Chcete neprůstřelnou smlouvu o pronájmu bytu? Víme, jak na to

Občanský zákoník chrání primárně slabší smluvní stranu. Za tu považuje nájemce. Z toho důvodu existují pro majitele určitá omezení, která mají chránit nájemce. Přečtěte si, na které oblasti se tato ochrana vztahuje.

6 minut čtení

Kapitoly článku

Z advokátní praxe: Občanský zákoník a sankce ve smlouvě na dobu neurčitou

Pan František před léty uzavřel smlouvu o pronájmu svého bytu, který v Praze zdědil. Smlouvu měl vyšperkovanou mnoha povinnostmi nájemníka – od zákazu kouření, přes vyloučení zvířat, až po zákaz byť přechodného ubytování kohokoliv dalšího – a na každé pochybení nájemníka měl připravenou smluvní pokutu. Cítil se tedy bezpečně, i když smlouvu uzavřel na dobu neurčitou. Vždyť při porušení smluvních podmínek si sjednal i možnost odstoupení od smlouvy, čeho by se tedy měl obávat?

Před několika lety však přišla změna úpravy nájmu a smlouva o pronájmu bytu je náhle sešněrovaná tzv. novým občanským zákoníkem. Ten se totiž zpětně vztahuje i na již uzavřené smlouvy.

Když nám pan František svou zažloutlou smlouvu předložil, museli jsme mu bohužel oznámit, že téměř žádné jeho sankce neplatí, odstoupit nemůže a nájemník povinnostmi dle smlouvy není vázán. Navíc není jen tak případného nesolidního nájemníka z bytu dostat. Základní chybou v tomto případě bylo, že smlouvu s nájemcem uzavřel na dobu neurčitou.

Nájem nemovitosti

Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu. Díky našim službám nevzniknou ani po skončení nájmu mezi pronajímatelem a nájemníkem spory ohledně nejasných práv či povinností.

Zákaz smluvní pokuty a dalších ujednání

K ujednání zakládající právo vymáhat smluvní pokutu za skutečnosti, které zákon nezakazuje, se nepřihlíží. Je tedy nicotné. To v praxi znamená, že i když smluvní pokuta ve smlouvě je, dané ujednání je bez právní relevance a soud bude k této skutečnosti přihlížet již z moci úřední a pokutu nepřizná.

To ale neznamená, že jsou pokuty zakázány plošně. Od roku 2020 jsou pokuty opět povoleny, ale pouze na skutečnosti, které je možné zakázat. Jelikož tedy nemůžete nájemníkovi zakázat např. nahlášení trvalého pobytu, nemůžete ho v tomto případě ani pokutovat. Na druhou stranu, máte právo požadovat po nájemníkovi, aby vám vrátil byt v původním stavu, a proto nedodržení tohoto práva, můžete pokutovat.

Tip: Pronajmout byt není jen tak. Je třeba ošetřit všechny podrobnosti pronájmu a chránit svá práva i svůj majetek. Žádný pronajímatel asi nechce po pár měsících či letech získat zpět zničený byt nebo věčně řešit neuhrazené platby za nájem. Co si tedy ohlídat a jak pronajmout byt co nejbezpečněji? To se dozvíte v našem dalším článku na téma jak bezpečně pronajmout byt z pohledu pronajímatele.

Co nesmí pronajímatel zakázat

Věcí a činností, které nemá pronajímatel právo zakázat, existuje celá řada. Pojďme se podívat na ty hlavní:

Podnájem

Klasický podnájem pronajímatel zakázat může, respektive vázat ho na své povolení. Kdy jej však zakázat nemůže je v případě, že nájemník podnajímá pouze část bytu (např. jednu ložnici) a sám v bytě nadále bydlí. Výjimkou je v tomto případě situace, kdy je v nájemní smlouvě jasně stanoveno, že k tomuto potřebuje souhlas pronajímatele. Zákaz také není možný v případě, že se jedná o podnájem osobám blízkým. O blízkou osobu se přitom jedná v případě, že je tato osoba nájemníkovým přímým příbuzným v první linii, jeho manželem nebo registrovaným partnerem. Může se jednat také osoby sešvagřené nebo osoby žijící ve společné domácnosti.

