Většina lidí nerozlišuje mezi podnájmem a pronájmem bytu. Z právního hlediska jde ale o velmi odlišné instituty, které s sebou nesou i jiná práva a povinnosti. Nájemní smlouva na byt tedy není podnájemní smlouvou a nájemce nerovná se podnájemce. V našem článku si rozdílnosti obou forem bydlení přiblížíme.
Pronájem a podnájem bytu se od sebe v praxi až zas tak lišit nemusí, kde se však liší je v právní úpravě a také v případě potřeby řešit problémy. Hlavní rozdíly spočívají v:
Pronájem bytu je uzavírán nájemní smlouvou přímo mezi majitelem bytu (pronajímatelem) a nájemcem. Vztah nájemce a pronajímatele upravuje Občanský zákoník a poskytuje nájemníkovi značnou ochranu.Také platí, že není možné nájemní smlouvu jen tak vypovědět. Je proto třeba mít zákonem dané důvody.
Tip: Vše o nájmu a návod na sepsání nájemní smlouvy naleznete v našem dalším článku.
Na druhé straně podnájemní smlouvu uzavírá nájemce se třetí osobou (podnájemníkem). Tuto smlouvu občanský zákoník neupravuje a nemá tedy žádná zákonem daná pravidla. Je ji možné kdykoliv vypovědět bez udání důvodu.
Pronajímatel musí nájemníkovi před nastěhováním zajistit, aby byl byt způsobilý k obývání. To znamená, že musí být čistý a v dobrém stavu. Pronajímatel má dále povinnost zajišťovat nezbytné služby, jako jsou dodávky vody, tepla, elektřiny atd. Zvyšovat nájem může jen tak, aby odpovídal ceně obdobných pronájmů na trhu a každé tři roky maximálně o 20 %. Nájemce má dále povoleno v bytě podnikat či chovat zvířata. Pronajímatel má také povinnost zařizovat určité opravy.
Tip: Zajímá vás, kdy přesně má pronajímatel na starost opravy a úpravy v bytě? A jak moc může nájemník do bytu zasahovat? To se dozvíte v dalším článku.
Tato ochrana se na podnájemce nevztahuje, neznamená to ale, že by byl zcela bez ochrany. Vzhledem k tomu, že naše zákony podnájem neupravují, použije se v případě potřeby nejbližší právní úprava, tedy úprava nájmu. Za určitých okolností má proto podnájemník obdobnou ochranu ja nájemník. Hlavním problematickým bodem je však to, že je podnájemní smlouva závislá na té nájemní a pokud tedy dojde např. k vypovězení nájemní smlouvy, automaticky tak dochází k vypovězení i podnájemní smlouvy. Další nevýhodou je, že pokud, bydlíte v podnájmu, nemáte nárok na příspěvek na bydlení. Máte ale možnost požádat o doplatek na bydlení. Je ale třeba splnit podstatně přísnější podmínky.
Sepíšeme nebo zkontrolujeme vaši smlouvu na míru vašemu případu. Díky našim službám nevzniknou ani po skončení nájmu či podnájmu mezi spory ohledně nejasných práv či povinností.
Vlastníkem bytu je pan Novák, který byt pronajme panu Bílému. Pan Bílý se tímto stává nájemcem v bytě pana Nováka. Pan Bílý si ale dále přeje přenechat byt panu Černému do podnájmu.
V praxi to znamená, že pokud pan Bílý dostane od pana Nováka výpověď z nájmu bytu (případně odstoupení od nájemní smlouvy) a musí se odstěhovat ke konci roku, balit si bude i pan Černý. Podnájem je totiž na nájmu bytu závislý.
Tím výčet rozdílů zdaleka nekončí. Postavení podnájemce je mnohem slabší než nájemce. Objevují se názory, že v podnájemní smlouvě je například možné zakázat podnikání v bytě nebo přítomnost zvířat, což v nájemní smlouvě nejde.
Podle častého výkladu také platí, že podnájem lze vypovědět bez uvedení důvodů, pokud se strany nedohodnou jinak. To je zásadní rozdíl oproti nájmu, který lze proti vůli nájemníka ukončit jen ze zákonných důvodů nebo důvodů, které byly dohodnuty v nájemní smlouvě.
Někdy se tak v naší právní praxi setkáváme s taktikou, kdy jedna osoba formálně pronajme byt příbuznému, který teprve dává byt do podnájmu třetí osobě. Účelem je právě omezení práv “podnájemníka”. Nelze to však doporučit, jelikož se může jednat o obcházení zákona.
