Chcete neprůstřelnou smlouvu o pronájmu bytu? Víme, jak na to

Z advokátní praxe: Občanský zákoník a sankce ve smlouvě na dobu neurčitou

Pan František před léty uzavřel smlouvu o pronájmu svého bytu, který v Praze zdědil. Smlouvu měl vyšperkovanou mnoha povinnostmi nájemníka – od zákazu kouření, přes vyloučení zvířat, až po zákaz byť přechodného ubytování kohokoliv dalšího – a na každé pochybení nájemníka měl připravenu smluvní pokutu. Cítil se tedy bezpečně, i když smlouvu uzavřel na dobu neurčitou. Vždyť při porušení smluvních podmínek si sjednal i možnost odstoupení od smlouvy, čeho by se tedy měl obávat?

Před několika lety však přišla změna úpravy nájmu a smlouva o pronájmu bytu je náhle sešněrována tzv. novým občanským zákoníkem. Ten se totiž zpětně vztahuje i na již uzavřené smlouvy.

Když nám pan František svou zažloutlou smlouvu předložil, museli jsme mu bohužel oznámit, že téměř žádné jeho sankce neplatí, odstoupit nemůže a nájemník povinnostmi dle smlouvy není vázán. Navíc není jen tak případného nesolidního nájemníka z bytu dostat. Základní chybou v tomto případě bylo, že smlouvu s nájemcem neuzavřel jen na dobu určitou.

Nájemník ve výhodě?

Zákon stanovuje, že se ve smlouvě o pronájmu bytu nepřihlíží k ujednáním, která zkracují práva nájemce. Toto ustanovení nelze vyloučit a odchýlit se od něj. Přesto existují cesty, jak se dohodnout na zárukách pro pronajímatele.

Zákon pak konkrétně vylučuje například smluvní pokutu či naopak garantuje konkrétní práva nájemníka.

Zákaz smluvní pokuty a dalších ujednání

K ujednání zakládající právo vymáhat smluvní pokutu se nepřihlíží. Je tedy nicotné. To v praxi znamená, že i když smluvní pokuta ve smlouvě je, dané ujednání je bez právní relevance a soud bude k této skutečnosti přihlížet již z moci úřední a pokutu nepřizná.

Klasický podnájem může pronajímatel zakázat, respektive vázat ho na své povolení. Zakázat návštěvy však nemůže a nemůže ani vyloučit podnájem osobám blízkým (třeba bratrovi nájemníka). Zákaz podnikání v bytě nebo domě pod hrozbou smluvní pokuty je také vyloučený.

Nelze zakázat ani chov zvířete v bytě, za předpokladu, že jeho chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu nepůsobí obtíže nepřiměřené poměrům v domě nebo v bytě. Zakázat psa tedy patrně ve většině případů nebude možné, zakázat nebezpečné exotické zvíře však už ano.

Obecně se nepřipouští zakotvení povinnosti, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.

Můžeme pro vás připravit neprůstřelnou smlouvu s podtržením nebo naopak omezením práv nájemce. Rádi vám poradíme i s vaší stávající smlouvou.