Prodej nemovitosti bez rizika aneb o nezbytnosti advokátní úschovy

Převod vlastnického práva k nemovitosti, která je zapsána v katastru nemovitostí, neprobíhá okamžitě po podpisu smlouvy z ruky do ruky. Katastr nemovitostí zkoumá správnost údajů v kupní smlouvě a další okolnosti celého převodu nemovitosti a na tuto činnost má zhruba měsíc. Pokud se však objeví nějaký problém, může se vklad vlastnického práva k nemovitosti táhnout i měsíců několik. Do té doby není kupující vlastníkem nemovitosti.

Čím déle řízení před katastrem nemovitostí trvá, tím více roste riziko, že celá realitní transakce neproběhne k plné spokojenosti obou smluvních stran.

Jak se ale proti rizikům pojistit?

Vcelku jednoduše. Existuje tzv. advokátní úschova kupní ceny, která je výhodná pro obě strany – kupujícího i prodávajícího.

Advokát otevře u peněžního ústavu speciální bankovní účet, kam kupující složí kupní cenu. Tento účet musí být oddělen od ostatních prostředků advokáta, aby nedošlo k záměně s penězi jiných klientů nebo dokonce s penězi samotného advokáta.

Při podpisu kupní smlouvy poukáže kupující na výše popsaný účet částku kupní ceny za nemovitost. Když je kupní cena složena u advokáta a prodávající získá jistotu, že za nemovitost dostane zaplaceno, podá advokát návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Peníze drží v úschově až do okamžiku, kdy je vlastnické právo ve prospěch kupujícího k nemovitosti do katastru nemovitostí skutečně zapsáno.

Poté, co proběhne vklad vlastnického práva ve prospěch kupujících, uvolní advokát částku kupní ceny prodávajícímu. Pokud se naopak cokoli pokazí, vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího neproběhne a celá realitní transakce ztroskotá, vrátí advokát kupní cenu kupujícímu a prodávající si ponechá svou nemovitost.

Druhy úschovy kupní ceny

Úschova nemusí být jen advokátní. Existuje totiž více druhů. Mezi ty nejobvyklejší patří:

• Advokátní úschova – Tuto úschovu poskytují advokáti. Ti jsou povinni uzavřít pojištění profesní odpovědnosti na částku nejméně 7 milionů korun. V případě, že hodnota vložených prostředků přesahuje tuto sumu, musí advokát zajistit dodatečné pojištění na celkovou hodnotu. Toto pojištění se vztahuje na situace, kdy by advokát nesprávně nebo s prodlevou vyplatil finanční prostředky, což by mohlo komplikovat proces prodeje nemovitosti. Pravidla pro právní úschovu jsou striktně definována a pro každou úschovu je nutné vytvořit samostatný účet, oddělený od osobního majetku právníka. Všechny transakce jsou následně zaznamenány v Elektronické knize úschov České advokátní komory.

V Dostupném advokátovi účtujeme za úschovu bez ohledu na její výši. Ačkoliv pojištění profesní odpovědnosti musí být uzavřeno na minimální výši 7 milionů Kč, jak uvádíme výše, jsme pojištěni na 50 000 000 Kč.

• Notářská ochrana – Podobně jako advokáti, i notáři jsou povinni mít pojištění své profesní činnosti. Podmínky jsou velmi podobné těm u advokátní úschovy, avšak služby notářské úschovy bývají obvykle dražší a mají menší prostor pro přizpůsobení se vašim specifickým podmínkám. Cena za úschovu se odvíjí od tarifu určeného zákonem, k němuž notáři často přičítají dalších 21 % DPH.
• Bankovní ochrana – U bank je třeba počítat s omezeními, jako je nemožnost úschovy kupní smlouvy a žádosti o zápis do katastru nemovitostí, což vyžaduje zvláštní dohodu s advokátem či notářem. Banky rovněž používají standardizované smluvní formuláře, které nemusí vždy odpovídat vašim specifickým potřebám. V praxi se také setkává s případy, kdy banky neumožňují uložení kupní ceny bez sjednání úvěru.
• Úschova u realitní kanceláře – V některých případech mohou realitní kanceláře nabízet služby úschovy kupní ceny jako součást svých služeb při zprostředkování prodeje nemovitostí. Tato možnost však může být spojena s určitými riziky a je důležité si ověřit důvěryhodnost a pojistné krytí dané realitní kanceláře.

Proces vyplácení kupní ceny z advokátní úschovy

1. Advokát otevře speciální bankovní účet určený výhradně pro účely advokátní úschovy, který je oddělen od ostatních účtů advokáta a je zřízen za účelem držení finančních prostředků klienta v souladu s právními předpisy a etickými standardy. Účet je zabezpečený tak, aby prostředky byly chráněny a použity pouze v souladu s dohodnutými podmínkami.
2. Kupující a prodávající podepíší kupní smlouvu na nemovitosi. Ta specifikuje podmínky prodeje, včetně ceny, popisu nemovitosti, a dalších relevantních detailů. Případně mohou podepsat také smlouvu o smlouvě budoucí neboli rezervační smlouvu, která je závazkem k uzavření kupní smlouvu v budoucnosti za dohodnutých podmínek. Následně s advokátem podepíší smlouvu o advokátní úschově, která upravuje podmínky a pravidla držení kupní ceny na speciálním účtu, včetně okolností, za kterých budou peníze uvolněny.

1. Kupující složí kupní cenu na speciální účet advokátní úschovy. Peníze zůstávají na tomto účtu do doby, než jsou splněny všechny podmínky pro jejich uvolnění, (zejména zápis vlastnického práva k nemovitosti ve prospěch kupujícího).
2. Po zápisu vlastnického práva k nemovitosti ve prospěch kupujícího uvolní advokát kupní cenu prodávajícímu, v opačném případě vrátí peníze kupujícímu a nemovitost si ponechává prodávající.

Advokátní úschovu lze rovněž vřele doporučit v případě převodu družstevního bytu, neboť tento převod je účinný vůči družstvu až v okamžiku, kdy je bytovému družstvu doručena kupní smlouva. Opět zde tedy vzniká mezidobí a tudíž obdobné riziko jako v případě vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Upozornění: došlo ke zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a rozhodným dnem se v tomto ohledu stává 31. březen 2020. Více informací najdete v článku Zrušení daně z nabytí nemovitosti.