Víte, na co nezapomenout při uzavírání nájemní smlouvy na byt?

Z advokátní praxe: Pronajímatel neoprávněně odmítl vrátit nájemci po skončení nájmu kauci (jistotu)

Manželé Miluše a Antonín se nedávnou odstěhovali z nájemního bytu. Klasicky pak požadovali vrácení kauce, kterou předtím složili. Pronajímatel však kauci nechtěl vydat. Obrátili se proto na nás, abychom ji tuhle nepříjemnou situaci pomohli vyřešit.

Pronajímatel je skutečně oprávněn požadovat při sjednání nájemní smlouvy na byt, aby nájemce složil peněžitou jistotu (kauci) jako záruku, že bude hradit nájemné a byt zpět po skončení nájmu předá v pořádku. Tato jistota (kauce) však nesmí být vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného. Při skončení nájmu vrátí pronajímatel složenou jistotu nájemci a započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží.

Klienty jsme však upozornili na to, že mají právo nejen na vrácení jistoty, ale i právo na úroky – alespoň ve výši zákonné sazby.

Jaká je výše zákonné sazby? Zákon v takovém případě považuje za obvyklé sazby ve výši úroků požadovaných za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka (tedy pronajímatele) v době uzavření smlouvy. To je už ale trochu zastaralý přístup. Výše úroků se liší spíše podle bonity klienta než podle místa plnění.

Napomohli jsme vyřešení problému manželů Miluše a Antonína. Pronajímatel se totiž nakonec s klienty po naší intervenci dohodl. Daleko lepším řešením je však obdobným situacím předcházet a vše ošetřit předem ve smlouvě.

Jaké náležitosti by měla mít nájemní smlouva na byt?

Náležitostmi každé nájemní smlouvy jsou zpravidla tyto:

1. Označení smluvních stran
2. Přesné určení pronajímaného bytu či domu
3. Výčet příslušenství (vybavení)
4. Výše nájmu
5. Úprava plateb za služby
6. Další povinnosti a určení odpovědnosti

Zásadní součástí nájemní smlouvy je určená výše nájmu a také úpravu plateb za služby. V tomto případě je možných několik variant: Nájemné může již obsahovat veškeré další náklady, nebo se služby mohou platit zvlášť – ať už formou záloh nebo doplatků přímo pronajímateli nebo jednotlivým dodavatelům. Nezapomeňte ve smlouvě výši nájemného jasně určit a doplnit i splatnost.

Každoroční vyúčtování služeb a záloh za energie

Nájemníkům doporučujme nechat si každý rok předložit vyúčtování a platit jen to, co skutečně smlouva stanoví. Například příspěvky na tzv. fond oprav jsou primárně odpovědností pronajímatele, nikoliv nájemníka.

Smlouva vyžaduje písemnou formu. Pronajímatel ale nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost, když povinnou písemnou formu nedodrží a dohodne se s ním jen ústně. V této souvislosti pak dále platí, že užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou.

Ověřte si vlastnictví k bytu

Vlastnictví pronajímaného bytu si nechte od pronajímatele doložit ideálně čerstvým výpisem z katastru nemovitostí. Jde hlavně o to, zda je pronajímatel výlučným vlastníkem, nebo má byt ve společném jmění manželů či v podílovém spoluvlastnictví. Pokud totiž není jediným vlastníkem, potřebuje k uzavření smlouvy souhlas dalšího spoluvlastníka. Právo nájmu lze do katastru také zapsat, celá situace je pak jistější.

Jak je to se zvyšováním nájemného?

V nájemní smlouvě je možné dohodnout každoroční zvyšování nájemného, nebo naopak zvyšovaní nájemného zcela vyloučit. Pokud nájemní smlouva nic takového neobsahuje, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelné s obvyklým nájemným v daném místě. Má to ovšem podmínku, a to takovou, že navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 procent.

Je možné zvýšit nájemné i přes nesouhlas nájemníka?

Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí zvýšené nájemné tak, jak bylo navrženo, počínaje třetím kalendářním měsícem poté, co mu návrh dojde. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud.

Soud nevyhoví návrhu po uplynutí této lhůty, pokud nájemce namítne, že návrh byl podán opožděně. Na návrh pronajímatele soud rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá, s účinky ode dne podání návrhu soudu.

Rádi vám připravíme nájemní smlouvu na byt, ve které nebude opomenuto nic důležitého, nebo zrevidujeme smlouvu stávající