Advokátní úschova při prodeji nemovitosti v roce 2026: jak bezpečně převést kupní cenu

Kupujete nebo prodáváte nemovitost? Můžeme pro vás připravit kupní i úschovní smlouvu, zkontrolovat právní stav nemovitosti, nastavit bezpečné podmínky výplaty kupní ceny a zajistit také podání na katastr. Celý převod tak řešíte na jednom místě a jednotlivé dokumenty na sebe správně navazují.

Jak dlouho trvá převod nemovitosti?

Převod vlastnického práva k nemovitosti, která je zapsána v katastru nemovitostí, neprobíhá okamžitě po podpisu smlouvy z ruky do ruky. Katastrální úřad nejprve zkoumá, zda jsou splněny podmínky pro povolení vkladu. O návrhu má zpravidla rozhodnout do 30 dnů, ve složitějších případech do 60 dnů. Současně ale platí ochranná dvacetidenní lhůta – vklad nemůže být povolen dříve než 20 dnů poté, co katastr odešle informaci osobám, jejichž práva se mají změnit nebo zaniknout. V praxi bývá řízení často rychlejší než měsíc; například v červenci 2026 činila průměrná doba provedení vkladu 22 dnů.

V každém případě ale platí, že dokud nedojde ke schválení, není kupující vlastníkem nemovitosti.

Jak funguje advokátní úschova peněz?

K čemu slouží advokátní úschova? Především k tomu, aby ani kupující, ani prodávající nemuseli při převodu nemovitosti zbytečně riskovat. Kupující složí kupní cenu na zvláštní účet advokátní úschovy a advokát ji prodávajícímu vyplatí až poté, co jsou splněny podmínky sjednané ve smlouvě.

Advokátní úschova peněz funguje totiž jako bezpečný mezičlánek mezi zaplacením kupní ceny a převodem vlastnického práva. Prodávající získává jistotu, že jsou peníze připravené, a kupující má jistotu, že nebudou vyplaceny předčasně.

Samotný proces je nastavený tak, že advokát otevře u peněžního ústavu speciální bankovní účet, kam kupující složí kupní cenu. Tento účet musí být oddělen od ostatních prostředků advokáta, aby nedošlo k záměně s penězi jiných klientů nebo dokonce s penězi samotného advokáta.

Při podpisu kupní smlouvy poukáže kupující na výše popsaný účet částku kupní ceny za nemovitost. Když je kupní cena složena u advokáta a prodávající získá jistotu, že za nemovitost dostane zaplaceno, podá advokát návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Peníze drží v úschově až do okamžiku, kdy je vlastnické právo ve prospěch kupujícího k nemovitosti do katastru nemovitostí skutečně zapsáno.

Poté, co proběhne vklad vlastnického práva ve prospěch kupujících, uvolní advokát částku kupní ceny prodávajícímu. Pokud vklad vlastnického práva neproběhne, postupuje advokát podle podmínek sjednaných ve smlouvě o úschově. Ta může například umožnit odstranit vady návrhu a podat jej znovu, nebo při definitivním neúspěchu transakce stanovit vrácení kupní ceny kupujícímu. Právě proto je důležité mít podmínky výplaty i vrácení peněz v úschovní smlouvě nastavené co nejpřesněji.

Co se u advokátních úschov změnilo v roce 2026?

Od 1. ledna 2026 platí nová pravidla, která mají zvýšit kontrolu nad penězi uloženými v advokátních úschovách. Zvláštní účet musí být označen jako účet advokátní úschovy a na jednom účtu může být vedena pouze jedna úschova. Advokát navíc smí s penězi nakládat jen za podmínek sjednaných ve smlouvě.

Pro klienta je důležité také to, že banka zasílá složiteli a oprávněnému elektronické potvrzení o vedení účtu úschovy a následně je informuje i o převodech peněz. Hotovostní vklad advokáta na účet úschovy ani hotovostní výběr z něj zákon neumožňuje. Údaje o úschově jsou současně evidovány v Elektronické knize úschov ČAK a Komora zasílá klientům potvrzení o záznamu, jeho změnách i ukončení úschovy.

