Shrnutí: Triky realitních kanceláří mohou mít podobu nátlaku na rychlý podpis, zatajování vad nebo nejasných podmínek rezervace. Před podpisem si ověřte nemovitost, celkové náklady a podmínky ukončení spolupráce. V roce 2026 se vyplatí hlídat také pravidla exkluzivity a povinnosti makléře. Ne každá nevýhodná nabídka je přitom nezákonná: rozhoduje konkrétní jednání a obsah smlouvy.
Máte před podpisem smlouvy s realitkou? Nechte si od nás zkontrolovat zprostředkovatelskou nebo rezervační smlouvu a zjistěte, k čemu se zavazujete, za co platíte a za jakých podmínek můžete spolupráci ukončit.
Vyšší nabídková cena, exkluzivní spolupráce ani levnější výkup samy o sobě nemusí porušovat zákon. Nekalé praktiky realitek mohou spočívat například v klamavých informacích, zamlčení podstatných skutečností nebo agresivním nátlaku, který ovlivňuje rozhodování spotřebitele. Ochranu před takovým jednáním upravuje zákon o ochraně spotřebitele.
Podvody realitních makléřů představují závažnější kategorii. Aby šlo o trestný čin podvodu podle trestního zákoníku, musí být naplněny jeho zákonné znaky, včetně úmyslného obohacení prostřednictvím uvedení v omyl, využití omylu nebo zamlčení podstatných skutečností a způsobení zákonem požadované škody. Samotná nespokojenost se službou podvod neprokazuje.
Prodat nemovitost svépomocí může být pro mnoho lidí zastrašující. Spousta lidí na to také jednoduše nemá čas, a proto volí služby realitních kanceláří. Na tom samozřejmě není nic špatného, je ale potřeba realitku důkladně vybírat a být si vědomi triků, které na vás mohou použít:
Exkluzivita může omezit možnost zapojit jinou realitku i prodat nemovitost bez součinnosti sjednaného zprostředkovatele. Jste-li spotřebitel, lze ji podle zákona o realitním zprostředkování sjednat pouze na dobu určitou, nejvýše na šest měsíců. Opakované prodloužení je možné, ale dohodnout je lze nejdříve 30 dnů před koncem sjednané doby.
Před podpisem si proto projděte nejen dobu spolupráce, ale také provizi, smluvní pokuty a pravidla pro případ, že kupujícího najdete sami. Při prodlužování chtějte vědět, co realitka dosud udělala a jak bude při prodeji pokračovat.
Stejně tak není dobré smlouvu výrazně prodlužovat. A to platí obzvlášť v případě, že se realitce i přes příznivé podmínky trhu nedaří nemovitost prodat nebo v případě nespokojenosti s vaším realitním makléřem. Akorát byste tak celý proces prodeje dále prodloužili
Tip: Chcete se dozvědět, jak má vypadat zprostředkovatelská smlouva na prodej nemovitosti? Pak se určitě nespoléhejte na vzory, které najde dostupné zdarma na internetu. Raději se obraťte na nás. Smlouvu vám zkontrolujeme a zaručíme vám, že nepodepíšete nic, co by vás mohlo poškodit.
Jakmile zveřejníte inzerát na prodej nemovitosti, během několika hodin můžete očekávat desítky telefonátů a e-mailů od realitních makléřů. Spousta realitních kanceláří totiž používá tzv. monitoring inzerce, který sleduje veškeré portály s nabídkami nemovitostí a vybírá ty, které jsou nabízeny soukromými osobami. To znamená, že jakmile jako soukromá osoba vystavíte inzerát na prodej vaší nemovitosti, odešle tento monitoring váš inzerát do seznamu realitních kanceláří a ty už s ním naloží, jak potřebují.
Tomuto se bohužel nijak neubráníte. Jediným řešením je tedy hovory i emaily odmítat. Případně můžete ještě do inzerátu připsat, že si nepřejete být kontaktováni ze strany realitních makléřů.
U některých realitek se můžete setkat s nabídkou okamžitého odkupu vaší nemovitosti. To má v ideálním případě fungovat tak, že si realitní kancelář koupí vaši nemovitost za tržní cenu, stane se tak jejím vlastníkem a sama ji pak prodá. Vy to tak máte bez starostí. Zní to dobře, ne? Jenže to má jeden velký háček. Realitka si totiž od vás nemovitost sice opravdu koupí, ale pouze značně pod cenou.
Pokud se přece jen rozhodnete pro okamžitý odkup realitní kanceláří, doporučujeme přizvat nezávislého odhadce nemovitostí.
