Končí vám nájemní smlouva s vaším nájemníkem? Do jaké doby po skončení nájmu musí nájemník byt vyklidit? Kdy můžete do bytu sami vstoupit a co lze dělat, pokud jej nájemník vyklidit odmítá?
Končí vám nájemní smlouva s vaším nájemníkem? Do jaké doby po skončení nájmu musí nájemník byt vyklidit? Kdy můžete do bytu sami vstoupit a co lze dělat, pokud jej nájemník vyklidit odmítá?
Ideální a nutno říct, že i nejčastější scénář je ten, že nájemce vyklidí a předá nemovitost v termínu a dobrovolně. Podle zákona má povinnost odevzdat pronajímateli byt, dům či jinou pronajímanou nemovitost v den, kdy mu končí nájem. V případě, kdy nájem končí výpovědí (ať už u smlouvy na dobu určitou či neurčitou), tento den nastane po uplynutí výpovědní doby. Pokud by nájemce porušil své povinnosti zvlášť hrubým způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, a v takovém případě musí nájemce byt odevzdat ve lhůtě jednoho měsíce od skončení nájmu. Pronajímatel si ale může s nájemcem ujednat i jiný den odevzdání bytu. To se děje typicky u skončení nájmu dohodou či uplynutím doby.
Ukončení a předání bytu může probíhat řadou různých způsobů, nicméně z pohledu občanského zákoníku zcela postačuje, pokud jako pronajímatel získáte zpět své klíče od bytu a nic vám nebrání v jeho užívání. Za předání se považuje i například vhození do schránky, či po dohodě zanechání klíčů přímo v bytě, od něhož máte náhradní klíče. Po odevzdání klíčů se tedy (jakožto pronajímatel) již nemusíte obávat vstoupit do bytu, a to i když je třeba nevyklizený. Nedochází tím k porušení domovní svobody. K předání totiž došlo a je to tedy opět vaše plné právo.
Při ukončení nájmu je praktické vyhotovit předávací protokol (obdobný tomu, který se podepisuje při započetí nájmu). Pokud takový krok plánujete, je praktické jej mít zakotvený i v nájemní smlouvě. Protokol může sloužit jak jako důkaz o ukončení nájmu, tak také jako podklad pro případnou náhradu škody pronajímateli. Nájemce také díky protokolu získá doklad o stavech energií ke dni předání bytu, což jsou údaje důležité pro závěrečné vyúčtování, které pronajímatel provede někdy i měsíce po odevzdání bytu v závislosti na termínech vyúčtování od dodavatelů energií a vody.
Tip: Předávacímu protokolu, všem jeho náležitostem a jeho významné roli při prokazování náhrady škody jsme se věnovali v našem samostatném článku.
Posoudíme vaše šance na úspěch u soudu a navrhneme takové řešení, které povede k požadovanému výsledku. U soudu uspějete jen tehdy, když podání žaloby bude neprůstřelné. Provedeme pečlivou analýzu případu a postaráme se o přípravu předžalobní výzvy, žaloby, případně i zastupování u soudu, kde budeme tvrdě vymáhat vaše práva.
Všichni nájemci bohužel nejsou bezproblémoví a čas od času nás kontaktují bezradní majitelé s tím, že nájemce zmizel neznámo kam, neplatí nájemné a v bytě se očividně nezdržuje. Jak se v takové situaci lze zachovat?
Obecně připadají v úvahu dvě cesty:
Na druhou stranu nelze byt považovat za opuštěný jen proto, že nájemce delší dobu není vidět – například pokud odjede na několikaměsíční stáž či dovolenou, pobývá dočasně u partnera apod. V takovém případě může mít byt stále povahu jeho obydlí, i když se tam fyzicky často nevyskytuje. Pokud se za tu dobu v bytě vyskytnou například štěnice nebo jiný hmyz, nese to s sebou povinnosti pro nájemce i pronajímatele, jak se dočtete v jednom z našich článků.
Pokud nastanou okolnosti, které důvodně a bez pochybností svědčí o tom, že nájemce byt skutečně opustil (dlouhodobě se tam nezdržuje, neplatí nájemné, nevyzvedává poštu, na výzvy nereaguje, není ho možné kontaktovat apod.) a nájem už zároveň právně skončil, lze v praxi dovozovat, že byt byl nájemcem odevzdán a vlastník je oprávněn jej znovu užívat a naložit s ním.
Současně je ale nutné zdůraznit, že jde o hraniční situaci a konkrétní postup pronajímatele může být (zejména při pozdějším sporu s nájemcem) posouzen jako nezákonné vystěhování nebo porušení domovní svobody, pokud by se následně ukázalo, že byt opuštěný nebyl nebo že pronajímatel jednal nepřiměřeně. Vždy proto doporučujeme před jakýmkoli „převzetím“ bytu konzultovat věc s advokátem.
Tam, kde není jistota, že je byt opravdu opuštěný, nebo kde v bytě zůstalo větší množství osobních věcí nájemce či věcí vyšší hodnoty, je zpravidla bezpečnější domáhat se vyklizení cestou exekuce na základě soudního rozhodnutí.
