Jak na koupi levné nemovitosti v dražbě?

Jak si vytipovat levnou nemovitost?

Dostat se k nemovitosti v exekuci byla v dřívějších dobách téměř detektivka, při které jste museli pátrat po úředních deskách jednotlivých soudních exekutorů, jednotlivých katastrálních úřadů a obcí. Nyní je situace o hodně jednodušší.

Nejsnadnějším způsobem je sledovat Portál dražeb Exekutorské komory České republiky, kde jsou pravidelně uváděny nemovitosti, které budou draženy. Portál je velmi přehledný, můžete si vyselektovat, zda máte zájem o pozemek, byt, dům, rekreační objekt, garáž apod. Dále je možné vyhledávat podle mapy, zvolit si cenu, která je pro vás únosná (pamatujte, že se jedná se o odhadní cenu, nikoliv finální, takže konečná částka může být sice nižší, ale také podstatně vyšší).

Hledání nemovitostí na Portálu dražeb je tak trochu jiné hledání. Pokud jste doposud procházeli servery realitních kanceláří s byty, které prošly home stagingem, úpravou fotografií ve Photoshopu a popisem talentovaného copywritera, budete si muset zvykat déle. S trochou fantazie (a notnou dávkou štěstí) ale i zde můžete svou vysněnou nemovitost nalézt.

Podle odborníků, kteří se v oblasti exekučních dražeb pohybují se dražby vyplatí typicky u pozemků či nemovitostí na venkově, kde dochází někdy dokonce i k opakování dražby kvůli nízkému zájmu. Malý zájem je z celkem pochopitelných důvodů také o spoluvlastnické podíly, ale pokud na to máte trpělivost a efektivní právní nástroje, může se ve finále také jednat o výhodnou koupi. Toužíte-li si ovšem za pakatel pořídit byt v Praze, nejspíš se potážete se zlou. Aktuálně nenabízí Portál dražeb ani jediný.

Nařízení dražby a registrace k ní

Dražba je zahájena v konkrétní den a v konkrétní hodinu. Na konkrétní čas je nastaven i její konec. Jeho dodržení má jednu zásadní podmínku a to, že nebude nikdo v posledních pěti minutách přihazovat. V opačném případě se konec dražby posouvá vždy o dalších 5 minut od učinění příhozu.

Dražby se může zúčastnit každý, kdo zaplatil dražební jistotu, je účastníkem dražby probíhající na daném portálu a prokázal svou totožnost.

Abyste se stali účastníkem dražby, musíte se zaregistrovat na daném internetovém portálu, na němž dražba probíhá a ověřit svou totožnost prostřednictvím formuláře, a to nejpozději tři dny před konáním dražby (z níže uvedených důvodu je ale vhodné začít s registrací o nějaký týden dříve). Formulář k ověření totožnosti je po registraci dostupný v uživatelském účtu.

Formulář lze následně:

• a) vytištěný s vlastnoručním podpisem odeslat poštou na adresu sídla exekutora, nebo
• b) vytištěný s vlastnoručním ověřeným podpisem nechat zkonvertovat do elektronické podoby a odeslat na e-mailovou adresu správce dražby, nebo
• c) převést do formátu PDF a se zaručeným elektronickým podpisem odeslat na e-mailovou adresu správce dražby, nebo
• d) převést do formátu PDF a se zaručeným elektronickým podpisem odeslat do datové schránky, nebo
• e) osobně podepsat před uživatelem, jehož dražby máte v úmyslu se zůčastnit, a současně předložit platný osobní doklad k prokázání totožnosti. Poté uživatel formulář doručí do datové schránky zkonvertovaný do elektronické podoby,

Někdy jsou ale pravidla pro ověření uživatele jiná – formulář může být dle pravidel dražebního portálu například nutné vždy vytisknout, nechat na něm úředně ověřit vaše podpisy a poté doručit správci dražby, a to buď:

• a) prostřednictvím doporučeného dopisu na adresu správce dražby, nebo
• b) elektronicky ve formě autorizované konverze:
  • nahrát do systému přes uživatelský účet, nebo
  • zaslat e-mailem správci dražby, nebo
  • zaslat do datové schránky správce dražby.

Následně je možné se přihlásit přímo do konkrétní dražby, a to nejpozději v předem stanovený čas před zahájením dražby.

