Nesoulad zápisu v katastru nemovitostí se skutečným stavem

Máte na pozemku tzv. černou stavbu? Nesedí hranice vašeho pozemku na to, co je zakresleno v katastrální mapě? Nebo je jako vlastník uveden někdo úplně jiný? Pak se jedná o nesoulad zápisu v katastru se skutečným stavem. To vás může pěkně potrápit v případě, že byste chtěli nemovitost prodat nebo si zažádat o stavební povolení. V tomto článku se podíváme na to, jak může nesoulad vzniknout a jak ho vyřešit.

6 minut čtení

Kapitoly článku

Jak vznikne nesoulad

Nesoulad zápisu v katastru nemovitostí se skutečným stavem znamená, že údaje v katastru neodpovídají skutečnému stavu. Může se jednat o situace, kdy se na pozemku nachází rodinný dům, který ale v katastru vůbec není. Jedná se pak o tzv. černou stavbu. Případně máte zděděný dům, ale vlastníkem je v katastru nemovitostí úplně někdo jiný.

Nesoulad v katastru může být technického nebo právního charakteru:

Technický nesoulad

Technický nesoulad spočívá ve špatných fyzických rozměrech pozemku či umístění nemovitosti v terénu, které se liší od údajů zanesených v katastru nemovitostí. Patří sem tedy chyby v měření, nepřesnosti v umístění hranic apod.

Nesedí údaje v katastru?

Nechte to na nás. Zjistíme, v čem vězí váš právní problém a navrhneme řešení včetně fixní ceny. Návrh a kalkulaci dostanete do 24 hodin a využijte-li k řešení svého problému našich služeb, poplatek vám vrátíme.

Právní nesoulad

Právní nesoulad znamená, že existuje chyba v zápisu práv k nemovitosti. Nejčastěji se jedná o chyby ve vlastnickém právu, které vznikají když vlastnické právo uvedené v katastru neodpovídá skutečnému právnímu stavu vlastnictví.

Proč je to problém?

Skutečný stav by měl katastru odpovídat vždy. Může se totiž najít všetečný soused, který vaší černou stavbu nahlásí. Nebo někdo koupí sousední nemovitost a bude chtít vyřešit hranici pozemků, a vy tak budete muset odstranit váš zbrusu nový plot. Největší problémy však mohou nastat, když se chystáte s nemovitostí nějakým způsobem operovat, třeba ji prodat nebo zastavit. Pojďme se na tyto situace podívat podrobněji:

  • Problémy se stavebním povolením: Pokud plánujete na své nemovitosti změnu, jako je dostavení další místnosti, změnu účelu (např. změna bytu na obchodní prostor), rekonstrukci nebo třeba demolici, můžete mít problém se získáním stavebního povolení.
  • Problémy se zastavením nemovitosti: Pokud byste chtěli nemovitost zastavit (například na hypotéku pro koupi jiné nemovitosti), pravděpodobně vám to neprojde. Banka totiž do zástavy vezme jen nemovitosti, u kterých je vše v katastru v pořádku.
  • Problémy při prodeji nemovitosti: Při prodeji nemovitosti je klíčové, aby byly všechny údaje o nemovitosti aktuální a správně zaneseny v katastru nemovitostí. Pokud existuje nesoulad v záznamech o vlastnictví, stavu nemovitosti nebo právních omezeních, značně vám to prodej zkomplikuje. Nikdo si přece nechce pořídit nemovitost, se kterou není něco v pořádku.

Tip: Chystáte se prodat nebo koupit nemovitost? Zajistíme pro vás kompletní smluvní a právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti. Zvládneme to do 48 hodin, bezchybně a profesionálně.

Digitalizace katastru nemovitostí

V posledních letech docházelo k převedení katastrální mapy do digitální podoby. V důsledku toho katastr odhalil celou řadu nesouladů, a to zejména u starších nemovitostí. Společně s tím začalo nesoulad řešit i spousta běžných občanů a někdy dost nevybíravým způsobem.

