Končí vám nájemní smlouva s vaším nájemníkem? Do jaké doby po skončení nájmu musí nájemník byt vyklidit? Kdy můžete do bytu sami vstoupit a co lze dělat, pokud jej nájemník vyklidit odmítá?
Končí vám nájemní smlouva s vaším nájemníkem? Do jaké doby po skončení nájmu musí nájemník byt vyklidit? Kdy můžete do bytu sami vstoupit a co lze dělat, pokud jej nájemník vyklidit odmítá?
Ideální a nutno říct, že i nejčastější scénář je ten, že nájemce vyklidí a předá nemovitost v termínu a dobrovolně. Podle zákona má povinnost odevzdat pronajímateli byt, dům či jinou pronajímanou nemovitost v den, kdy mu končí nájem. V případě, kdy nájem končí výpovědí (ať už u smlouvy na dobu určitou či neurčitou), tento den nastane po uplynutí výpovědní doby. Pokud by nájemce porušil své povinnosti zvlášť hrubým způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, a v takovém případě musí nájemce byt odevzdat ve lhůtě jednoho měsíce od skončení nájmu. Pronajímatel si ale může s nájemcem ujednat i jiný den odevzdání bytu. To se děje typicky u skončení nájmu dohodou či uplynutím doby.
Ukončení a předání bytu může probíhat řadou různých způsobů, nicméně z pohledu občanského zákoníku zcela postačuje, pokud jako pronajímatel získáte zpět své klíče od bytu a nic vám nebrání v jeho užívání. Za předání se považuje i například vhození do schránky, či po dohodě zanechání klíčů přímo v bytě, od něhož máte náhradní klíče. Po odevzdání klíčů se tedy (jakožto pronajímatel) již nemusíte obávat vstoupit do bytu, a to i když je třeba nevyklizený. Nedochází tím k porušení domovní svobody. K předání totiž došlo a je to tedy opět vaše plné právo.
Při ukončení nájmu je praktické vyhotovit předávací protokol (obdobný tomu, který se podepisuje při započetí nájmu). Pokud takový krok plánujete, je praktické jej mít zakotvený i v nájemní smlouvě. Protokol může sloužit jak jako důkaz o ukončení nájmu, tak také jako podklad pro případnou náhradu škody pronajímateli. Nájemce také díky protokolu získá doklad o stavech energií ke dni předání bytu, což jsou údaje důležité pro závěrečné vyúčtování, které pronajímatel provede někdy i měsíce po odevzdání bytu v závislosti na termínech vyúčtování od dodavatelů energií a vody.
Tip: Předávacímu protokolu, všem jeho náležitostem a jeho významné roli při prokazování náhrady škody jsme se věnovali v našem samostatném článku.
Posoudíme vaše šance na úspěch u soudu a navrhneme takové řešení, které povede k požadovanému výsledku. U soudu uspějete jen tehdy, když podání žaloby bude neprůstřelné. Provedeme pečlivou analýzu případu a postaráme se o přípravu předžalobní výzvy, žaloby, případně i zastupování u soudu, kde budeme tvrdě vymáhat vaše práva.
Všichni nájemci bohužel nejsou bezproblémoví a čas od času nás kontaktují bezradní majitelé bytů s tím, že nájemce zmizel neznámo kam, neplatí pár měsíců nájem a v bytě nepřebývá. Jak se v dané situaci lze zachovat? Řešení je dvojí:
Na druhou stranu pochopitelně nelze považovat byt za opuštěný, když nájemník odjede na několikaměsíční stáž či dovolenou.
V případě, kdy nastaly okolnosti, které lze považovat za opuštění bytu, můžete přistoupit k jeho vyklizení. Bezpochyby je vhodné pokusit se předtím nájemníka kontaktovat, na takový krok jej upozornit, případně jej s ním přímo koordinovat. Není-li to z nějakého důvodu možné, můžete do bytu zcela legálně vstoupit. Není od věci si celou záležitost zdokumentovat kamerou či fotoaparátem pro případ, že by v budoucnu nastal nějaký spor s (bývalým) nájemcem. Nacházejí-li se v bytě věci které mu náleží, opět byste jej měli vyzvat, aby je odstěhoval. Nestane-li se tak, můžete je na jeho účet prodat.
