Shrnutí: Jste spokojeni se svým nájemníkem a chcete mu prodloužit nájemní smlouvu? Poradíme vám, jak sepsat prodloužení smlouvy o nájmu a co musí obsahovat takzvaný dodatek k nájemní smlouvě. Vysvětlíme, zda se smlouva dodatkem v něčem podstatném mění. Prozradíme ale také co naopak dělat, když chcete ukončit nájem s problémovým nájemníkem.
Co musí obsahovat dodatek:
Váháte, jak dodatek správně napsat? Připravíme vám dodatek tak, aby byl právně bezchybný. Stejně tak vám pomůžeme se samotnou nájemní smlouvou.
V praxi často dochází k tomu, že nájemce si přeje v bytě zůstat i po skončení sjednané doby nájmu (neboť typicky se uzavírá nájemní smlouvy na dobu určitou). V takovém případě je vhodné, aby pronajímatele oslovil s žádostí o prodloužení nájemní smlouvy, ideálně písemně a s dostatečným předstihem.
Tato žádost může sloužit jako podklad pro uzavření dodatku ke stávající smlouvě, v němž si obě strany dohodnou nové trvání nájmu a případné další změny, například výši nájemného. I když zákon v některých situacích počítá s automatickým prodloužením, výslovná dohoda je vždy jistější a pomáhá předejít pozdějším nedorozuměním.
Chceme-li v ní po uplynutí sjednané doby nájmu pokračovat, je nezbytné ji prodloužit dodatkem. Platí však jedno speciální pravidlo, na něž je třeba pamatovat. Pokud nájemce pokračuje v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem skončit, dojde k automatickému obnovení nájemní smlouvy.
Nechce-li pronajímatel v nájemním vztahu pokračovat, musí písemně do tří měsíců od konce smlouvy vyzvat nájemníka, aby byt opustil. Pokud tak neučiní, prodlužuje se nájem na dobu, na kterou byl sjednán, maximálně však na dva roky.
Toto automatické prodloužení ale může být ve smlouvě explicitně vyloučeno. Smlouva pak zanikne uplynutím doby a nájemce se musí vystěhovat. Pokud nájemce sám pokračovat v nájmu nechce, jednoduše předá byt majiteli. Doporučujeme sepsat protokol o předání, ve kterém bude uvedeno, v jakém stavu byt předáváte. A může také posloužit jako důkaz v případě sporů.
Naopak – některé smlouvy výslovně obsahují ustanovení o automatickém prodloužení. Pak je nutné vždy před koncem sjednaného období aktivně smlouvu ukončit, tak jak to sama předvídá.
Z naší praxe: Obrátil se na nás pan Oto, nájemce, který se s pronajímatelem ústně domluvil na prodloužení nájmu a zároveň i na vyšším nájemném. Vše fungovalo několik měsíců bez problémů, dokud nedošlo ke sporu – pronajímatel začal tvrdit, že k žádné změně nedošlo, protože nebyla písemně sjednána, a pan Oto se má vystěhovat. V podobných případech je klíčové vědět, že pokud byla původní smlouva uzavřena písemně, musí mít písemnou formu i její změny. Ústní dohoda tak často neobstojí, i když ji obě strany považovaly za platnou.
Postaráme se o to, aby pronájem bytu či jiné nemovitosti proběhl bez právních komplikací. Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu a poradíme, jak nájem ukončit nebo prodloužit.Vše zvládneme rychle a bezchybně. Zaplatit přitom můžete až po poskytnutí služby.
Pokud uzavíráte nájemní smlouvu, ať již jako pronajímatel, nebo nájemce, musíte se vzájemně dohodnout, zda ji uzavřete na dobu určitou či neurčitou. Když byste si dobu trvání neujednali, pak se podle občanského zákoníku jedná o nájem na dobu neurčitou.
Když si dokonce sjednáte nájem na dobu delší než 50 let, půjde o nájem na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech jej lze vypovědět jen z sjednaných důvodů a ve sjednané výpovědní době.
Smlouvu na dobu neurčitou může pronajímatel vypovědět pouze se zákonem stanovených důvodů, například když nájemce dlouhodobě neplatí nájemné. Proto není divu, že pronajímatelé dávají raději přednost smlouvě na dobu určitou. Po uplynutí doby, na níž byl nájem sjednán, se totiž mohou zbavit problematického nájemníka, aniž by mu museli dávat tříměsíční výpověď.
Tip: Zjistěte, na co si dát pozor při pronájmu bytu z pohledu nájemníka.
Nájemné lze navýšit několika různými způsoby, například vzájemnou dohodou. Pronajímatel je ovšem může zvýšit i jednostranně. To platí u nájmu na dobu neurčitou, když ale občanský zákoník navyšování nájemného limituje na dvacetiprocentní zvýšení jednou za tři roky, a to maximálně do výše nájemného obvyklého v daném místě.
Protože po skončení smlouvy na dobu určitou je uzavírána zcela nová smlouva, může být i nájemné nově sjednáno (a často je navyšováno). Tomu nic nebrání ani v případě nájmu na dobu neurčitou. Jedná se však o dohodu ve formě dodatku.
Na co si dát pozor?
