Stanovy SVJ musí podle občanského zákoníku obsahovat zejména název, sídlo, určení orgánů a pravidla správy domu. Pokud některé povinné náležitosti chybí, může to zkomplikovat vznik nebo fungování společenství. Které to jsou?
Stanovy SVJ musí podle občanského zákoníku obsahovat zejména název, sídlo, určení orgánů a pravidla správy domu. Pokud některé povinné náležitosti chybí, může to zkomplikovat vznik nebo fungování společenství. Které to jsou?
Rychlý přehled
Stanovy SVJ musí podle občanského zákoníku obsahovat minimálně:
název a sídlo společenství,
určení orgánů (shromáždění a statutární orgán),
práva a povinnosti vlastníků jednotek,
pravidla správy domu a užívání společných částí.
Bez těchto náležitostí nemusí být SVJ řádně zapsáno do veřejného rejstříku. V praxi doporučujeme stanovy upravit podrobněji, aby se předešlo sporům mezi vlastníky. Pokud si nejste jistí, zda vaše stanovy odpovídají aktuální právní úpravě, můžete využít naši kontrolu stanov SVJ.
Stanovy upravují základní pravidla a vztahy mezi vlastníky jednotek a orgány SVJ. Jedná se v podstatě o zakládací dokument, takže žádné společenství vlastníků bez stanov ani nemůže existovat. Stanovy jsou samostatným dokumentem, který je oddělený od prohlášení vlastníka i smlouvy o výstavbě. S nimi ale musí být pochopitelně v souladu, což je třeba ohlídat.
Dřívější právní úprava nabízela takzvané vzorové stanovy SVJ, které platily automaticky, pokud SVJ vzniklo ze zákona a dosud nestihlo schválit stanovy vlastní. Tato možnost ale už nyní neplatí, společenství vlastníků jednotek se ustavuje přijetím stanov a vzniká zápisem do veřejného rejstříku.
Zkontrolujeme všechny vaše dokumenty a zajistíme, že stanovy vašeho společenství vlastníků (SVJ) nebo bytového družstva budou odpovídat potřebám domu a budou v souladu se zákonem. Zkontrolujeme návrh vašich stanov, případně vám vytvoříme kompletní dokumentaci na míru dle vašich potřeb.
Schválením stanov zakládají vlastníci bytů společenství vlastníků jednotek. O založení společenství musí být pořízen notářský zápis (při změně stanov se ovšem již nevyžaduje). Nový občanský zákoník ovšem umožňuje založit společenství vlastníků i jediným vlastníkem všech jednotek. V takovém případě stanovy nemusí být ve formě notářského zápisu. Následně dochází k zápisu do veřejného rejstříku a den zápisu je považován za den vzniku společenství vlastníků.
Schválení prvních stanov musí odsouhlasit většina všech vlastníků jednotek.
Stanovy je třeba dodat na rejstříkový soud spolu se žádostí o zapsání do veřejného rejstříku. Požaduje se přitom i elektronická forma, nejlépe formát PDF. Dále se zasílá pozvánka (s určením data a místa schůze), prezenční listina s podpisy zúčastněných a zápis o průběhu schůze s výsledkem hlasování o přijetí stanov.
Povinnými náležitostmi stanov jsou podle nového občanského zákoníku alespoň:
Od roku 2020 už povinnými součástmi stanov nejsou:
Tip: Pravidly příspěvků na správu domu a fondem oprav jsme se zabývali v našem samostatném článku na blogu.
Doporučené náležitosti stanov:
V praxi často řešíme situace, kdy stanovy obsahují pouze minimální zákonné náležitosti, ale neřeší konkrétní problémy domu – například postup při neplacení příspěvků nebo hlasování mimo shromáždění. Právě tyto mezery pak vedou ke sporům mezi vlastníky. Nejste si jistí, zda vaše stanovy obsahují všechny zákonné náležitosti? Rádi vám je zkontrolujeme.
Společenství vlastníků jednotek je právnická osoba, která má na starosti správu bytového domu a pozemku. V zákoně je přitom stanoven výslovný zákaz podnikání. Dokonce se nesmí ani přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů.
Soustava orgánů SVJ je založena na principu dvojice povinných orgánů, které musí každé SVJ mít. Nejvyšším orgánem SVJ je vždy shromáždění. Statutárním orgánem může být výbor či předseda SVJ, což závisí na vůli vlastníků. Stanovy pak mohou zakotvit i další (dobrovolné) orgány. Může jim být třeba kontrolní komise, revizor či domovník. V praxi je to ovšem spíše málo časté.
