Prodej rodinného domu je procesem, který zahrnuje celou řadu právních úkonů. I drobná chyba vás přitom může připravit o hodně — v lepším případě bude stát mnoho času, v tom horším i peníze. Jak prodat nemovitost, abyste se vyvarovali nepříjemným následkům?
Ač si to možná většina prodávajících ani zájemců neuvědomuje, rezervační smlouva je při prodeji rodinného domu velmi důležitým dokumentem. Chrání prodejce i kupujícího. Majitele nemovitosti chrání mimo jiné v případě, kdy kupující vyřizuje hypoteční úvěr a ještě nejsou přesně známé podmínky jeho schválení. Pokud by nakonec financování nevyšlo, majitel nemovitosti má zpravidla nárok na rezervační poplatek, pokud není ve smlouvě stanoveno jinak. Stejně tak je prodávající chráněn před situacemi, kdy si zájemce koupi nemovitosti rozmyslí a vše odvolá. Kupující má na oplátku jistotu, že prodávající během vyřizování nezbytných náležitostí nenabídne nemovitost jinému zájemci.
Podpis smlouvy si ovšem vždy pořádně rozmyslete. Prodávající i kupující by měli znát veškeré podmínky a další kroky by si měli dobře promyslet. Ukvapený podpis rezervační smlouvy (zejména ze strany kupujících) často vede k mnoha komplikacím. Smlouvu je zároveň třeba sepsat tak, aby byla opravdu prospěšná pro všechny zúčastněné.
Tip: Přečtete si příběh našeho klienta Jindřicha Krčmáře a jeho rezervační smlouvy na byt.
Pokud jde o náležitosti, smlouva by měla vždy obsahovat:
Nespočet právních úkonů a dokumentů, v nichž i jedna věta může zkomplikovat prodej a stát vás čas nebo v horších případech peníze. Zajistíme pro vás kompletní právní a smluvní servis do 48 hodin. Jediným vaším úkolem tak bude radost z vydařeného obchodu.
Chci mít garanci při prodeji domu
Dalším krokem, který vyžaduje obzvlášť velkou pozornost, je samotná kupní smlouva na dům a v ní uvedené smluvní podmínky. Pokud dokument obsahuje chyby, následky bývají opravdu fatální. Určitě si nikdy nestahujte pochybné vzory smluv na prodej domu z internetu a nepoužívejte ani „osvědčené“ předlohy od svých známých. Každá nemovitost je jiná, stejně jako smlouva o jejím prodeji. V sestavování kupní smlouvy může číhat mnoho nástrah, které snadno přehlédne i ten nejpozornější prodejce. Může to být třeba klauzule o předání nemovitosti, specifikace převodu nebo případné pokuty.
Klauzule o předání nemovitosti je nedílnou součástí smlouvy, protože jasně určuje, kdy může nový majitel začít užívat dům. Jasně by tak mělo zaznít, kdy budou předány klíče od nemovitosti. Stejně tak by mělo dojít i k předání povinností spojených s užíváním nemovitosti. Nezapomeňte zmínit, od kdy bude nový majitel hradit poplatky za poskytování služeb (např. energií) a jaký je aktuální stav měřičů. Pokud tyto informace nezazní, mohou následovat situace, kdy se původní a nový majitel přetahují o účty za služby nebo jiné poplatky. Za účelem předání by měl být vypracován tzv. předávací protokol, kterým se následně budete řídit.
Pozor dejte i na jasnou specifikaci toho, co nový majitel získá. Zůstanou k dispozici kuchyňské spotřebiče? A co třeba zahradní nábytek? To všechno by mělo zaznít v kupní smlouvě, nejlépe ve formě seznamu. V poslední době je důležitá také studna či jiná specifika rodinných domů. Pamatujte, že ústní dohoda nestačí. Zahrnutím těchto podrobností se vyhnete mnoha budoucím nepříjemnostem. Smluvní pokuty jsou samostatnou kapitolou, kterou je nutné dobře promyslet. Pokuty by měly být nastaveny jasně a spravedlivě pro obě strany. Pokuty nesmí být přemrštěné ani příliš nízké. Pokud pokuty nepokryjí ani časové náklady prodávajícího, nebo jsou naopak stanoveny v neprospěch kupujícího, došlo k chybnému nastavení, se kterým už v případě komplikací neuděláte vůbec nic.