Častými se staly spory o hranice pozemku po digitalizaci. Spousta pozemků byla totiž ohraničena tak nějak od oka a moc se nehledělo na to, zda na jedné straně pár metrů chybí a na druhé přebývá. Spousta sousedů se dohodlo nechat ležet hranice tak, jak jsou, nebo si pozemky vzájemně po vyměňovat. Někteří lidé se však rozhodli tuto situaci řešit radikálně – daná část pozemku je jejich a nesejde jim na tom, že do ní zasahuje kus sousedova domu, plot nebo třeba garáž.

Tito lidé ale často nepochodili. Do hry se totiž zapojilo tzv. vydržení. Vydržet nemovitost je možné v případě, kdy majitel nepřetržitě nemovitost držel minimálně po dobu deseti let (tedy např. dům stál na pozemku více než 10 let) a zároveň byl přesvědčen o tom, že mu nemovitost patří a disponoval nabývacím titulem (např. kupní smlouvou).

Nemovitost je možné vydržet i bez nabývacího titulu, ale jen za předpokladu, že majitel nemovitost držel alespoň 20 let. Do celkové doby držení se přitom počítá i doba, kdy nemovitost držel bývalý majitel.

Tip: Tento rok vstoupil v platnost nový stavební zákon. Přečtěte si, jaké změny přináší.

Jak zjistíte, že se vás to netýká?

Pokud máte obavy, že by se vaší nemovitosti mohl týkat nesoulad, ale nejste si jistí, lze to jednoduše ověřit. Stačí nahlédnout do katastru nemovitostí. V něm naleznete veškeré informace týkající se vaší nemovitosti – nabývací tituly (např. kupní smlouvy), geometrické plány, zástavní smlouvy, věcná břemena atd.

Nahlédnout do něj můžete online prostřednictvím stránek Státní správy zeměměřičství a katastru. Zde naleznete svoji nemovitost zadáním čísla parcely, čísla bytové jednotky nebo ručně na katastrální mapě. Katastrální mapu si navíc můžete otevřít i na mapy.cz, kde si pomocí satelitních snímků jednoduše ověříte, zda katastrální hranice vašeho pozemku nebo zakreslení vašeho domu odpovídají realitě.

Tip: Více o nahlížení do katastru a o změně údajů v něm se dozvíte v našem dalším článku.

Jak nesoulad v katastru vyřešit?

Řešení záleží na tom, jestli se jedná o technický nebo právní nesoulad:

Technický nesoulad

V tomto případě je nutné podat návrh na opravu chybného údaje katastru nemovitostí. Je ho však možné podat pouze neshod, které vznikly po roce 1964 (konkrétně 1. dubna). U starších chyb je třeba zvolit stejné řešení, jako u právního nesouladu.

K opravě technického nesouladu může přistoupit i samotný katastrální úřad v případě, že chybu sám objeví. Po opravení chyby vám přijde oznámení o provedení opravy.

Pokud s opravou nesouhlasíte, můžete katastru do třiceti dnů zaslat nesouhlas. Katastrální úřad následně zahájí řízení o opravě chyby. To spočívá v tom, že katastrální úřad prověří důvody, které vedly k opravě neshody a zváží také důvody vašeho nesouhlasu. Kromě toho může navrhnout také ústní jednání s vámi a dalšími dotčenými osobami.

Právní nesoulad

V případě právního nesouladu je řešení o něco složitější, konkrétně se nabízí dvě možnosti:

  • Poznámka rozepře či spornosti: Poznámku rozepře je možné podat v případě, kdy bylo věcné právo do katastru zapsáno v souladu se skutečným stavem, který se však změnil a tím vznikl nesoulad. Poznámka spornosti je pak možná v případě, kdy věcné právo nikdy v katastru zapsáno nebylo. Společně s těmito poznámkami je třeba podat také žalobu na určení vlastnického práva nebo žalobu na určení hranice.
  • Návrh na vklad: Pokud došlo k nesouladu na základě chybné listiny, kterou byl zápis vytvořen (tedy informace v katastru odpovídá listině, ale ta sama je chybná), pak můžete řešit jednoduše tak, že podáte návrh na vklad do katastru nemovitostí, který nesoulad odstraní.

