Jak založit SVJ nebo bytové družstvo

E-book zdarma: Jak spravovat SVJ a družstvo

• Najdete v něm 8 rad, které vám výrazně pomohou při správě bytového domu.
• Zjistíte, co mají obsahovat stanovy nebo jak správně zorganizovat členskou schůzi.
• Získáte odpovědi na řadu problémů, které sužují předsedy i členy SVJ/BD.

Stáhnout zdarma

Kapitoly článku

• Vznik bytových jednotek
• Kdy je třeba založit společenství vlastníků jednotek?
• Založení na ustavující schůzi vlastníků jednotek
• Založení dohodou všech vlastníků
• Založení bytového družstva

Rychlý přehled

• SVJ musíte založit, jakmile je v domě alespoň pět jednotek a nejméně čtyři z nich vlastní čtyři různí vlastníci.
• Založení obvykle probíhá schválením stanov na ustavující schůzi, dohodou všech vlastníků nebo rozhodnutím jediného vlastníka všech jednotek.
• Právně ale SVJ vznikne až zápisem do rejstříku.
• Bytové družstvo se zakládá jinak: potřebuje alespoň tři zakládající členy, ustavující schůzi, notářský zápis a následný zápis do obchodního rejstříku.

Potřebujete mít jistotu, že stanovy, notářský zápis a návrh do rejstříku projdou bez zbytečných průtahů? S přípravou založení SVJ nebo bytového družstva vám pomůže náš právník pro SVJ a bytová družstva.

Vznik bytových jednotek

Vzniku SVJ logicky předchází nejprve vznik samotných bytových jednotek, tedy jednoduše řečeno bytů. Jejich maximální počet není ze zákona nijak omezen, ale minimálně musí být logicky v domě dvě. K jejich vymezení dochází buď:

• Výstavbou nového domu na základě smlouvy o výstavbě – zde musí vzniknout smluvní závazek stran vytvořit jednotky a současně je dům alespoň v takovém stupni výstavby, že má již navenek obvodové stěny a střešní konstrukci. Do vzniku bytové jednotky přitom zůstávají stavebníci podílovými spoluvlastníky. Do katastru nemovitostí lze ovšem zapsat i rozestavěné jednotky, není třeba čekat na finální podobu. Jednotka se stává prostorově oddělenou, jakmile dojde k jejímu uzavření obvodovými stěnami.
• Rozdělením domu ve spoluvlastnictví na jednotky na základě prohlášení vlastníka – pakliže celý dům i se všemi jeho částmi vlastní jeden vlastník, zpravidla je praktické, pokud jej rozdělí na jednotky, neboť to usnadní a zefektivní způsob nakládání s domem: některé jednotky lze prodat, jiné pronajmout a další třeba obývat či využívat jako kanceláře. I kdyby chtěl vlastník v danou chvíli využívat celý dům, vyplatí se takto uvažovat s výhledem do budoucna. Rozdělení na jednotky se provádí projevem vůle vlastníka (či spoluvlastníků). Je-li vlastníkem jediná osoba, pak se stává i vlastníkem všech bytových jednotek v domě.

• Přeměna domu na jednotky v bytovém spoluvlastnictví – pakliže je dům v podílovém spoluvlastnictví či společném jmění manželů, lze uzavřít dohodu o oddělení ze spoluvlastnictví či o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, případně dohodu manželů o změně rozsahu SJM nebo vypořádání SJM. Tato dohoda může být podkladem pro provedení zápisu do katastru nemovitostí.
• Rozhodnutím soudu – soudní rozhodnutí v takovém případě nahrazuje prohlášení vlastníka budovy. Soud může rozhodovat v obdobných situacích jako v předchozím případu, tj. při oddělení ze spoluvlastnictví či zrušení a vypořádání spoluvlastnictví (návrh může podat kterýkoliv ze spoluvlastníků), případně při zúžení SJM nebo vypořádání SJM, pakliže tedy nedošlo k dohodě.

Kdy je třeba založit společenství vlastníků jednotek?

Podle zákona vzniká povinnost založit společenství vlastníků za situace, kdy je v domě alespoň pět jednotek a alespoň čtyři z nich jsou ve vlastnictví čtyř různých osob. Společenství vlastníků jednotek je možné založit i dobrovolně v domě, kde je méně než pět jednotek, avšak s takovým založením musí souhlasit všichni vlastníci jednotek.