A s jakými dalšími chybami se v praxi často setkáváme? Mnohdy dokážou potrápit i zdánlivě banální věci, kterými jsou například základní údaje o účastnících prodeje. U prodávajícího i kupujícího je třeba uvést:
Dále se často chybuje ve vymezení předmětu prodeje, kdy například chybějící údaje z katastru nemovitostí mohou vést k úplnému stornování smlouvy.
Často se také objevují nejasnosti, pokud dům kupují partneři. Co když se rozejdete a máte hradit hypotéku? Jak to s domem bude? To vše by se mělo řešit na začátku, ne až k tomu dojde.
A jak prodat nemovitost, když vlastníte jen její část a rozhodnete se pro prodej? Ještě před 1. červencem 2020 bylo nutné řešit v případě spoluvlastnictví předkupní právo, od července už je ovšem situace jiná. Stále je ovšem potřeba řešit předkupní právo tehdy, pokud pozemek, na kterém dům stojí, vlastní jiný majitel. Více o předkupním právu najdete v jiném článku.
Pokud bude nový majitel financovat nemovitost prostřednictvím hypotečního úvěru, je potřeba vyřešit zřízení zástavního práva, které banky pro úspěšné poskytnutí úvěru požadují. Smlouva se uzavírá mezi bankou a prodávajícím, a to co možná nejdříve po podepsání kupní smlouvy, nebo dokonce ještě dříve.
Po podpisu zástavní smlouvy banka poskytne úvěr, který poté často putuje rovnou do úschovy k advokátovi. Zástavní právo je nutné zapsat i do katastru nemovitostí, proto je potřeba, abyste k návrhu na katastr přidali i jedno originální vyhotovení smlouvy.
Toto je samozřejmě z principu pro prodávajícího nevýhodné, jelikož zatěžuje svou nemovitost ve prospěch kupujícího. Ideální je tedy financování bez nutnosti úvěru.
Mezi podpisem kupní smlouvy a předáním klíčů od nemovitosti stojí ještě několik nezbytných úkonů. Jsou jimi především advokátní úschova peněz a návrh na vklad do katastru nemovitostí.
Advokátní úschova peněz chrání stejnou měrou prodávajícího i kupujícího, proto ji doporučujeme u každého prodeje nemovitosti. Prodávající poté nemusí žít v nejistotě, zda a kdy peníze za uskutečněnou transakci dorazí, kupující se zase nemusí bát, že se stane obětí podvodu a přijde o peníze i nemovitost.
Vše spočívá ve složení kupní ceny na účet advokáta. Ten by měl za tímto účelem zřídit speciální bankovní účet, aby nedošlo k záměně a všichni měli jistotu bezpečného uložení peněz. Advokátní úschovu je vhodné sjednat už v rezervační smlouvě. Jakmile smluvená částka dorazí na účet, je bezpečné podat návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Tip: Nezapomeňte na to, že by advokát měl mít ze zákona pojištění profesní odpovědnosti na minimální výši 5 000 000 Kč. Dostupný advokát je pojištěn na 50 000 000 Kč.
Chyby se při prodeji nemovitosti neodpouštějí. A u návrhu na vklad vlastnického práva to platí dvojnásob. Dejte si tedy pozor, aby vaše dokumenty byly po právní stránce naprosto v pořádku a obsahovaly všechny požadované údaje. K podání návrhu slouží formulář, který můžete na příslušný katastrální úřad (označený v návrhu) doručit osobně, poštou nebo elektronicky. V návrhu se poté označují účastníci řízení i daná nemovitost. Spolu s návrhem je nutné doručit i kupní smlouvu na dům a uhradit správní poplatek, který činí v roce 2023 2 000 Kč.
