Shrnutí: Při koupi nemovitosti si dejte pozor především na právní stav bytu nebo domu, případná omezení vlastnického práva, stav prodávajícího a podmínky rezervační i kupní smlouvy. V roce 2026 stále platí, že jeden ukvapený podpis může znamenat ztrátu rezervačního poplatku nebo komplikace při převodu vlastnictví. Proto ještě před podpisem prověřte nemovitost, prodávajícího i financování celé koupě.
Rychlý přehled: Na co si dát pozor při koupi nemovitosti
Kupujete byt nebo dům a nechcete zjistit problém až po podpisu? Nechte si od našich advokátů zkontrolovat rezervační nebo kupní smlouvu ještě předtím, než se k čemukoli zavážete.
Neukvapujte se proto s podpisem smluv, které vás k čemukoli zavazují, a nechte si dokumenty raději zkontrolovat či připravit odborníkem. Všechno začíná už rezervační smlouvou, kterou řada lidí podceňuje a přitom jde o jeden ze zásadních dokumentů celého převodu.
V naší praxi jsme se setkali již s mnoha případy klientů, kteří nám vyprávěli stále stejný příběh. Přišli na prohlídku do bytu, který se jim opravdu hodně líbil. Nechali průchod svým emocím a okamžitě řekli “ten chci”. To ale není úplně dobrá pozice pro začátek vyjednávání.
I když je pro vás koupě bytu srdcovou záležitostí, pro realitního makléře je to obchod jako každý jiný. Zpravidla zprostředkovává prodej nebo pronájem desítek nemovitostí, provize z každé z nich bývá mezi třemi a pěti procenty z prodejní ceny. V případě pronájmu je to obvykle jeden měsíční nájem.
Pokud makléř zjistí, že vás byt zaujal, většinou okamžitě následuje informace o tom, že je o něj obrovský zájem, že po vás jdou ještě tři vážní zájemci nebo že pokud byt opravdu chcete, musíte co nejrychleji podepsat rezervační smlouvu. A už vás má na udičce, ze které není lehké uniknout.
Tip: Kupujete nemovitost a chcete si být jisti, že za ni dostanete zaplaceno? Pak si především musíte smluvně ošetřit mechanismus výplaty kupní ceny. To vám zajistí advokátní úschova. Jak to přesně funguje si přečtěte v našem článku.
„Je to standardní smlouva, takovou tu podepisují všichni“, uslyšíte od realitních makléřů. V praxi se tato smlouva nazývá různě – dohoda o rezervaci, blokovací dohoda nebo třeba smlouva o složení blokovacího depozita. Podpis rezervační smlouvy hned při prohlídce nemovitosti patří k jedněm z největších chyb, kterou kupující může udělat. Rezervační smlouvou si totiž nejen rezervujete byt, ale především se zavazujete, že takovou nemovitost i koupíte. Obvykle si to sice můžete později rozmyslet, nebude to ale zadarmo. Rezervační smlouvy obsahují pro tyto případy nemalé sankce.
Na místě podepsaná rezervační smlouva je rozšířený a z lidského hlediska pochopitelný omyl, protože v praxi často platí, že nemovitost koupí ten, kdo smlouvu podepíše jako první. Vy se ale neukvapujte a na místě nic nepodepisujte, protože nevíte, jestli si koupi po probdělé noci a diskuzi s partnerem nerozmyslíte. Při další prohlídce můžete také objevit vady, které vás od koupě odradí. Také nevíte jistě, jestli vám banka poskytne hypotéku, nebo jestli se nakonec dohodnete na podmínkách prodeje.
Rezervační smlouva je jen jedna část celé transakce. Mezi nejčastější rizika při koupi nemovitosti patří také problémový právní stav nemovitosti, dluhy nebo insolvence prodávajícího, zástavní práva a věcná břemena, technické vady či špatně nastavená úhrada kupní ceny.
Před koupí proto zkontrolujte zejména:
Čím dříve tato rizika prověříte, tím větší máte prostor případné problémy vyřešit nebo od koupě ještě včas ustoupit.
