Jak na koupi levné nemovitosti v dražbě?

Láká vás koupě levné nemovitosti v exekuční dražbě, ale nevíte si rady, jak na to? Provedeme vás celým procesem krok po kroku, abyste si byli jistí.

Nemovitost určená ke koupi v dražbě
7 minut čtení

Kapitoly článku

Jak si vytipovat levnou nemovitost?

Dostat se k nemovitosti v exekuci byla v dřívějších dobách téměř detektivka, při které jste museli pátrat po úředních deskách jednotlivých soudních exekutorů, jednotlivých katastrálních úřadů a obcí. Nyní je situace o hodně jednodušší.

Nejsnadnějším způsobem je sledovat Portál dražeb Exekutorské komory České republiky, kde jsou pravidelně uváděny nemovitosti, které budou draženy. Portál je velmi přehledný, můžete si vyselektovat, zda máte zájem o pozemek, byt, dům, rekreační objekt, garáž apod. Dále je možné vyhledávat podle mapy, zvolit si cenu, která je pro vás únosná (pamatujte, že se jedná se o odhadní cenu, nikoliv finální, takže konečná částka může být sice nižší, ale také podstatně vyšší).

Hledání nemovitostí na Portálu dražeb je tak trochu jiné hledání. Pokud jste doposud procházeli servery realitních kanceláří s byty, které prošly home stagingem, úpravou fotografií ve Photoshopu a popisem talentovaného copywritera, budete si muset zvykat déle. S trochou fantazie (a notnou dávkou štěstí) ale i zde můžete svou vysněnou nemovitost nalézt.

Podle odborníků, kteří se v oblasti exekučních dražeb pohybují se dražby vyplatí typicky u pozemků či nemovitostí na venkově, kde dochází někdy dokonce i k opakování dražby kvůli nízkému zájmu. Malý zájem je z celkem pochopitelných důvodů také o spoluvlastnické podíly, ale pokud na to máte trpělivost a efektivní právní nástroje, může se ve finále také jednat o výhodnou koupi. Toužíte-li si ovšem za pakatel pořídit byt v Praze, nejspíš se potážete se zlou. Aktuálně nenabízí Portál dražeb ani jediný.

Tip: Koupili jste si podíl na nemovitosti v dražbě a přemýšlíte o vypořádání spoluvlastnictví? Připravíme pro vás rychlé a efektivní vypořádání spoluvlastnictví tak, aby to bylo pro všechny zúčastněné, a především pro vás, co nejvýhodnější.

Nařízení dražby a registrace k ní

Dražba je zahájena v konkrétní den a v konkrétní hodinu. Na konkrétní čas je nastaven i její konec. Jeho dodržení má jednu zásadní podmínku a to, že nebude nikdo v posledních pěti minutách přihazovat. V opačném případě se konec dražby posouvá vždy o dalších 5 minut od učinění příhozu.

Dražby se může zúčastnit každý, kdo zaplatil dražební jistotu, je účastníkem dražby probíhající na daném portálu a prokázal svou totožnost.

Abyste se stali účastníkem dražby, musíte se zaregistrovat na daném internetovém portálu, na němž dražba probíhá a ověřit svou totožnost prostřednictvím formuláře, a to nejpozději tři dny před konáním dražby (z níže uvedených důvodu je ale vhodné začít s registrací o nějaký týden dříve). Formulář k ověření totožnosti je po registraci dostupný v uživatelském účtu.

Tip: Pro porozumění exekuční dražbě je třeba porozumět také podstatě a průběhu exekuce prodejem nemovitosti. Jak probíhá jsme popsali v našem samostatném článku.

Formulář lze následně:

  • a) vytištěný s vlastnoručním podpisem odeslat poštou na adresu sídla exekutora, nebo
  • b) vytištěný s vlastnoručním ověřeným podpisem nechat zkonvertovat do elektronické podoby a odeslat na e-mailovou adresu správce dražby, nebo
  • c) převést do formátu PDF a se zaručeným elektronickým podpisem odeslat na e-mailovou adresu správce dražby, nebo
  • d) převést do formátu PDF a se zaručeným elektronickým podpisem odeslat do datové schránky, nebo
  • e) osobně podepsat před uživatelem, jehož dražby máte v úmyslu se zůčastnit, a současně předložit platný osobní doklad k prokázání totožnosti. Poté uživatel formulář doručí do datové schránky zkonvertovaný do elektronické podoby,

Někdy jsou ale pravidla pro ověření uživatele jiná – formulář může být dle pravidel dražebního portálu například nutné vždy vytisknout, nechat na něm úředně ověřit vaše podpisy a poté doručit správci dražby, a to buď:

  • a) prostřednictvím doporučeného dopisu na adresu správce dražby, nebo
  • b) elektronicky ve formě autorizované konverze:
    • nahrát do systému přes uživatelský účet, nebo
    • zaslat e-mailem správci dražby, nebo
    • zaslat do datové schránky správce dražby.