V tomto případě je proto do nájemní smlouvy dobré uvést podmínky pro podnájem další osoby. Tedy např. nutnost vašeho souhlasu (pro případy, kdy máte právo podnájem zamítnout) a další podmínky, jako je např. zvýšení nájemného z důvodu většího opotřebení bytu apod.

Návštěvy

Návštěvy nájemníkovi, narozdíl od podnájmu, zakázat nemůžete. Pokud tedy máte tento zákaz stanovený v nájemní smlouvě, bere se jako neplatný. Stejně tak vám nemusí nájemník ani návštěvy předem ohlašovat apod. Jednoduše vám do toho, koho si do bytu vodí, nic není.

Může však nastat situace, kdy jsou návštěvy určité osoby natolik časté, že se jedná spíše o dalšího obyvatele bytu. Typickým příkladem může být vznik nového partnerského vztahu, kdy přítelkyně nejdříve tráví u svého přítele (a vašeho nájemníka) pouze některé víkendy. Jak se ale jejich vztah vyvíjí, prodlužuje se také doba, kterou přítelkyně u svého přítele tráví. V tomto případě se stávají rozhodnými dva měsíce pobytu – pak se již návštěva považuje za dalšího člena domácnosti a vám tak může vzniknout právo toto spolubydlení schválit (nebo ne).

Podnikání

Zákaz podnikání v bytě nebo domě pod hrozbou smluvní pokuty je také vyloučený. Zakázat podnikání je však možné v případě, že nájemník nemá v bytě nahlášené místo trvalého pobytu. Souhlas bude potřebovat také v sitaci, že by v bytě plánoval zřídit provozovnu. V tomto případě pak nezáleží na tom, zda má nebo nemá v bytě nahlášený trvalý pobyt.

Tip: Nastartujte své podnikání bez právních rizik s Dostupným advokátem. Bezpečně vás provedeme celým procesem a ohlídáme, abyste hned od začátku měli vše nastavené na míru a podle svých představ.

Domácí mazlíčci

Nelze zakázat ani chov zvířete v bytě, za předpokladu, že jeho chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu nepůsobí obtíže nepřiměřené poměrům v domě nebo v bytě. Zakázat psa tedy patrně ve většině případů nebude možné, zakázat nebezpečné exotické zvíře však už ano. Co však udělat můžete, je chov zvířete podmínit. Můžete tak například požadovat po nájemci, aby platil vyšší nájem.

Kouření

Zakázat nemůžete ani kouření v bytě. Výjimky představují situace, kdy by kouř vycházející z bytu nepřiměřeně omezoval například sousedy, kteří bydlí v patře nad nájemníkem. Ti se pak mohou se domáhat, aby se kouření například na balkóně zdržel.

Je ale známým faktem, že se zápach z cigaret dostane všude – do omítek, koberců a dokonce i do zdí. V tomto případě vás naštěstí zákony chrání. Nájemník má totiž po skončení nájmu povinnost dát byt do původního stavu, což se vztahuje i na odstranění přetrvávajícího zápachu. Tuto povinnost se vám vyplatí zanést i do smlouvy, aby si byl této skutečnosti váš nájemník vědom. A co víte, třeba si kouření v bytě nakonec rozmyslí.

Obecně lze tedy říct, že se nepřipouští zakotvení povinnosti, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.

Jak se chránit?

To, že nemůžete řadu věcí zakázat, ještě neznamená, že se vůbec nemáte jak chránit. Dobrým pomocníkem vám, kromě kvalitně sepsané nájemní smlouvy, bude předávací protokol. V něm je třeba uvést veškeré vybavení bytu a popis stavu, ve kterém je byt předáván. Nejlepším řešením je vše zdokumentovat také pomocí fotografií či videa. Po skončení nájmu tak budete mít v ruce důkazy v případě, že by nájemník vrátil byt ve stavu, který neodpovídá stavu před předáním.

