Co všechno obsahují dobře sepsané stanovy

Co upravují stanovy SVJ?

Stanovy upravují základní pravidla a vztahy mezi vlastníky jednotek a orgány SVJ. Jedná se v podstatě o zakládací dokument, takže žádné společenství vlastníků bez stanov ani nemůže existovat. Stanovy jsou samostatným dokumentem, který je oddělený od prohlášení vlastníka i smlouvy o výstavbě. S nimi ale musí být pochopitelně v souladu, což je třeba ohlídat.

Dřívější právní úprava nabízela takzvané vzorové stanovy SVJ, které platily automaticky, pokud SVJ vzniklo ze zákona a dosud nestihlo schválit stanovy vlastní. Tato možnost ale už nyní neplatí a společenství vlastníků jednotek může vzniknout výhradně na základě stanov.

Zákonné náležitosti stanov SVJ

Schválením stanov zakládají vlastníci bytů společenství vlastníků jednotek. O založení společenství musí být pořízen notářský zápis (při změně stanov se ovšem již nevyžaduje). Nový občanský zákoník ovšem umožňuje založit společenství vlastníků i jediným vlastníkem všech jednotek. V takovém případě stanovy nemusí být ve formě notářského zápisu. Následně dochází k zápisu do veřejného rejstříku a den zápisu je považován za den vzniku společenství vlastníků.

Schválení prvních stanov musí odsouhlasit většina všech vlastníků jednotek.

Stanovy je třeba dodat na rejstříkový soud spolu se žádostí o zapsání do veřejného rejstříku. Požaduje se přitom i elektronická forma, nejlépe formát PDF. Dále se zasílá pozvánka (s určením data a místa schůze), prezenční listina s podpisy zúčastněných a zápis o průběhu schůze s výsledkem hlasování o přijetí stanov.

Povinnými náležitostmi stanov jsou podle nového občanského zákoníku alespoň:

• název SVJ, který obsahuje zároveň i spojení „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vzniklo,
• sídlo SVJ v domě, pro který vzniklo (není-li to z nějakého důvodu možné, tak na jiném vhodném místě),
• členská práva a povinnosti vlastníků jednotek,
• určení orgánů SVJ (stanovení toho, zda v SVJ působí předseda anebo je statutárním orgánem výbor), jejich působnost, počet členů volených orgánů, jejich funkční období a způsob jejich svolávání, jednání a usnášení,
• určení prvních členů statutárního orgánu,
• pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí.

Od roku 2020 už povinnými součástmi stanov nejsou:

• způsob uplatňování členských práv a povinností vlastníků jednotek,
• pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a  způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.

E-book zdarma: Jak spravovat SVJ a družstvo

• Najdete v něm 8 rad, které vám výrazně pomohou při správě bytového domu.
• Zjistíte, co mají obsahovat stanovy nebo jak správně zorganizovat členskou schůzi.
• Získáte odpovědi na řadu problémů, které sužují předsedy i členy SVJ/BD.

Stáhnout zdarma

Doporučené náležitosti stanov:

• Podrobné vymezení práv a povinností jednotlivých orgánů společenství.
• Pravidla pro tvorbu rozpočtu SVJ a způsob, jakým budou vlastníci jednotek přispívat na úhradu nákladů spojených se správou domu a pozemku. Jakkoliv se nejedná o povinnou náležitost, je velmi praktické si tato pravidla ve stanovách upravit. Nákladů mohou být rozúčtovat podle podílů na společných částech domu, podle plochy bytu či podle počtu osob žijících v jednotce. Zakotvení přesných pravidel může předejít zbytečným sporům.
• Detailní postup pro při vymáhání nedoplatků od majitelů bytů (kdy a kdo posílá výzvu k zaplacení, kdy se posílá předžalobní výzva apod).
• Vymezení společných částí domu a podmínky pro jejich případné výhradní užívání.
• Možnost a postup pro zvláštní způsob hlasování per rollam (jde o hlasování mimo shromáždění, které se zpravidla koná v listinné formě či formou e-mailu. Společně s návrhem usnesení je na stejné listině možnost vyjádřit se k návrhu kladně nebo záporně ve lhůtě 15 dnů od doručení). Daná forma hlasování se ukázala potřebnou mimo jiné v souvislosti s nedávnou epidemií covidu.
• Možnost zastoupení plnou mocí při jednáních SVJ.
• Způsob svolávání schůzí.
• Možnost změny společných částí domu.

