Jak na prodej nemovitosti v insolvenci

Ocitli jste se v insolvenci a bojíte se, že přijdete o střechu nad hlavou? Za jakých podmínek lze vlastníkovi prodat jeho nemovitost? Co vše může majitel při případném prodeji bytu či domu v insolvenci ovlivnit a co se děje, pokud je výtěžek z prodeje vyšší než zajištěné pohledávky? Na to se zaměříme v našem textu.

stary dům v insolvenci
6 minut čtení

Kapitoly článku

Přesto, že většina lidí žádá o půjčky s úmyslem a plánem je zavčas splatit, někdy se plány míjí s realitou. Ztratíme práci, skokově nám vzrostou výdaje třeba v důsledku nemoci a snaha splácet se rychle rozplyne. Insolvence je sice až poměrně krajní řešení, někdy ale bohužel nevyhnutelné. Jedna půjčka v bance ale k insolvenci nejspíš nepovede.

Pro vyhlášení insolvence musí být splněno několik základních podmínek:

  • dlužník má alespoň dva věřitele,
  • dlužník má alespoň dva své dluhy po splatnosti déle než 30 dní,
  • dlužník není schopen své dluhy splácet.

Následně musí být podán návrh na oddlužení, který musí schválit insolvenční soud. Osoba v insolvenci musí postupně začít splácet své dluhy, současně jí ale zbývá jistá nezabavitelná částka. Ta se může navyšovat např. u vdaných/ženatých osob a v případě rodičů s dětmi. Výši nezabavitelné částky si lze vypočítat v insolvenční kalkulačce, kterou nabízí rovněž web justice.cz.

V případě, že insolvenční návrh podal dlužník, má podle zákona povinnost uvést seznam všech věřitelů, kterým dluží. Pakliže podal návrh některý z věřitelů, záleží na ostatních věřitelích, zda své pohledávky připojí.

Tip: Uzavíráte důležitý obchod a potřebujete si svého potenciálního obchodního partnera dobře prověřit? Nebo jste již obchod uzavřeli, peníze nepřicházejí a vy chcete zapátrat, kde vězí háček? Využijte k tomu veřejné rejstříky. V našem článku vám poradíme, co se v nich dá nalézt a jak postupovat, když se protistrana v insolvenci opravdu nachází.

Váš byt či dům jsou v rámci insolvence v ohrožení v prvé řadě tehdy, pokud jsou přímo předmětem zajištění. To znamená, že na nich vázne zástavní právo, typicky, když máte hypotéku. V takovém případě lze očekávat, že věřitel požádá o prodej a zpeněžení nemovitosti. Záleží ale samozřejmě na výši pohledávky a dalších okolnostech.

Dluží vám někdo peníze? Porušil někdo vaše práva?

Předžalobní výzva je ze zkušenosti nejefektivnější a nejlevnější způsob, jak ochránit svá práva. Slouží jako poslední varování před žalobou. Chcete se důrazně ohradit? Zastaneme se vás. Pomůžeme vám pomocí předžalobní výzvy získat to, co vám patří. Výhoda spočívá v tom, že je možné ji učinit, aniž je nutné podávat žalobu, platit soudní poplatek a riskovat hrazení nákladů sporu protistraně.

Povinnost zpeněžit nemovitost

Nemovitost, která je předmětem zajištění, se v oddlužení prodává na základě pokynu zajištěného věřitele. Vydá-li zajištěný věřitel pokyn k prodeji předmětu zajištění (nemovitosti), je jím insolvenční správce vázán a musí zahájit kroky k prodeji předmětu zajištění.

Zajištěným věřitelem je typicky banka, která poskytla hypotéku. Vždy má cenu usilovat o individuální dohodu o změně splácení, splátkovém kalendáři. V případě, že se jedná o nízké splátky, může je dlužník hradit v rámci insolvence ze své nezabavitelné částky. U vyšších splátek lze někdy sjednat přistoupení další osoby k úvěrové smlouvě. Jakékoliv řešení je zpravidla pro dlužníka v insolvenci výhodnější, než prodej nemovitosti. Ve hře je opravdu hodně, a proto se vyplatí poradit se s advokátem.

