Co si pronajímatel bytu nemůže dovolit?

Rychlý přehled

• Pronajímatel vám nemůže zakázat běžné návštěvy, pokud nejde o osobu, která se do bytu fakticky nastěhuje.
• Nemůže vám paušálně zakázat domácí zvíře, pokud jeho chov nepůsobí nepřiměřené obtíže.
• Zákaz kouření ve smlouvě také nemusí být automaticky vymahatelný, ale nájemce odpovídá za škody, zápach nebo obtěžování sousedů.
• U podnájmu záleží na tom, zda nájemce v bytě sám trvale bydlí.
• Pronajímatel zároveň nesmí do smlouvy dávat zjevně nepřiměřené povinnosti ani vybírat nájemce diskriminačně.

Nejste si jistí, jestli je vaše nájemní smlouva v pořádku? Nechte si ji zkontrolovat advokátem ještě před podpisem. Ušetříte si spory o kauci, výpověď, zvíře v bytě i nepřiměřené smluvní pokuty.

Jak je to s návštěvami?

Pronajímatel nemůže nijak zakázat nájemci, aby si do bytu bral návštěvy. Pokud je v nájemní smlouvě klauzule zakazující nájemci přijímat návštěvy v bytě, je toto ustanovení neplatné. Nájemce nemá povinnost respektovat smluvní ani ústně vyjádřený zákaz návštěv ze strany pronajímatele a nemusí mu návštěvy v žádném případě ohlašovat.

Je ale třeba říci, že v praxi může být komplikované rozlišit mezi návštěvou a osobou, která je trvalým členem domácnosti nájemce. Hranice může být poměrně tenká. Například, když nájemce začne s někým chodit. Zprvu večerní návštěva se promění ve víkendovou a pak i několikadenní.

Z hlediska odlišení návštěvy od člena nájemcovy domácnosti je možné se řídit právě tím, jak dlouho se dotyčná osoba v bytě zdržuje.  V případě, že osoba začne s nájemcem trvale bydlet, je pro to potřeba souhlas pronajímatele.

Z praxe: Často se setkáváme se situací, kdy pronajímatel označuje za „nepovolené bydlení další osoby“ i běžné návštěvy partnera nebo rodiny. Rozhodující ale není samotná frekvence návštěv, nýbrž to, zda se druhá osoba do bytu fakticky nastěhovala, má tam své osobní věci, přespává tam dlouhodobě a byt užívá jako svůj domov.

Máte ve smlouvě zákaz psa, kočky nebo jiného domácího mazlíčka? Pošlete nám nájemní smlouvu ke kontrole. Posoudíme, zda je zákaz vůbec vymahatelný, a poradíme, jak argumentovat, pokud pronajímatel hrozí sankcí nebo výpovědí.

Lze zakázat kouření v bytě?

Každý nájemce má svobodnou volbu rozhodnout se pro kouření. Vlastník bytu nemá žádné právo omezovat tuto svobodu svých nájemníků a nemůže nájemníkům zakázat kouřit v bytě. Přesto mnozí majitelé bytů často zahrnují do nájemních smluv zákaz kouření. Pouze pokud by kouř vycházející z bytu nepřiměřeně omezoval například sousedy shora, mohou se domáhat, aby se kouření například na balkóně zdržel.

Na druhou stranu může při kouření v bytě byt nepříjemně načichnout. Majitel může samozřejmě požadovat, aby nájemce vše uvedl do původního stavu a v rámci toho nechal například odborně vyčistit sedačky, koberce a vymalovat celý byt. Takovou povinnost v případě nepříjemně páchnoucího bytu lze do smlouvy rovněž zanést. Nájemce si zpravidla rozmyslí, zda nepodnikne pár kroků před dům.

A co když nemá rád majitel bytu mazlíčky?

Občanský zákoník v tomto směru chrání nájemce. Nájemce má právo chovat v bytě zvíře, pokud tím pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu nepůsobí obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Typicky tedy nelze zakázat běžného psa nebo kočku jen proto, že si to pronajímatel nepřeje.