Významnou novinkou roku 2026 je také Garanční fond České advokátní komory. Ten je určen pro případy, kdy klientovi vznikne škoda trestnou činností advokáta v souvislosti s úschovou, typicky například zpronevěrou. Náhrada může dosáhnout až 2,5 milionu Kč na jednu úschovu; u kupní ceny z prodeje nemovitosti, která podle evidence v katastru slouží k bydlení, až 5 milionů Kč.

Kolik stojí advokátní úschova?

Kolik stojí advokátní úschova, závisí na konkrétním advokátovi a rozsahu poskytovaných služeb. Cena může zahrnovat pouze samotnou úschovu, nebo být součástí kompletního právního servisu při převodu nemovitosti, tedy například přípravy či kontroly kupní smlouvy, úschovní smlouvy a návrhu na vklad do katastru. Proto je vhodné předem ověřit nejen cenu samotné úschovy, ale také to, co všechno je v ní zahrnuto.

Jaká jsou rizika prodeje nemovitosti bez úschovy?

Rizika prodeje nemovitosti bez úschovy vyplývají hlavně z toho, že mezi podpisem kupní smlouvy, zaplacením ceny a zápisem nového vlastníka do katastru vzniká časová prodleva. Pokud kupující pošle peníze přímo prodávajícímu ještě před dokončením převodu, nese riziko, že katastr vlastnické právo nezapíše. Pokud by naopak měl kupující zaplatit až po zápisu vlastnictví, vzniká riziko prodávajícímu.

Úschova tento problém řeší tím, že peníze jsou během převodu u nezávislé třetí osoby a mohou být uvolněny jen podle předem stanovených pravidel.

Druhy úschovy kupní ceny

Úschova nemusí být jen advokátní. Existuje totiž více druhů. Mezi ty nejobvyklejší patří:

• Úschova kupní ceny u advokáta – Tuto úschovu poskytují advokáti. Ti musí být profesně pojištěni; u samostatně vykonávajícího advokáta činí v roce 2026 minimální limit pojistného plnění 7,5 milionu Kč. Pravidla pro advokátní úschovu jsou přísně stanovena a peníze musí být uloženy na zvláštním účtu advokátní úschovy, který je oddělen od ostatního majetku advokáta; na jednom účtu přitom může být v danou chvíli vedena pouze jedna úschova. Každá úschova se eviduje v Elektronické knize úschov České advokátní komory.

V Dostupném advokátovi účtujeme za úschovu bez ohledu na její výši. Naše profesní pojištění je sjednáno s limitem 50 000 000 Kč.

• Notářská ochrana – Podobně jako advokáti, i notáři jsou povinni mít pojištění své profesní činnosti. Podmínky jsou velmi podobné těm u advokátní úschovy, avšak služby notářské úschovy bývají obvykle dražší a mají menší prostor pro přizpůsobení se vašim specifickým podmínkám. Cena za úschovu se odvíjí z výše uložené částky podle notářského tarifu, k němuž notáři často přičítají dalších 21 % DPH.
• Bankovní ochrana – U bank je třeba počítat s omezeními, jako je nemožnost úschovy kupní smlouvy a žádosti o zápis do katastru nemovitostí, což vyžaduje zvláštní dohodu s advokátem či notářem. Banky rovněž používají standardizované smluvní formuláře, které nemusí vždy odpovídat vašim specifickým potřebám. V praxi se také objevují případy, kdy banky neumožňují uložení kupní ceny bez sjednání úvěru.
• Úschova u realitní kanceláře – U realitních kanceláří platí přísnější omezení. Realitní zprostředkovatel nesmí vlastní úschovu peněz klientům aktivně nabízet. Provést ji může pouze na základě výslovné písemné žádosti zájemce, s nímž zároveň uzavře písemnou smlouvu o úschově. Pro každého zájemce musí vést samostatný účet a peníze lze přijímat i vydávat pouze bezhotovostně. Standardně realitní kancelář klientovi zprostředkuje úschovu u banky, notáře nebo advokáta.

