Se sousedy jsou často jenom problémy – zrovna když máte druhý den ráno vstávat do práce, sousedé mají opačné plány a uspořádají párty. Ta se pak hlasitě táhne až do brzkých ranních hodin a vy jste akorát tak nevyspalí a mrzutí. Nebo odejdou na dvanáctihodinovou směnu a doma nechají svého psa. Ten pak celý den nešťastně štěká a budí vám dítě, které jste zrovna pracně uspali. Jak se s těmito případy vypořádat? Vezměte si na pomoc domovní řád!
Domovní řád je jakási vnitřní regulace pro obyvatele domu, určuje jejich jednotlivá práva a povinnosti. Domovní řády mohou upravovat zejména užívání společných částí a zařízení domu – jako např. chodby, prádelny, kočárkárny, půdy apod. Řeší se v něm obvykle také čistota v domě, otevírání a zavírání domu, pravidla pro rekonstrukce či bezpečnost domu.
Domovní řád však nesmí být v rozporu s veřejným pořádkem, dobrými mravy a zákonem, konkrétně hlavně občanským zákoníkem. Například není možné nájemníkům ani vlastníkům zakázat chování zvířat, pokud takový chov nepůsobí ostatním nepřiměřené obtíže. Pokud by zvíře například špinilo společné prostory, může být po vlastníkovi požadována úhrada vzniklých nákladů za úklid. Dále není možné například omezovat kouření v bytě, návštěvy nebo omezovat možnost byt pronajmout a podnajmout, třeba jako sdílené bydlení studentům, nebo provozovat krátkodobé pronájmy přes AirBnB.
Tip: Řešíte neustálé problémy se svými sousedy? Trápí vás hluk či zápach vycházející z jejich pozemku? Může se jednat o imise, které jsou v mnoha případech nezákonné. Jak se bránit se dozvíte v našem dalším článku – Jak na problémové sousedy.
Zde je možné zakotvit jiné související povinnosti a ty pak vymáhat. Např. u AirBnB a krátkodobých pronájmů lze do stanov doplnit povinnost majitele bytu oznámit ve velmi krátké lhůtě, když se změní obyvatelé jeho bytu. Musí tak nahlašovat každou “návštěvu” a když to nezvládne, hrozí mu i sankce. SVJ tedy může drobně pronájmy ztížit a má zároveň přehled nad tím, co se v domě děje.
Pravidla obsažená v domovním řádu by měla být součástí i nájemních smluv, které uzavřou vlastníci jednotlivých bytů s nájemníky. Jinak nemusí být jednoznačné, zda jsou pro ně tato pravidla zavazující. Velkým problémem pak může být, pokud je v nájemní smlouvě nějaké pravidlo odporující domovnímu řádu.
Tip: V našem článku se dozvíte, jak založit SVJ nebo bytové družstvo.
Co ale může dělat správce domu v případě, že někdo nedodržuje domovní řád? SVJ může ve svých stanovách určit pokuty, které lze uložit vlastníku jednotky, který pravidla v domě porušuje. A to i v případě, že pravidla porušila jeho návštěva. Pozor tedy na krátkodobé ubytovávání cizinců. Případné pokuty po odjezdu cestovatelů stihnou vždy vlastníka. Je vhodné cizince poučit o pravidlech chování v domě, ideálně jim poskytnout překlad domovního řádu.
Tip: Přečtěte si, co všechno obsahují dobře sepsané stanovy.
Pokuta musí být stanovena v přiměřené výši podle konkrétního prohřešku. Často jsou však pravidla v domě nastavena tak, že po druhém porušení pravidel přijde vlastníku písemné upozornění na možnou sankci a až po třetím porušení přijde pokuta.
Té se vlastník může bránit u soudu, nebo ji naopak bude SVJ muset u soudu vymáhat. SVJ však bude muset prokázat, že k porušení došlo a že ho způsobil právě ten který vlastník nebo jeho návštěva. Jako důkazy můžou posloužit fotografie, záznam z bezpečnostní kamery nebo svědectví souseda. Pokud soud rozhodne o oprávněnosti pokuty, bude možné ji v případě nezaplacení vymáhat i exekučně. Takový hříšník pak zaplatí i exekuční náklady a částka, kterou finálně uhradí, bude mnohem vyšší než původní pokuta.
Zkontrolujeme vaše stanovy SVJ nebo bytového družstva nebo vám je sepíšeme na klíč. Vždy dohlédneme na to, aby odpovídaly aktuální legislativě. Námi zpracované stanovy jsou vždy připraveny na míru potřebám obyvatelů domu. Můžeme vám založit i SVJ nebo bytové družstvo na klíč. Vše zařídíme rychle, bezchybně a za předem dané ceny. Platit můžete až po poskytnutí služby.
Nedávno v jednom pražském SVJ řešili případ, kdy obyvatelka domu neustále parkovala ve společných garážích mimo své vyhrazené místo. Pořídila si totiž velké SUV, které se na určené stání nevešlo. Majitelka vozu tak parkovala u zdi, kde ovšem bránila ostatním v pohodlném zaparkování na jejich místech. Ti si proto stěžovali u výboru společenství vlastníků. Nepomohlo několik výzev, proto celá věc skončila u soudu. Soudce pak skutečně dal obyvatelům domu za pravdu a vydal platební rozkaz, podle kterého má majitelka SUV platit za každé porušení pravidel sankce.
Tip: Řešíte problém se sousedy? Zastoupíme vás na schůzi SVJ nebo bytového družstva. Pomůžeme vám problém vyřešit a případně podniknout právní kroky.
Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:
Zkontrolujeme vaše stanovy SVJ nebo bytového družstva nebo vám je sepíšeme na klíč. Vždy dohlédneme na to, aby odpovídaly aktuální legislativě. Námi zpracované stanovy jsou vždy připraveny na míru potřebám obyvatelů domu. Můžeme vám založit i SVJ nebo bytové družstvo na klíč. Vše zařídíme rychle, bezchybně a za předem dané ceny. Platit můžete až po poskytnutí služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
