marek
Koupě nebo prodej nemovitosti
Máme 3 varianty řešení vašeho problému
Zobrazit

Proč nepodcenit zástavní právo smluvní?

Když se řekne zástavní právo, možná si vzpomenete na svou hypotéku a byt, který jste díky ní horkotěžko pořídili a který budete ještě řádu let splácet. Zástavní právo se ale zdaleka nemusí týkat pouze nemovitostí. A dokonce nemusí vznikat ani na základě smlouvy. Věděli jste, že vám je může nakázat například soud či správní úřad?

Rodinné domy se smluvním zástavním právem
6 minut čtení
29. 4. 2022

Kapitoly článku:

Co je zástavní právo?

Zástavní právo lze z obecného hlediska definovat jako institut, díky němuž mohou vzniknout jiné osobě práva k věci, kterou nevlastní. Cílem zástavy je zajistit, aby věřitel získal zpět svou pohledávku, zpravidla peněžitého charakteru. Zástavní právo pak tuto pohledávku zajišťuje takovým způsobem, aby v případě nesplnění povinností, které plynou zástavnímu dlužníkovi ze smlouvy, se mohl věřitel domáhat prodeje zastavené věci a uspokojit tak svoji pohledávku pomocí finančních prostředků, které z prodeje získá. Prodej samotný však bývá až krajním řešením situace. Většinou je upřednostňována dohoda všech zúčastněných stran.

Nic nebrání tomu, aby byla zástava vztažena i na podmíněnou pohledávku (jejíž vznik je závislý na splnění odkládací podmínky), případně budoucí pohledávku (která ještě neexistuje a má teprve v budoucnu vzniknout).

Tip: Zástavní právo je tedy především zajišťovací institut. Další možnou variantou může být také ručení, o němž jsme detailně psali v našem článku

Jak se zřizuje zástavní právo?

Běžně se setkáváme se zřízením zástavního práva zástavní smlouvou, nicméně zástavní právo může vzniknout rovněž proti vůli dlužníka. V takovém případě dojde ke vzniku práva teoreticky buď přímo ze zákona, případně pokud tak rozhodne soud či správní úřad.

Tip: Blíže se zákonným zástavním právem zabývá občanský zákoník například v ustanovení zakotvující zástavní právo zajišťující pohledávky týkající se pachtu či pohledávky dopravce.

Nejčastějším způsobem vzniku zástavního práva je tedy zástavní smlouva. Zejména v případě nemovitostí se vyplatí velmi pečlivě dbát na její obsah a konzultovat jej s právníkem.  Jakékoliv nepromyšlené a nesprávně formulované ustanovení může vést v krajním případě k tomu, že o svou nemovitost přijdete. Je nutné, aby smlouva o zástavě měla písemnou formu.

Samotné právo v takovém případě nevznikne uzavřením smlouvy, ale až jeho zápisem do katastru nemovitostí. Zápis ve veřejném seznamu dává v případě více věřitelů nejsilnější postavení tomu, jehož pohledávka je zajištěna zástavním právem zapsaným do veřejného seznamu a na prvním místě, protože jeho pohledávka bude uspokojena jako první.

V zástavní smlouvě je velmi důležité specifikovat co nejpřesněji, co je zástavou. U zástavního práva na nemovitou věc je nutné zástavu definovat přesně podle informací vedených v katastru nemovitostí. Další důležitou náležitostí je specifikovat konkrétní dluh, který je zástavním právem zajištěn. Je dobré detailně určit konkrétní závazek, ze kterého dluh vznikl. Později by totiž mohly vzniknout nejasnosti ohledně zániku dluhu a s ním spojeným zánikem zástavy. V zástavní smlouvě by mělo být rovněž specifikováno, jakou část dluhu zástava zajišťuje. V zástavní smlouvě může být stanoveno, do jaké výše se může věřitel ze zástavy uspokojit při jejím zpeněžení. Je tedy možné smluvně dohodnout, že zástava pokrývá pouze jistinu, nebo že zajištěn je celý dluh včetně příslušenství, tedy i úroků a možných smluvních pokut, pokud je tak výslovně stanoveno.

Řešíte převod nemovitosti se zástavou?

Posoudíme rizika plynoucí ze situace a poradíme vám nejvýhodnější řešení. Kromě toho zvládneme zajistit kompletní smluvní a právní servis spojený s prodejem nebo koupí nemovitosti do 48 hodin. Profesionálně, bezchybně a online.

