Proč nepodcenit zástavní právo smluvní?

Rychlý přehled

• Smluvní zástavní právo vzniká na základě zástavní smlouvy, ale u nemovitostí samotná smlouva nestačí – právo vzniká až zápisem do katastru nemovitostí.
• Zástava může zajistit současný, budoucí i podmíněný dluh.
• Pokud dlužník nesplácí, věřitel může po splnění zákonných podmínek přistoupit ke zpeněžení zástavy.
• Po splacení dluhu je potřeba podat návrh na výmaz zástavního práva, jinak může zástava dál komplikovat prodej nebo refinancování nemovitosti.

Řešíte zástavní smlouvu, převod nemovitosti se zástavou nebo výmaz zástavního práva? Rádi vám se vším ohledně koupě nebo prodeje nemovitosti pomůžeme.

Co je zástavní právo?

Zástavní právo lze z obecného hlediska definovat jako institut, díky němuž mohou vzniknout jiné osobě práva k věci, kterou nevlastní. Cílem zástavy je zajistit, aby věřitel získal zpět svou pohledávku, zpravidla peněžitého charakteru.

Zástavní právo pak tuto pohledávku zajišťuje takovým způsobem, aby v případě nesplnění povinností zástavním dlužníkem mohl zástavní věřitel žádat o zpeněžení zastavené věci a uspokojit tak svoji pohledávku pomocí finančních prostředků, které z prodeje získá. Prodej samotný však bývá až krajním řešením situace. Většinou je upřednostňována dohoda všech zúčastněných stran.

Nic nebrání tomu, aby byla zástava vztažena i na podmíněnou pohledávku (jejíž vznik je závislý na splnění odkládací podmínky), případně budoucí pohledávku (která ještě neexistuje a má teprve v budoucnu vzniknout).

V praxi se často setkáváme s tím, že dlužník chápe zástavní právo jen jako „formalitu pro banku“. Ve skutečnosti jde ale o velmi silný zajišťovací nástroj. Jakmile je zástava správně zřízena a dluh není splněn, může mít věřitel výrazně lepší postavení než ostatní věřitelé a dlužník může být vystaven riziku prodeje majetku.

Jak se zřizuje zástavní právo?

Běžně se setkáváme se zřízením zástavního práva zástavní smlouvou, nicméně zástavní právo může vzniknout rovněž proti vůli zástavního dlužníka.

V takovém případě dojde ke vzniku práva buď přímo ze zákona (zástavní právo zákonné), nebo pokud tak rozhodne soud (zástavní právo soudcovské) či správní úřad (zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu).

Nejčastějším způsobem vzniku zástavního práva je tedy zástavní smlouva. Zejména v případě nemovitostí se vyplatí velmi pečlivě dbát na její obsah a konzultovat jej s právníkem.  Jakékoliv nepromyšlené a nesprávně formulované ustanovení může vést v krajním případě k tomu, že o svou nemovitost přijdete. Je nutné, aby smlouva o zástavě měla písemnou formu.

Samotné právo v takovém případě nevznikne uzavřením smlouvy, ale až jeho zápisem do katastru nemovitostí. Stejně tak výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí vyžaduje splnění určitých podmínek, například podání návrhu na výmaz zástavního práva a doložení potvrzení o zániku zástavního práva.

Právě v této fázi se vyplatí nepodepisovat zástavní smlouvu bez kontroly. Jedna nepřesná formulace může rozhodnout o tom, jaký dluh zástava skutečně zajišťuje, v jakém pořadí bude věřitel uspokojen a zda půjde zástavu později bez komplikací vymazat. Pokud kupujete, prodáváte nebo zatěžujete nemovitost zástavou, zkontrolujeme vám smlouvu i návrh na vklad do katastru a upozorníme vás na rizika ještě před podpisem.

Zápis ve veřejném seznamu dává v případě více věřitelů nejsilnější postavení tomu, jehož pohledávka je zajištěna zástavním právem zapsaným do veřejného seznamu a na prvním místě, protože jeho pohledávka bude uspokojena jako první.