Pokud dojde k rozhodnutí o zpeněžení majetkové podstaty, pak se zajištěná nemovitost prodá i bez žádosti věřitele. Jestliže by ale z odhadu hodnoty majetku vyplývalo, že zpeněžení zbylého majetku může postačovat k uhrazení pohledávek nezajištěných věřitelů, může zajištěný věřitel požádat, aby nemovitost prodána nebyla. Obdobně také, pokud je výše jeho pohledávky vyšší než hodnota nemovitosti.

Tip: K vymáhání pohledávek věřitelům slouží typicky exekuční řízení, které startuje z jejich iniciativy. V případě řízení insolvenčního se role na první pohled obracejí a větší aktivitu přebírá dlužník, to ale zdaleka neznamená, že je role věřitele pasivní. Jak se v rámci insolvenčního řízení postupuje a jaké postavení zde věřitel má? A jaký je rozdíl mezi zajištěným a nezajištěným věřitelem? Na to jsme se zaměřili v našem textu.

Kdy se nemovitost neprodává?

Z výše uvedeného vyplývá, že naopak se nemovitost nebude prodávat ve chvíli, kdy zajištěný věřitel o prodej nemovitosti, která je předmětem zajištění, nepožádá, nebo prodej přímo zakáže.

Může jej k tomu vést třeba neefektivita prodeje v období výrazného poklesu cen nemovitostí. V takovém specifickém případě ale zajištěnému věřiteli zůstává i po skončení oddlužení právo na uspokojení své pohledávky z předmětu zajištění.

Nemovitost nemusí prodávat ani dlužník, který v ní bydlí a současně platí, že její hodnota nedosahuje ceny stanovené pro vydání nemovitosti ke zpeněžení.

Tip: Nacházíte se na druhé straně barikády a láká vás koupě levné nemovitosti v exekuční dražbě, ale nevíte si rady, jak na to? Provedeme vás celým procesem krok po kroku, abyste si byli jistí. Více si přečtěte v našem článku – Jak na koupi levné nemovitosti v dražbě.

Co znamená chráněné obydlí?

Od roku 2019 je v insolvenčním zákoně zakotven institut takzvaného chráněného obydlí. V případě, že vlastníte nemovitost, která splňuje zákonem stanovené podmínky, a bydlíte v ní (typicky dům či byt, ale například i chata), potom nemusí dojít k jejímu zpeněžení v rámci insolvenčního řízení. Hodnota tohoto obydlí však nesmí přesáhnout hodnotu určenou nařízením vlády. Podstatnou podmínkou je ovšem, že nemovitost není předmětem zástavního práva. Pokud by zákon chránil obydlí i v takovém případě, de facto by tím popřel smysl zástavního práva a hypoték.

Chráněné je také běžné vybavení domácnosti, a to i v situaci, kdy nakonec k prodeji nemovitosti dojde. Nikdy tak nejsou (nebo neměly by být) zpeněžovány věci tvořící obvyklé vybavení domácnosti dlužníka, jako například postel, stůl, židle, sporák, kuchyňská linka, pračka, radiátory, ložní prádlo, lednička a další věci, které slouží k uspokojení základních potřeb. Výjimkou v tomto případě by bylo takové vybavení, které velmi výrazně překračuje běžný rámec vybavení (např. spotřebiče v ceně opravdu mnoha desítek tisíc až set tisíc korun).

Jak na prodej nemovitosti v rámci insolvenčního řízení?

Podle zákona existují celkem čtyři způsoby prodeje. Jsou jimi:

  • Veřejná dražba
  • Prodej u soudu podle občanského soudního řádu
  • Dražba u exekutora dle exekučního řádu
  • Prodej majetku mimo dražbu (přímý prodej nemovitosti insolvenčním správcem případnému kupci)

Konkrétní způsob prodeje volí insolvenční správce. Potřebuje k tomu ovšem souhlas věřitelského výboru, případně rozhoduje soud. Jak ale vyplývá z výše uvedeného, jsou-li nemovitosti předmětem zajištění, pak o způsobu prodeje rozhoduje zajištěný věřitel. Insolvenční správce je povinen jeho pokyny respektovat.

Co mohu ovlivnit jako dlužník?