Prodej či koupi nemovitosti dokážete zařídit i sami. V některých krocích vám ale doporučujeme pomoc advokáta. Nechte si od nás zařídit kompletní smluvní a právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti. Zvládneme to do 48 hodin, bezchybně a profesionálně.
Jedním z běžných triků je vystavování inzerátu realitními makléři bez vědomí majitele a původního vystavitele inzerátu. Co z toho makléř má? Pokud se realitnímu makléři ozvou zájemci o vystavený inzerát, může oslovit přímo majitele, že pro něj má kupce a následně díky tomu podepsat zprostředkovatelskou smlouvu a získat provizi. Určitě se ale nejedná o férové jednání.
Proti tomuto se můžete bcránit jednoduše tak, že jakékoliv nabídky realitek hned odmítnete. Případně můžete jednat i preventivně. Stačí vložit fotografie, které máte v inzerátu do některého z programů, který dokáže najít kde všude jsou vaše fotky vystavené. Takovým programem je např. TinEye nebo i jednoduché Google obrázky dokážou odvést dobrou službu. Pokud pak najdete vaše fotky vystavené jménem realitních makléřů, o kterých jste v životě neslyšeli, je čas na konfrontaci.
Tip: V první řadě je dobré zkusit se s realitním makléřem jednoduše domluvit. Když to nezabere, můžete mu poslat předžalobní výzvu. Pokud navíc zvolíte naše advokáty, získá předžalobní výzva ještě větší váhu.
Další možnou variantu nabídky bez majitele představuje situace, kdy ve schránce naleznete letáček s krátkým inzerátem o tom, že milá rodina hledá byt či dům ve vaší lokalitě. Avšak poté, co si s nimi domluvíte schůzku, k vám domů zavítá realiťák. Vaši nemovitost si vyfotí a následně se vám snaží vnutit své služby. Ti drzejší použijí fotky vaší nemovitosti k vytvoření vlastního inzerátu a ozvou se vám až když mají zájemce.
Chránit se můžete jednoduše tak, že na podobné letáčky nebudete reagovat. Pokud se tak už stalo, nenechte se zviklat a případný inzerát si nenechte líbit.
Tip: Chystáte se na prodej vaší nemovitosti svépomocí? Určitě vše dobře zvládnete. U kupní smlouvy se ale raději nespoléhejte na vzory stažené z internetu a nechte si ji vypracovat zkušeným advokátem. Naši advokáti vám připraví rezervační i kupní smlouvu rychle a precizně.
Prodej bytu, domu, stavebního pozemku či jakékoliv jiné nemovitosti bez realitky. To zní dobře, že? Bohužel však dnešní nemovitostní trh hraje realitním kancelářím do karet a na nemovitost k prodeji či pronájmu bez realitky nelze téměř narazit. Realitní kancelář má ale i své plusy – celý proces bývá jednodušší a rychlejší. Na druhou stranu je ale potřeba dávat pozor na to, s jakou realitkou jednáte a naučit se rozpoznávat jejich fígle:
Někteří realitní makléři mohou uměle vytvářet dojem nedostatku nemovitostí, aby na kupce vyvinuli časový tlak. Případně mohou tvrdit, že na nemovitost stojí celá řada dychtivých zájemců. To pak na kupující vytváří tlak , že je potřeba, co nejrychleji koupit, jinak budou hledat donekonečna.
V důsledku si pak třeba koupi dostatečně nerozmyslí a následně mnohdy litují nebo si pořádně neprostudují podepisované smlouvy. Tím si pak mohou zadělat na velké problémy ve formě skrytých poplatků, netransparentní ceny nebo třeba nejasnosti o rozsahu kupované nemovitosti.
Tip: Určitě nespěchejte na podpis kupní ani rezervační smlouvy. Vše si důkladně promyslete a veškeré smlouvy si nechte zkontrolovat advokátem. Pokud zvolíte Dostupného advokáta, máte jistotu rychlého a pohodlného vyřízení.
Z toho důvodu je třeba se před lovem nemovitostí pořádně informovat o tom, v jakém stavu se nemovitostní trh nachází. To zjistíte jednoduše, když se zeptáte odborníka na nemovitostní trh, přečtete si pár článků nebo budete delší dobu sledovat, jakým tempem nabídky mizí. U konkrétní nemovitosti je pak dobré zjistit si datum vystavení inzerátu. Pokud je nabídka stará několik měsíců, můžete mít jistotu, že na ni řada zájemců opravdu nečeká.