Náležitosti smlouvy s externím správcem a schválení osoby správce.

Společenství vlastníků jednotek je právnická osoba, která má na starosti správu bytového domu a pozemku. V zákoně je přitom stanoven výslovný zákaz podnikání. Dokonce se nesmí ani přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů.

Orgány společenství vlastníků

Soustava orgánů SVJ je založena na principu dvojice povinných orgánů, které musí každé SVJ mít. Nejvyšším orgánem SVJ je vždy shromáždění. Statutárním orgánem může být výbor či předseda SVJ, což závisí na vůli vlastníků. Stanovy pak mohou zakotvit i další (dobrovolné) orgány. Může jim být třeba kontrolní komise, revizor, či domovník. V praxi je to ovšem spíše málo časté.

Změna stanov

Stanovy nepředstavují žádné nezměnitelné dogma. Vznikne-li potřeba je změnit (například se neosvědčí délka funkčního období nebo způsob hlasování atd.), musí je opět schválit většina vlastníků jednotek. Předchozí stanovy ovšem mohou vymezit pro schválení změn vyšší počet hlasů. V takovém případě ale hrozí riziko, že změny budou určití majitelé bytů účelově blokovat.

Kde najdu stanovy SVJ?

Zajímá-li vás, co a jak upravují stanovy vašeho SVJ, nejjednodušší cestou je pochopitelně kontaktovat jeho předsedu, či některého z členů výboru. Pokud by se stalo, že s vámi nekomunikuje, nebo z nějakého důvodu stanovy nemá, lze se buď vypravit na příslušný rejstříkový soud, kde jsou stanovy uloženy, případně nahlédnout do listin na www.justice.cz. Zde se zpravila proklikáte přímo ke stanovám v elektronické podobě.

Základní rozdíl, pokud jste majitel bytu v osobním vlastnictví a družstevník je to, že ve druhém případě nejste reálným vlastníkem bytu. Tím je v tomto případě bytové družstvo a takzvaní „majitelé družstevních bytů“ jsou podle zákona pouze nájemníky. Nelze je ale z nájmu vypovědět jako u běžného typu nájmu.

Ve stanovách bytového družstva musí být rovněž upraveno, za jakých podmínek vzniká členovi právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu. Stanovy mohou omezovat družstevníky v nakládání s bytem, například jim zakázat, aby byt pronajímali. Takovým způsobem SVJ omezit vlastníky bytů nemůže.

Porušování a vymahatelnost stanov

Pokud vlastníci porušují stanovy, teoreticky jim lze například udělit pokuty. O možnosti stanovení pokut soukromými osobami se ovšem vedou právní spory. Pokud se touto cestou přesto rozhodnete jít, měli byste přesně vymezit, za porušení jakých povinností se ukládají, kdo rozhoduje o jejich udělení a v jaké výši mohou být uděleny (ta musí být přiměřená provinění).

Samotné porušení stanov statutárem má význam spíše uvnitř SVJ. Pakliže by se členové SVJ chtěli obrátit na soud, je třeba například dokázat, že předseda jednal v rozporu s vůlí shromáždění, tedy že shromáždění neschválilo jeho kroky (a to ani dodatečně) a předseda mu tak způsobil škodu.

Řada SVJ má mimo stanoveny schválený i domovní řád, který se vztahuje na všechny obyvatele domu, bez ohledu na majetkový vztah k jednotlivým bytovým jednotkám. Může upravovat například otázky týkající se úklidu, nočního klidu, třídění odpadu apod. S jeho vymahatelností to ale není úplně jednoduché. Pokud jeho nerespektováním sousedé současně porušují nějaký obecně závazný právní předpis (dochází k rušení nočního klidu, výtržnostem či k napadání sousedů), pak lze samozřejmě zavolat policii. Jestliže ale sousedka netřídí odpad nebo neuklízí loužičky svého psího kamaráda, můžete s ní věc řešit a vytýkat, ale dál vaše pravomoci nesahají.