Uzavření rezervační smlouvy je standardním krokem před koupí nemovitosti. V žádném případě se ale nevyplatí její podpis uspěchat. I když se vám nemovitost moc líbí, nespěchejte s odpovědí a hlavně nic na místě nepodepisujte. Nechte si v klidu čas na přemýšlení a o koupi doma diskutujte.
Rezervační smlouva není zákonem upravený typ smlouvy, ale řídí se občanským zákoníkem.
Může obsahovat smluvní pokutu při neuzavření kupní smlouvy.
Rezervační poplatek často činí 50 000–200 000 Kč.
Bez rozvazovacích podmínek riskujete ztrátu celé částky.
Úschovu může realitní kancelář poskytovat jen za zákonných podmínek.
Nejste si jistí, co vaše rezervační smlouva obsahuje? Nechte si ji před podpisem zkontrolovat advokátem – zabere to méně času než soudní spor o rezervační poplatek.
Při jednání s realitkou si představte, že jste na perském trhu, kde se o všem smlouvá. Čím více na začátku budete projevovat ochotu ke koupi, tím vyšší cenu za byt nakonec zaplatíte. Proto vám v tomto článku poradíme, jak při jednání s realitní kanceláří postupovat, abyste získali tu nejlepší cenu, a vysvětlíme, proč se nevyplatí spěchat na podpis rezervační smlouvy.
Co uděláte, když přijdete do bytu, který se vám opravdu líbí? Necháte okamžitě průchod svým emocím a řeknete „ten chci“?
To není úplně dobrá pozice pro začátek vyjednávání. I když je pro vás koupě bytu srdeční záležitostí, pro realitního makléře je to obchod jako každý jiný. Pokud zjistí, že se vám byt opravdu líbí, zpravidla okamžitě následuje informace o tom, že je o byt obrovský zájem, že po vás jsou ještě tři vážní zájemci, a že pokud byt opravdu chcete, musíte co nejrychleji podepsat rezervační smlouvu. A už vás má realitka na udičce, z níž není lehké uniknout.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Vše zvládneme do 48 hodin, a to i při koupi od developera.
„Je to standardní smlouva, takovou tu podepisují všichni“, uslyšíte od realitních makléřů. Podpis rezervační smlouvy hned při prohlídce nemovitosti patří k jedněm z největších chyb, kterou kupující může udělat. Rezervační smlouvou si totiž nejen rezervujete byt, ale také se zavazujete, že takovou nemovitost posléze koupíte. Pokud si koupi rozmyslíte, bude to pro vás mít rozsáhlé následky.
Účelem rezervační smlouvy je zajistit, že si kupující nemovitost skutečně koupí a, že prodávající již nemovitost neprodá nikomu jinému a to ani v případě, že by třeba dostal o mnoho lepší nabídku. Součástí této smlouvy je také rezervační poplatek, který má zajistit, že kupující z koupě nevycouvá.
V případě, že by vycouvat chtěl, bude rezervační poplatek fungovat jako pokuta a kupující o něj proto přijde. V opačném případě slouží jako splátka části ceny nemovitosti.
V praxi se výše smluvní pokuty u rezervačních smluv nejčastěji pohybuje mezi 3–5 % kupní ceny. Soudy však posuzují přiměřenost individuálně a v některých případech mohou nepřiměřenou sankci snížit. Každá smlouva se proto hodnotí podle konkrétního znění.
Rezervační smlouva nemá zákonem daný obsah, přesto ale existují části, které by měla vždy obsahovat. Jedná se o:
V praxi často řešíme případy, kdy klient podepsal smlouvu bez právní kontroly a následně přišel o celý rezervační poplatek. Krátká konzultace před podpisem přitom obvykle stojí zlomek této částky.
Tip: Neshody v rámci ztráty rezervačního poplatku vás mohou zavést až k soudu. V takovém případě se obraťte na nás. Posoudíme vaše šance na úspěch a navrhneme takové řešení, které povede k požadovanému výsledku.
Na místě podepsaná rezervační smlouva je rozšířený a z lidského hlediska pochopitelný omyl, protože v praxi často platí, že nemovitost koupí ten, kdo rezervační smlouvu podepíše nejdříve. Vy se ale neukvapujte a na místě nic nepodepisujte, protože:
Tip: Přečtěte si, na co si dát pozor při koupi nemovitosti.
Petr si u nás koupil balíček služeb pro koupi nebo prodej nemovitosti. Začali jsme jako obvykle u rezervační smlouvy, která obsahovala ustanovení o smluvní pokutě pro Petra ve výši 60 000 Kč, když si koupi bytu rozmyslí. Od Petra jsme se dozvěděli, že je grafik na volné noze a nemá každý měsíc vyrovnaný příjem.
Do rezervační smlouvy jsme proto zapracovali obvyklý okruh rozvazovacích podmínek, z nichž jedna dávala Petrovi možnost od rezervační smlouvy odstoupit v případě, že banka Petrovi neschválí hypotéku. A co se nestalo? Banka skutečně hypotéku neschválila ve výši, kterou Petr potřeboval, a tak neměl na pořízení bytu dostatek prostředků.
Petr ale díky tomu, že jsme mu upravili rezervační smlouvu, nemusel realitní kanceláři ve výsledku zaplatit ani korunu. To je slušný výsledek oproti stavu na začátku, kdy by musel zaplatit 60 000 Kč, pokud by podepsal rezervační smlouvu rovnou při prohlídce.
Tip: Přečtěte si také příběh našeho dalšího klienta Jindřicha Krčmáře, ve kterém mu realitní kancelář slíbila v rezervační smlouvě něco, co nemohla splnit.
Rezervační smlouva je běžným krokem před koupí nemovitosti, ale může pro kupujícího znamenat významný právní závazek a riziko ztráty rezervačního poplatku, pokud k uzavření kupní smlouvy nakonec nedojde. Nejde o samostatně upravený typ smlouvy, řídí se občanským zákoníkem a při účasti realitní kanceláře také zákonem o realitním zprostředkování, přičemž její konkrétní dopady vždy závisí na přesném znění. Obvykle obsahuje specifikaci nemovitosti, kupní cenu, způsob úhrady, dobu rezervace a podmínky odstoupení; často zahrnuje i smluvní pokutu, která se v praxi pohybuje v jednotkách procent kupní ceny, ale její přiměřenost může být soudně posuzována. Největší chybou bývá podpis na místě bez rozmyslu a bez právní kontroly – kupující si totiž nemusí být vědom vad nemovitosti, problémů s financováním či nevýhodných podmínek, které lze předem vyjednat nebo upravit, například doplněním rozvazovací podmínky pro případ neschválení hypotéky.
Ano, pokud to smlouva umožňuje a není to nepřiměřené. V některých případech lze sankci soudně snížit.
Pouze pokud to smlouva výslovně umožňuje nebo je splněna rozvazovací podmínka (např. neschválení hypotéky).
Ne vždy. Záleží na konkrétním obsahu smlouvy.
Nejčastěji 50 000 až 200 000 Kč nebo 3–5 % kupní ceny.
Ano, pokud plní funkci smlouvy o realitním zprostředkování, zákon vyžaduje písemnou formu.
Advokát, notář, banka nebo realitní kancelář za zákonných podmínek.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Vše zvládneme do 48 hodin, a to i při koupi od developera.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