Ačkoli by se na první pohled mohlo zdát, že v podání návrhu nelze chybovat, opak je pravdou. A to i přesto, že existuje možnost vyplnění interaktivního formuláře, který sám doplní některé informace o nemovitosti. Stačí jedno chybné označení nemovitosti, aby se vaše žádost vrátila. Zvýšenou pozornost je třeba věnovat i dalším listům vlastnictví, ve kterých mohou být označena vlastnictví pozemků nebo jiných podrobností. Pokud bude kupní smlouva obsahovat jiné údaje než návrh pro katastr, dojde opět k poměrně výrazné komplikaci. Například se spoluvlastnickými podíly neumí pracovat ani interaktivní formulář a tyto údaje je vždy nutné doplnit ručně, na což mnozí zapomínají.
Pokud se dopustíte některé z těchto chyb, bude se jednat o tzv. neodstranitelnou vadu, která vede k nepovolení žádosti ze strany katastru. Následně je nutné vzít návrh na vklad zpět (pokud souhlasí všichni účastníci), případně počkat na zamítnutí ze strany katastrálního úřadu. U druhé možnosti je ovšem nutné počítat s tím, že po zamítnutí běží ještě dvouměsíční lhůta pro podání správní žaloby, během které není umožněno podat nový návrh. Jedná se tedy o výrazné prodloužení celého procesu. Při každém novém podání návrhu poté musíte opětovně uhradit správní poplatek.
Pro úplnost ještě zmíníme tzv. odstranitelné vady, které je možné napravit i v průběhu řízení, aniž by muselo být přerušeno či ukončeno. Mezi takové vady patří například neověřený podpis nebo neuhrazení správního poplatku v den podání návrhu.
Katastrální úřad má na vyřízení každého návrhu přibližně jeden měsíc (minimálně však 20 dní). Každá z výše zmíněných chyb ovšem může proces prodloužit, nebo dokonce úplně zastavit. Dokud probíhá řízení, kupující ještě není vlastníkem nemovitosti. Tím se stává až po změně zápisu v katastru nemovitostí.
Jakmile dojde ke změně zápisu, je možné uvolnit peníze z advokátní úschovy a převést je na účet prodávajícího. Tím dochází k dokončení prodeje a předání nemovitosti.
Upozornění: došlo ke zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a rozhodným dnem se v tomto ohledu stává 31. březen 2020. Více informací najdete v článku Zrušení daně z nabytí nemovitosti.
Prodat dům se zřízeným věcným břemenem je možné, jen musíte počítat s tím, že i po převodu vlastnického práva bude zatěžovat nového majitele ve stejném rozsahu, stejně jako původního vlastníka. Nový majitel tak musí umožnit doživotní užívání nemovitosti osobě, v jejíž prospěch bylo břemeno zřízeno.
Tip: I když je prodej rodinného domu s věcným břemenem možný, předem se musíte připravit na nižší cenu.
Věcné břemeno standardně zaniká smrtí osoby, v jejíž prospěch bylo zřízeno. Je samozřejmě možné zrušit ho písemnou dohodu. Poté je třeba na katastr nemovitostí podat návrh na výmaz věcného břemena.
Tip: Více o tom, k čemu slouží věcné břemeno nebo služebnost, jsme se rozepsali v samostatném článku.
V praxi se často setkáváme též s pozemkovou služebností, která je spojena s konkrétní nemovitou věcí. Jde například o služebnost energetických sítí nebo služebnost cesty.
Pokud například vlastníte dvě nemovitosti a jednu z nich chcete prodat, ale sdílíte společnou cestu a chcete předejít možným komplikacím v podobě bránění přístupu na svůj pozemek, můžete pozemek zažíti služebností cesty.
