Poznámka spornosti, poznámka rozepře v katastru nemovitostí

Rychlý přehled

Pokud je v katastru zapsaný stav, který neodpovídá realitě, můžete se bránit poznámkou spornosti nebo poznámkou rozepře. Poznámka spornosti se používá hlavně tehdy, když tvrdíte, že zapsané právo vůbec nevzniklo nebo bylo zapsáno chybně. Poznámka rozepře se hodí v situaci, kdy zapsané právo původně vzniklo, ale později se změnily okolnosti – například po odstoupení od kupní smlouvy. Samotná poznámka vlastnictví nezmění, ale chrání vás tím, že na spor upozorní třetí osoby. V praxi je obvykle nutné současně řešit i žalobu na určení vlastnického práva.

Nejste si jistí, jestli ve vašem případě podat poznámku spornosti, poznámku rozepře, nebo rovnou žalobu? Nechte si situaci posoudit advokátem – u katastrálních sporů často rozhodují lhůty, listiny a přesná formulace návrhu.

Nesoulad v katastru nemovitostí

Může se stát, že informace v katastru nemovitostí nesouhlasí s tím, jak to reálně je. Třeba v katastrální mapě máte hranice pozemku o metr víc doleva, zatímco celý život žijete v přesvědčení, že jsou o metr doprava a na místě už navíc několik desetiletí stojí zděný plot. Nebo o tomto nesouladu víte, loni jste si totiž na zahradě načerno postavili pergolu.

V každém případě tento nesoulad dokáže způsobit velké problémy. V některých případech se dá tento stav pomocí zápisu poznámky do katastru a dalších právních kroků. Pojďme se na tuto možnost podívat blíže.

V advokátní praxi se často setkáváme s tím, že lidé začnou problém řešit až ve chvíli, kdy chtějí nemovitost prodat, zastavit bance nebo převést v rodině. Teprve tehdy zjistí, že nesoulad v katastru není jen „administrativní drobnost“, ale překážka, která může celý obchod zastavit. Častou chybou bývá čekání a spoléhání na to, že katastrální úřad zápis opraví sám.

Poznámka v katastru

Poznámka je, kromě vkladu a záznamu, jedním ze způsobů zápisů do katastru nemovitostí. Zapisují se jí důležité informace o nemovitosti, které ale nemají právní důsledky. Jedná se tedy o jakési upozornění na to, že se s nemovitostí děje něco, co by mohlo mít vliv na rozhodování o právním jednání s ní. Poznámek existuje celá řada druhů, pro účely nápravy nesouladu v katastru nemovitostí se skutečným stavem se používá poznámka rozepře a poznámka spornosti.

Poznámka rozepře

Poznámka rozepře je možná v situaci, kdy informace o věcném právu k nemovitosti zapsaná v katastru neodpovídá skutečnému stavu. Jedná se tedy o situace, kdy v minulosti došlo k zápisu věcného práva, ale reálná situace se změnila a současnosti tak informace v katastru neodpovídají realitě. Obvykle se tak děje v případě, kdy došlo k prodeji nemovitosti a následnému odstoupení od smlouvy nebo v případě, kdy v případě prodeje nedojde ke změně vlastníka v katastru,

Příklad: Paní Novotná koupila nemovitost od pana Krále za dohodnutou kupní cenu 5 milionů korun. Kupní smlouva byla podepsána a vlastnické právo bylo zapsáno do katastru nemovitostí, kde se paní Novotná stala oficiální vlastnicí nemovitosti. Po převodu vlastnického práva však paní Novotná zjistila, že má nemovitost skryté vady, a proto se rozhodla od kupní smlouvy odstoupit.

I když došlo k odstoupení od smlouvy a právní účinky tohoto odstoupení nastaly, paní Novotná zůstává v katastru nemovitostí stále zapsána jako vlastnice nemovitosti. Odstoupení od smlouvy totiž není automaticky spojeno se změnou v katastru – k tomu je nutné provést další právní kroky.

Pokud druhá strana spolupracuje není poznámka rozepře nutná. Stačí problém řešit mimosoudní dohodou a tzv. souhlasným prohlášení o vzniku, změně nebo zániku práva k nemovitosti, které se podává ke katastrálnímu úřadu.

Pokud však druhá strana nespolupracuje a souhlasné prohlášení odmítá, je potřeba podat k soudu žalobu na určení vlastnického práva a následně podat návrh na zápis poznámky rozepře do katastru nemovitostí. Ta sama o sobě nemá právní následky (od toho je tu žaloba), ale dá všem vědět, že je nemovitost předmětem soudního řízení.

V této fázi se vyplatí nechat si zkontrolovat kupní smlouvu, odstoupení od smlouvy i návrh na zápis poznámky. Chyba v jedné listině může znamenat, že katastr návrh zamítne nebo že soudní spor zbytečně oslabíte.

