Málokterý pronajímatel si je vědom toho, jak přísná je zákonná úprava nájemní smlouvy nebytových prostor. I staré smlouvy se totiž povinně řídí tzv. novým občanským zákoníkem. A ten zejména v případě prostor určených k podnikání přináší nejeden háček.
V prvé řadě si pojďme přiblížít, o čem konkrétně mluvíme, když zmiňujeme nebytové prostory. Jde pouze o to, že v nich aktuálně nikdo nebydlí?
Podle zákona je nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení. Nebytové prostory přitom nejsou příslušenstvím bytu nebo společných částí domu, ale jde o samostatný předmět právních vztahů. Klíčové tedy není faktické využití daných prostor, ale to, jak byly označeny stavebním úřadem.
Z advokátní praxe: Nájemce nebytových prostor požadoval náhradu za převzetí klientské základny
Pan Vladimír ve svém domě pronajímal prostor upravený pro prodejnu s potravinami a běžným zbožím. Jaké bylo jeho překvapení, když se na něj obrátil bývalý nájemce s tím, že požaduje náhradu za převzetí klientské základny. Před časem se rozkmotřili a pan Vladimír se dohodl s novým provozovatelem, že převezme příslušné prostory. Večerka za večerku, pochvaloval si.
Zákon však skutečně stanovuje povinnost nahradit předešlému nájemci jeho úsilí při budování trhu – tedy klientské základny – v daném místě. To by vyšlo Vladimíra pořádně draho. Naštěstí se obrátil s prosbou o pomoc na nás a my jsme našli dobrý argument. Náhrada za převzetí klientské základny totiž nevzniká, byl-li nájem vypovězen pro hrubé porušení povinností ze strany nájemce. K čemuž v tomto případě došlo.
Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu. Díky našim službám nevzniknou ani po skončení nájmu mezi pronajímatelem a nájemníkem spory ohledně nejasných práv či povinností.
Tip: Nájemné by mělo být přesně stanoveno v nájemní smlouvě. Doporučujeme i přímo ve smlouvě vymezit, jak bude navyšováno, například ho vázat na inflační míru. Pro pronajímatele je ale nejvýhodnější navyšování nájemného ve smlouvě složitě neřešit, ale sjednat smlouvu na relativně krátké periody na dobu určitou.
Pokud nájemce provozuje podnikatelskou činnost, nájemní vztah se bude řídit pravidly nového občanského zákoníku o „nájmu prostor sloužících k podnikání“. Rozhodujícím faktorem pro uplatnění těchto pravidel je účel nájmu. Uplatní se v případě, kdy je hlavním cílem nájmu je provozování podnikatelské aktivity v daném místě. Toto pravidlo se vztahuje na smluvní vztah bez ohledu na to, zda je tento účel ve smlouvě explicitně uveden. Pro nájemníky komerčních prostor z neziskového sektoru budou ale zpravidla relevantní pouze obecná pravidla nájmu.
Pravidla pronájmu pro podnikání se od obecného nájmu v mnohém liší. V čem konkrétně? Týká se to například jiné výpovědní doby nebo jiných pravidel sjednávání smlouvy. Jako pronajímatelé byste měli vědět i o povinnosti vyplatit nájemci při skončení nájmu náhradu za převzetí zákaznické základny.
Uvedená pravidla upravují i ztíženou možnost změnit předmět činnosti vykonávaný v daných prostorách. Konkrétně zákon říká, že nájemce nemá právo provozovat jinou činnost nebo změnit způsob či podmínky jejího výkonu, než jak to vyplývá z účelu nájmu nebo z jiného ujednání stran, anebo z toho, co bylo možné důvodně očekávat při uzavření smlouvy. Současně ale dodává, že se tato podmínka neuplatní při spíše „kosmetických změnách“ činnosti.
Nájem na dobu určitou mohou nájemce i pronajímatel vypovědět i před uplynutím ujednané doby, ale pouze ze stanovených důvodů:
Nájemce smí přistoupit k ukončení nájmu:
Pronajímatel smí nájem ukončit:
Výpověď musí obsahovat konkrétní důvod a výpovědní doba je tříměsíční.
Od běžného nájmu bytu se nájem nebytových prostor liší i v případě výpovědi u smlouvy uzavřené na dobu neurčitou. Obě strany mají v takovém případ právo nájem vypovědět v šestiměsíční výpovědní době. Pokud by ale některá ze stran měla k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční. Tato výjimka se neuplatní, pokud trval nájem po dobu více než pět let.
Tip: Primárním účelem nájmu je bydlení v bytě. Nelze vyloučit ale ani práci a podnikání, což se v poslední době stalo velmi aktuální a žádanou variantou. Nájemce si tedy může nejenom umístit sídlo na adresu domu či bytu, ale také samotnou práci z domova vykonávat. Další práva a povinnosti nájemce a pronajímatele přibližujeme v našem samostatném článku.
Nájem nebytových prostor vlastně vůbec nemusí být nájmem. Stačí, aby zapadl do škatulky pachtu, tedy zvláštního vztahu, při kterém nájemce vlastně předmět nájmu obhospodařuje a získává užitek z jeho „plodů”. V takovém případě se vše bude řídit úpravou pachtovní smlouvy a nikoliv nájmu. Důležité je si ovšem uvědomit, že vcelku nesejde na tom, jak se smlouva v záhlaví jmenuje.
Nebezpečí takové konstalace tkví v tom, že u pachtu jsou poměrně dlouhé výpovědní doby (smlouvu je možné ukončit třeba jen jednou za rok), aby nemohl pronajímatel nájemce připravit o výnos z jeho dlouhodobé činnosti. Pachtem přitom nemusí být jen klasický zemědělský pacht, tedy pronájem pole za účelem pěstování nejrůznějších plodin, ale třeba i pacht restaurace či posilovny.
Tip: Víte, jaký je rozdíl mezi pachtem a nájmem? A na jaké případy se hodí uzavřít takzvaný pacht? A víte, v čem tkví možná rizika? A věděli jste, že pachtem nemusí být jen klasický zemědělský pacht, tedy pronájem pole za účelem pěstování nejrůznějších plodin, ale třeba i pacht restaurace či posilovny.
Potřebujete nájemní smlouvu pro své podnikání? Nebo pronajímáte nebytové prostory a chcete mít jistotu, že vaše smlouva je opravdu dobrá? Obraťte se na nás!
Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu. Díky našim službám nevzniknou ani po skončení nájmu mezi pronajímatelem a nájemníkem spory ohledně nejasných práv či povinností.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
