Vlastníte dům, ale v katastru je jako vlastník zapsaný někdo jiný? Pak se jedná o nesoulad informací v katastru se skutečným stavem. Tuto situaci je třeba řešit. Řešení přitom spočívá v poznámce spornosti či poznámce rozepře a v podání určovací žaloby. V tomto článku si jednotlivé pojmy vysvětlíme a poradíme vám, jak v praxi postupovat.
Může se stát, že informace v katastru nemovitostí nesouhlasí s tím, jak to reálně je. Třeba v katastrální mapě máte hranice pozemku o metr víc doleva, zatímco celý život žijete v přesvědčení, že jsou o metr doprava a na místě už navíc několik desetiletí stojí zděný plot. Nebo o tomto nesouladu víte, loni jste si totiž na zahradě načerno postavili pergolu.
V každém případě tento nesoulad dokáže způsobit velké problémy. Nezískáte kvůli němu stavební povolení nebo se vám nemovitost nepodaří prodat. V některých případech se dá tento stav pomocí zápisu poznámky do katastru a dalších právních kroků. Pojďme se na tuto možnost podívat blíže.
Nechte to na nás. Zjistíme, v čem vězí váš právní problém a navrhneme řešení včetně fixní ceny. Návrh a kalkulaci dostanete do 24 hodin a využijte-li k řešení svého problému našich služeb, poplatek vám vrátíme.
Poznámka je, kromě vkladu a záznamu, jedním ze způsobů zápisů do katastru nemovitostí. Zapisují se jí důležité informace o nemovitosti, které ale nemají právní důsledky. Jedná se tedy o jakési upozornění na to, že se s nemovitostí děje něco, co by mohlo mít vliv na rozhodování o právním jednání s ní. Poznámek existuje celá řada druhů, pro účely nápravy nesouladu v katastru nemovitostí se skutečným stavem se používá poznámka rozepře a poznámka spornosti.
Poznámka rozepře je možná v situaci, kdy informace o věcném právu k nemovitosti zapsaná v katastru neodpovídá skutečnému stavu. Jedná se tedy o situace, kdy v minulosti došlo k zápisu věcného práva, ale reálná situace se změnila a současnosti tak informace v katastru neodpovídají realitě. Obvykle se tak děje v případě, kdy došlo k prodeji nemovitosti a následnému odstoupení od smlouvy nebo v případě, kdy v případě prodeje nedojde ke změně vlastníka v katastru,
Příklad: Paní Novotná koupila nemovitost od pana Krále za dohodnutou kupní cenu 5 milionů korun. Kupní smlouva byla podepsána a vlastnické právo bylo zapsáno do katastru nemovitostí, kde se paní Novotná stala oficiální vlastnicí nemovitosti. Po převodu vlastnického práva však paní Novotná zjistila, že má nemovitost skryté vady, a proto se rozhodla od kupní smlouvy odstoupit.
I když došlo k odstoupení od smlouvy a právní účinky tohoto odstoupení nastaly, paní Novotná zůstává v katastru nemovitostí stále zapsána jako vlastnice nemovitosti. Odstoupení od smlouvy totiž není automaticky spojeno se změnou v katastru – k tomu je nutné provést další právní kroky.
Pokud druhá strana spolupracuje není poznámka rozepře nutná. Stačí problém řešit mimosoudní dohodou a tzv. souhlasným prohlášení o vzniku, změně nebo zániku práva k nemovitosti, které se podává ke katastrálnímu úřadu.
Pokud však druhá strana nespolupracuje a souhlasné prohlášení odmítá, je potřeba podat k soudu žalobu na určení vlastnického práva a následně podat návrh na zápis poznámky rozepře do katastru nemovitostí. Ta sama o sobě nemá právní následky (od toho je tu žaloba), ale dá všem vědět, že je nemovitost předmětem soudního řízení.
Tip: Chcete podat žalobu a nejste si jisti, zda vyhrajete? Posoudíme vaše šance na úspěch u soudu a navrhneme takové řešení, které povede k požadovanému výsledku.
