Stal jste se členem výboru SVJ a máte radost, že se situace v domě konečně pohne kupředu? Máte velké plány ohledně oprav, které pomůžete zrealizovat? Myslete také na to, že je s vaší funkcí spojena určitá odpovědnost a můžete způsobit i poměrně velké škody.
Členy výboru SVJ volí shromáždění všech vlastníků. Zpravidla se jedná o funkci bezplatnou. I v případě, kdy se určitá symbolická odměna vyplácí, nejedná se o pracovněprávní vztah se společenstvím.
Pokud jste členem výboru společenství vlastníků jednotek, případně předsedou SVJ, asi již tušíte, že možnost posouvat věci dopředu je vykoupena relativně velkým množstvím povinností, administrativy, odpovědnosti a komunikace s majiteli bytových jednotek. Přičemž odměnou za to vše je vám v lepším případě dobrý pocit, neboť jak jsme již zmínili, odměna bývá často pouze symbolická.
K tomu všemu spravujete obecně majetek, který má hodnotu mnoha desítek milionů a řešíte zpravidla zakázky v řádu desítek (až set) tisíc korun. Při tom všem se ale musíte spoléhat převážně na vlastní rozum a schopnosti, maximálně v dílčích případech na pomoc správcovské firmy. Na místě je tedy nebrat veškerou odpovědnost na sebe (respektive si pojistit odpovědnost za škodu) a neriskovat tak nahrazování mnohatisícových škod.
Poskytneme vám právníka pro SVJ nebo BD na 6 nebo 12 měsíců. Bude vám kdykoli k dispozici, zastoupí vás u soudu nebo při jednání s úřady a pomůže vám s řešením jakékoli právní otázky. To vše za předem známou cenu a možností zaplatit až po skončení služby.
Občanský zákoník ukládá členům výboru povinnost jednat s péčí řádného hospodáře, jednat s potřebnými znalostmi a pečlivostí a vykonávat funkci s nezbytnou loajalitou, tedy jednat vždy v zájmu společenství vlastníků jednotek, nikoli ve svém vlastním zájmu.
Zda tomu tak v praxi je, mohou ovšem členové výboru i majitelé bytů vidět trochu odlišně. Může tak docházet ke sporům, zda byly zakázky na dílčí opravy domu řádně uchopeny, nalezen nejvhodnější subjekt pro jejich realizaci, úpravy provedeny pečlivě a dostatečným způsobem a zda je cena zakázky odpovídající či přemrštěná.
Tip: Společenství vlastníků jednotek funguje díky jednotlivým orgánům, jejichž existenci zčásti předepisuje zákon, ale mohou vzniknou i dobrovolně. O jaké orgány se jedná a jaké jsou mezi nimi vztahy, jsme rozebrali v článku, který najdete na našem blogu.
Člen výboru má spolu s povinností péče řádného hospodáře také odpovědnost za škodu, kterou by způsobil porušením péče. Náhradu škody mohou vlastníci bytových jednotek zažalovat u soudu. Podle občanského zákoníku platí, že výbor je povinen nahradit škodu, kterou způsobil SVJ porušením svých povinností. Povinnost se přitom vztahuje na každého člena výboru, ačkoliv se mohlo stát, že se dané zakázce věnovali každý jinou měrou. Vznikla-li společenství vlastníků jednotek škoda, ovšem nikoliv v souvislosti s porušením povinností členů výboru, ale například jednáním třetí osoby, pak výbor odpovědný není.
Na kancelář Dostupného advokáta se obrátili členové výboru, které někteří majitelé bytových jednotek zažalovali za škodu na domě. Stavební firma při rekonstrukci sklepů téměř zbořila nosnou zeď, způsobila tím výrazné narušení statiky domu a obecně velkou škodu na domě. Majitelé bytů se domnívali, že za situaci je odpovědný výbor, který úpravu zadával a do určité míry i dozoroval. Z podkladů získaných od členů výboru ovšem bylo zřejmé, že zbourání zdi vůbec neodpovídalo zadané zakázce, naopak s ní bylo v přímém rozporu a pochybení bylo zřejmé na straně dodavatelské společnosti. Jakkoliv tedy byla situace pro členy výboru nepříjemná, bylo snadné žalobu vyvrátit.
Spory se mohou obecně týkat také neplatnosti usnesení shromáždění či jednání v rozporu s platným usnesením shromáždění.
Podle zákona je odpovědnost členů výboru SVJ za škodu:
Tip: Stanovy společenství vlastníků jednotek jsou základním dokumentem v bytovém domě. Pokud jste přímo u zrodu nových stanov či jejich změny, pak je třeba ohlídat, aby obsahovaly všechny náležitosti stanovené zákonem. Které to jsou, jsme popsali v našem článku.
Podle občanského zákoníku platí pravidlo, podle něhož pokud se někdo zaváže k činnosti, k níž je zapotřebí zvláštní znalosti, dovednosti nebo pečlivosti, pak by měl tyto vlastnosti mít a uplatnit. Pokud je neuplatní, má se za to, že jedná nedbale. Toto pravidlo lze vztáhnout rovněž na členy výboru SVJ, jakkoliv se může zdát jeho uplatnění drsné. Pokud totiž výbor rozhoduje v právních, stavebních či obchodních věcech, má se za to, že mají potřebné právní, ekonomické či technické znalosti, případně si je umí bez problému opatřit. I za to členové výboru odpovídají. Vzhledem k nevýdělečnému charakteru SVJ a také k tomu, že funkce ve výboru není často nijak placená, lze tento požadavek považovat za velmi přísný. Každý by měl proto pečlivě zvážit, zda funkci člena výboru SVJ chce a zvládne vykonávat.
Pokud chcete mít jako člen výboru SVJ zajištěné klidné spaní, pak lze více než doporučit uzavřít pojištění.
Pojištěným je člen orgánu SVJ a pojistit lze odpovědnost za škodu nebo újmu, kterou způsobila fyzická nebo právnická osoba v souvislosti s výkonem funkce člena výboru, event. předsedy, nebo člena kontrolní komise společenství vlastníků.
Pojištěným je každá osoba, která byla, je nebo bude členem orgánu SVJ.
V základním rozsahu je kryta:
Stejně jako u kteréhokoliv jiného pojištění ani zde vám pojistka nepokryje vše a obnáší i výluky. Mohou se lišit dle nabídky jednotlivých pojišťoven. Mezi ty standardní patří:
Ještě jedna rada je pro členy výborů SVJ je stejně důležitá jako doporučení pojistit se, a to je snažit se škodám předcházet. To spočívá především v aktivní komunikaci se členy domu, řádnému vedení schůzí i zápisů z nich, ohlídat si, že přijatá rozhodnutí shromáždění vlastníků jsou platná a schválená potřebnou většinou.
Nezbytné je samozřejmě komunikovat o všech důležitých skutečnostech, jako je stav pohledávek SVJ, plánovaných i uskutečněných revizí, stejně tak plánovaných či uskutečněných opravách v domě.
Poskytneme vám právníka pro SVJ nebo BD na 6 nebo 12 měsíců. Bude vám kdykoli k dispozici, zastoupí vás u soudu nebo při jednání s úřady a pomůže vám s řešením jakékoli právní otázky. To vše za předem známou cenu a možností zaplatit až po skončení služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