Tip: Pomůžeme vám se sepsáním návrhu na vklad do katastru nemovitostí tak, aby vše bylo v pořádku hned napoprvé a vy jste nezmeškali důležité lhůty nebo nepřišli o peníze.

Shrnutí

Nesoulad informací v katastru se skutečným stavem může být technického nebo právního charakteru. Technický nesoulad zahrnuje chyby v měření apod., zatímco právní nesoulad se týká chyb ve věcném právu. Problematika nesouladu může komplikovat změny týkající se nemovitosti, jako je prodej, rekonstrukce, a vyžaduje právní kroky k jeho řešení, jako je náprava chybného údaje, poznámka rozepře či spornosti se žalobou nebo nový návrh na vklad.

Neodpověděl vám článek na váš problém? Zeptejte se umělé inteligence


Řešíte obdobný problém?

Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.

Řešení právního problému na míru

Vyřešte libovolný právní problém s týmem Dostupného advokáta! Do 24 hodin vám navrhneme řešení vaší situace a spočítáme, kolik vás to bude stát. Cena za vypracování návrhu je 390 Kč. Když si u nás navržené služby objednáte, máte vypracování návrhu zdarma.

Předem dané ceny
Při objednání služby přesně víte, co dostanete a kolik vás to bude stát.
On-line i osobně
Vše zvládneme on-line nebo osobně v jedné z našich 4 kanceláří.
Pracujeme rychle
8 z 10 požadavků vyřešíme do 2 pracovních dnů.
Zkušený tým
Pro každý právní obor máme specialistu.

Pomohl vám tento obsah? Přidejte mu hodnocení

Zatím nehodnoceno

…nebo jej sdílejte

Autor článku

JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D.

Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.

Vzdělání
  • Právo, doktorské studium (Ph.D), Pf UK v Praze
  • Právo, L’université Nancy-II, Nancy
  • Právo, magisterské studium (Mgr.), Pf UK v Praze
  • Mezinárodní teritoriální studia (Bc.), FSV UK v Praze

Reference služby Dostupný advokát

Recenze služby

Stanislava Losartová

Služby dostupného advokáta jsem využila již 2x. Jednou cca před pěti lety a jednou letos. Pokaždé mě nachystali smlouvy do pár hodin, byli pro mě vždy po ruce na telefonu, nemusela jsem nikam jezdit, za mě doopravdy profesionálové ve svém oboru. Velké díky zejména panu Mgr. Marku Svobodnému který mi během pár hodin nově připravil správně důležitou smlouvu, která okamžitě prošla a kterou mi právníci z jiné společnosti připravili 3x chybně. I v budoucnu bych se vždy obrátila již jenom na ně v záležitostech ohledně nemovitostí.

Recenze služby

Luboš Zeman

Obrátil jsem se o právní poradu – moje žádost byla vyřízena velmi rychle, kvalitně a hlavně kvalifikovaně. Všichni byli milí a ochotní. Mohu jen doporučit!

Recenze služby

Michal D.

Rychla odpoved (telefonicky kontakt s pravnikem). Navrhli nekolik variant reseni, serazeno dle pomeru vykon / cena. Rozumne vysvetleno, nic netlacili.

Zobrazit všechny reference

Mohlo by vás také zajímat

Vyřešíme i váš právní problém

Váš problém můžeme probrat on-line i osobně

Najdete nás ve 4 krajských městech

Rychlé kontakty

+420 775 420 436
(Po–Pá: 8–18)
Pravidelně komentujeme právní dění a novinky pro média
Dostupný advokát © 2013-2024
Uveďte původ-Neužívejte dílo komerčně-Zachovejte licenci 3.0 Česká republika (CC BY-NC-SA 3.0 CZ)