Prodat byt nebo dům není jen tak. Alespoň tak to slýcháme od realitních makléřů, kteří samoprodej z naprosto logických důvodů nemohou doporučit. Je to ale opravdu tak těžké, abyste si s tím nemohli sami poradit? Ať už je vaší motivací pro zahájení prodeje bez pomoci realitní kanceláře touha vyhnout se platbě provize, nebo jednoduše nedůvěřujete makléřům, povíme vám, jak postupovat, na co si dát pozor a kdy už raději vyhledat pomoc odborníka.
Ještě než se do prodeje na vlastní pěst pustíte, je třeba zvážit své časové možnosti. Zatímco při prodeji s realitní kanceláří se o mnoho věcí postará makléř, při prodeji bytu, domu nebo stavebního pozemku bez realitky máte vše na starost sami. Je třeba počítat nejen s časem, který strávíte přípravou nemovitosti na prodej, ale následně i s prohlídkami zájemců a zajištěním právních náležitostí. Pokud jste už teď maximálně vytížení, měli byste zvážit, jestli na prodej sami stačíte, případně jestli nebude lepší obrátit se přece jen na odborníka – nebo alespoň na někoho, kdo vám s jednotlivými úkony pomůže. To však nemusí být nutně realitní makléř. Jeho angažmá vůbec nemusí čas ušetřit a může naopak postačit služba zkušeného nemovitostního advokáta. Realitní makléř často jen inkasuje provizi, která neodpovídá jeho angažmá. Co je však ještě horší, v některých případech ani nešetří čas a energii svého klienta.
Nezapomeňte na to, že realitní makléř má odlišný zájem od kupujícího i prodávajícího. Jde mu hlavně o rezervaci a provizi a může tedy podceňovat rizika i komfort klienta.
Prodej nemovitosti zahrnuje hned několik právních úkonů, u kterých se nevyplatí chybovat. V lepším případě ztratíte svůj čas, v tom horším i peníze, nebo dokonce vlastnická práva na nemovitosti. V Dostupném advokátovi se o vše rádi postaráme a ochráníme vaše práva.
Rozhodli jste se jít do prodeje bez realitky? Tady je 8 kroků, které vás dovedou k úspěšnému předání nemovitosti novému majiteli.
Jestliže máte v plánu prodat pozemek, byt nebo dům bez realitky, ještě před zahájením celého procesu je vhodné nahlédnout do katastru nemovitostí. Ačkoli asi většinu informací znáte, určitě se vyplatí zkontrolovat věcná břemena, předkupní nebo zástavní práva – a pokud řešíte prodej pozemku bez realitky, tak i na přesnou polohu a umístění dané nemovitosti (oplocení totiž ne vždy kopíruje skutečné hranice pozemku).
Špatně stanovená prodejní cena je jednou ze základních chyb při prodeji a může vést k značné časové nebo i finanční ztrátě. Příliš vysoká cena zpomalí prodej a stejně se zřejmě nevyhnete dodatečnému zlevňování. S nízkou cenou zase přijdete o část možného výdělku a současně můžete odradit některé kupující, kterým bude špatně nastavená cena připadat podezřelá.
Proto se většinou vyplatí nechat si nemovitost odhadnout odborníkem, který se nemovitostem věnuje a přesně ví, podle čeho cenu určit. Využít můžete tržní odhad nemovitostí, který standardně provádí realitní makléř nebo jiný specialista na nemovitosti. Alternativně můžete zvolit znalecký posudek, který provede soudní znalec. Ten při své práci prostupuje více do hloubky a kromě lokality nebo typu stavby kontroluje i technický stav nemovitosti, což je vhodné zejména při prodeji staršího domu. Jeho činnost je však nákladnější.
Jedním z těch složitějších úkolů, které vás při samoprodeji čekají, je správná příprava nemovitosti na prodej a její následná propagace. Určitě je vhodné spojit síly s profesionálním fotografem, který se na nemovitosti specializuje a ví, jak prostor správně nasvítit, co zachytit a které vybavení či osobní předměty by naopak měly zůstat očím potenciálních zájemců skryty. Kvalitní fotky nebo i videa zaujmou a nenechají vaši nemovitost bez povšimnutí. Záležet si ale dejte i na přípravě inzerátu, který by měl obsahovat všechny důležité informace.
Inzerát vložte na realitní servery a využijte i sílu sociálních sítí. Poproste o sdílení své přátele a případně vyzkoušejte i placenou propagaci příspěvku. Uvidíte sami, že s kvalitní prezentací na sebe potenciální zájemci nenechají dlouho čekat.
Stavební pozemky, byty a domy na prodej bez realitky můžete umístit na specializované portály pro prodej nemovitostí bez realitní kanceláře. Zkuste třeba bezrealitky.cz.