Následně je možné se přihlásit přímo do konkrétní dražby, a to nejpozději v předem stanovený čas před zahájením dražby.

Tip: Stojíte na druhé straně barikády – ocitli jste se v insolvenci a bojíte se, že přijdete o střechu nad hlavou? Za jakých podmínek lze vlastníkovi prodat jeho nemovitost? Co vše může majitel při případném prodeji bytu či domu v insolvenci ovlivnit a co se děje, pokud je výtěžek z prodeje vyšší než zajištěné pohledávky? To se dozvíte v našem dalším článku – Jak na prodej nemovitosti v insolvenci.

Složení dražební jistoty

Nezbytnou podmínkou účasti je dále složení dražební jistoty v předem určené výši, a to nejpozději ve stanovený počet pracovních dní před zahájením dražby. Proto lze doporučit se do dražby přihlásit dříve. Dražební jistotu je možno složit buď v hotovosti na pokladně soudního exekutora nebo bezhotovostně na účet exekutora pod stanoveným variabilním a specifickým symbolem.

Na některých dražebních portálech při přihlášení také uvádíte:

  • zda předmět dražby nabýváte zvláštním způsobem (do společného jmění manželů nebo podílového spoluvlastnictví),
  • zda jste standardním dražitelem nebo dražitelem se specifickým právem – např. předkupním. To jste zpravidla povinni prokázat opět několik dní před konáním dražby. Za prokázání předkupního práva, nelze-li tuto skutečnost zjistit ze spisu soudního exekutora, se v případě smluvního předkupního práva považuje zejména doručení příslušné smlouvy (exekutor by měl mít veřejně dostupné smlouvy ve spise a nemělo by být potřeba je znovu zasílat, nicméně z opatrnosti lze opakované předložení doporučit).

Po připsání dražební jistoty na bankovní účet exekutora a splnění podmínek účasti na dražbě vás exekutor autorizuje pro účast na zvolené dražbě a jste oprávněni aktivně se jí účastnit – o tom vás informuje exekutor prostřednictvím emailů. V této souvislosti exekutor upozorňuje, že obvykle kontroluje a povoluje účast v dražbě až v samotný den dražby či den předcházející. Rovněž až před zahájením dražby exekutor usnesením rozhodne, zda je předkupní právo prokázáno (proti tomuto usnesení není přípustné odvolání).

Potřebujete poradit s koupí nemovitosti v exekuční dražbě či s vypořádáním spoluvlastnického podílu?

Stačí nám napsat svůj právní dotaz online a některý z našich odborníků na právo nemovitostí vám do 48 hodin zpracuje odpověď.

Průběh samotné dražby

Následuje dražba jako taková, kdy jednotliví dražitelé činí svá podání. Nejnižší podání by vždy mělo odpovídat 2/3 ceny, kterou určil znalec ve svém posudku. Nové podání musí být vyšší než poslední přijaté a to alespoň o částku označenou jako minimální příhoz (v případě předkupního práva bývá povoleno pouze dorovnávat učiněné příhozy). Tímto způsobem dražba probíhá, dokud dražitelé činí podání. Po uplynutí doby pro příhozy je dražba ukončena a vydražiteli je udělen příklep – je vydáno usnesení o příklepu, které je uveřejněno na portálu u příslušné dražby (vydražiteli je usnesení také doručováno).

Paradoxně nastává v tuto chvíli období nejistoty, neboť do 15 dnů ode dne zveřejnění usnesení o příklepu může každý exekutorovi písemně navrhnout, že chce někým jiným vydraženou věc nabýt do svého vlastnictví za částku alespoň o čtvrtinu vyšší, než bylo nejvyšší učiněné podání – tzv. předražek. Pokud tak nikdo neučiní, usnesení o příklepu nabude právní moci a vydražitel musí doplatit nejvyšší podání (doplatit rozdíl mezi jistotou a nejvyšším podáním). Po splnění všech těchto podmínek následuje zápis do katastru nemovitostí – vklad by měl zajistit exekutor zasláním usnesení o příklepu s doložkou právní moci na katastr.

Tip: Týká se vás exekuce prodejem movitých věcí? Přečtěte si, jak probíhá exekuční prodej a dražba movitých věcí.

Výhody a nevýhody koupě v exekuční dražbě

Hlavní a zásadní výhodou je především nízká cena, za kterou můžete často nemovitost pořídit. V prvním kole můžete získat nemovitosti již za 2/3 ceny určené znalcem. Ve druhém kole dokonce za její polovinu, ve třetím 40 %, čtvrtém 30 % z ceny a v pátém kole je cena čtvrtinová.

Dalším pozitivem je, že nemovitost nabýváte jako originární vlastník. To znamená, se nemusíte bát různých žalob na neplatnost nabytí nemovitosti původním vlastníkem.