Tip: Nevíte, co jako pronajímatel dělat, když nájemník neplatí a nechce se vystěhovat? Jak na dohodu o skončení nájmu nebytových prostor? Na tyto a další otázky jsme odpověděli v našem článku o ukončení nájmu.
Výše jsme popsali situaci, kdy je byt předán dobrovolně, případně jej lze pokládat za opuštěný. Reálně ale může nastat situace, kdy nájemce sice měl byt opustit a předat jej, ale neučinil tak. Současně ovšem ani nenastala situace, kdy by byt opustil a pronajímatel se tam tak mohl legálně vydat.
V této patové situaci jde podle zákona o neoprávněné užívání nemovitosti nezbývá než podat žalobu na vyklizení bytu (domu či pozemku). Pak je nutné u soudu prokázat, že došlo k platnému ukončení nájmu a nájemce porušil svou povinnost byt vyklidit. Rozhodne-li soud v tomto duchu, pak uloží nájemci, aby byt vyklidil, a to ve lhůtě 15 dní od rozhodnutí o vyklizení, případně dle okolností v delší lhůtě. Do doby než soud rozhodne, je ovšem nájemce povinen platit nájemné. Pronajímatel pak musí skutečně vyčkávat s dalším pronajímáním i vyklizením.
K podobné situaci může dojít také v případě, kdy nemovitost vydražíte v nedobrovolné exekuční dražbě a původní vlastník se odmítá vystěhovat.
Bezesporu nejextrémnějším způsobem, jak se rozloučit s nájemníkem, je exekuce vyklizením nemovitosti. Jde o formu exekuce na nepeněžité plnění, k níž můžete přistoupit pokud máte rozhodnutí soudu, které nájemníkovi ukládá povinnost vyklidit byt, dům či jinou nemovitost. Jde tedy o takzvaný exekuční titul.
Podle stanoviska Nejvyššího správního soudu jde o formu výkonu rozhodnutí, která velmi citelně zasahuje do soukromí a vlastnictví povinných. Tato práva mohou být omezena jen v případech a způsobem stanoveným zákonem. I zde je tvrdost takového postupu zákonem zmírněna.
Exekutor nejprve zašle povinnému (tedy nájemníkovi, který byt neoprávněně obývá) výzvu k dobrovolnému splnění povinnosti, ve které stanoví lhůtu 30 dnů k vyklizení nemovité věci a jejímu a k úhradě zálohy na náklady exekuce.
Poté stanoví termín vyklizení, o němž vyrozumí povinného, oprávněného (tedy majitele nemovitosti) a příslušný orgán obce, v jejímž obvodu se vyklízená nemovitá věc nachází. Termín musí být stanoven nejméně 15 dní před samotným vyklízením. V této době by měl exekutor provést místní šetření pro další hladký průběh exekuce. Především by měl zjistit:
zda se povinný v nemovité věci zdržuje a je tedy pravděpodobné, že bude vyklizení přítomen (např. dotazem u sousedů, při doručování písemností),
Průběh exekuce by měl být zdokumentován natočením videa a v závěru pořízen rovněž protokol o vyklizení.
Pokud si povinný na místě věci nepřevezme, jsou následně uloženy do úschovy a exekutor jejich vlastníka vyrozumí o tom, kde se nacházejí. Pokud si uschované věci povinný nevyzvedne do šesti měsíců ode dne, kdy byly uschovány, budou prodány. Výtěžek prodeje vyplatí exekutor povinnému po srážce nákladů úschovy a nákladů prodeje.
Potřebujete pomoci s podáním žaloby nebo zastoupením u soudu? Ať spor teprve začíná, nebo už je řízení dávno rozjeté, rádi vám se vším pomůžeme. Provedeme důkladnou analýzu, posoudíme vaše reálné šance a navrhneme další postup. To vše do 48 hodin od objednávky služeb.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Chystáte se odejít z bytu, který jste si pronajali, a potřebujete nájemní smlouvu co nejdříve vypovědět? Nebo chcete ze svého bytu vyhodit problémového nájemníka? Je potřeba si dát pozor, protože ukončení nájmu často provázejí spory.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