Tip: V dnešní době jsou ceny nemovitostí tak vysoké, že většina lidí nemá možnost koupit si nemovitost pouze z vlastních úspor. Stále více lidí se proto uchyluje k financování bydlení pomocí hypotéky. Jak ale vlastně celý proces vyřizování hypotečního úvěru probíhá a máte vůbec šanci hypotéku dostat? Na tyto otázky naleznete odpověď v našem dalším článku.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Vše zvládneme do 48 hodin, a to i při koupi od developera.
Grafik na volné noze Petr se chystal koupit byt. Kupní cenu by celou dohromady nedal, takže musel částečně nemovitost financovat hypotékou. Rezervační smlouva, kterou mu dal developer k podpisu, obsahovala smluvní pokutu 60 000 korun, pokud by si nakonec koupi rozmyslel.
To je klasická situace. I když byl Petr rozhodnutý, že si byt pořídí, z obchodu nakonec sešlo. Kvůli jeho nepravidelným příjmům mu banka odmítla poskytnout hypotéku v potřebné výši.
Do rezervační smlouvy naštěstí jeho právníci doplnili takzvaný „okruh rozvazovacích podmínek“. Jedna mu dávala možnost od smlouvy odstoupit v případě, že mu banka neschválí hypotéku.
Díky tomu nemusel Petr zaplatit ani korunu. To je slušný výsledek oproti tomu, kdy by rezervační smlouvu podepsal hned při prohlídce a ve výsledku zaplatil za jeden podpis 60 tisíc.
Rezervační smlouva, i když to většině lidí nepřijde, je tak jeden z nejdůležitějších právních dokumentů a je potřeba k němu tak i přistupovat. Od smlouvy o smlouvě budoucí se liší v tom, že jde o smlouvu tzv. nepojmenovanou, tedy nemá zákonem stanovený obsah.
Máte před sebou rezervační smlouvu a nejste si jistí sankcemi, podmínkami financování nebo možností odstoupit? Advokát vám může smlouvu zkontrolovat ještě před podpisem a upozornit na ustanovení, která pro vás představují zbytečné riziko.
Tip: Kromě předčasného podpisu rezervační smlouvy je třeba zkontrolovat řadu věcí. Jednou z nich je případná insolvence prodávajícího. Využít k tomu můžete veřejné rejstříky. V našem článku na téma jak si ověřit, že prodávající není v insolvenci vám poradíme, co se v nich dá nalézt a jak postupovat, když se protistrana v insolvenci opravdu nachází.
Při koupi nemovitosti se nevyplatí rozhodovat jen podle dojmu z prohlídky. Ještě před podpisem rezervační nebo kupní smlouvy prověřte právní i technický stav nemovitosti, vlastníka a případná omezení v katastru, situaci prodávajícího i způsob financování. Pozornost věnujte zejména podmínkám rezervace, sankcím, možnosti odstoupit v případě neschválení hypotéky a bezpečnému složení kupní ceny. Rizika při koupi nemovitosti totiž často vznikají ještě dříve, než dojde na samotnou kupní smlouvu, a právě v této fázi je lze nejsnáze odhalit a smluvně ošetřit.
Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:
Prověřte především vlastníka, právní stav nemovitosti, zápisy v katastru, technický stav a obsah rezervační i kupní smlouvy. U koupě na hypotéku myslete také na situaci, kdy banka financování neschválí.
Patří mezi ně například zástavní práva a věcná břemena, insolvence nebo exekuce prodávajícího, technické vady, nevýhodné podmínky rezervační smlouvy nebo špatně nastavené předání kupní ceny.
Obvykle je bezpečnější si smlouvu nejprve v klidu přečíst a prověřit. Zvláštní pozornost věnujte rezervačnímu poplatku, sankcím a podmínkám, za kterých lze od smlouvy odstoupit.
Záleží na konkrétním znění smlouvy. Je proto vhodné předem smluvně upravit, co se stane s rezervací a rezervačním poplatkem, pokud potřebné financování nezískáte.
Ověřte vlastníka a případná omezení vlastnického práva, například zástavní práva, věcná břemena nebo zákaz zcizení či zatížení.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Vše zvládneme do 48 hodin, a to i při koupi od developera.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 15 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 15 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Váš případ posoudíme a navrhneme, jak ho vyřešit za 390 Kč.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
