Nespěchejte na podpis rezervační smlouvy

Při jednání s realitkou si představte, že jste na perském trhu, kde se o všem smlouvá. Čím více na začátku budete projevovat ochotu ke koupi, tím vyšší cenu za byt nakonec zaplatíte. Proto vám v tomto článku poradíme, jak při jednání s realitní kanceláří postupovat, abyste získali tu nejlepší cenu a vysvětlíme, proč se nevyplatí spěchat na podpis rezervační smlouvy.

Postup před koupí bytu

Co uděláte, když přijdete do bytu, který se vám opravdu líbí? Necháte okamžitě průchod svým emocím a řeknete “ten chci”?

To není úplně dobrá pozice pro začátek vyjednávání. I když je pro vás koupě bytu srdeční záležitostí, pro realitního makléře je to obchod jako každý jiný. Pokud zjistí, že se vám byt opravdu líbí, zpravidla okamžitě následuje informace o tom, že je o byt obrovský zájem, že po vás jsou ještě tři vážní zájemci, a že pokud byt opravdu chcete, musíte co nejrychleji podepsat rezervační smlouvu. A už vás má realitka na udičce, z níž není lehké uniknout.

 

Jak tedy při jednání s realitkou postupovat?

1. Zachovejte neutrální postoj: V prvé řadě se vyhněte přílišnému nadšení z nemovitosti. Příliš horlivý postoj realiťákovi signalizuje, že jste o koupi rozhodnuti, a že o nemovitost opravdu stojíte, což vám značně sníží vaši páku při vyjednávání.
2. Udělejte si průzkum: Před prohlídkou se podívejte na podobné nabídky nemovitostí v dané oblasti, abyste získali představu o skutečné tržní hodnotě vámi vybrané nemovitosti. Pokud je požadovaná cena nepřiměřená, získáváte silný základ pro vyjednávání.
3. Ptejte se na relevantní otázky: Zeptejte se na historii nemovitosti, důvody prodeje, případné předchozí nabídky a jak dlouho je již nemovitost k prodeji. Tyto otázky vám totiž poskytnou náhled na situaci prodejce a jeho ochotu vyjednávat.
4. Pozorujte a komentujte: Pokud si všimnete jakýchkoliv problémů nebo nedostatkových oblastí, které je třeba zlepšit, zmiňte je nekonfliktním způsobem. To je totiž rafinovaná metoda, jak ospravedlnit nižší nabídku.
5. Neuvádějte svůj maximální rozpočet: Pokud se vás realitní makléř zeptá na váš rozpočet, je rozumné uvést rozsah nižší částku, než je vaše skutečné maximum.
6. Vyjádřete zájem o více nemovitostí: I když máte zájem zejména o jednu nemovitost, projevte zájem o několik a dejte to realiťákovi jasně najevo. To totiž vytvoří pocit konkurence a může makléře povzbudit, aby nabídl nižší cenu.
7. Poraďte se s profesionálem: Zvažte najmutí realitního právníka, který vám poskytne odborné rady a posílí vaše vyjednávací schopnosti.
8. Buďte připraveni odmítnout: Pokud cena nesplňuje vaše požadavky, nabídku odmítněte. Tím dáte realiťákovi jasně najevo, že s cenou nesouhlasíte, a že o koupi zas až takový zájem nemáte. Pro něj to může být poslední kapka k tomu, aby vám dal lepší cenu.

Proč se vyplatí na podpis rezervační smlouvy počkat

„Je to standardní smlouva, takovou tu podepisují všichni“, uslyšíte od realitních makléřů. Podpis rezervační smlouvy hned při prohlídce nemovitosti patří k jedněm z největších chyb, kterou kupující může udělat. Rezervační smlouvou si totiž nejen rezervujete byt, ale také se zavazujete, že takovou nemovitost posléze koupíte. Pokud si koupi rozmyslíte, bude to pro vás mít rozsáhlé následky.

Jak rezervační smlouva funguje

Účelem rezervační smlouvy je zajistit, že si kupující nemovitost skutečně koupí a, že prodávající již nemovitost neprodá nikomu jinému a to ani v případě, že by třeba dostal o mnoho lepší nabídku. Součástí této smlouvy je také rezervační poplatek, který má zajistit, že kupující z koupě nevycouvá. V případě, že by vycouvat chtěl, bude rezervační poplatek fungovat jako pokuta a kupující o něj proto přijde. V opačném případě slouží jako splátka části ceny nemovitosti.

Rezervační smlouva nemá zákonem daný obsah, přesto ale existují části, které by měla vždy obsahovat. Jedná se o:

1. specifikaci nemovitosti,
2. specifikaci dalších předmětů prodeje (například v případě, že k nemovitosti náleží další stavby nebo vybavení),
3. kupní cenu,
4. způsob uhrazení kupní ceny,
5. délku platnosti rezervační smlouvy,
6. podmínky a následky odstoupení od smlouvy či její zrušení.

Na místě podepsaná rezervační smlouva je rozšířený a z lidského hlediska pochopitelný omyl, protože v praxi často platí, že nemovitost koupí ten, kdo rezervační smlouvu podepíše nejdříve. Vy se ale neukvapujte a na místě nic nepodepisujte, protože:

• nevíte, zda si koupi po probdělé noci a diskuzi s partnerem nerozmyslíte,
• nevíte, jaké vady při další prohlídce objevíte,
• nevíte, zda se na podmínkách prodeje nakonec shodnete s prodávajícím,
• předem často nevíte, zda na nemovitost dostanete hypotéku.

Příběh Petra

Petr si u nás koupil balíček služeb pro koupi nebo prodej nemovitosti. Začali jsme jako obvykle u rezervační smlouvy, která obsahovala ustanovení o smluvní pokutě pro Petra ve výši 60 000 Kč, když si koupi bytu rozmyslí. Od Petra jsme se dozvěděli, že je grafik na volné noze a nemá každý měsíc vyrovnaný příjem.

Do rezervační smlouvy jsme proto zapracovali obvyklý okruh rozvazovacích podmínek, z nichž jedna dávala Petrovi možnost od rezervační smlouvy odstoupit v případě, že banka Petrovi neschválí hypotéku. A co se nestalo? Banka skutečně hypotéku neschválila ve výši, kterou Petr potřeboval, a tak neměl na pořízení bytu dostatek prostředků.

Petr ale díky tomu, že jsme mu upravili rezervační smlouvu, nemusel realitní kanceláři ve výsledku zaplatit ani korunu. To je slušný výsledek oproti stavu na začátku, kdy by musel zaplatit 60 000 Kč, pokud by podepsal rezervační smlouvu rovnou při prohlídce.