V zástavní smlouvě je velmi důležité specifikovat co nejpřesněji, co je zástavou. U zástavního práva na nemovitou věc je nutné zástavu definovat přesně podle informací vedených v katastru nemovitostí.

Další důležitou náležitostí je specifikovat konkrétní dluh, který je zástavním právem zajištěn. Je dobré detailně určit konkrétní závazek, ze kterého dluh vznikl. Později by totiž mohly vzniknout nejasnosti ohledně zániku dluhu a s ním spojeným zánikem zástavy.

V zástavní smlouvě by mělo být rovněž specifikováno, jakou část dluhu zástava zajišťuje. V zástavní smlouvě může být stanoveno, do jaké výše se může věřitel ze zástavy uspokojit při jejím zpeněžení. Je tedy možné smluvně dohodnout, že zástava pokrývá pouze jistinu, nebo že zajištěn je celý dluh včetně příslušenství, tedy i úroků a možných smluvních pokut, pokud je tak výslovně stanoveno.

Nejčastější chyba, kterou u zástavních smluv vídáme, spočívá v příliš širokém vymezení zajištěného dluhu. Dlužník si někdy myslí, že zástava kryje jen konkrétní půjčku, ale smlouva může být napsaná tak, že zajišťuje i budoucí závazky, příslušenství, smluvní pokuty nebo jiné pohledávky věřitele. Právě proto je důležité číst nejen částku jistiny, ale i definici zajištěné pohledávky a příslušenství.

Nejste si jistí, jestli zástavní smlouva nezajišťuje víc, než jste původně chtěli? Pošlete nám ji ke kontrole. Prověříme, zda je zástava správně vymezena, zda odpovídá zajištěnému dluhu a jestli smlouva neobsahuje ustanovení, která by vás mohla v budoucnu poškodit.

V případě movitých věcí může být samotný vznik zástavního vztahu završen až dalším krokem, kterým bývá:

• odevzdání věci zástavnímu věřiteli
• odevzdání věci třetí osobě
• označením včci znamením
• zápisem do rejstříku zástav.

Na co se může vztahovat zástavní právo smluvní?

Zástavou mohou být všechny věci s nimiž lze obchodovat. Mohou to být věci hmotné i nehmotné, věci movité i nemovité.
Typicky se ovšem setkáváme se zástavním právem k nemovitosti. Konkrétně bývá zástavou:

• kupovaná nemovitost,
• jiná nemovitost, která je ve vlastnictví dlužníka,
• nemovitost, která je ve vlastnictví třetí osoby (známých nebo příbuzných),
• rozestavěná nemovitost – zde platí podmínka, že tato nemovitost musí být zapsaná v katastru nemovitostí.

Po zániku zástavního práva je třeba podat návrh na výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí, k němuž musí být připojeno potvrzení o zániku zástavního práva.

O co jde v případě podzástavního práva?

Podzástavní právo je poměrně zřídka využívané. Možná i proto, že celá jeho konstrukce působí trochu komplikovaně. Podzástavní právo vzniká zastavením pohledávky zajištěné zástavním právem, pokud je zástavou věc.

Jako příklad si představme pana Železného, který je věřitelem pana Modrého. Pan Modrý tedy panu Železnému dluží peníze a tato pohledávka pana Železného je zajištěna zástavním právem k bytu pana Modrého. Pan Železný je ale také dlužníkem, pana Chmelaře, což pojistí tak, že zastaví svou pohledávku vůči panu Modrému. Tím se pan Modrý stává poddlužníkem a pan Chmelař podzástavním věřitelem. Souhlasu vlastníka původní zástavy není třeba, je však nutné mu tuto skutečnost oznámit. Podzástavní věřitel pak může dosáhnout zpeněžení původní zástavy místo původního zástavního věřitele. V praxi se s těmito konstrukcemi příliš často nesetkáváme, ale je dobré o nich vědět.

Co se děje při nesplnění původního dluhu?