Poznámka spornosti

Poznámka spornosti je tu pro situace, kdy věcné právo nikdy v katastru zapsané nebylo, tedy třeba v situaci, kdy vlastník nemovitosti zapsaný v katastru reálně vlastníkem není a nikdy nebyl.

Zároveň s poznámkou spornosti je potřeba podat také žalobu na určení vlastnického práva. Na doložení podání této žaloby máte jeden měsíc od doby, kdy jste se o chybě v katastru dozvěděli – za tento den se považuje den, kdy k chybnému zápisu došlo (platí totiž, že neznalost neomlouvá).

V praxi ale platí, že pokud jste nebyli o zápisu věcného práva informováni, máte lhůtu 3 roky, která začala běžet dnem chybného zápisu. I zde ale platí, že je možné situaci vyřešit souhlasným prohlášením bez nutnosti poznámky spornosti i žaloby na určení vlastnického práva.

Právě lhůty bývají u poznámky spornosti největší problém. Soudy mohou v konkrétních případech posuzovat okamžik, kdy se vlastník o chybném zápisu dozvěděl nebo mohl dozvědět, rozdílně. Proto je vhodné mít zdokumentované, kdy jste výpis z katastru zjistili, kdo vás na chybu upozornil a jaké kroky jste následně podnikli.

Příklad: Pan Dvořák vlastnil nemovitost, kterou získal v dědictví po svých rodičích. Nicméně, při řešení dědického řízení došlo k administrativní chybě, a v katastru nemovitostí byla nemovitost omylem napsána na jiného dědice, pana Svobodu.

Pan Dvořák si po několika letech všiml, že je v katastru jako vlastník zapsán pan Svoboda, což neodpovídá skutečnému stavu, protože pan Svoboda nemovitost nikdy nenabyl. Pan Dvořák tedy nebyl informován o chybném zápisu a o problému se dozvěděl až po uplynutí času od zápisu do katastru. Vzhledem k tomu, že nebyl o zápisu informován, má na podání žaloby na určení vlastnického práva 3 roky od dne, kdy k chybnému zápisu došlo.

Žaloba na určení vlastnického práva

Pojďme se podívat blíže na to, jak funguje zmiňovaná žaloba na určení vlastnického práva neboli určovací žaloba. Žaloba na určení vlastnického práva má za cíl určit, kdo je vlastníkem nemovitosti, případně do jaké míry. Používá se také v situaci, kdy se řeší spor ohledně hranice pozemku, kterou je možné objektivně určit.

Platí přitom, že alespoň jednou ze stran (žalobcem či žalovaným) musí být osoba, která je zapsána v katastru nemovitostí. Pokud byste chtěli s žalobou na určení vlastnického práva, stačí nás kontaktovat.

Jak na zápis poznámky

Návrh na zápis poznámky je možné zaslat poštou, předat osobně nebo poslat elektronicky prostřednictvím emailu s elektronickým podpisem na adresu elektronické podatelny nebo poslat datovou schránkou. Je třeba jej poslat na adresu příslušného katastrálního úřadu (tedy podle místa, kde se nachází nemovitost).

Návrh je možné podat vyplněním oficiálního formuláře, který naleznete přímo na stránkách katastru nemovitostí. Pokud návrh vznikl v listinné podobě, ale vy ho podáváte elektronicky, musíte jej nechat převést do elektronické podoby pomocí autorizované konverze. Tu si můžete vyřídit např. na poště, na úřadě nebo u notáře. K formuláři je pak třeba přidat listinu, na jejímž základě má dojít k zápisu poznámky a případně také plnou moc.

Jakmile katastr váš návrh obdrží, označí nejpozději následující den dotčenou nemovitost plombou, která značí, že jsou práva k ní dotčená změnou. Následně rozhodne o tom, zda zápisu vyhoví nebo ne a plombu odstraní. Pokud zápis poznámky zamítne, informuje vás o tom společně s odůvodněním svého rozhodnutí.

Shrnutí

Nesoulad mezi katastrem nemovitostí a skutečným právním stavem může zkomplikovat prodej, hypotéku, stavební řízení i převod nemovitosti v rodině. Pokud druhá strana spolupracuje, často pomůže souhlasné prohlášení a návrh na změnu zápisu. Pokud nespolupracuje, bývá potřeba podat žalobu na určení vlastnického práva a zároveň požádat o zápis poznámky do katastru. Poznámka rozepře se používá typicky tam, kde zapsané právo původně vzniklo, ale později se právní stav změnil, například po odstoupení od kupní smlouvy. Poznámka spornosti se uplatní hlavně tehdy, když tvrdíte, že zapsané právo vůbec nevzniklo nebo bylo zapsáno chybně. Samotná poznámka vlastnictví nezmění, ale upozorní třetí osoby, že se o nemovitost vede spor. U poznámky spornosti je navíc nutné hlídat lhůty, proto se vyplatí začít problém řešit hned, jak chybný zápis zjistíte.