Obecně platí pravidlo, že nájemce by měl mít k podnájmu bytu souhlas pronajímatele, tedy vlastníka bytu. Souhlas ale není potřeba, pokud nájemce v bytě sám trvale bydlí a pokud si v nájemní smlouvě výslovně strany nesjednaly, že souhlas nutný je. Ze zkušeností z praxe navíc plyne, že nájemní smlouvy často obsahují klauzuli, která zakazuje nájemci byt dát dále do podnájmu bez souhlasu vlastníka. I v případě, že majitel bude s podnájmem svého bytu souhlasit, může podnájem dále podmínit – například tím, že nájemci zvýší nájemné nebo poplatky spojené s užíváním bytu.
Pokud má tedy pan Bílý v nájmu třípokojový byt od pana Nováka a přál by si jeden pokoj přenechat panu Černému, přičemž v bytě by oba pánové nadále bydleli společně, nemusí mít pan Bílý souhlas pana Nováka coby vlastníka bytu. Souhlas by pan Bílý mít musel, pokud by v bytě trvale sám nebydlel, nebo pokud by to bylo přímo uvedeno v nájemní smlouvě.
Jako budoucí podnájemce byste se o získání souhlasu vlastníka a vůbec o jeho osobu měli zajímat. Přestože vás s nájemcem může pojit přátelství, nebo jste dokonce příbuzní a stěhujete se společně do spolubydlení, chtějte vidět nájemní smlouvu. Nájemce ani majitel bytu sice nemají ze zákona povinnost vám nájemní smlouvu předložit, doporučujeme však alespoň požádat si o potvrzení o její existenci včetně informace o době jejího trvání. To je koneckonců důležitý faktor při rozhodování, zda podnájemní smlouvu uzavřete. Jak jsme si řekli výše, podnájem padá současně s nájmem, tedy asi budete chtít vědět, do kdy můžete byt teoreticky obývat. Nebude také na škodu, pokud nahlédnete do katastru nemovitostí a ujistíte se, že byt patří skutečně osobě, která vám byla představena jako majitel bytu.
Tip: Stěhujete se? Přemýšlíte nad tím, zda pro vás bude výhodnější uzavřít nájemní nebo podnájemní smlouvu? Zvažte pečlivě, neboť se od sebe značně liší. Podnájemní smlouva je určena jen pro specifické formy bydlení – typicky pro spolubydlení a podnájem družstevního bytu. Detailně jsme se náležitostmi smlouvy zabývali v našem samostatném článku.
Žádost nájemce o souhlas s podnájmem bytu, stejně jako samotný souhlas majitele, musí být učiněn písemně. Vlastník musí ve lhůtě jednoho měsíce ode dne, kdy obdrží písemnou žádost nájemníka, písemně odpovědět, jestli souhlas udělí. Pokud v této lhůtě majitel na žádost neodpoví, má se za to, že s podnájmem bytu souhlasí.
V nájemní smlouvě může být obsažen i úplný zákaz podnájmu. V takovém případě to tuto možnost předem vylučuje a vlastník bytu ani nemusí na žádost nájemce odpovídat.
Pokud dá nájemce byt bez souhlasu vlastníka do podnájmu nebo tak učiní přes zákaz uvedený v nájemní smlouvě, dopouští se tím hrubého porušení svých povinností. Sankcí může být ukončení nájemní smlouvy a povinnost nájemníka se do tří měsíců vystěhovat.
Tip: Pronajmout byt není jen tak. Je třeba ošetřit všechny podrobnosti pronájmu a chránit svá práva i svůj majetek. Žádný pronajímatel asi nechce po pár měsících či letech získat zpět zničený byt nebo věčně řešit neuhrazené platby za nájem. Co si tedy ohlídat a jak pronajmout byt co nejbezpečněji?
Už jsme zmínili, že podnájemní smlouva nemá zákonem danou formu. Přesto je ale dobré jí nepodcenit a sepsat do ní vše důležité. Minimálně by měla obsahovat tyto informace:
Tip: Nevsázejte na vzory podnájemní smlouvy, které najdete zdarma na internetu a nechte si ji raději sepsat Dostupným advokátem. Vyhnete se chybám a budete mít jistotu, že je smlouva skutečně platná.
Pronájem bytu je smlouvou uzavíranou mezi majitelem (pronajímatelem) a nájemcem, chráněnou Občanským zákoníkem. Na druhou stranu podnájemní smlouva je uzavíraná nájemcem s třetí osobou (podnájemníkem), která není právně upravena a je vypověditelná bez udání důvodu.
Podnájem je možný jen se souhlasem pronajímatele. Pokud by se tak stalo bez jeho souhlasu nebo proti jeho vůli, může ukončit nájemní smlouvu. Podnájemní smlouva nemá přesně danou formu, ale je doporučeno ji sestavit detailně, včetně podrobností o stranách, nájemném, službách, době trvání a povinnostech. Doporučujeme pečlivě zvážit mezi pronájmem a podnájmem, neboť se významně liší v právní ochraně a povinnostech.
Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu. Díky našim službám nevzniknou ani po skončení nájmu mezi pronajímatelem a nájemníkem spory ohledně nejasných práv či povinností.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
