Přemýšlíte o koupi nemovitosti? Potřebujete zapsat věcné břemeno, darovací smlouvu nebo jen opravit chybu v údajích o svém pozemku? Pak se nevyhnete jednání s katastrálním úřadem. Ten je hlavní institucí, která eviduje vlastnická a jiná práva k nemovitostem. V tomto článku vám přehledně vysvětlíme, co všechno katastrální úřad dělá, jaké právní předpisy upravují jeho činnost a jak se v katastrálním řízení neztratit.
Katastrální úřad hraje v každodenním životě důležitější roli, než si většina lidí uvědomuje. Chcete-li koupit, prodat nebo darovat nemovitost, zapsat věcné břemeno, řešit zástavu či jen ověřit vlastnictví pozemku, vždy se ocitnete s katastrálním úřadem v kontaktu. Katastrální úřady spravují tzv. katastr nemovitostí – veřejný seznam, který představuje právní páteř vlastnických vztahů k nemovitostem v České republice.
Katastrální úřad je klíčovým hráčem, který vám pomůže ochránit vaše práva k nemovitostem. Pokud do katastru něco není zapsáno, prakticky je to stejné, jako by to z právního hlediska ani neexistovalo. Zákon o katastru nemovitostí a katastrální vyhláška přitom stanoví přísná pravidla, která je třeba dodržet.
Katastrální úřad je správní orgán, který vede tzv. katastr nemovitostí – veřejný seznam, do kterého se zapisují údaje o nemovitostech, jejich vlastnících, právních vztazích a jiných důležitých okolnostech. Úřad tedy spravuje informace například o tom, kdo vlastní daný pozemek nebo budovu, kde přesně se nachází a zda na nemovitosti vázne zástavní právo či věcné břemeno. Kromě samotného zápisu údajů provádějí úřady také kontrolu správnosti podání, zajišťují přístup veřejnosti k údajům z katastru a spolupracují se soudy, exekutory či obcemi.
Chystáte se podat návrh na vklad do katastru nemovitostí, ale nejste si jisti, zda máte správně připravené dokumenty? Vyhněte se zbytečným průtahům a riziku zamítnutí vkladu. Naše advokátní kancelář vám pomůže s kompletní přípravou smluv, návrhem na vklad i komunikací s katastrálním úřadem.
Jednotlivé katastrální úřady jsou podřízeny Českému úřadu zeměměřickému a katastrálnímu (ČÚZK). Jejich činnost se opírá zejména o zákon o katastru nemovitostí (katastrální zákon), vyhlášku o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška) a zákon o zeměměřických a katastrálních orgánech.
Katastrální zákon stanoví například to, které nemovitostí se musí evidovat, jaká práva se do katastru zapisují, jakým způsobem se tato práva zapisují, jak se provádí vklad, záznam a poznámka, jak se chrání dobrá víra v zápis nebo jak se postupuje při opravě chyb.
Při těchto procesech pak platí tyto klíčové principy:
Zatímco katastrální zákon stanoví základní pravidla, vyhláška o katastru nemovitostí (tzv. katastrální vyhláška), upřesňuje technické náležitosti. Tato vyhláška například stanoví, jaké náležitosti má mít geometrický plán, jak se označují pozemky a stavby nebo jaké jsou formální náležitosti návrhu na vklad.
Tyto formální požadavky je potřeba dodržet za všech okolností. Pokud by tomu tak nebylo, může to vést k tomu, že návrh na vklad nebude přijat nebo bude řízení přerušeno. Často se například chybuje ve správném označení nemovitosti nebo osob (nesprávné rodné číslo, chybějící podpisy).
Ať už kupujete dům, převádíte pozemek na děti nebo řešíte zástavu, vždy dbejte na správnost údajů, formální náležitosti a na to, abyste žádost o zápis podali včas. A pokud si nejste jistí, jak na to, využijte naši právní poradnu – chyba v zápisu může mít dalekosáhlé následky.
