Prodej domu — na co si dát pozor

Prodej nemovitosti je procesem, který zahrnuje celou řadu právních úkonů. I drobná chyba vás přitom může připravit o hodně — v lepším případě bude stát mnoho času, v tom horším i peníze. Na co si tedy dát pozor, aby nebylo nutné řešit nepříjemné následky?
Rodinný dům na prodej

Kapitoly článku:

Rezervační smlouva

Ač si to možná většina prodávajících ani zájemců neuvědomuje, rezervační smlouva je velmi důležitý dokument. Smlouva chrání prodejce i kupujícího. Majitele nemovitosti chrání mimo jiné v případě, kdy kupující vyřizuje hypoteční úvěr a ještě nejsou přesně známé podmínky jeho schválení. Pokud by nakonec financování nevyšlo, majitel nemovitosti má nárok na rezervační poplatek, pokud není ve smlouvě stanoveno jinak. Stejně tak je prodávající chráněn před situacemi, kdy si zájemce koupi nemovitosti rozmyslí a vše odvolá. Kupující má na oplátku jistotu, že prodávající během vyřizování nezbytných náležitostí nenabídne nemovitost jinému zájemci.

Podpis smlouvy si ovšem vždy pořádně rozmyslete. Prodávající i kupující by měli znát veškeré podmínky a další kroky by si měli dobře promyslet. Ukvapený podpis rezervační smlouvy (zejména ze strany kupujících) často vede k mnoha komplikacím. Smlouvu je zároveň třeba sepsat tak, aby byla opravdu prospěšná pro všechny zúčastněné.

Pokud jde o náležitosti, smlouva by měla vždy obsahovat:

  • Informace o všech účastnících (prodejce, kupující, případně i zprostředkovatel — realitní makléř).
  • Podrobný popis nemovitosti, která je předmětem prodeje — je důležité zmínit:
    • stav domu,
    • vybavení,
    • vady,
    • břemena (u prodeje domu to může být například služebnost příjezdové cesty, kterou užívá více majitelů nemovitostí, ačkoli ji vlastní pouze jeden z nich),
    • způsob financování ze strany zájemce (např. financování bankou v případě žádosti o hypoteční úvěr),
    • termín, kdy bude dokončen přepis nemovitosti (pokud nedojde ke zdržení například u katastrálního úřadu z důvodu chybného návrhu).
  • Výše a způsob úhrady rezervačního poplatku nebo doba, po kterou bude rezervace blokována ve prospěch zájemce.
  • Důvody, které by vedly k vrácení rezervační zálohy (typicky například zatajení důležitých vad prodejcem).

Koupě nebo prodej nemovitosti

Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.

Kupní smlouva na dům

Dalším krokem, který vyžaduje obzvlášť velkou pozornost, je samotná kupní smlouva na nemovitost a v ní uvedené smluvní podmínky. Pokud dokument obsahuje chyby, následky bývají opravdu fatální. Určitě si nikdy nestahujte pochybné vzory smluv z internetu a nepoužívejte ani „osvědčené“ předlohy od svých známých. Každá nemovitost je jiná, stejně jako smlouva o jejím prodeji. V sestavování kupní smlouvy může číhat mnoho nástrah, které snadno přehlédne i ten nejpozornější prodejce. Může to být třeba klauzule o předání nemovitosti, specifikace převodu nebo případné pokuty.

Klauzule o předání nemovitosti je nedílnou součástí smlouvy, protože jasně určuje, kdy může nový majitel začít užívat dům. Jasně by tak mělo zaznít, kdy budou předány klíče od nemovitosti. Stejně tak by mělo dojít i k předání povinností spojených s užíváním nemovitosti. Nezapomeňte zmínit, od kdy bude nový majitel hradit poplatky za poskytování služeb (např. energií) a jaký je aktuální stav měřičů. Pokud tyto informace nezazní, mohou následovat situace, kdy se původní a nový majitel přetahují o účty za služby nebo jiné poplatky. Za účelem předání by měl být vypracován tzv. předávací protokol, kterým se následně budete řídit.

Pozor dejte i na jasnou specifikaci toho, co nový majitel získá. Zůstanou k dispozici kuchyňské spotřebiče? A co třeba zahradní nábytek? To všechno by mělo zaznít v kupní smlouvě, nejlépe ve formě seznamu. Pamatujte, že ústní dohoda nestačí. Zahrnutím těchto podrobností se vyhnete mnoha budoucím nepříjemnostem.

Smluvní pokuty jsou samostatnou kapitolou, kterou je nutné dobře promyslet. Pokuty by měly být nastaveny jasně a spravedlivě pro obě strany. Pokuty nesmí být přemrštěné ani příliš nízké. Pokud pokuty nepokryjí ani časové náklady prodávajícího, nebo jsou naopak stanoveny v neprospěch kupujícího, došlo k chybnému nastavení, se kterým už v případě komplikací neuděláte vůbec nic.