Podle občanského zákoníku může být písemně uzavřená smlouva změněna pouze písemnou formou. To platí i o nájmu bytu. Dodatek k nájemní smlouvě tedy také vyžaduje písemnou formu. Stisk ruky nebo potvrzení v SMS zprávě není dostatečnou zárukou dohody.
Číslujte dodatky, a to pečlivě, ať je zpětně jasné, na jaké znění smlouvy vlastně navazují. Vždy je tedy označte jako Dodatek č. 1, č. 2 a tak dále. A pro váš klid dodáváme: Pokud na číslování zapomenete, neznamená to automaticky neplatnost dodatku.
Nejste si jistí, jestli je váš dodatek v pořádku? Nechte ho zkontrolovat advokátem – často odhalíme chyby, které by mohly vést ke sporům.
Pokud brouzdáte po internetu a hledáte vzor dodatku k nájemní smlouvě, dejte si pozor, aby obsahoval vše, co má. Jak jsme si již řekli, pokud je nájemní smlouva písemná, musí být i všechny její změny písemné. Tedy i dodatek. Na to by si měli dávat pozor především ti, které zajímá jak bezpečně pronajmout svůj byt.
Pokud se například s nájemcem pronajímatel dohodne pouze ústně na prodloužení a zároveň zvýšení nájemného, nebude se brát na takové ujednání ohled. Pronajímatel se pak dostane do situace, kdy se nájem prodlouží automaticky, ale nájemné zůstane zachováno.
V dodatku uveďte smluvní strany – kdo je pronajímatel a nájemce. Tedy jejich jména, příjmení, data narození a adresy trvalého bydliště.
Dále je třeba identifikovat původní smlouvu. Je možné např. napsat, že dodatek se týká nájemní smlouvy uzavřené toho a toho dne mezi výše uvedenými stranami. Hodí se napsat, ke kterému bodu smlouvy se dodatek vztahuje, resp. která ujednání mění či nahrazuje.
Dodatek pak bude obsahovat konkrétní změny smlouvy, například dobu, na kterou se prodlužuje, nová výše nájemného a další. V závěru nezapomeňte napsat, od kdy je dodatek účinný a podepsat jej.
Chcete mít jistotu, že dodatek obsahuje všechny náležitosti? Rádi vám ho připravíme na míru podle vaší konkrétní situace.
Může za pronajímatele jednat někdo jiný? Strany dodatku jsou stejné, jako ty, které mezi sebou uzavřely původní nájemní smlouvu. Nevadí však, pokud za ně pokaždé jedná někdo jiný. Je-li například ve společnosti nový jednatel, podepisuje dodatek smlouvy on a ne jednatel, který už odešel. To samé platí o zplnomocněných zástupcích.
Dodatek může uzavřít také právní nástupce původního účastníka, například dědic pronajatého bytu, na kterého přešla práva a povinnosti ze smlouvy.
Z advokátní praxe: Pronajímatel se pokusil dodatkem změnit původní ujednání
Paní Heda nám poslala dodatek k nájemní smlouvě, protože se jí nezdálo jedno konkrétní ustanovení, které do něj pronajímatel přidal. Měla pravdu, bylo nanejvýš podezřelé. Pomocí dané věty se pronajímatel pokusil zrušit souhlas s podnájmem, který předtím paní Hedě garantoval a který využívala.
Podnájem by tak byl porušením smlouvy a pronajímatel by mohl smlouvu kdykoliv flexibilně ukončit. Nepovolený podnájem je totiž považován za hrubé porušení nájemní smlouvy přímo ze zákona a pronajímatel by měl díky tomu volné ruce k předčasnému vypovězení smlouvy. Uvedená změna nájemní smlouvy by bez výslovného souhlasu nájemce nebyla platná, protože by šlo o jednostranné zpřísnění podmínek smlouvy.
Máte pochybnosti ohledně dodatku k nájemní smlouvě? Rádi vám poradíme i pomůžeme! Nezapomeňte k nájemní smlouvě připojit také evidenční list nájemníka. Více se o něm dozvíte v našem článku o povinnostech majitele bytu a právech nájemce.
Dodatek k nájemní smlouvě je nejbezpečnější způsob, jak prodloužit nájem nebo změnit jeho podmínky. Musí být vždy písemný a jasně definovat, co se mění – typicky dobu nájmu nebo výši nájemného. Pokud nájemce zůstane v bytě po skončení smlouvy a pronajímatel nezasáhne, může dojít k automatickému prodloužení nájmu podle § 2285 občanského zákoníku, maximálně na 2 roky.
V praxi se často chybuje v tom, že se změny domlouvají ústně nebo nejasně. To vede ke sporům, zejména o nájemné nebo délku nájmu. Proto se vždy vyplatí uzavřít dodatek výslovně a správně formulovaný.
Ideálně alespoň 1–2 měsíce před koncem smlouvy, aby byl prostor na dohodu.
Nájem skončí, nebo se může automaticky prodloužit podle zákona.
Ne, změny musí být vždy dohodnuté oběma stranami.
Ne, bez podpisu obou stran není dodatek platný.
Ano, například pravidla užívání bytu nebo služby.
Platí nové ujednání, pokud je platně uzavřené.
Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu. Díky našim službám nevzniknou ani po skončení nájmu mezi pronajímatelem a nájemníkem spory ohledně nejasných práv či povinností.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 15 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 15 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Váš případ posoudíme a navrhneme, jak ho vyřešit za 390 Kč.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