Složení dražební jistoty

Nezbytnou podmínkou účasti je dále složení dražební jistoty v předem určené výši, a to nejpozději ve stanovený počet pracovních dní před zahájením dražby. Proto lze doporučit se do dražby přihlásit dříve. Dražební jistotu je možno složit buď v hotovosti na pokladně soudního exekutora nebo bezhotovostně na účet exekutora pod stanoveným variabilním a specifickým symbolem.

Na některých dražebních portálech při přihlášení také uvádíte:

• zda předmět dražby nabýváte zvláštním způsobem (do společného jmění manželů nebo podílového spoluvlastnictví),
• zda jste standardním dražitelem nebo dražitelem se specifickým právem – např. předkupním. To jste zpravidla povinni prokázat opět několik dní před konáním dražby. Za prokázání předkupního práva, nelze-li tuto skutečnost zjistit ze spisu soudního exekutora, se v případě smluvního předkupního práva považuje zejména doručení příslušné smlouvy (exekutor by měl mít veřejně dostupné smlouvy ve spise a nemělo by být potřeba je znovu zasílat, nicméně z opatrnosti lze opakované předložení doporučit).

Po připsání dražební jistoty na bankovní účet exekutora a splnění podmínek účasti na dražbě vás exekutor autorizuje pro účast na zvolené dražbě a jste oprávněni aktivně se jí účastnit – o tom vás informuje exekutor prostřednictvím emailů. V této souvislosti exekutor upozorňuje, že obvykle kontroluje a povoluje účast v dražbě až v samotný den dražby či den předcházející. Rovněž až před zahájením dražby exekutor usnesením rozhodne, zda je předkupní právo prokázáno (proti tomuto usnesení není přípustné odvolání).

Průběh samotné dražby

Následuje dražba jako taková, kdy jednotliví dražitelé činí svá podání. Nejnižší podání by vždy mělo odpovídat 2/3 ceny, kterou určil znalec ve svém posudku. Nové podání musí být vyšší než poslední přijaté a to alespoň o částku označenou jako minimální příhoz (v případě předkupního práva bývá povoleno pouze dorovnávat učiněné příhozy). Tímto způsobem dražba probíhá, dokud dražitelé činí podání. Po uplynutí doby pro příhozy je dražba ukončena a vydražiteli je udělen příklep – je vydáno usnesení o příklepu, které je uveřejněno na portálu u příslušné dražby (vydražiteli je usnesení také doručováno).

Paradoxně nastává v tuto chvíli období nejistoty, neboť do 15 dnů ode dne zveřejnění usnesení o příklepu může každý exekutorovi písemně navrhnout, že chce někým jiným vydraženou věc nabýt do svého vlastnictví za částku alespoň o čtvrtinu vyšší, než bylo nejvyšší učiněné podání – tzv. předražek. Pokud tak nikdo neučiní, usnesení o příklepu nabude právní moci a vydražitel musí doplatit nejvyšší podání (doplatit rozdíl mezi jistotou a nejvyšším podáním). Po splnění všech těchto podmínek následuje zápis do katastru nemovitostí – vklad by měl zajistit exekutor zasláním usnesení o příklepu s doložkou právní moci na katastr.

Výhody a nevýhody koupě v exekuční dražbě

Hlavní a zásadní výhodou je především nízká cena, za kterou můžete často nemovitost pořídit. V prvním kole můžete získat nemovitosti již za 2/3 ceny určené znalcem. Ve druhém kole dokonce za její polovinu, ve třetím 40 %, čtvrtém 30 % z ceny a v pátém kole je cena čtvrtinová.

Dalším pozitivem je, že nemovitost nabýváte jako originární vlastník. To znamená, se nemusíte bát různých žalob na neplatnost nabytí nemovitosti původním vlastníkem.

Vyvážit to ovšem zase může řada nevýhod, které je vhodné bedlivě zvážit, než se do podobné akce pustíte:

• Nemovitost si velmi často nemůžete předem prohlédnout. Není zde totiž právní nárok na provedení prohlídky dražené nemovitosti Záleží spíše na konkrétním přístupu organizátora dražby zda a jakým způsobem prohlídky nemovitosti účastníku dražby umožní.
• Ideální je mít peníze v hotovosti. Financování hypotékou sice není zcela vyloučené, ale předpokládá vstřícnou banku a další nemovitost, kterou můžete dát do zástavy (pro banku je etrémně složité přijmout jako zástavu kupovanou nemovitost)
• Jako nového majitele vás může čekat asistované vystěhování původních majitelů. A to může být velmi nepříjemné.