A s jakými dalšími chybami se v praxi často setkáváme? Mnohdy dokážou potrápit i zdánlivě banální věci, kterými jsou například základní údaje o účastnících prodeje. U prodávajícího i kupujícího je třeba uvést:

  • jméno a příjmení,
  • rodné číslo (případně datum narození),
  • adresa trvalého pobytu,
  • ověřený podpis.

Dále se často chybuje ve vymezení předmětu prodeje, kdy například chybějící údaje z katastru nemovitostí mohou vést k úplnému stornování smlouvy.

Často se také objevují nejasnosti, pokud dům kupují partneři. Co když se rozejdete a máte hradit hypotéku? Jak to s domem bude? To vše by se mělo řešit na začátku, ne až k tomu dojde.

A jak je to v případě, kdy vlastníte pouze část domu a rozhodnete se pro prodej? Ještě před 1. červencem 2020 bylo nutné řešit v případě spoluvlastnictví předkupní právo, od července už je ovšem situace jiná. Stále je ovšem potřeba řešit předkupní právo tehdy, pokud pozemek, na kterém dům stojí, vlastní jiný majitel. Více o předkupním právu najdete v jiném článku.

Žena podepisuje kupní smlouvu na dům

Zástavní smlouva na nemovitost

Pokud bude nový majitel financovat nemovitost prostřednictvím hypotečního úvěru, je potřeba vyřešit zřízení zástavního práva, které banky pro úspěšné poskytnutí úvěru požadují. Smlouva se uzavírá mezi bankou a prodávajícím, a to co možná nejdříve po podepsání kupní smlouvy, nebo dokonce ještě dříve.

Po podpisu zástavní smlouvy banka poskytne úvěr, který poté často putuje rovnou do úschovy k advokátovi. Zástavní právo je nutné zapsat i do katastru nemovitostí, proto je potřeba, abyste k návrhu na katastr přidali i jedno originální vyhotovení smlouvy.

Toto je samozřejmě z principu pro prodávajícího nevýhodné, jelikož zatěžuje svou nemovitost ve prospěch kupujícího. Ideální je tedy financování bez nutnosti úvěru.

Další kroky k předání nemovitosti

Mezi podpisem kupní smlouvy a předáním klíčů od nemovitosti stojí ještě několik nezbytných úkonů. Jsou jimi především advokátní úschova peněz a návrh na vklad do katastru nemovitostí.

Advokátní úschova peněz

Advokátní úschova peněz chrání stejnou měrou prodávajícího i kupujícího, proto ji doporučujeme u každého prodeje nemovitosti. Prodávající poté nemusí žít v nejistotě, zda a kdy peníze za uskutečněnou transakci dorazí, kupující se zase nemusí bát, že se stane obětí podvodu a přijde o peníze i nemovitost.

Vše spočívá ve složení kupní ceny na účet advokáta. Ten by měl za tímto účelem zřídit speciální bankovní účet, aby nedošlo k záměně a všichni měli jistotu bezpečného uložení peněz. Advokátní úschovu je vhodné sjednat už v rezervační smlouvě. Jakmile smluvená částka dorazí na účet, je bezpečné podat návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Zápis do katastru nemovitostí

Chyby se při prodeji nemovitosti neodpouštějí. A u návrhu na vklad vlastnického práva to platí dvojnásob. Dejte si tedy pozor, aby vaše dokumenty byly po právní stránce naprosto v pořádku a obsahovaly všechny požadované údaje. K podání návrhu slouží formulář, který můžete na příslušný katastrální úřad (označený v návrhu) doručit osobně, poštou nebo elektronicky. V návrhu se poté označují účastníci řízení i daná nemovitost. Spolu s návrhem je nutné doručit i kupní smlouvu a uhradit správní poplatek, který od 1. ledna 2020 činí 2 000 Kč.

Ačkoli by se na první pohled mohlo zdát, že v podání návrhu nelze chybovat, opak je pravdou. A to i přesto, že existuje možnost vyplnění interaktivního formuláře, který sám doplní některé informace o nemovitosti. Stačí jedno chybné označení nemovitosti, aby se vaše žádost vrátila. Zvýšenou pozornost je třeba věnovat i dalším listům vlastnictví, ve kterých mohou být označena vlastnictví pozemků nebo jiných podrobností. Pokud bude kupní smlouva obsahovat jiné údaje než návrh pro katastr, dojde opět k poměrně výrazné komplikaci. Například se spoluvlastnickými podíly neumí pracovat ani interaktivní formulář a tyto údaje je vždy nutné doplnit ručně, na což mnozí zapomínají.

Pokud se dopustíte některé z těchto chyb, bude se jednat o tzv. neodstranitelnou vadu, která vede k nepovolení žádosti ze strany katastru. Následně je nutné vzít návrh na vklad zpět (pokud souhlasí všichni účastníci), případně počkat na zamítnutí ze strany katastrálního úřadu. U druhé možnosti je ovšem nutné počítat s tím, že po zamítnutí běží ještě dvouměsíční lhůta pro podání správní žaloby, během které není umožněno podat nový návrh. Jedná se tedy o výrazné prodloužení celého procesu. Při každém novém podání návrhu poté musíte opětovně uhradit správní poplatek.