Stanovy nepředstavují žádné nezměnitelné dogma. Vznikne-li potřeba je změnit (například se neosvědčí délka funkčního období nebo způsob hlasování atd.), musí je opět schválit většina vlastníků jednotek. Předchozí stanovy ovšem mohou vymezit pro schválení změn vyšší počet hlasů. V takovém případě ale hrozí riziko, že změny budou určití majitelé bytů účelově blokovat.
Pokud připravujete změnu stanov, vyplatí se právní kontrola ještě před hlasováním.
Zajímá-li vás, co a jak upravují stanovy vašeho SVJ, nejjednodušší cestou je pochopitelně kontaktovat jeho předsedu či některého z členů výboru. Pokud by se stalo, že s vámi nekomunikuje, nebo z nějakého důvodu stanovy nemá, lze se buď vypravit na příslušný rejstříkový soud, kde jsou stanovy uloženy, případně nahlédnout do listin na www.justice.cz. Zde se zpravila proklikáte přímo ke stanovám v elektronické podobě.
Základní rozdíl, pokud jste majitel bytu v osobním vlastnictví a družstevník je to, že ve druhém případě nejste reálným vlastníkem bytu. Tím je v tomto případě bytové družstvo a takzvaní „majitelé družstevních bytů“ jsou podle zákona pouze nájemníky. Nelze je ale z nájmu vypovědět jako u běžného typu nájmu.
Ve stanovách bytového družstva musí být rovněž upraveno, za jakých podmínek vzniká členovi právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu. Stanovy mohou omezovat družstevníky v nakládání s bytem, například jim zakázat, aby byt pronajímali. Takovým způsobem SVJ omezit vlastníky bytů nemůže.
Pokud vlastníci porušují stanovy, teoreticky jim lze například udělit pokuty. O možnosti stanovení pokut soukromými osobami se ovšem vedou právní spory. Pokud se touto cestou přesto rozhodnete jít, měli byste přesně vymezit, za porušení jakých povinností se ukládají, kdo rozhoduje o jejich udělení a v jaké výši mohou být uděleny (ta musí být přiměřená provinění).
Samotné porušení stanov statutárem má význam spíše uvnitř SVJ. Pakliže by se členové SVJ chtěli obrátit na soud, je třeba například dokázat, že předseda jednal v rozporu s vůlí shromáždění, tedy že shromáždění neschválilo jeho kroky (a to ani dodatečně) a předseda mu tak způsobil škodu.
Řada SVJ má mimo stanoveny schválený i domovní řád, který se vztahuje na všechny obyvatele domu, bez ohledu na majetkový vztah k jednotlivým bytovým jednotkám. Může upravovat například otázky týkající se úklidu, nočního klidu, třídění odpadu apod. S jeho vymahatelností to ale není úplně jednoduché.
Pokud jeho nerespektováním sousedé současně porušují nějaký obecně závazný právní předpis (dochází k rušení nočního klidu, výtržnostem či k napadání sousedů), pak lze samozřejmě zavolat policii. Jestliže ale sousedka netřídí odpad nebo neuklízí loužičky svého psího kamaráda, můžete s ní věc řešit a vytýkat, ale dál vaše pravomoci nesahají.
Stanovy SVJ jsou základním dokumentem, bez kterého nemůže společenství řádně fungovat ani být zapsáno do veřejného rejstříku. Musí obsahovat zejména název a sídlo, určení orgánů, práva a povinnosti vlastníků a pravidla správy domu. Zákonné minimum však často nestačí – v praxi je vhodné upravit i rozpočet, příspěvky, hlasování či vymáhání nedoplatků. Dobře nastavené stanovy předcházejí sporům a usnadňují každodenní fungování domu.
Ano. Bez stanov nelze SVJ řádně zapsat do veřejného rejstříku.
Zpravidla shromáždění vlastníků většinou hlasů, pokud stanovy nevyžadují vyšší kvórum.
Ne vždy. Záleží na konkrétní situaci a rozsahu změny.
Stanovy nemohou obecně omezit vlastnické právo nad rámec zákona, ale mohou upravit pravidla užívání společných částí.
Ustanovení odporující zákonu jsou neplatná a nepoužijí se.
Zkontrolujeme vaše stanovy SVJ nebo bytového družstva nebo vám je sepíšeme na klíč. Vždy dohlédneme na to, aby odpovídaly aktuální legislativě. Námi zpracované stanovy jsou vždy připraveny na míru potřebám obyvatelů domu. Můžeme vám založit i SVJ nebo bytové družstvo na klíč. Vše zařídíme rychle, bezchybně a za předem dané ceny. Platit můžete až po poskytnutí služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
