Nájem a bydlení v nebytových prostorách

Jak už název napovídá, nebytové prostory jsou prostory určené pro nebytové účely. Může se tedy jednat o kanceláře, obchody, výrobny, garáže apod. To, o jaké prostory se jedná, stanovuje stavební úřad na základě kolaudace.

Nájemní smlouva nebytových prostory

Podoba nájemní smlouvy bude pravděpodobně stejná nebo velmi podobná klasické nájemní smlouvě na byt. V nájemní smlouvě nebytových prostor by neměly chybět:

1. Identifikační údaje obou stran: Jméno, příjmení, datum narození, místo trvalého bydliště a případně i IČO nebo název firmy nájemce a nájemníka.
2. Předmět smlouvy: Přesný popis nemovitosti, které se pronájem týká. Tedy všechny podstatné údaje z katastru nemovitostí a popis veškerého vybavení, které je součástí pronájmu.
3. Délka trvání smlouvy a výpověď: Smlouva může být sjednána na dobu určitou i neurčitou. V obou případech by ale součástí smlouvy měla být pravidla pro výpověď z nájmu nebytových prostor a délka výpovědní lhůty.
4. Cena: Součástí smlouvy by měla být také cena nájmu a popis toho, co všechno je její součástí (např. zda jsou energie a služby zahrnuté v ceně nájmu nebo je nájemník hradí zvlášť). Také by zde mělo být specifikováno, jakým způsobem a kdy je třeba nájem uhradit.
5. Další práva a povinnosti: Součástí smlouvy mohou být také práva a povinnosti obou stran. Případně i smluvní pokuty za jejich nedodržování.

Je také třeba uvést, že nový občanský zákoník říká toto „Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.“ Proto má nájemce i pronajímatel, v případě využívání nebytových prostor k bydlení, stejná práva a povinnosti jako v případě klasického nájmu obytných prostor.

Kdo má na starost drobné opravy nebytových prostor

Často kladenou otázkou v případě pronájmu nebytových prostor je, kdo má vlastně na starost opravy – nájemce nebo pronajímatel?

Pravidla jsou stejná jako u klasického nájmu obytných prostor. To znamená, že nájemník má zodpovědnost za drobné opravy a běžnou údržbu. Sem patří například pravidelný úklid, udržování spotřebičů v dobrém stavu nebo třeba drobné opravy koupelnového vybavení. Obecně platí to, že opravy a údržba, jejichž cena nepřesáhne 1000 korun, hradí nájemník.

Pronajímatel pak hradí větší opravy a údržbu, které přesahují cenu 1000 korun. Může sem tedy patřit výměna rozbitých spotřebičů, pokládka nových podlah nebo výměna rozbitého okna. Pronajímatel má totiž povinnost udržovat nemovitost ve stavu způsobilém k užívání. Proto má na starost i problémy s dodávkami energií a služeb.

Cena nájmu nebytových prostor

Ceny nájmu nebytových prostor jsou často podstatně nižší než bytových prostor. Celková cena ale závisí na mnoha faktorech:

• Místo: Nebytové prostory vyjdou obzvlášť levně v místech, kde po nich není taková poptávka a není pro ně moc využití.
• Záměr: Dalším důležitým faktorem je jejich předpokládaný záměr. Pokud se jedná například o kancelářské prostory vs. obchod s oblečením, pravděpodobně z toho vyjde kancelář levněji. Ta totiž nemá takový potenciál vytvářet zisk.
• Velikost a rozložení: Logicky, s rostoucí velikostí poroste i cena. Co se týče rozložení, zde hraje roli zejména kvalita rozložení a efektivní využití prostoru.

Je možné bydlet v nebytových prostorách?

Co se týče legality bydlení v nebytových prostorách, zákony nemají úplně jasno. Jedná se o jakousi šedou zónu, kde nový občanský zákoník bydlení v nebytových prostorách povoluje, ale stavební zákon zakazuje. V praxi se to pak řeší tak, že se to vlastně neřeší. To, zda se vám vyplatí riskovat možné pokuty je tedy na vás.

Výhody a nevýhody bydlení v nebytovém prostoru

Výhody

• Cena: Nebytové prostory se pronajímají i prodávají ve většině případů levněji než prostory určené k bydlení.
• Unikátní prostory: Spousta nebytových prostorů dokáže nabídnout naprosto jedinečný design, který u klasických bytů nenajdete. Často se bude jednat o vysoké stropy, trámy, industriální prvky nebo obrovská okna.

Nevýhody

• Samotný prostor: I samotný nebytový prostor může být nevýhodou. Často totiž mají tyto prostory problémy s nedostatkem slunečního světla, větráním a následnou tvorbou plísně, vysokými náklady na vytápění, špatnou akustikou nebo třeba nadměrným hlukem. Není to ale pravidlem, a proto je třeba pečlivě vybírat.
• Trvalé bydliště: V nebytových prostorách není možné nahlásit místo trvalého pobytu. Jako alternativu můžete ale využít nahlášení místa trvalého pobytu např. u rodičů nebo na městském úřadě. V současné době existuje také řada služeb, které umožňují nahlášení trvalého bydliště na určité adrese, kde navíc dostanete i vlastní schránku.
• Hypotéka: V případě, že byste se rozhodli pro koupi nebytového prostoru, počítejte s tím, že vám na něj banka nedá hypotéku. Jedinou výjimku představuje situace, kdy byste měli v plánu přestavět tento nebytový prostor na obytný. I v tomto případě ale neuspějete u všech bank. Alternativní možností je pak třeba americká hypotéka, u které nemusíte uvádět účel použití peněz.

Jak změnit nebytové prostory na bytové prostory

Pokud byste plánovali koupi nebytových prostor, možná budete uvažovat o tom, zda by je teoreticky bylo možné nechat předělat na obytné prostory. Odpověď je ano, není to ale tak jednoduché.

V první řadě je třeba zajistit, že je nebytový prostor vhodný k obývání. To, zda splňuje požadavky na bydlení vám řeknou na stavebním úřadě. V případě, že nebytový prostor splňuje parametry pro bydlení, budete muset podat oznámení o změně užívání. V něm by měla být uvedena podstata, rozsah a důsledky změny. Dále by součástí měla být dokumentace, která jasně ukazuje, k jaké změně dojde. V některých případech je třeba doložit také rozhodnutí orgánů, kterých se změna dotkne.

Pokud stavební úřad rozhodne, že váš nebytový prostor nesplňuje parametry obytného prostoru, určí vám také, co je třeba změnit. Pro vás to znamená, že budete muset získat stavební ohlášení či povolení a nemovitost zrekonstruovat. Až po úspěšné rekonstrukci a napravení nedostatků je možné zažádat si o rekolaudaci.