Na naši advokátní kancelář se obrátil pan Filip, který doposud vlastnil se svou rodinou třípodlažní dům na Praze 6. V domě bylo celkem šest bytových jednotek, které dle katastru nemovitostí vlastnil pan Filip s manželkou, ovšem bydlely v nich i jejich tři děti s rodinami a další příbuzní. Děti přitom měly neoficiálně přislíbeno, že každému z nich bude vlastnit jeden byt. Jeden z potomků chtěl svého přislíbeného práva využít a byt, který obýval prodat a zakoupit domek. Rodina se na nás obrátila s žádostí o právní řešení.

Pro pana Filipa jsme připravili darovací smlouvy na tři bytové jednotky, které daroval svým dětem, jak slíbil. Následně mohl jeden ze synů začít realizovat prodej svého bytu. Ve chvíli převodu bytů na děti majitelů ovšem nastala zákonná podmínka pro vznik SVJ, které jsme rovněž pomohli rodině založit, sepsat na míru stanovy a zaslat přihlašovací formulář na rejstříkový soud. Toto se ukázalo jako nezbytné uskutečnit ještě před samotným prodejem bytu. Při nesplnění povinnosti založit společenství vlastníků sice nehrozí žádná sankce, je možné založit společenství i později, ale pokud není prokázán vznik společenství vlastníků, nezapíše se do katastru nemovitostí vlastnické právo k převáděné jednotce.

Dříve mohlo vzniknout SVJ automaticky na základě zákona, ovšem takové možnosti již nyní právní předpisy neumožňují. Od 1. července 2020 není možné zakládat SVJ při soupisu prohlášení vlastníka nebo při uzavírání smlouvy o výstavbě. Vznik SVJ podle nového občanského zákoníku je tak podmíněn aktivním krokem vlastníků, kteří musí společenství sami založit a provést jeho registraci. Zákon nyní stanoví následující možné varianty založení:

• založení na ustavující schůzi vlastníků jednotek,
• založení schválením stanov všemi vlastníky jednotek mimo schůzi,
• založení jediným vlastníkem všech jednotek.

Od 1. fáze, kterou je založení společenství vlastníků jednotek musíme odlišit vznik SVJ, což je fáze samostatná. Ke vzniku SVJ dochází zápisem do rejstříku společenství vlastníků jednotek, a to ke dni, kdy bylo SVJ zapsáno. Nový občanský zákoník tak jasně rozlišuje mezi samotným založením a okamžikem, kdy vznik SVJ podle nového občanského zákoníku nastává formálním zápisem do rejstříku.

Pro zápis do rejstříku společenství vlastníků jednotek je třeba vyplnit formulář a zaslat jej spolu se všemi přílohami na příslušný rejstříkový soud.

Vznik SVJ podle nového občanského zákoníku je vázán na splnění zákonných podmínek, zejména na počet bytových jednotek a jejich rozdělení mezi více vlastníků.

Pokud si nejste jistí, zda už u vás povinnost založit SVJ vznikla, nečekejte až na převod první jednotky nebo výzvu z katastru. Náš právník vám ověří počet jednotek, vlastnickou strukturu i správný postup a navrhne nejrychlejší cestu k zápisu SVJ do rejstříku.

Založení na ustavující schůzi vlastníků jednotek

Na ustavující schůzi se všichni vlastníci jednotek shromáždí a k samotnému založení dojde schválením stanov. K němu je třeba odsouhlasení většinou hlasů všech vlastníků jednotek. Na ustavující schůzi je třeba přítomnost notáře, který rozhodnutí o přijetí stanov, stejně jako řádný průběh schůze osvědčí notářským zápisem.

V praxi se nejčastěji chybuje ve stanovách, pozvánce na schůzi a v tom, zda bylo rozhodnutí přijato potřebnou většinou. Pokud chcete předejít tomu, že rejstříkový soud návrh vrátí k doplnění, nechte si stanovy a podklady ke schůzi zkontrolovat ještě před návštěvou notáře.