Případ ze soudní praxe: Rezervační poplatek nemusí automaticky propadnout: Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 20. června 2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022, řešil vrácení rezervačního poplatku 72 600 Kč, který si realitní kancelář ponechala jako smluvní pokutu za neuzavření koupě. Potvrdil, že na posuzovanou trojstrannou rezervační smlouvu dopadal zákaz uložit spotřebiteli ve smlouvě o realitním zprostředkování povinnost uzavřít kupní smlouvu, a kancelář musela peníze vrátit. Pro jiné případy je rozhodující konkrétní obsah smlouvy a důvod požadované platby.
Odmítá vám realitka vrátit rezervační poplatek? Nechte si posoudit nárok na jeho vrácení. Prověříme smlouvu i důvody, kterými kancelář zadržení peněz vysvětluje, a navrhneme další postup.
Některé realitní kanceláře mohou být ve snaze prodat nemovitost co nejrychleji netransparentní. Mohou proto opomenout zmínit, že do domu zatéká, má problém s izolací a kotel už dosluhuje. Určitě už se pak nemusí zmínit o tom, že ve vedlejším bytě žije rodina milující noční poslech hlasité hudby. Mějte ale na paměti, že podle zákona o realitním zprostředkování má makléř povinnost sdělit kupujícímu všechny známé vady, jinak může nést odpovědnost za škodu.
Některé technické problémy nemovitosti dokážete zjistit sami důkladnou prohlídkou. Vždy je ale třeba si nechat dům prohlédnout také inspektorem. Ten dokáže odhalit i vady, které sami nedokážete. Co se týče problémových sousedů, na to už je i inspektor krátký. Vyplatí se vám ale poptat se po okolí nebo se třeba se sousedy předem seznámit. Díky tomu můžete získat alespoň částečný přehled.
Tip: Pokud časem objevíte skryté vady, není všem dnům konec. Máte totiž právo odstoupit od kupní smlouvy. Přečtěte si jak postupovat při odstoupení od kupní smlouvy nemovitosti.
Dalším trikem realitek je umělé nastavování ceny nad reálnou tržní cenu. Důvod je jednoduchý – snaha prodat nemovitost za co možná nejvyšší cenu + možnost nabídnout kupci slevu a tím získat plusové body.
Proti tomuto se ubráníte jednoduše tak, že budete smlouvat. Na smlouvání se ale pečlivě připravte tím, že si zjistíte cenu podobných nemovitostí v dané lokalitě. Díky tomu můžete argumentovat reálnou tržní hodnotou. Při jednání o ceně můžete naznačit, že zvažujete více nabídek nebo že cena překračuje váš rozpočet.
Plánujete prodávat byt či dům? Přečtěte si, jak na prodej nemovitosti bez realitky.
Triky realitních kanceláří mohou spočívat v časovém nátlaku, zavádějících informacích nebo nejasných smluvních podmínkách. Vyšší cena, exkluzivita ani rychlý výkup však samy o sobě neznamenají nezákonné jednání. Prodávající by měli prověřit rozsah spolupráce, provizi a sankce; kupující především stav nemovitosti a podmínky rezervace. Důležitá tvrzení si nechte potvrdit písemně a dokumenty si uchovejte. Pokud vznikne spor, další postup závisí na tom, zda požadujete nápravu služby, vrácení peněz, řešíte vady nemovitosti, nebo máte podezření na trestný čin.
Samotná odměna od obou stran není automaticky zakázaná. Zákon ale ukládá makléři informovat zájemce o provizi sjednané s třetí osobou ke stejnému obchodu.
Ano, po celou dobu výkonu činnosti musí mít pojištění odpovědnosti za újmu způsobenou realitním zprostředkováním. Pojištění však samo o sobě nezaručuje úhradu každého nároku klienta.
Přečtěte si, zda pouze potvrzuje návštěvu, nebo obsahuje také závazky k platbě, provizi či sankcím. Rozhodujte se podle celého textu, nikoli jen podle názvu dokumentu.
Pošlete mu e-mail s konkrétním shrnutím a požádejte o potvrzení. Důležité podmínky obchodu nechte výslovně zachytit také ve smlouvě.
Návrh podejte nejpozději do jednoho roku od prvního uplatnění nároku u podnikatele. Nejprve se musíte pokusit vyřešit spor přímo s ním a splnit další podmínky řízení.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Vše zvládneme do 48 hodin, a to i při koupi od developera.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 15 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 15 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Váš případ posoudíme a navrhneme, jak ho vyřešit za 390 Kč.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
