Příprava kupní smlouvy s sebou nese několik nástrah, které mohou celý převod ohrozit či alespoň zpomalit. V našem článku se pokusíme tyto nástrahy demaskovat a zaměříme se na to, jak napsat kupní smlouvu na nemovitost tak, aby nás už nic nebrzdilo. Nákup nemovitosti není jen právní krok, ale také významné životní rozhodnutí, a proto je dobré se na něj připravit s pomocí odborníků.
Co mají vlastně obnášet smlouva a její smluvní podmínky?
Přesné označení smluvních stran je základem hladkého průběhu jakéhokoli nákupu nemovitosti. Každá platná kupní smlouva o nemovitosti musí obsahovat alespoň dvě strany, které se na určitých podmínkách shodly a v důsledku toho takovou smlouvu podepsaly. Pro účely zápisu do katastru nemovitostí je nutné jednoznačně specifikovat osobu prodávající a osobu kupující. Je důležité, aby byly uvedeny identifikační údaje obou stran, nejlépe převzaté z jejich občanských průkazů.
Co je třeba uvést? Zaznamenejte jméno, příjmení, rodné číslo, adresu trvalého bydliště a případně adresu pro doručování na straně prodávajícího a rovněž jméno, příjmení, rodné číslo, adresu trvalého bydliště a případně adresu pro doručování na straně kupujícího.
Podobně jako je nutné v kupní smlouvě detailně popsat strany uzavírající smlouvu, je důležité také přesně definovat předmět koupě, tedy nemovitost, která má být převedena. Při nákupu nemovitosti je třeba věnovat zvýšenou pozornost i správnému popisu kupované věci, aby nemohlo dojít k záměně. Nestačí přitom jen uvést adresu, na níž se nemovitost nachází, ale především údaje z katastru nemovitostí, jako je číslo parcely, výměra pozemku, domu, bytu či jiné nemovitosti, číslo bytové jednotky a další specifikace, které nemovitost jednoznačně vymezí.
Důležitou součástí kupní smlouvy na nemovitost je klauzule o předání nemovitosti novému majiteli. Ta může znít například takto: „Prodávající se zavazují předat nemovitosti protokolárně kupujícímu, včetně všech příslušných klíčů, nejpozději do 10 pracovních dnů od podání návrhu na povolení vkladu vlastnického práva příslušným katastrálním úřadem.“
Kupní smlouva by měla obsahovat povinnost sepsat o předání protokol s vyznačením případných vad a stavu běžných měřičů (voda, elektřina, plyn). Vady, které v protokolu nebudou uvedeny, může být později velice obtížné uplatnit.
K předání dochází v rámci nákupu nemovitosti často až po zápisu do katastru, přičemž tento moment by měl být přesně definován ve smlouvě. Ze smlouvy by také mělo být zřejmé, k jakému okamžiku přechází povinnost platit za příslušná média. Uvádí se to někdy obecněji takto: Prodávající se zavazují do dne předání hradit veškeré náklady spojené s užíváním nemovitosti a zaplatit veškeré nedoplatky na úhradách (včetně záloh) za poskytování služeb spojených s užíváním nemovitosti vzniklé do dne předání. Kupující se naopak zavazuje vrátit prodávajícím jakékoli případné přeplatky na úhradách (včetně záloh) za poskytování služeb spojených s užíváním nemovitostí vzniklé do dne předání.“
Dodržení je vhodné zajistit přiměřenou smluvní pokutou za každý den prodlení s předáním. Ovšem pozor na přemrštěné sankce, které se nakonec nevyplatí ani jedné straně (viz níže).
Chystáte se koupit nebo prodat byt, dům či pozemek? Připravíme vám právně bezchybnou kupní smlouvu na nemovitost, která ochrání vaše práva a zajistí hladký převod vlastnictví. Postaráme se o všechny náležitosti – od přesného označení stran a nemovitosti až po klauzule o předání a případné smluvní pokuty.
Nákup nemovitosti zpravidla zahrnuje i převod movitého vybavení, pokud je ve smlouvě výslovně uvedeno. Kupní smlouva by také měla přesně určit, co se kromě vlastnictví samotného bytu převádí. Jsou známé případy, kdy kupující automaticky předpokládal, že mu prodávající v bytě nechá vestavěné skříně, kuchyňskou linku či konkrétní spotřebiče. Ústní dohoda je často neprůkazná, a proto by i tyto skutečnosti měly být výslovně uvedeny ve smlouvě např. ve formě seznamu.
Obecně je také potřeba dát pozor na jakékoliv smluvní pokuty. Nesprávně nastavené pokuty mohou celý nákup nemovitosti výrazně zkomplikovat a vést ke zbytečným sporům. Mohou být přemrštěné, nevyvážené (např. jen na porušení kupujícího) či naopak nedostatečné (nepokryjí ani časové náklady prodávajícího).
Vše zmíněné se týká bytu, družstevního bytu (družstevního podílu), domu, ale rovněž v omezené míře pozemku.
Stáhněte si zdarma e-book 5 rad, jak koupit nebo prodat nemovitost bez rizika a projděte hladce procesem prodeje nebo koupě domu, bytu i pozemku.
Tip: Udělat chybu při koupi nemovitosti je jednoduché a šance na nápravu jsou minimální. Proto jsme bohaté zkušenosti z naší praxe přetavili do 5 nejdůležitějších rad, ve kterých naši klienti nejčastěji chybují, a sepsali je do e-booku, díky kterému zjistíte, jak koupit nebo prodat nemovitost bez rizika.
Kupní smlouva na nemovitost musí být pečlivě připravena, aby nedošlo ke zbytečným komplikacím při převodu vlastnického práva. Klíčové je správné a úplné označení smluvních stran, včetně všech identifikačních údajů, stejně jako přesný popis převáděné nemovitosti dle údajů z katastru. Důležitou součástí smlouvy je i ujednání o předání nemovitosti – kdy k němu dojde, v jakém stavu a s jakými náležitostmi (např. protokol o předání, stav měřidel). Ve smlouvě by mělo být výslovně uvedeno, co se spolu s nemovitostí převádí (např. vestavěný nábytek nebo spotřebiče), a také přiměřené smluvní pokuty pro případ porušení povinností. Dobře sepsaná smlouva minimalizuje rizika spojená s nákupem nemovitosti a pomáhá ochránit obě strany transakce.
Chystáte se vzít si hypotéku? Pak vám nesmí ujít naše série článků na téma Hypotéka – nejčastější otázky a odpovědi.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Vše zvládneme do 48 hodin, a to i při koupi od developera.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