Založení dohodou všech vlastníků

Vlastníci se mohou dohodnout na založení společenství mimo ustavující schůzi. I v takovém případě je ale třeba schválení stanov a vzhledem k tomu, že jde o schvalování mimo schůzi, je třeba, aby byl odsouhlaseny všemi vlastníky jednotek v domě. Také tady je nutná spolupráce notáře, neboť stanovy musí mít formu notářského zápisu. Vlastníci pak vyjadřují svůj souhlas podpisem v listině, která je součástí notářského zápisu.

Založení bytového družstva

Patříte-li k zakládajícím členům, měli byste vědět, že k založení bytového družstva je potřeba alespoň tří členů. Bytové družstvo se zakládá ustavující schůzí členů družstva, o které musí být pořízen zápis notářem. Ten musí obsahovat (mimo jiné) dvě zásadní věci:

• seznam členů – zakladatelů družstva a
• závazek o úhradě základního členského vkladu každého ze členů družstva.

Jako právnická osoba vzniká bytové družstvo poté, co je družstvo zapsané do obchodního rejstříku. To se provádí po ustavující schůzi družstva na speciálním formuláři, který je k dispozici na webu Ministerstva spravedlnosti (justice.cz). K němu pak musíte přiložit následující listiny:

• notářský zápis o ustavující členské schůzi,
• čestné prohlášení členů statutárního orgánu (případně dalších orgánů) družstva a souhlas s jejich zápisem do obchodního rejstříku,
• listinu, která osvědčuje právní důvod užívání prostor, kde je umístěno sídlo bytového družstva,
• doklad o splacení stanovené části členského vkladu.

Družstevní byty vlastní družstvo samotné, nikoliv jednotliví členové družstva. Těm jsou byty poskytovány do nájmu na základě smlouvy o nájmu družstevního bytu na dobu neurčitou. Následně nabydou družstevní podíl a musí splnit vkladovou povinnost a začít platit nájemné. Z něho se mimo jiné hradí správa domu, ale i fungování družstva.

Správně provedený zápis do rejstříku je klíčový, protože pouze tímto krokem je vznik SVJ podle nového občanského zákoníku právně uznán.

Nejčastější chyby při zakládání SVJ a bytového družstva

Největší komplikace obvykle nevznikají proto, že by vlastníci nebo členové družstva nechtěli postupovat podle zákona. Častěji jde o to, že si špatně vyloží pořadí jednotlivých kroků nebo použijí dokumenty, které neodpovídají jejich konkrétnímu domu.

U SVJ bývá problém hlavně v nesprávně připravených stanovách, chybějícím notářském zápisu, nejasném vymezení jednotek nebo v tom, že vlastníci začnou založení řešit až ve chvíli, kdy chtějí převádět byt. U bytového družstva se zase často podceňuje nastavení členských vkladů, převodů družstevních podílů, pravidel nájmu a rozhodování o opravách domu.

Zvlášť opatrní buďte tehdy, pokud se v domě kombinují rodinné převody, prodej jednotek třetím osobám, developerský projekt nebo historicky nejasné vlastnictví. V takových případech doporučujeme připravit postup individuálně, ne podle obecného vzoru.

Potřebujete založit SVJ nebo bytové družstvo bez zbytečných chyb? Připravíme vám stanovy, zkontrolujeme návaznost na katastr a rejstříkový soud a provedeme vás celým postupem od prvního rozhodnutí až po zápis.

Shrnutí

SVJ musíte založit tehdy, pokud je v domě alespoň pět jednotek a nejméně čtyři z nich vlastní čtyři různí vlastníci. Založení může proběhnout na ustavující schůzi, dohodou všech vlastníků mimo schůzi nebo rozhodnutím jediného vlastníka všech jednotek, ale právně SVJ vzniká až zápisem do rejstříku společenství vlastníků jednotek. Bez řádného založení a zápisu může dojít ke komplikacím při převodu bytů i při správě domu. Bytové družstvo se hodí v situaci, kdy byty vlastní družstvo a jednotliví členové užívají byty na základě družstevního nájmu; k jeho založení jsou potřeba alespoň tři členové, ustavující schůze, notářský zápis, stanovy a zápis do obchodního rejstříku. U SVJ i družstva se vyplatí nepodcenit stanovy, správné přílohy k návrhu a návaznost na katastr či rejstříkový soud.