Nájemní smlouvy se uzavírají nejenom na byty či nebytové prostory, tak i na movité věci – mohou se tedy týkat prakticky jakéhokoli majetku. Nájemní smlouvu lze ukončit dohodou, výpovědí nebo odstoupením – záleží na tom, zda je na dobu určitou, nebo neurčitou. V tomto článku se zaměříme na ukončení obecného nájmu dle občanského zákoníku.
Nájem končí dohodou, výpovědí, odstoupením nebo uplynutím doby.
Nájem na dobu neurčitou lze vypovědět i bez důvodu.
U nájmu na dobu určitou jen ve smluvených nebo zákonných případech.
Výpovědní doba je obvykle 1–3 měsíce.
Nesprávná výpověď může být neplatná.
Potřebujete připravit výpověď nebo zkontrolovat smlouvu? V rámci naší služby nájem nemovitosti vám pomůžeme rychle a online.
Ukončení nájmu upravuje zejména občanský zákoník. Obecný nájem se netýká nájmu bytu, ale něčeho jiného – nebytového prostoru, auta, lyží, luxusní kabelky nebo třeba historického kostýmu. Zkrátka čehokoliv, co chcete využívat jen po určitou dobu a nemáte zájem to nutně vlastnit.
Ukončení nájemní smlouvy lze docílit různými způsoby, typicky výpovědí, odstoupením od smlouvy nebo prostým uplynutím času. Nájemní smlouvu také ukončuje úmrtí.
Zajímá vás ukončení nájmu u nemovitosti? Chystáte se například odejít z bytu, který jste si pronajali, a potřebujete nájemní smlouvu co nejdříve vypovědět? Nebo chcete ze svého bytu vyhodit problémového nájemníka? Více o tom píšeme v našem samostatném článku.
S žádostí o pomoc se na nás obrátil pan Roman. Pronajímal svůj sklad svému dlouholetému obchodnímu partnerovi. Spolupráce však začala časem váznout a vrcholem bylo, když pan Roman zjistil, že nájemce sklad přestavěl na obchod, aniž by ho o tom byť jen informoval.
Následovala ostrá hádka a hledání právního řešení. Pan Roman chtěl dosáhnout okamžitého ukončení nájemní smlouvy a požádal nás o pomoc.
Vysvětlili jsme panu Romanovi, že zákon jasně stanovuje, že nájemce potřebuje k úpravám pronajaté věci souhlas pronajímatele. Takový souhlas navíc musí úpravám předcházet.
Smluvním stranám sice nic nebrání v tom, aby se po provedení změn bez souhlasu pronajímatele uzavřely dohodu, která by tento nedostatek nějakým způsobem zahladila nebo zhojila. V tomto případě to však bylo vyloučené.
Souhlas s přestavbou nájemci ovšem prokazatelně udělen nebyl – u písemné smlouvy musí být totiž udělený souhlas také písemný, žádné odkývání nad kávou nestačí. Jednalo se tak o klasický výpovědní důvod.
Nájemník musel, i když s nevolí, v prostorách skončit a ještě je na své náklady uvést do původního stavu.
Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu. Díky našim službám nevzniknou ani po skončení nájmu mezi pronajímatelem a nájemníkem spory ohledně nejasných práv či povinností.
Výpověď může být dána také pouze ústně. To platí i u písemné nájemní smlouvy. Pokud si ovšem strany výslovně písemnou formu výpovědi nevymínili přímo ve smlouvě. Obsah výpovědi však doporučujeme vždy písemně zdokumentovat, a to alespoň v e-mailu nebo jiným vhodným způsobem.
Z výpovědi musí být jasné následující:
Nutnost odůvodnění výpovědi závisí především na tom, jestli je nájem vypovídán pro některý zákonem (případně smluvními stranami) stanoveným důvodem, nebo zda jde o situaci, kdy ho lze vypovědět i bez důvodu. Pokud jde o první variantu, doporučujeme výpovědní důvod jasně uvést.
Bez uvedení důvodu je možné vždy vypovědět nájem uzavřený na dobu neurčitou. Taková výpověď pak zcela logicky nemusí být odůvodněná, ačkoliv straně, která nájem vypovídá, nic nebrání v tom, aby důvod svého rozhodnutí rovněž uvedla.
Pokud si nejste jistí, jak výpověď správně formulovat, vyplatí se nechat si ji zkontrolovat advokátem – chybná výpověď totiž může být neplatná.
Pravděpodobně nejčastějším případem výpovědí je ukončení nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou. Zákon stanovuje výpovědní dobu v délce jednoho měsíce, je-li předmětem nájmu věc movitá, nebo v délce tří měsíců, je-li předmětem nájmu věc nemovitá.
Po vzájemné dohodě ovšem můžou pronajímatel a nájemce výpovědní dobu zkrátit nebo prodloužit, případně sjednat právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Stejně tak lze smluvně omezit možnost vypovědět nájem jen na určité předem určené důvody.
Nájemní smlouva uzavřená na konkrétní dobu přirozeně končí jejím uplynutím. Lze ji však ukončit i dříve, než je sjednaná doba nájmu, pokud je taková možnost přímo ve smlouvě. Musí to však být sjednáno pro obě strany, ne jen pro pronajímatele.
Pokud si to strany výslovně nesjednají, nelze nájem sjednaný na dobu určitou, na rozdíl od nájmu sjednaného na dobu neurčitou, vypovědět z jakéhokoliv důvodu nebo bez udání důvodu. Zákon ovšem určité důvody ukončení nájemní smlouvy uvádí. Strany je však můžou rozšířit či zúžit.
Tip: Když se rozhodnete, že pronajmete svůj dům nebo byt na delší dobu, může být v určité situaci vhodnější řešení uzavřít smlouva na dobu určitou. Jaké výhody přináší, když s nájemníkem uzavřete smlouvu na delší, nebo naopak kratší období? Jaká je nejdelší doba, na kterou je vůbec možné nájemní smlouvu uzavřít? Veškeré taje nájemní smlouvy na dobu určitou vám poodhalíme v našem samostatném článku.
Nájemní smlouvu lze ukončit několika způsoby, přičemž nejčastější je výpověď nebo dohoda. U nájmu na dobu neurčitou je situace jednodušší, protože ho lze vypovědět i bez důvodu. Naopak u nájmu na dobu určitou je potřeba splnit zákonné nebo smluvní podmínky. Klíčové je správně formulovat výpověď a dodržet výpovědní dobu, jinak hrozí její neplatnost.
Ano, ale pouze ve výjimečných případech stanovených zákonem.
Ne vždy, ale písemná forma je výrazně bezpečnější.
Pak je nutné postupovat jednostrannou výpovědí nebo soudně.
Obvykle 1 měsíc (movité věci) nebo 3 měsíce (nemovitosti).
Ne, pouze pokud to umožňuje smlouva nebo zákon.
Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu. Díky našim službám nevzniknou ani po skončení nájmu mezi pronajímatelem a nájemníkem spory ohledně nejasných práv či povinností.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