Tip: Sepsali jsme pro vás nejčastější chyby v návrhu na katastr, abyste věděli, čeho se vyvarovat, a váš přepis nemovitosti proběhl bezproblémově.
Do katastru se zapisují tři základní typy údajů:
Nejčastěji se lidé s katastrálním úřadem setkávají ve chvíli, kdy řeší koupi nebo prodej nemovitosti. Pokud uzavíráte kupní, darovací nebo jinou smlouvu, která mění vlastnictví nemovitosti, musíte navrhnout zápis vkladem. Ten se podává písemně nebo elektronicky příslušnému katastrálnímu pracovišti. K návrhu přikládáte smlouvu a další povinné přílohy (např. plnou moc, geometrický plán). Postup je následující:
Správní poplatek činí zpravidla 2 000 Kč, a to podle zákona o správních poplatcích. Při úspěšném zápisu vzniká, mění se nebo zaniká právo k nemovitosti. Při koupi nemovitosti se tedy vlastníkem stáváte až okamžikem provedení vkladu, nikoli podpisem smlouvy.
Věcné břemeno je právní nástroj, který umožňuje jedné osobě užívat cizí nemovitost nebo omezuje vlastníka v určitém směru. Typickým příkladem je právo doživotního bydlení – např. rodiče darují dům dětem, ale ponechají si právo v něm doživotně bydlet.
Věcné břemeno se zřizuje písemnou smlouvou, ve které musí být přesně označená nemovitost, určený oprávněný z věcného břemene (např. jméno a rodné číslo osoby) a rozsah a obsah břemene (např. zda se jedná o právo užívání, chůze, vjezdu, a v jakém rozsahu).
Návrh na vklad věcného břemene se podává obdobně jako při převodu vlastnictví – na formuláři spolu se smlouvou. Zápis probíhá formou vkladu – vznik práva nastává opět až jeho zapsáním do katastru. Věcná břemena bývají zapisována jak ve prospěch konkrétní osoby, tak i ve prospěch určité nemovitosti (tzv. reálné břemeno).
Pozor: Pokud není břemeno zapsáno do katastru, nemá právní účinky vůči třetím osobám. Proto je nezbytné dbát na zápis.
Tip: Chcete zjistit, zda katastrální úřad změny již provedl? Nebo vás zajímá, zda u vaší nemovitosti nejsou nějaká zástavní práva? Přečtěte si, jak na nahlížení do katastru.
Může se stát, že v katastru objevíte chybný údaj – například špatně napsané jméno vlastníka, nesprávnou výměru pozemku nebo chybně zapsané číslo jednotky. I když se jedná o veřejný seznam, není neomylný. Podle katastrálního zákona máte právo požádat o opravu chyby.
Existují dva typy chyb:
V případě zjevné chyby stačí doložit opravu – např. kopií občanského průkazu nebo jiným veřejným listem. Úřad má povinnost opravu provést bez zbytečného odkladu.
V případě věcné chyby je nutné doložit skutečný právní stav – typicky listinou (např. rozhodnutím soudu), nebo návrhem na výmaz zápisu. V komplikovaných případech může katastrální úřad vyžadovat soudní rozhodnutí.
Katastrální úřad je klíčovým hráčem při ochraně práv k nemovitostem. Pokud do katastru něco není zapsáno, jako by to z právního hlediska neexistovalo. Zákon o katastru nemovitostí a katastrální vyhláška přitom stanoví přísná pravidla, která je třeba dodržet. Ať už kupujete dům, převádíte pozemek na děti nebo řešíte zástavu, vždy dbejte na správnost údajů, formální náležitosti a včasnost podání. A pokud si nejste jisti, obraťte se na právníka – chyba v zápisu může mít dalekosáhlé následky.
Vyřešte libovolný právní problém s týmem Dostupného advokáta! Do 24 hodin vám navrhneme řešení vaší situace a spočítáme, kolik vás to bude stát. Cena za vypracování návrhu je 390 Kč. Když si u nás navržené služby objednáte, máte vypracování návrhu zdarma.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