Dlužníkovy dispozice s majetkem jsou v okamžiku vyhlášení insolvence poměrně malé, nicméně co se týče nemovitostí, stále jistá práva má. Jak jsme výše uvedli, existuje institut chráněného obydlí, o který by měl usilovat. Za všech okolností by měl dlužník komunikovat a jednat jak s insolvenčním správcem, tak i soudem a pochopitelně i s věřitelem. Právě vstřícnost v jednání, ochota spolupracovat a deklarace závazku splatit maximum možného může ovlivnit věřitele ve chvíli, kdy je na něm, zda k prodeji dojde či nikoliv.

Pokud je o prodeji přece jen rozhodnuto, může mít dlužník případně vliv na osobu kupce. To znamená, že se sám může pokusit kupce zajistit a oznámit tuto skutečnost všem zainteresovaným subjektům. Kupcem může být jakákoli osoba, fyzická i právnická. Za určitých okolností může být kupcem i osoba blízká dlužníkovi nicméně musí se k tomu vyjádřit věřitelský výbor, případně soud.

Ovlivnění osoby kupce nemovitosti může být pro dlužníka velmi významné, neboť se může jednat o osobu, s níž si snadno dohodne možnosti dalšího setrvání v nemovitosti. Zejména, pokud se jedná o osobu blízkou.

Další situací, do které se mohu jako dlužník aktivně zapojit je případ, kdy je nemovitost prodána za podezřele nízkou cenu. V takovém případě lze požádat insolvenční soud o přezkoumání postupu insolvenčního správce při prodeji nemovitosti. Druhou možností je podání trestního oznámení. Například pro podezření ze spáchání trestného činu pletichy v insolvenčním řízení.

Neodpověděl vám článek na váš problém? Zeptejte se umělé inteligence


Řešíte obdobný problém?

Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.

Řešení právního problému na míru

Vyřešte libovolný právní problém s týmem Dostupného advokáta! Do 24 hodin vám navrhneme řešení vaší situace a spočítáme, kolik vás to bude stát. Cena za vypracování návrhu je 390 Kč. Když si u nás navržené služby objednáte, máte vypracování návrhu zdarma.

Předem dané ceny
Od začátku víte, kolik a za co platíte.
Vše zvládneme online
Takže ušetříte čas i peníze za dopravu.
Pracujeme rychle
90 % požadavků vyřešíme do druhého dne.
Zkušený tým
Pro každý právní obor máme specialistu.

Pomohl vám tento obsah? Přidejte mu hodnocení

Zatím nehodnoceno

…nebo jej sdílejte

Autor článku

JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D.

Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.

Vzdělání
  • Právo, doktorské studium (Ph.D), Pf UK v Praze
  • Právo, L’université Nancy-II, Nancy
  • Právo, magisterské studium (Mgr.), Pf UK v Praze
  • Mezinárodní teritoriální studia (Bc.), FSV UK v Praze

Reference služby Dostupný advokát

Recenze služby

Stanislav Graf

před 2 roky

Služeb Dostupného advokáta jsme využili již dvakrát, pokaždé pro koupi nemovitosti. Jejich balíček premium se nám osvědčil, a příště si zase vybereme tuto společnost.

Recenze služby

Cyd onie

před 3 roky

Při koupi bytu jsme chtěli mít jistotu, že po právní stránce vše proběhne hladce, proto jsme využili služeb této firmy. Rozhodně je mohu doporučit, rychlé zpracování požadavku, vstřícné jednání a cena rozumná.

Recenze služby

Monika Holcátová, Praha

před 3 roky

S darovací smlouvou od vás jsem neměla na katastru nejmenší problém. Pracovnice u okénka se podívala na logo a poznamenala, že vaše smlouvy jsou vždy v pořádku. Dostupný advokát mi navíc telefonicky vysvětlil věci kolem věcného břemene, které by mne jako laika vůbec nenapadly. Nevím, co na službě zlepšit, jsem naprosto spokojená.

Zobrazit všechny reference

Mohlo by vás také zajímat

Znáte nás z médií
Logo Česká advokátní komora Apek Logo Advokátní kancelář roku 2023
Sledujte novinky
Facebook Dostupný advokát Twitter / X Dostupný advokát
Dostupný advokát © 2013-2024