Máte na pozemku tzv. černou stavbu? Nesedí hranice vašeho pozemku na to, co je zakresleno v katastrální mapě? Nebo je jako vlastník uveden někdo úplně jiný? Pak se jedná o nesoulad zápisu v katastru se skutečným stavem. To vás může pěkně potrápit v případě, že byste chtěli nemovitost prodat nebo si zažádat o stavební povolení. V tomto článku se podíváme na to, jak může nesoulad vzniknout a jak ho vyřešit.
Nesoulad zápisu v katastru nemovitostí se skutečným stavem znamená, že údaje v katastru neodpovídají skutečnému stavu. Může se jednat o situace, kdy se na pozemku nachází rodinný dům, který ale v katastru vůbec není. Jedná se pak o tzv. černou stavbu. Případně máte zděděný dům, ale vlastníkem je v katastru nemovitostí úplně někdo jiný.
Nesoulad v katastru může být technického nebo právního charakteru:
Technický nesoulad spočívá ve špatných fyzických rozměrech pozemku či umístění nemovitosti v terénu, které se liší od údajů zanesených v katastru nemovitostí. Patří sem tedy chyby v měření, nepřesnosti v umístění hranic apod.
Nechte to na nás. Zjistíme, v čem vězí váš právní problém a navrhneme řešení včetně fixní ceny. Návrh a kalkulaci dostanete do 24 hodin a využijte-li k řešení svého problému našich služeb, poplatek vám vrátíme.
Právní nesoulad znamená, že existuje chyba v zápisu práv k nemovitosti. Nejčastěji se jedná o chyby ve vlastnickém právu, které vznikají když vlastnické právo uvedené v katastru neodpovídá skutečnému právnímu stavu vlastnictví.
Skutečný stav by měl katastru odpovídat vždy. Může se totiž najít všetečný soused, který vaší černou stavbu nahlásí. Nebo někdo koupí sousední nemovitost a bude chtít vyřešit hranici pozemků, a vy tak budete muset odstranit váš zbrusu nový plot. Největší problémy však mohou nastat, když se chystáte s nemovitostí nějakým způsobem operovat, třeba ji prodat nebo zastavit. Pojďme se na tyto situace podívat podrobněji:
Tip: Chystáte se prodat nebo koupit nemovitost? Zajistíme pro vás kompletní smluvní a právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti. Zvládneme to do 48 hodin, bezchybně a profesionálně.
V posledních letech docházelo k převedení katastrální mapy do digitální podoby. V důsledku toho katastr odhalil celou řadu nesouladů, a to zejména u starších nemovitostí. Společně s tím začalo nesoulad řešit i spousta běžných občanů a někdy dost nevybíravým způsobem.
Častými se staly spory o hranice pozemku po digitalizaci. Spousta pozemků byla totiž ohraničena tak nějak od oka a moc se nehledělo na to, zda na jedné straně pár metrů chybí a na druhé přebývá. Spousta sousedů se dohodlo nechat ležet hranice tak, jak jsou, nebo si pozemky vzájemně po vyměňovat. Někteří lidé se však rozhodli tuto situaci řešit radikálně – daná část pozemku je jejich a nesejde jim na tom, že do ní zasahuje kus sousedova domu, plot nebo třeba garáž.
Tito lidé ale často nepochodili. Do hry se totiž zapojilo tzv. vydržení. Vydržet nemovitost je možné v případě, kdy majitel nepřetržitě nemovitost držel minimálně po dobu deseti let (tedy např. dům stál na pozemku více než 10 let) a zároveň byl přesvědčen o tom, že mu nemovitost patří a disponoval nabývacím titulem (např. kupní smlouvou).
Nemovitost je možné vydržet i bez nabývacího titulu, ale jen za předpokladu, že majitel nemovitost držel alespoň 20 let. Do celkové doby držení se přitom počítá i doba, kdy nemovitost držel bývalý majitel.
Tip: Tento rok vstoupil v platnost nový stavební zákon. Přečtěte si, jaké změny přináší.
Pokud máte obavy, že by se vaší nemovitosti mohl týkat nesoulad, ale nejste si jistí, lze to jednoduše ověřit. Stačí nahlédnout do katastru nemovitostí. V něm naleznete veškeré informace týkající se vaší nemovitosti – nabývací tituly (např. kupní smlouvy), geometrické plány, zástavní smlouvy, věcná břemena atd.
Nahlédnout do něj můžete online prostřednictvím stránek Státní správy zeměměřičství a katastru. Zde naleznete svoji nemovitost zadáním čísla parcely, čísla bytové jednotky nebo ručně na katastrální mapě. Katastrální mapu si navíc můžete otevřít i na mapy.cz, kde si pomocí satelitních snímků jednoduše ověříte, zda katastrální hranice vašeho pozemku nebo zakreslení vašeho domu odpovídají realitě.
Tip: Více o nahlížení do katastru a o změně údajů v něm se dozvíte v našem dalším článku.
Řešení záleží na tom, jestli se jedná o technický nebo právní nesoulad:
V tomto případě je nutné podat návrh na opravu chybného údaje katastru nemovitostí. Je ho však možné podat pouze neshod, které vznikly po roce 1964 (konkrétně 1. dubna). U starších chyb je třeba zvolit stejné řešení, jako u právního nesouladu.
K opravě technického nesouladu může přistoupit i samotný katastrální úřad v případě, že chybu sám objeví. Po opravení chyby vám přijde oznámení o provedení opravy.
Pokud s opravou nesouhlasíte, můžete katastru do třiceti dnů zaslat nesouhlas. Katastrální úřad následně zahájí řízení o opravě chyby. To spočívá v tom, že katastrální úřad prověří důvody, které vedly k opravě neshody a zváží také důvody vašeho nesouhlasu. Kromě toho může navrhnout také ústní jednání s vámi a dalšími dotčenými osobami.
V případě právního nesouladu je řešení o něco složitější, konkrétně se nabízí dvě možnosti:
Tip: Pomůžeme vám se sepsáním návrhu na vklad do katastru nemovitostí tak, aby vše bylo v pořádku hned napoprvé a vy jste nezmeškali důležité lhůty nebo nepřišli o peníze.
Nesoulad informací v katastru se skutečným stavem může být technického nebo právního charakteru. Technický nesoulad zahrnuje chyby v měření apod., zatímco právní nesoulad se týká chyb ve věcném právu. Problematika nesouladu může komplikovat změny týkající se nemovitosti, jako je prodej, rekonstrukce, a vyžaduje právní kroky k jeho řešení, jako je náprava chybného údaje, poznámka rozepře či spornosti se žalobou nebo nový návrh na vklad.
Vyřešte libovolný právní problém s týmem Dostupného advokáta! Do 24 hodin vám navrhneme řešení vaší situace a spočítáme, kolik vás to bude stát. Cena za vypracování návrhu je 390 Kč. Když si u nás navržené služby objednáte, máte vypracování návrhu zdarma.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