Vyvážit to ovšem zase může řada nevýhod, které je vhodné bedlivě zvážit, než se do podobné akce pustíte:

  • Nemovitost si velmi často nemůžete předem prohlédnout. Není zde totiž právní nárok na provedení prohlídky dražené nemovitosti Záleží spíše na konkrétním přístupu organizátora dražby zda a jakým způsobem prohlídky nemovitosti účastníku dražby umožní.
  • Ideální je mít peníze v hotovosti. Financování hypotékou sice není zcela vyloučené, ale předpokládá vstřícnou banku a další nemovitost, kterou můžete dát do zástavy (pro banku je etrémně složité přijmout jako zástavu kupovanou nemovitost)
  • Jako nového majitele vás může čekat asistované vystěhování původních majitelů. A to může být velmi nepříjemné.

Neodpověděl vám článek na váš problém? Zeptejte se umělé inteligence


Řešíte obdobný problém?

Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.

Řešení právního problému na míru

Vyřešte libovolný právní problém s týmem Dostupného advokáta! Do 24 hodin vám navrhneme řešení vaší situace a spočítáme, kolik vás to bude stát. Cena za vypracování návrhu je 390 Kč. Když si u nás navržené služby objednáte, máte vypracování návrhu zdarma.

Předem dané ceny
Od začátku víte, kolik a za co platíte.
Vše zvládneme online
Takže ušetříte čas i peníze za dopravu.
Pracujeme rychle
90 % požadavků vyřešíme do druhého dne.
Zkušený tým
Pro každý právní obor máme specialistu.

Pomohl vám tento obsah? Přidejte mu hodnocení

Zatím nehodnoceno

…nebo jej sdílejte

Autor článku

JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D.

Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.

Vzdělání
  • Právo, doktorské studium (Ph.D), Pf UK v Praze
  • Právo, L’université Nancy-II, Nancy
  • Právo, magisterské studium (Mgr.), Pf UK v Praze
  • Mezinárodní teritoriální studia (Bc.), FSV UK v Praze

Reference služby Dostupný advokát

Recenze služby

Ing. Peter Čunderlík

před 11 měsíců

Není to poprvé, co spolupracuji s touto právní kanceláří. Má zadání jsou od jednoduchých výpovědí ke složitějším uzavíráním smluv, zejména ve skutečnostech, na které zákon nepamatuje. Ani toto není problémem pro tuto právní kancelář. Pokud klient akceptuje to, že i záporná odpověď – ve smyslu dál do toho nepůjdeme – je vlastně řešením. A tady (zobrazit více) Není to poprvé, co spolupracuji s touto právní kanceláří. Má zadání jsou od jednoduchých výpovědí ke složitějším uzavíráním smluv, zejména ve skutečnostech, na které zákon nepamatuje. Ani toto není problémem pro tuto právní kancelář. Pokud klient akceptuje to, že i záporná odpověď – ve smyslu dál do toho nepůjdeme – je vlastně řešením. A tady jako klient pociťuji sílu právní kanceláře, že je věc konzultována z různých úhlů a pozor, peníze zde nejsou na prvním místě. Zastupitelnost kvality kvalitou doplněním z jiné oblasti- já říkám za rohem, co se přirozeně hned nevidí – může být rada od právníka pro klienta nesrozumitelnou, ale pokud klient věnuje maximální péči konzultaci a skutečně odevzdává pravdivé a snaží se i úplné informace, nemůže být negativní odpověď – ve smyslu dál do toho nepůjdeme – negativní, ale konstruktivní. A proto souhlasím s názorem že pravdivé informování kanceláře již od počátku (člověk sám bez vzdělání a právnické praxe není neomylný) zjednodušuje další postup a řešení vznikají takříkajíc současně, ve spolupráci. Zastupitelnost, ochota pomoci, rychlost, dozeptání se bez obavy z navýšení ceny vytváří prostor 50% na 50%. Obě strany jsou stejně zainteresované na výsledku. Proto si i příště vyberu toto právní kancelář.

Recenze služby

Zdeněk Chalupa

před 11 měsíců

Využil jsem službu k sepsání darovací smlouvy na nemovitost a návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Vyhotovení proběhlo rychle a dokumenty byly v pořádku.

Recenze služby

Jiří Vlach

před 2 roky

Potřebovali jsme poradit a sepsat smlouvu na výměnu bytů. Smlouva, po dodání potřebných podkladů byla to třech dnů napsána, a pak kancelář zařídila i podání dokumentů na katastrálním úřadu. Všech proběhlo rychle a bez problémů. Vynikající přístup a mohu jen chválit. Děkujeme.

Zobrazit všechny reference

Mohlo by vás také zajímat

Znáte nás z médií
Logo Česká advokátní komora Apek Logo Advokátní kancelář roku 2023 a 2024
Sledujte novinky
Facebook Dostupný advokát Twitter / X Dostupný advokát
Dostupný advokát © 2013-2024