Využít garanta v podobě advokáta se specializací na nemovitostní právo

Tip: Se zástavním právem zapisovaným do tzv. veřejného seznamu se nejčastěji setkáváme v případě zmiňovaného katastru nemovitostí. Zákon zná ale rovněž zástavní právo zapisované do leteckého rejstříku, námořního rejstříku či do databáze ochranných známek a průmyslových vzorů. Také v tomto případě vzniká právo až zápisem do seznamu, nikoliv samotnou smlouvou.

V případě movitých věcí může být samotný vznik zástavního vztahu završen až dalším krokem, kterým bývá:

  • odevzdání věci zástavnímu věřiteli
  • odevzdání věci třetí osobě
  • označením včci znamením
  • zápisem do rejstříku zástav.

Na co se může vztahovat zástavní právo smluvní?

Zástavou mohou být všechny věci s nimiž lze obchodovat. Mohou to být věci hmotné i nehmotné, věci movité i nemovité.
Typicky se ovšem setkáváme se zastavním právem k nemovitosti. Konkrétně bývá zástavou:

  • kupovaná nemovitost,
  • jiná nemovitost, která je ve vlastnictví dlužníka,
  • nemovitost, která je ve vlastnictví třetí osoby (známých nebo příbuzných),
  • rozestavěná nemovitost – zde platí podmínka, že tato nemovitost musí být zapsaná v katastru nemovitostí.

O co jde v případě podzástavního práva?

Podzástavní právo je poměrně zřídka využívané. Možná i proto, že celá jeho konstrukce působí trochu komplikovaně. Podzástavní právo vzniká zastavením pohledávky zajištěné zástavním právem, pokud je zástavou věc.

Jako příklad si představme pana Železného, který je věřitelem pana Modrého. Pan Modrý tedy panu Železnému dluží peníze a tato pohledávka pana Źelezného je zajištěna zástavním právem k bytu pana Modrého. Pan Železný je ale také dlužníkem, pana Chmelaře, což pojistí tak, že zastaví svou pohledávku vůči panu Modrému. Tím se pan Modrý stává poddlužníkem a pan Chmelař podzástavním věřitelem. Souhlasu vlastníka původní zástavy není třeba, je však nutné mu tuto skutečnost oznámit. Podzástavní věřitel pak může dosáhnout zpeněžení původní zástavy místo původního zástavního věřitele. V praxi se s těmito konstrukcemi příliš často nesetkáváme, ale je dobré minimálně o nich vědět.

Co se děje při nesplnění původního dluhu?

Pokud nastane okamžik splatnosti dluhu a dluh není uhrazen, může se věřitel uspokojit zpeněžením zástavy. Ta může být zpravidla zpeněžena ve veřejné dražbě, popřípadě prodejem podle zvláštního zákona, například soudním prodejem zástavy. S dlužníkem je však možné ujednat i prodej jiným způsobem. Zástava může být zpeněžena nejdříve po uplynutí třiceti dnů poté, co věřitel dlužníkovi oznámí začátek výkonu zástavního práva.

Jakými způsoby se dá zástavní právo vymazat?

K výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí dochází:

  • převzetím úvěru,
  • převodem zástavy na jinou nemovitost,
  • splacením úvěru z kupní ceny (hypotéky).

Katastrálnímu úřadu budete muset dodat návrh na výmaz, spolu s potvrzením o zániku zástavního práva. To musí mít určité náležitosti včetně ověřeného podpisu věřitele. Proto je nejvhodnějším řešením využít formulář Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního.

Co následuje po splacení dluhu?

V případě, že klient splatí celý úvěr, který se k nemovitosti vztahuje, klient obdrží od banky potvrzení o zániku zástavního práva. Toto potvrzení je vydáváno vždy v písemné formě. Jakmile toto potvrzení obdrží katastrální úřad, má povinnost provést výmaz z listu vlastnictví osoby, která nemovitost tímto právem zatížila. Celý tento proces probíhá do třiceti dnů ode dne doručení potvrzení a žádosti o výmaz.

Pokud zanikne úvěr, zaniká i zástava. Nikoliv však úplně nezbytně. Většinou skutečně platí, že pokud dlužník splní zástavou zajištěný dluh, zástava ztrácí smysl a zaniká. Někdy je však možné sjednat i tzv. uvolněnou zástavu (v katastru nemovitostí). Ta funguje tak, že její držitel (většinou banka) sice dostane zpět svou pohledávku, půjčí však obratem novou částku. Tento nový dluh se pak nezajišťuje novou zástavou, ale využije se již ta stará – uvolněná. Má to výhodu zejména v situaci, kdy na nemovitosti vázne hned několik zástav. V případě problémů se totiž řeší v pořadí, v jakém zástavy vznikly. Nový dluh se starou zástavou tak může získat prioritu.