Poznámka spornosti je tu pro situace, kdy věcné právo nikdy v katastru zapsané nebylo, tedy třeba v situaci, kdy vlastník nemovitosti zapsaný v katastru reálně vlastníkem není a nikdy nebyl.
Zároveň s poznámkou spornosti je potřeba podat také žalobu na určení vlastnického práva. Na doložení podání této žaloby máte jeden měsíc od doby, kdy jste se o chybě v katastru dozvěděli – za tento den se považuje den, kdy k chybnému zápisu došlo (platí totiž, že neznalost neomlouvá). V praxi ale platí, že pokud jste nebyli o zápisu věcného práva informováni, máte lhůtu 3 roky, která začala běžet dnem chybného zápisu. I zde ale platí, že je možné situaci vyřešit souhlasným prohlášením bez nutnosti poznámky spornosti i žaloby.
Příklad: Pan Dvořák vlastnil nemovitost, kterou získal v dědictví po svých rodičích. Nicméně, při řešení dědického řízení došlo k administrativní chybě, a v katastru nemovitostí byla nemovitost omylem napsána na jiného dědice, pana Svobodu.
Pan Dvořák si po několika letech všiml, že je v katastru jako vlastník zapsán pan Svoboda, což neodpovídá skutečnému stavu, protože pan Svoboda nemovitost nikdy nenabyl. Pan Dvořák tedy nebyl informován o chybném zápisu a o problému se dozvěděl až po uplynutí času od zápisu do katastru. Vzhledem k tomu, že nebyl o zápisu informován, má na podání žaloby na určení vlastnického práva 3 roky od dne, kdy k chybnému zápisu došlo.
Pojďme se podívat blíže na to, jak funguje zmiňovaná žaloba na určení vlastnického práva neboli určovací žaloba. Jedná se o žalobu, která má za cíl určit, kdo je vlastníkem nemovitosti, případně do jaké míry. Používá se také v situaci, kdy se řeší spor ohledně hranice pozemku, kterou je možné objektivně určit.
Platí přitom, že alespoň jednou ze stran (žalobcem či žalovaným) musí být osoba, která je zapsána v katastru nemovitostí.
Návrh na zápis poznámky je možné zaslat poštou, předat osobně nebo poslat elektronicky prostřednictvím emailu s elektronickým podpisem na adresu elektronické podatelny nebo poslat datovou schránkou. Je třeba jej poslat na adresu příslušného katastrálního úřadu (tedy podle místa, kde se nachází nemovitost).
Návrh je možné podat vyplněním oficiálního formuláře, který naleznete přímo na stránkách katastru nemovitostí. Pokud návrh vznikl v listinné podobě, ale vy ho podáváte elektronicky, musíte jej nechat převést do elektronické podoby pomocí autorizované konverze. Tu si můžete vyřídit např. na poště, na úřadě nebo u notáře. K formuláři je pak třeba přidat listinu, na jejímž základě má dojít k zápisu poznámky a případně také plnou moc.
Jakmile katastr váš návrh obdrží, označí nejpozději následující den dotčenou nemovitost plombou, která značí, že jsou práva k ní dotčená změnou. Následně rozhodne o tom, zda zápisu vyhoví nebo ne a plombu odstraní. Pokud zápis poznámky zamítne, informuje vás o tom společně s odůvodněním svého rozhodnutí.
Tip: Veškeré informace si můžete jednoduše ověřit z pohodlí domova pomocí nahlížení do katastru nemovitostí.
Nesoulad informací v katastru nemovitostí se skutečným stavem může vést k problémům – například obtížím s prodejem nemovitosti nebo získáním stavebního povolení. Řešení spočívá v poznámce rozepře či spornosti, která se vkládá do katastru jako upozornění na spor ohledně věcného práva, a žalobě na určení vlastnického práva, která slouží k formálnímu určení vlastnických práv ke konkrétní nemovitosti.
Vyřešte libovolný právní problém s týmem Dostupného advokáta! Do 24 hodin vám navrhneme řešení vaší situace a spočítáme, kolik vás to bude stát. Cena za vypracování návrhu je 390 Kč. Když si u nás navržené služby objednáte, máte vypracování návrhu zdarma.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