Dostupný advokát radí: „Pokud řešíte prodej starší nemovitosti, jde o proces, který má svá specifika. Projděte si článek, ve kterém probíráme 9 věcí, které si při prodeji starého rodinného domu pohlídat.“
Ani prodej domu, který je zatížen hypotékou, není nemožný. Nejčastěji mají zástavní právo na dům banky, které vlastníkovi poskytly hypotéku. Při prodeji domu s hypotékou je tak nejprve nutné informovat banku o předčasném splacení (alespoň 4 týdny před prodejem) a požádat ji o vyčíslení úvěru. To by se následně mělo zohlednit i v kupní smlouvě na dům.
Tip: Banka, u které hypotéku na dům máte, musí se splacením úvěru. Nejsou nám známy příklady, kdy k tomu nedošlo.
V případě, že má kupující hotovost, je řešení nejjednodušší – pošle peníze do bankovní nebo advokátní úschovy, podá návrh na vklad změny vlastnictví a v ten moment se bance vyplácí úvěr. Zbytek kupní ceny zůstává v úschově. Mění se to až v okamžik, kdy banka prodávajícího vydá výmaz zástavního práva.
Tip: V kupní smlouvě dávejte pozor na jasnou definici postupu výmazu zástavního práva.
Ve většině případů se ale setkáváme s tím, že kupující musí řešit platbu skrz svou vlastní hypotékou. Postup je podobný jako u hotovosti, jen v případě hypotéky u jiné banky trvá o něco déle. Pokud řešíte, jak prodat dům zatížený hypotékou, přečtěte si více informací v článku o zástavním právu.
Pokud uvažujete nad prodejem podíl nemovitosti, ideální situací je dohodnout se s ostatními spoluvlastníky, aby vám vyplatili hodnotu vašeho podílu, nebo prodat celou nemovitost třetí osobě a následně si kupní cenu domu rozdělit dle hodnoty podílů.
Pakliže dohoda nedopadne, je možné spoluvlastnictví vyřešit soudní cestou. Možnosti při prodeji podílu nemovitosti jsou následující:
Do 1. července 2020 byl prodej spoluvlastnického podílu na domu komplikován předkupním právem, kdy jste museli prvně svůj spoluvlastnický podíl nabídnout dalším spoluvlastníkům. O tom, co pro vás při prodeji nemovitosti znamená zrušení předkupního práva jsme se rozepsali v samostatném článku.
Prodej a koupě domu se v tomto případě řídí insolvenčním zákonem. Je potřeba si dát pozor, aby bylo zaručeno, že na nemovitosti nebudou po převodu či dražbě váznout žádná zástavní práva nebo exekuce.
Při koupi domu v insolvenci by si měli kupující dát pozor na:
Tip: Jaké máte povinnosti, když koupíte nemovitost s nájemníkem jsme rozebrali v jednom z předchozích článků.
Při prodeji není prakticky možné využít běžné formy úschovy (advokátní, notářská), platba se tak poukazuje na speciální účet insolvenčního správce. Po uhrazení celkové ceny se uzavře kupní smlouva a zároveň se předloží návrh na odstranění zástav a dalších právních vad u dané nemovitosti.
Po tomto kroku se přistoupí ke vkladu vlastnického práva ve prospěch kupujícího a insolvenční správce vydává potvrzení, že uvedená zatížení nemovitosti mohou být vymazána.
Dostupný advokát radí: „Koupě domu v insolvenci je legislativně náročná. Zásadní roli hraje odbornost v kupní smlouvě. Předejděte starostem a zbytečnému prodlužování celého procesu. Kupní smlouvu na dům vám sepíšeme na míru tak, aby odpovídala vašemu případu.“
Svěřte právní úkony do rukou zkušeného advokáta. Prodej domu se spoluvlastnickým podílem i věcným břemenem mnohdy přináší komplikované situace. Do 3 dnů váš případ vyřešíme a připravíme kompletní smluvní a právní servis.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