Pokud nastane okamžik splatnosti dluhu a zástavní dlužník ho neuhradí, může se věřitel uspokojit zpeněžením zástavy. Ta může být zpravidla zpeněžena ve veřejné dražbě, popřípadě prodejem podle zvláštního zákona, například soudním prodejem zástavy. S dlužníkem je však možné ujednat i prodej jiným způsobem. Zástava může být zpeněžena nejdříve po uplynutí třiceti dnů poté, co věřitel dlužníkovi oznámí začátek výkonu zástavního práva.

Jakými způsoby se dá zástavní právo vymazat?

K výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí dochází:

• převzetím úvěru,
• převodem zástavy na jinou nemovitost,
• splacením úvěru z kupní ceny (hypotéky).

Katastrálnímu úřadu budete muset dodat návrh na výmaz, spolu s potvrzením o zániku zástavního práva. To musí mít určité náležitosti včetně ověřeného podpisu věřitele. Proto je nejvhodnějším řešením využít formulář Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního.

Z praxe víme, že lidé často považují splacení úvěru za konec celé věci. Jenže zástavní právo zapsané v katastru samo od sebe obvykle nezmizí. Pokud vlastník nepodá návrh na výmaz nebo nedoloží správné potvrzení věřitele, může zástava dál zatěžovat list vlastnictví a zkomplikovat prodej, darování i refinancování nemovitosti.

Potřebujete zástavu vymazat z katastru? Připravíme návrh na výmaz zástavního práva, zkontrolujeme potvrzení věřitele a pohlídáme, aby měl dokument všechny potřebné náležitosti včetně ověřeného podpisu. Vyhnete se tak zamítnutí návrhu, zbytečnému prodlení i opakovanému placení správních poplatků. Stačí nám napsat.

Co následuje po splacení dluhu?

V případě, že klient splatí celý úvěr, který se k nemovitosti vztahuje, klient obdrží od banky potvrzení o zániku zástavního práva. Toto potvrzení je vydáváno vždy v písemné formě. Jakmile toto potvrzení obdrží katastrální úřad, má povinnost provést výmaz z listu vlastnictví osoby, která nemovitost tímto právem zatížila. Celý tento proces probíhá do třiceti dnů ode dne doručení potvrzení a žádosti o výmaz.

Pokud zanikne úvěr, zaniká i zástava. Nikoliv však úplně nezbytně. Většinou skutečně platí, že pokud dlužník splní zástavou zajištěný dluh, zástava ztrácí smysl a zaniká. Někdy je však možné sjednat i tzv. uvolněnou zástavu (v katastru nemovitostí). Ta funguje tak, že její držitel (většinou banka) sice dostane zpět svou pohledávku, půjčí však obratem novou částku.

Tento nový dluh se pak nezajišťuje novou zástavou, ale využije se již ta stará – uvolněná. Má to výhodu zejména v situaci, kdy na nemovitosti vázne hned několik zástav. V případě problémů se totiž řeší v pořadí, v jakém zástavy vznikly. Nový dluh se starou zástavou tak může získat prioritu.

Shrnutí

Smluvní zástavní právo je silný nástroj k zajištění dluhu. Věřiteli dává možnost uspokojit svou pohledávku ze zastavené věci, pokud dlužník nesplní své povinnosti. Nejčastěji se s ním setkáte u nemovitostí, hypoték, půjček nebo podnikatelských závazků. Zástavní smlouva musí přesně určit zástavu, zajištěný dluh a ideálně také rozsah, do kterého se může věřitel ze zástavy uspokojit. U nemovitostí zástavní právo vzniká až zápisem do katastru nemovitostí. Pokud dlužník neplní, věřitel může po oznámení výkonu zástavního práva a uplynutí zákonné lhůty přistoupit ke zpeněžení zástavy. Po splacení dluhu je potřeba zajistit výmaz zástavního práva, typicky návrhem na výmaz a potvrzením věřitele o zániku zástavy. Nejasná smlouva nebo opomenutý výmaz mohou výrazně zkomplikovat prodej, darování i refinancování nemovitosti.