Pokud je váš inzerát úspěšný, připravte se na množství telefonátů a e-mailů. Je dobré být zájemcům k dispozici každý den – ideálně i o víkendech. Tím jim dáte najevo, že jsou pro vás opravdu důležití a že jim chcete vyjít vstříc. Dalším bodem už budou samotné prohlídky nemovitosti, kterým by měla předcházet pečlivá příprava. Shromážděte si podklady, které by potenciální kupce mohly zajímat a připravte se na všechny možné otázky. Čím lépe svou nemovitost odprezentujete, tím vyšší bude vaše šance na úspěšný prodej. Podle některých výzkumů můžou rozhodovat i drobné detaily. Např. vůně čerstvě upečeného koláče vytváří v bytě příjemnou atmosféru a může tedy i neočekávaně zvýšit jeho hodnotu.
Samozřejmě však platí, že pokud prodáváte byt ve velmi žádané lokalitě, nemusíte zejména v dnešní době potenciálním kupujícím příliš nadbíhat a spíše je vhodné se pak zaměřit na oddělení zrna od plev ještě před prohlídkou. Ostatně i vysoká poptávka po nemovitostech je důvod proč většinou není potřeba zapojit realitního makléře.
Pamatujte na to, že jako prodávající nesmíte zamlčet skryté vady. Občanský zákoník umožňuje kupujícímu uplatnit vadu až pět let od převodu. Může se přitom domáhat slevy, a při podstatném porušení smlouvy dokonce odstoupení od smlouvy.
Vyplatí se proto předem zajistit technickou inspekci bytu či domu a nález přesně popíšete v kupní smlouvě („na nemovitosti se nachází vlhkostní mapa v pravém rohu suterénu, kupující přejímá vadu a snižuje kupní cenu o 20 000 Kč“). K inspekci přizvěte znalce – jeho zpráva je levnější než pětiletá nejistota.
Darování je mezi blízkými efektivní způsob jak nabýt nebo se zbavit nemovitosti. Pomůžeme vám ho zrealizovat tak, abyste nešlápli vedle. Připravíme pro vás kompletní smluvní a právní servis, včetně darovací smlouvy, vkladu do katastru i daněmi.
Našli jste pro svou nemovitost toho pravého zájemce? Gratulujeme k úspěšnému splnění hlavního úkolu. Povinnosti ovšem ještě nekončí. Ochraňte svá práva rezervační a kupní smlouvou na nemovitost. Obě smlouvy chrání prodávajícího i kupujícího a určitě se nevyplatí jejich přípravu jakkoli podceňovat. Pozor si dejte i na jejich obsah. Internet se sice hemží volně dostupnými vzory, ty ale nikdy neošetří specifika konkrétní nemovitosti. Kromě toho mohou být zastaralé a plné chyb, protože nikdy neznáte jejich autora.
Proto je lepší se do přípravy smluv nepouštět samostatně, ale raději tento úkon svěřit do rukou odborníkům. Bohužel ani někteří realitní makléři nejsou zárukou dobré dokumentace. Opakovaně jsme museli v naší praxi zasahovat a připravovat nové smlouvy, aby vůbec k převodu došlo. Realitní kancelář má totiž zájem zejména na rezervaci, nikoli nutně na hladkém průběhu celé transakce. S přípravou kupní smlouvy na míru vám moc rádi pomůžeme a postaráme se, aby po právní stránce proběhl váš samoprodej bez jediné chyby.
Chcete si o rezervační a kupní smlouvě přečíst víc? Podrobnosti najdete v našem článku o prodeji domu.
Advokát, se kterým budete spolupracovat na přípravě smluv, se může postarat i o úschovu peněz. Ani tento krok se nevyplácí obcházet, protože zase chrání kupujícího a vám přidává na důvěryhodnosti. Advokátní úschova spočívá v uložení kupní ceny na speciální účet, který za tímto účelem zřídí vybraný advokát. Tam celá částka čeká do převodu vlastnického práva v katastru nemovitostí, až poté je převedena na účet prodávajícího. Cílem je, aby prodávající ani kupující v jednu chvíli nedisponovali současně penězi a vlastnickými právy na nemovitosti. Tím jsou obě strany chráněny před jakýmkoliv podvodem.
Při volbě úschovy kupní ceny přitom hraje roli nejen cena, ale i podmínky. Notářská úschova podléhá přísnějšímu dohledu, ale je nejdražší – u částky čtyř milionů vyjde přibližně na 25 000 Kč. Bankovní úschova je levnější a pojištěná stejně jako běžné vklady, avšak banky stanovují poměrně rigidní podmínky výplaty. Advokátní úschova bývá flexibilnější a levnější (v rozmezí 0,15–0,3 % z částky), ovšem pouze za předpokladu, že advokát má odpovídající pojištění odpovědnosti a transparentně zveřejňuje podmínky úschovy. V Dostupném advokátovi účtujeme za úschovu bez ohledu na její výši. Ačkoliv pojištění profesní odpovědnosti musí být uzavřeno na minimální výši 7,5 milionů Kč, my jsme pojištěni na 50 000 000 Kč.
