a celou situaci zkomplikovat. Vždy je potřeba projít všechny dostupné registry, být v kontaktu s exekutory a ideálně i s příslušným soudem.

Koupě od majitele (dlužníka) vs. koupě od dražebníka

Postupy a rizika, která jsme si zatím popsali, souvisejí s případy, kdy nemovitost kupujete přímo od jejího majitele, tedy od samotného dlužníka. V praxi ovšem existuje ještě jeden způsob koupě nemovitosti v exekuci. Jedná se o nákup v dražbě, kdy nemovitost kupujeme od jejího dražebníka. K dražbě nemovitosti se přistupuje ve chvíli, kdy dlužník po zahájení exekučního řízení není jiným způsobem schopen splácet své závazky.

Dražba může probíhat ve spolupráci s dlužníkem, ale lze ji uskutečnit i v případě, kdy dlužník nesouhlasí (tzv. dobrovolná a nedobrovolná dražba). Vždy je určena vyvolávací cena a dle předem stanovených podmínek popsaných v dražební vyhlášce proběhne veřejná aukce – dražba. Každý účastník musí uhradit předem stanovenou dražební jistotu, která mu umožní přístup do aukce. Ta je následně samozřejmě vrácena všem, kteří nemovitost nevydraží.

Výhodou dražby je fakt, že jako vydražitelé nabydete nemovitost bez právních vad. Z výtěžku zpeněžení nemovitosti budou uspokojení jednotliví věřitelé, závazky na nemovitost se tak ruší a nemovitost se očišťuje. Nevýhodou může fakt, že dražby probíhají veřejně, ať už fyzicky, nebo elektronicky, a budete se potýkat s rizikem, že se najde účastník, který nabídne více. Detailně jsme se touto problematikou zabývali v samostatném článku.

Dohoda při koupi nemovitosti v exekuci

Zatížení nemovitosti věcnými břemeny

Ať už nemovitost kupujete přímo od jejího majitele, nebo v dražbě, může zůstat zatížena věcnými břemeny. Některá totiž dražbou ani převodem na nového majitele nezanikají. Zatímco v případě dražby vás na všechna břemena (ta, která zanikají, i ta, která zůstávají) upozorní dražebník, u koupě přímo od majitele je nutné zjistit si podrobnosti o nich na katastrálním úřadě.

Některá věcná břemena vás příliš omezovat nebudou. Jedná se především o ta, která se váží k pozemku. Setkat se můžeme například se zcela běžnou služebností inženýrské sítě ve prospěch dodavatelů energií a jiných služeb. O něco komplikovanější poté mohou být práva sousedů na využívání části vašeho pozemku (například za účelem průjezdu k vlastní parcele).

Pro potenciální kupující jsou nejhorší kategorií věcných břemen ta, která se váží k určitým osobám – tedy třeba služebnost dožití, kdy například rodiče majitele mají právo k doživotnímu užívání nemovitosti.

Neriskujte finanční ztrátu

Pokud vám nevadí větší administrativní zátěž a nemovitost máte dobře prověřenou, není nutné se koupě obávat. Naopak můžete svou vysněnou nemovitost získat i za mnohem příznivější cenu.

Více než kdy jindy ovšem u takové koupě doporučujeme využít služeb advokáta, který má s podobnými transakcemi zkušenost. Koupě bytu s exekucí je poměrně komplikovaný úkon a snadno může vzniknout chyba, která v některých případech bývá opravdu fatální. Výjimkou nejsou případy, kdy nový majitel o nemovitost přišel kvůli chybně zjištěným a ošetřeným exekucím. Proto myslete především na svou bezpečnost a vyhledejte pomoc odborníka.

Upozornění: došlo ke zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a rozhodným dnem se v tomto ohledu stává 31. březen 2020. Více informací najdete v článku Zrušení daně z nabytí nemovitosti.

V Dostupném advokátovi vám s koupí pomůžeme

Rádi vám poradíme, jak u koupě bytu s exekucí postupovat. Pomůžeme se všemi náležitostmi a postaráme se o hladký a naprosto bezpečný průběh celého procesu.

Neodpověděl vám článek na váš problém? Zeptejte se umělé inteligence


Řešíte obdobný problém?

Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.

Koupě nebo prodej nemovitosti

Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.

Předem dané ceny
Od začátku víte, kolik a za co platíte.
Vše zvládneme online
Takže ušetříte čas i peníze za dopravu.
Pracujeme rychle
90 % požadavků vyřešíme do druhého dne.
Zkušený tým
Pro každý právní obor máme specialistu.

Pomohl vám tento obsah? Přidejte mu hodnocení

průměrné hodnocení: 3
hodnoceno: 2 krát

…nebo jej sdílejte

Autor článku

JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D.

Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.

Vzdělání
  • Právo, doktorské studium (Ph.D), Pf UK v Praze
  • Právo, L’université Nancy-II, Nancy
  • Právo, magisterské studium (Mgr.), Pf UK v Praze
  • Mezinárodní teritoriální studia (Bc.), FSV UK v Praze

Reference služby Dostupný advokát

Recenze služby

Luboš Ryčl

před 7 měsíců

Super, pomohli mi s koupí bytu na jedničku. Doporučuji

Recenze služby

Lucia Tóthová, Praha

před 3 roky

V životě každého z nás nastane chvíle, kdy potřebujeme využít služeb právníků nebo advokátů. Pro všechny, kteří hledají právní radu (je jedno, jestli kupují nemovitost, soudí se se zaměstnavatelem anebo potřebují jakoukoli jinou pomoc od profesionála na legislativu) a zároveň chtějí řešit věci digitálně, vzdáleně, bez nutnosti osobních návštěv, je Dostupný advokát jednoznačně zajímavou alternativou.

Recenze služby

Ing. Jan Sekanina, Praha

před 3 roky

Když mi prarodiče chtěli darovat byt, nechtěl jsem se z důvodu vysokého pracovního vytížení zabývat tím, co všechno musím zařídit a jak docílit přepisu vlastnictví v katastru nemovitostí. Dostupný advokát vše zařídil za mě, žádný problém na katastru nebyl a vše bylo celkem rychle zapsáno a vyřízeno. Díky a palec nahoru!

Zobrazit všechny reference

Mohlo by vás také zajímat

Znáte nás z médií
Logo Česká advokátní komora Apek Logo Advokátní kancelář roku 2023 a 2024
Sledujte novinky
Facebook Dostupný advokát Twitter / X Dostupný advokát
Dostupný advokát © 2013-2024