Při převodu nemovitosti nestačí správně nastavit jen samotnou úschovu. Kupní smlouva, podmínky pro výplatu peněz a návrh na vklad do katastru musí fungovat jako jeden celek. Pokud chcete mít celý převod pod právní kontrolou, připravíme nebo zkontrolujeme potřebné smlouvy, zajistíme úschovu kupní ceny a postaráme se také o komunikaci s katastrem.

Proces vyplácení kupní ceny z advokátní úschovy

1. Advokát otevře speciální bankovní účet určený výhradně pro účely advokátní úschovy, který je oddělen od ostatních účtů advokáta a je zřízen za účelem držení finančních prostředků klienta v souladu s právními předpisy a etickými standardy. Účet je zabezpečený tak, aby prostředky byly chráněny a použity pouze v souladu s dohodnutými podmínkami.
2. Kupující a prodávající podepíší kupní smlouvu na nemovitosi. Ta specifikuje podmínky prodeje, včetně ceny, popisu nemovitosti, a dalších relevantních detailů. Případně mohou podepsat také smlouvu o smlouvě budoucí v tomto případě rezervační smlouvu, která je závazkem k uzavření kupní smlouvu v budoucnosti za dohodnutých podmínek. Následně s advokátem podepíší smlouvu o advokátní úschově, která upravuje podmínky a pravidla držení kupní ceny na speciálním účtu, včetně okolností, za kterých budou peníze uvolněny.

1. Kupující složí kupní cenu na speciální účet advokátní úschovy. Peníze zůstávají na tomto účtu do doby, než jsou splněny všechny podmínky pro jejich uvolnění, (zejména zápis vlastnického práva k nemovitosti ve prospěch kupujícího).
2. Po zápisu vlastnického práva k nemovitosti ve prospěch kupujícího uvolní advokát kupní cenu prodávajícímu, v opačném případě vrátí peníze kupujícímu a nemovitost si ponechává prodávající.

Advokátní úschovu lze rovněž vřele doporučit v případě převodu družstevního bytu, neboť tento převod je účinný vůči družstvu až v okamžiku, kdy je bytovému družstvu doručena kupní smlouva. Opět zde tedy vzniká mezidobí a tudíž obdobné riziko jako v případě vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Proces vyplácení kupní ceny z advokátní úschovy

Z naší advokátní praxe víme, že převod může být podstatně složitější například tehdy, když na prodávaném bytě ještě vázne hypotéka prodávajícího a kupující zároveň financuje koupi vlastním hypotečním úvěrem.

V jednom takovém případě bylo potřeba nastavit tok peněz tak, aby se z kupní ceny nejprve doplatil úvěr prodávajícího a byly splněny podmínky pro odstranění původního zástavního práva. Teprve zbývající část kupní ceny mohla být vyplacena prodávajícímu. Současně bylo nutné zajistit, aby kupující nepřišel o peníze, pokud by převod vlastnictví neproběhl podle plánu.

Připravili jsme proto vzájemně provázanou kupní a úschovní smlouvu, přesně stanovili pořadí jednotlivých plateb a podmínky jejich uvolnění a sladili celý postup s požadavky bank a katastru. Díky tomu mohl převod proběhnout postupně a žádná ze stran nemusela spoléhat na to, že druhá splní své povinnosti až po odeslání peněz.

Shrnutí

Advokátní úschova řeší základní problém každého převodu nemovitosti: kupující nechce zaplatit miliony korun dříve, než se stane vlastníkem, zatímco prodávající nechce o nemovitost přijít bez jistoty zaplacení. Peníze proto po dobu převodu drží nezávislá třetí osoba a uvolní je až po splnění předem stanovených podmínek.

Od roku 2026 je systém advokátních úschov doplněn dalšími kontrolními prvky. Banka i Česká advokátní komora klienty přímo informují o důležitých úkonech a vznikl Garanční fond pro zákonem vymezené případy škody způsobené trestnou činností advokáta. Ani tyto mechanismy ale nenahrazují kvalitně připravenou smlouvu. Zásadní je především přesně stanovit, kdy se peníze vyplatí, jak se doloží splnění podmínek a co nastane, pokud se převod zkomplikuje.