Vhodnou úschovou však rozhodně není úschova u realitní kanceláře. Ta není ze zákona pojištěna a nepodléhá přísným pravidlům, může tak být paradoxně spíše rizikem. Navíc zákon o realitním zprostředkování přímo stanoví, že realitní kanceláře ani nesmí peníze do úschovy přijímat a mohou ji pouze zprostředkovat u banky, notáře nebo advokáta.
Po splnění všech předchozích bodů přichází na řadu návrh na vklad do katastru nemovitostí. I tady je potřeba pořádná dávka pozornosti, protože každá chyba může vést k vrácení žádosti (návrhu) a jejímu novému podávání. Proto si ohlídejte všechny náležitosti a nezapomeňte přiložit kupní smlouvu. Správní poplatek za podání návrhu činí 2 000 Kč.
V praxi jsme se setkali i s případy, kdy klienti hradili stotisícové provize realitnímu makléři, který měl návrh na vklad připravit. V návrh však udělal chybu a celou transakci tak opakovaně prodlužoval a komplikoval.
Nezapomínejte, že se s prodejem nemovitosti pojí také povinnost obstarat si energetické štítky. Kdo přesně tuto povinnost má a jak si energetický štítek obstarat se dozvíte v našem dalším článku na téma prodej bytu a energetické štítky.
Pokud jste úspěšně předali klíče od domu novému majiteli a došlo k převodu vlastnických práv na katastru nemovitostí, nezbývá než pogratulovat k úspěšnému dokončení celé mise. Ještě poslední věc ale čeká – splnění daňových povinností.
Zvláštní daň z prodeje nemovitých věcí byla zrušena, ale stále se v určitých případech hradí klasická daň z příjmu při prodeji nemovitosti, zdaňuje dvěma sazbami: 15 % pro část základu daně do 36násobku průměrné mzdy a 23 % pro část přesahující tento limit. Zisk se přitom určuje jako rozdíl prodejní a pořizovací ceny.
Existují ovšem výjimky, kdy daň neplatíte. Daň neplatíte, pokud jste nemovitost nabyli do 31. prosince 2020 a vlastnili alespoň 5 let. U nemovitostí pořízených od 1. ledna 2021 je pak podmínka minimální délky vlastnictví stanovena na 10 let. Neplatíte také v případě, že jste v nemovitosti bezprostředně před prodejem bydleli alespoň 2 roky. Poslední výjimka se pak vztahuje na případy, kdy utržené peníze nejpozději do jednoho roku od prodeje investujete do vlastního bydlení (ať už jde o koupi, nebo rekonstrukci).
K výpočtu daně z příjmu při prodeji nemovitosti vám bohužel žádné kalkulačky nepomůžou. Je totiž třeba počítat s celkovým vaším příjmem za daný rok (např. ze zaměstnání, podnikání, nájmu apod.).
Nakonec nezapomeňte ani na pojištění. Prodávající nese riziko škody na nemovitosti až do fyzického předání klíčů, byť vlastnické právo už přešlo zápisem do katastru. Váši stávající pojistku proto vypovídejte nejdříve v den předání. Již prodaný byt mohou totiž třeba během čekání na vklad vytopit prasklé stoupačky – škodu pak kryje právě platná pojistka prodávajícího.
Příprava všech smluv a podkladů, advokátní úschova nebo návrh na vklad do katastru nemovitostí… S tím vším vám Dostupný advokát může pomoct. Získáte jistotu, že vaše práva jsou chráněna a můžete se soustředit jen na výběr toho nejlepšího kupce. Vše vyřídíme v co nejkratším čase a online z pohodlí vašeho domova.
Zjistíte, že provizi, kterou byste jinak hradili realitnímu makléři, můžete investovat mnohem lépe.
Pokud plánujete pronajímat byt bez realitky, bude se vám hodit náš návod, jak na bezpečný pronájem.
Prodat nemovitost bez realitky znamená převzít na sebe všechny povinnosti – od přípravy a propagace přes prohlídky až po právní administrativu. Klíčové je nejprve ověřit údaje v katastru (věcná břemena, zástavy, přesné hranice), správně nastavit tržní cenu (ideálně s odborným odhadem) a profesionálně nachystat inzerci i fotografie. Během prohlídek je nutné být flexibilní, transparentně přiznat případné vady a zvážit technickou inspekci, aby se předešlo pozdějším reklamacím.
Jakmile najdete kupce, chrání vás rezervační a kupní smlouva sepsaná právníkem a bezpečná úschova kupní ceny (advokátní, notářská či bankovní). Po podpisu smluv podáte bezchybný návrh na vklad do katastru a nakonec vyřešíte daň z příjmu. Správně nastavené pojistky kryjí škody až do fyzického předání klíčů. V každé fázi se vyplatí spolupracovat se specialistou-advokátem, který zajistí právní jistotu a úschovu peněz levněji a účinněji než mnozí makléři.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Vše zvládneme do 48 hodin, a to i při koupi od developera.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