Pokud se po právní i faktické stránce jeví, že jde o skutečně opuštěný byt, nájem skončil a pronajímatel se po konzultaci s právníkem rozhodne byt převzít, je vhodné postupovat maximálně obezřetně:
Znovu platí, že v případě jakýchkoli pochybností o tom, zda je byt skutečně opuštěný nebo zda je výše popsaný postup přiměřený, je vhodnější využít standardní cestu – žalobu na vyklizení a její následný výkon prostřednictvím soudního exekutora. Tím pronajímatel významně snižuje riziko, že bude jeho postup zpětně hodnocen jako protiprávní.
Nevíte, co jako pronajímatel dělat, když nájemník neplatí a nechce se vystěhovat? Jak na dohodu o skončení nájmu nebytových prostor? Na tyto a další otázky jsme odpověděli v našem článku o ukončení nájmu.
Výše jsme popsali situaci, kdy je byt předán dobrovolně, případně jej lze pokládat za opuštěný. Reálně ale může nastat situace, kdy nájemce sice měl byt opustit a předat jej, ale neučinil tak. Současně ovšem ani nenastala situace, kdy by byt opustil a pronajímatel se tam tak mohl legálně vydat.
V této patové situaci jde podle zákona o neoprávněné užívání nemovitosti nezbývá než podat žalobu na vyklizení bytu (domu či pozemku). Pak je nutné u soudu prokázat, že došlo k platnému ukončení nájmu a nájemce porušil svou povinnost byt vyklidit. Rozhodne-li soud v tomto duchu, pak uloží nájemci, aby byt vyklidil, a to ve lhůtě 15 dní od rozhodnutí o vyklizení, případně dle okolností v delší lhůtě. Do doby než soud rozhodne, je ovšem nájemce povinen platit nájemné. Pronajímatel pak musí skutečně vyčkávat s dalším pronajímáním i vyklizením.
K podobné situaci může dojít také v případě, kdy nemovitost vydražíte v nedobrovolné exekuční dražbě a původní vlastník se odmítá vystěhovat.
Bezesporu nejextrémnějším způsobem, jak se rozloučit s nájemníkem, je exekuce vyklizením nemovitosti. Jde o formu exekuce na nepeněžité plnění, k níž můžete přistoupit pokud máte rozhodnutí soudu, které nájemníkovi ukládá povinnost vyklidit byt, dům či jinou nemovitost. Jde tedy o takzvaný exekuční titul.
Podle stanoviska Nejvyššího správního soudu jde o formu výkonu rozhodnutí, která velmi citelně zasahuje do soukromí a vlastnictví povinných. Tato práva mohou být omezena jen v případech a způsobem stanoveným zákonem. I zde je tvrdost takového postupu zákonem zmírněna.
Exekutor nejprve zašle povinnému (tedy nájemníkovi, který byt neoprávněně obývá) výzvu k dobrovolnému splnění povinnosti, ve které stanoví lhůtu 30 dnů k vyklizení nemovité věci a jejímu a k úhradě zálohy na náklady exekuce.
Poté stanoví termín vyklizení, o němž vyrozumí povinného, oprávněného (tedy majitele nemovitosti) a příslušný orgán obce, v jejímž obvodu se vyklízená nemovitá věc nachází. Termín musí být stanoven nejméně 15 dní před samotným vyklízením. V této době by měl exekutor provést místní šetření pro další hladký průběh exekuce. Především by měl zjistit:
zda se povinný v nemovité věci zdržuje a je tedy pravděpodobné, že bude vyklizení přítomen (např. dotazem u sousedů, při doručování písemností),
Průběh exekuce by měl být zdokumentován natočením videa a v závěru pořízen rovněž protokol o vyklizení.
Pokud si povinný na místě věci nepřevezme, jsou následně uloženy do úschovy a exekutor jejich vlastníka vyrozumí o tom, kde se nacházejí. Pokud si uschované věci povinný nevyzvedne do šesti měsíců ode dne, kdy byly uschovány, budou prodány. Výtěžek prodeje vyplatí exekutor povinnému po srážce nákladů úschovy a nákladů prodeje.
Při ukončení nájmu je ideální, pokud nájemce dobrovolně vyklidí nemovitost a odevzdá ji pronajímateli. Pokud tak neučiní, může pronajímatel přistoupit k právním krokům, například podat žalobu na vyklizení nemovitosti. V krajních případech dochází k exekuci vyklizením, která probíhá na základě soudního rozhodnutí a za asistence exekutora. Klíčovým dokumentem při předání bytu je předávací protokol, který může sloužit jako důkaz o stavu nemovitosti. Pokud nájemce nemovitost opustí bez odevzdání klíčů, lze ji považovat za opuštěnou a pronajímatel ji může vyklidit. Dodržení správného právního postupu při vyklizení nemovitosti pomáhá předejít konfliktům a zajistit hladké ukončení nájemního vztahu.
Potřebujete pomoci s podáním žaloby nebo zastoupením u soudu? Ať spor teprve začíná, nebo už je řízení dávno rozjeté, rádi vám se vším pomůžeme. Provedeme důkladnou analýzu, posoudíme vaše reálné šance a navrhneme další postup. To vše do 48 hodin od objednávky služeb.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