Jako už jsme zmínili výše, do smlouvy můžete zahrnout také pokuty. Jejich charakter a výše je však omezená. V první řadě platí, že součet veškerých pokut a vratné kauce nesmí překročit trojnásobek měsíčního nájmu. Dále platí, že nemůžete pokutovat věci, které zákon neumožňuje (tedy např. skutečnosti, které jsme uvedli výše). Co však pokutovat můžete je třeba poškození bytu či vybavení nebo nevrácení bytu do původního stavu.

Tip: Máte problémy s vaším nájemníkem? Provedeme pečlivou analýzu případu a postaráme se o přípravu předžalobní výzvy, žaloby, odvolání nebo rovnou o zastupování u soudu, kde budeme tvrdě vymáhat vaše práva.

V neposlední řadě vám pak nedoporučujeme uzavírat nájemní smlouvu na dobu neurčitou. Zbavit se nevyhovujícího nájemníka je v tomto případě totiž velmi těžké.

Rádi pro vás připravíme neprůstřelnou smlouvu s podtržením nebo naopak omezením práv nájemce. Rádi vám poradíme i s vaší stávající smlouvou.

Neodpověděl vám článek na váš problém? Zeptejte se umělé inteligence


Řešíte obdobný problém?

Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.

Nájem nemovitosti

Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu. Díky našim službám nevzniknou ani po skončení nájmu mezi pronajímatelem a nájemníkem spory ohledně nejasných práv či povinností.

Předem dané ceny
Od začátku víte, kolik a za co platíte.
Vše zvládneme online
Takže ušetříte čas i peníze za dopravu.
Pracujeme rychle
90 % požadavků vyřešíme do druhého dne.
Zkušený tým
Pro každý právní obor máme specialistu.

Pomohl vám tento obsah? Přidejte mu hodnocení

Zatím nehodnoceno

…nebo jej sdílejte

Autor článku

JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D.

Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.

Vzdělání
  • Právo, doktorské studium (Ph.D), Pf UK v Praze
  • Právo, L’université Nancy-II, Nancy
  • Právo, magisterské studium (Mgr.), Pf UK v Praze
  • Mezinárodní teritoriální studia (Bc.), FSV UK v Praze

Reference služby Dostupný advokát

Recenze služby

Veronika Jízdná

před 2 roky

Služeb Dostupného advokáta jsme využili při koupi bytu. Vše proběhlo v pořádku, kontrola smluv, návrh na katastr, který prošel na první pokus. I když jsem si až za půl roku vzpomněla, že vlastně ještě potřebuji vypsat daňové přiznání, nebyl to problém a do 2 dnů bylo hotové. Dobrá komunikace, rychlá reakce, nic nebylo problém. Doporučuji.

Recenze služby

Jakub Jedlinský

před 7 měsíců

Spokojenost s přístupem advokátů, s jejich trpělivostí i naceněním.

Recenze služby

PhDr. Helena Hoffmanová, Praha

před 3 roky

Pronajímám a podnajímám řadu nemovitostí a s Dostupným advokátem spolupracuji pravidelně a dlouhodobě. Oceňuji zejména spolehlivost. Také obdivuji flexibilní a odborné služby i obratný systém advokátních služeb na dálku. Nejvíc si cením toho, že Dostupný advokát mi radí s mladým duchem, tzn. zná i novoty. S touto právní službou mohu být klidná.

Zobrazit všechny reference

Mohlo by vás také zajímat

Znáte nás z médií
Logo Česká advokátní komora Apek Logo Advokátní kancelář roku 2023 a 2024
Sledujte novinky
Facebook Dostupný advokát Twitter / X Dostupný advokát
Dostupný advokát © 2013-2024