Jiná situace nastane, pokud zvíře ničí vybavení, dlouhodobě ruší sousedy, znečišťuje společné prostory nebo vyvolává zvýšené náklady.

Z praxe: Samotná věta „zákaz domácích mazlíčků“ ve smlouvě obvykle spor nevyřeší. Důležité je, zda zvíře skutečně působí nepřiměřené obtíže – například opakovaný hluk, zápach, poškození bytu nebo zvýšené náklady ve společných prostorách. Pronajímatel by proto měl konkrétní problémy dokumentovat, ne jen obecně tvrdit, že zvíře v bytě nechce.

Pokud v nájemní smlouvě je ustanovení zakazující chov zvířat, vůbec se k němu nepřihlíží. Nájemce si tak může klidně zvíře pořídit. To platí i o dalších nepřiměřených ustanovení omezující nájemce.

Podnájem

Zde zákon rozlišuje vlastně dva druhy podnájmu

a) pokud nájemce v bytě trvale bydlí, může dát část bytu do podnájmu i bez souhlasu pronajímatele (to neznamená, že tuto skutečnost nemusí pronajímateli nahlásit),

b) pokud nájemce v bytě s podnájemníky bydlet nebude a celý ho podnajme – potřebuje k tomu souhlas pronajímatele.

Umožní-li nájemce užívat věc třetí osobě, například právě podnájemci, odpovídá pronajímateli za jednání této osoby stejně, jako kdyby věc užíval sám.

S kým uzavře pronajímatel smlouvu?

Rozhodnutí je na pronajímateli, ten však nesmí porušit antidiskriminační zákon, musí tedy všem zajistit rovnou příležitost. Tedy, neumožnění prohlídky bytu například kuřáky, těhotnými ženami, studenty, nebo osobami z určitě etnické skupiny může být diskriminační, tyto osoby se pak mohou obrátit na soud s žalobou na náhradu škody.

Nájemce musí pronajímateli po skončení nájmu byt předat ve stavu, v jakém byl při převzetí, nepřihlíží se k běžnému opotřebení. Tím je například to, že koberce nebudou jako nové, ale používané, sedačka nebo další vybavení vyšisované, či barva v místech používání ohmataná.

Z praxe: Nejvíce sporů po skončení nájmu nevzniká kvůli samotnému běžnému opotřebení, ale kvůli tomu, že předávací protokol a fotodokumentace byly odbyté. Pokud není jasně zachyceno, v jakém stavu nájemce byt převzal a v jakém ho vrací, těžko se později prokazuje, zda jde ještě o běžné opotřebení, nebo už o škodu.

Hřebíky ve zdech už ovšem běžným opotřebením nebudou a je možné považovat zacelení stěn a jejich vymalování. Nájemce je povinen provádět běžnou údržbu bytu, do které spadá i oprava omítek či tapetování. Režim takové údržby je opět vhodné ve smlouvě upravit.

Ať už jste nájemce, nebo pronajímatel, u nájemní smlouvy se vyplatí prevence. Pomůžeme vám nastavit smlouvu tak, aby chránila vaše práva, ale zároveň neobsahovala neplatná nebo zbytečně konfliktní ustanovení.

Shrnutí

Pronajímatel bytu nemůže nájemci libovolně diktovat, jak má v bytě žít. Nemůže mu paušálně zakázat návštěvy, běžné domácí zvíře ani ukládat zjevně nepřiměřené povinnosti jen proto, že je uvede do nájemní smlouvy. U návštěv je ale potřeba rozlišovat mezi krátkodobou návštěvou a novým členem domácnosti, u zvířat mezi běžným chovem a obtěžováním sousedů a u podnájmu mezi přenecháním části bytu a faktickým předáním celého bytu jiné osobě. Pronajímatel si také může vybírat nájemce, nesmí však postupovat diskriminačně. Nejlepší ochranou pro obě strany je srozumitelná nájemní smlouva, dobrý předávací protokol a písemná komunikace při každém sporu.