Pro úplnost ještě zmíníme tzv. odstranitelné vady, které je možné napravit i v průběhu řízení, aniž by muselo být přerušeno či ukončeno. Mezi takové vady patří například neověřený podpis nebo neuhrazení správního poplatku v den podání návrhu.

Katastrální úřad má na vyřízení každého návrhu přibližně jeden měsíc (minimálně však 20 dní). Každá z výše zmíněných chyb ovšem může proces prodloužit, nebo dokonce úplně zastavit. Dokud probíhá řízení, kupující ještě není vlastníkem nemovitosti. Tím se stává až po změně zápisu v katastru nemovitostí.

Jakmile dojde ke změně zápisu, je možné uvolnit peníze z advokátní úschovy a převést je na účet prodávajícího. Tím dochází k dokončení prodeje a předání nemovitosti.

Kdo platí daň z převodu nemovitosti?

Daň z nabytí nemovitosti bude s největší pravděpodobností zrušena na všechny převody uskutečněné od prosince 2019. Protože však dosud nedošlo k finálnímu schválení návrhu zákona, zatím stále platí, že daň z nabytí nemovitosti hradí kupující. Prodávajícího už se od začátku roku 2017 tento úkon nikterak netýká a žádné problémy ho nečekají ani v případě, že by prodávající daň neuhradil. Daň se neplatí pouze při prvním převodu nového domu nebo bytu, u všech zbývajících úplatných převodů je její úhrada nezbytná. Do tří měsíců od zápisu nového vlastníka do katastru nemovitostí je třeba podat daňové přiznání. To se podává k finančnímu úřadu, do jehož obvodu spadá kupovaná nemovitost. U daňového přiznání je velmi důležité hlídat lhůtu, protože pozdní podání může znamenat pokutu i dopočítání úroku z prodlení.

Sazba daně činí 4 % z kupní ceny nemovitosti. Tu je ovšem potřeba porovnat s obvyklými cenami nemovitostí v okolí. Daň se poté vypočte z vyšší ceny. Pokud by vaše cena byla výrazně nižší než průměrná cena v lokalitě, bude se daň vypočítávat právě z průměrné ceny, případně z ceny určené znaleckým posudkem, nikoli z vaší kupní.

Svěřte právní úkony do rukou zkušeného advokáta

Ohlídat všechny náležitosti není zrovna nejjednodušší úkol. Každá chyba vás přitom může přijít velmi draho. Rádi vám se všemi úkony pomůžeme a postaráme se o hladký průběh celého procesu.

Řešíte obdobný problém?

Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.

Koupě nebo prodej nemovitosti

Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.

od 5000 Kč
Chci pomoct
Předem dané ceny
Od začátku víte, kolik a za co platíte.
Vše zvládneme online
Takže ušetříte čas i peníze za dopravu.
Pracujeme rychle
90 % požadavků vyřešíme do druhého dne.
Zkušený tým
Pro každý právní obor máme specialistu.

Líbil se vám článek?
Sdílejte ho s přáteli

hodnocení 3.3/5, celkem 2 hodnocení

Autor článku

JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D.

Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let. Rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s pracovními problémy, řeší za ně převod nemovitosti nebo poradí s autorskou licencí.

Vzdělání

  • Právo, doktorské studium (Ph.D), Pf UK v Praze
  • Právo, L’université Nancy-II, Nancy
  • Právo, magisterské studium (Mgr.), Pf UK v Praze
  • Mezinárodní teritoriální studia (Bc.), FSV UK v Praze

Mohlo by vás také zajímat

Převod nemovitosti bez předkupního práva

Zrušení předkupního práva — co to přináší?

Novela občanského zákoníku přináší zásadní změnu v situacích, kdy řešíte převod nemovité věci. Od 1. července 2020 již nemusíte svůj spoluvlastnický podíl nabídnout před prodejem dalším spoluvlastníkům. Předkupní právo je...

22. 7. 2020
Ondřej Preuss
 Mladý pár zasněně hledí na svoji vizualizaci domu

Kupní smlouva na nemovitost: smluvní podmínky

Příprava kupní smlouvy sebou nese několik nástrah, které mohou celý převod ohrozit či alespoň zpomalit. V tomto seriálu o kupní smlouvě se budeme snažit tyto nástrahy demaskovat a dát návod...

29. 11. 2019
Ondřej Preuss
ruka s perem v ruce ukazuje na katastrální mapu

Jak podat návrh na vklad do katastru nemovitostí

Ne nadarmo se mezi právníky traduje, že katastr nemovitostí je svéráznou institucí a co katastr chce, ať raději dostane, aby pak zapsal to, co my potřebujeme. Problémové bývají ale spíš...

2. 1. 2020
Ondřej Preuss

Jsme členy

ČAK logo

Znáte nás z médií

Dostupný advokát © 2013-2019