Tip: Řízení o vymazání zástavního práva je vkladovým řízením, proto počítejte se správním poplatkem ve výši 2 000 Kč.

blogRightBoxTop

Nechte si poradit od právníků online

  • Vše zvládneme on-line
  • Požadavky řešíme do druhého dne
  • Předem víte, kolik zaplatíte
  • Zkušený tým 6 specialistů

Váš případ posoudíme a navrhneme, jak ho vyřešit za 390 Kč.

Zbývá 500 znaků

Řešíte obdobný problém?

Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.

Koupě nebo prodej nemovitosti

Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.

Předem dané ceny
Od začátku víte, kolik a za co platíte.
Vše zvládneme online
Takže ušetříte čas i peníze za dopravu.
Pracujeme rychle
90 % požadavků vyřešíme do druhého dne.
Zkušený tým
Pro každý právní obor máme specialistu.

Pomohl vám tento obsah?
Sdílejte ho s přáteli…

…nebo mu přidejte hodnocení

průměrné hodnocení: 5
hodnoceno: 1 krát

Autor článku

medailonek-preuss

JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D.

Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let. Rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s pracovními problémy, řeší za ně převod nemovitosti nebo poradí s autorskou licencí.

Vzdělání

  • Právo, doktorské studium (Ph.D), Pf UK v Praze
  • Právo, L’université Nancy-II, Nancy
  • Právo, magisterské studium (Mgr.), Pf UK v Praze
  • Mezinárodní teritoriální studia (Bc.), FSV UK v Praze

Recenze služby Dostupný advokát

Anna Marková

před 2 roky

Já osobně jsem člověk, který neví o smlouvách a „právnických“ věcech zhola nic. Naštěstí pro mě je tu služba Dostupný advokát! Potřebovala jsem vypracovat darovací a podnájemní smlouvu na družstevní byt. V DA vše vyřídili bezproblémově, rychle a k tomu si za práci řekli rozumnou cenu. Pokud jste neznalec jako já a chcete mít smlouvy (zobrazit více) v pořádku, doporučuji Vám se na Dostupného advokáta obrátit.

Ing. Jana Filipová, Praha

před 2 roky

Nechali jsme si s přítelem zkontrolovat nájemní smlouvu na náš první byt a byli jsme rádi, že nám někdo řekl, jaká máme práva, a vysvětlil, co nás čeká.

Stanislava Losartová

před 3 týdny

Služby dostupného advokáta jsem využila již 2x. Jednou cca před pěti lety a jednou letos. Pokaždé mě nachystali smlouvy do pár hodin, byli pro mě vždy po ruce na telefonu, nemusela jsem nikam jezdit, za mě doopravdy profesionálové ve svém oboru. Velké díky zejména panu Mgr. Marku Svobodnému který mi během pár hodin nově připravil (zobrazit více) správně důležitou smlouvu, která okamžitě prošla a kterou mi právníci z jiné společnosti připravili 3x chybně. I v budoucnu bych se vždy obrátila již jenom na ně v záležitostech ohledně nemovitostí.


Zobrazit všechny reference

Mohlo by vás také zajímat

pár zkoumající dokumenty a účty

Jak na hypotéku

Pokud nemáte dostatek peněz na to, abyste koupili byt nebo dům takříkajíc za hotové, můžete využít hypotéku.

1. 6. 2018
pár držící v ruce klíče

Co by měla obsahovat kupní smlouva na nemovitost

Ne nadarmo se říká, že co je psáno, to je dáno.V právu to platí dvojnásob. Ať už nemovitost kupujete, nebo prodáváte, ve smlouvě by mělo být sepsáno vše podstatné.

2. 6. 2018
Co(ne)zjistíte z nahlížení do katastru nemovitostí

Co(ne)zjistíte z nahlížení do katastru nemovitostí

Z nahlížení do katastru nemovitostí lze zjistit mnoho důležitých věci, a to zejména pokud zamýšlíte realizovat koupi nemovitosti. V takovém případě doporučujeme věnovat značnou pozornost údajům uvedeným v katastru nemovitostí,…

9. 9. 2021

Jsme členy

Logo Česká advokátní komora logo-apek-male

Znáte nás z médií

Dostupný advokát © 2013-2022