Víte, na co nezapomenout při uzavírání nájemní smlouvy na byt?

Na co nezapomenout při sjednávání nájemní smlouvy na byt? Jakým rizikům se lze ve smlouvě vyhnout, je-li dobře sepsaná? Jak stanovit výši nájemného? A jak je to s kaucí neboli jistotou? Na to všechno naleznete odpověď v tomto článku.

5 minut čtení

Kapitoly článku

Z advokátní praxe: Pronajímatel neoprávněně odmítl vrátit nájemci po skončení nájmu kauci (jistotu)

Manželé Miluše a Antonín se nedávnou odstěhovali z nájemního bytu. Klasicky pak požadovali vrácení kauce, kterou předtím složili. Pronajímatel však kauci nechtěl vydat. Obrátili se proto na nás, abychom ji tuhle nepříjemnou situaci pomohli vyřešit.

Pronajímatel je skutečně oprávněn požadovat při sjednání nájemní smlouvy na byt, aby nájemce složil peněžitou jistotu (kauci) jako záruku, že bude hradit nájemné a byt zpět po skončení nájmu předá v pořádku. Tato jistota (kauce) však nesmí být vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného. Při skončení nájmu vrátí pronajímatel složenou jistotu nájemci a započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Klienty jsme však upozornili na to, že mají právo nejen na vrácení jistoty, ale i právo na úroky – alespoň ve výši zákonné sazby.

Jaká je výše zákonné sazby? Zákon v takovém případě považuje za obvyklé sazby ve výši úroků požadovaných za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka (tedy pronajímatele) v době uzavření smlouvy. To je už ale trochu zastaralý přístup. Výše úroků se liší spíše podle bonity klienta než podle místa plnění.

Tip: Více o úrocích z kauce si můžete přečíst v našem článku.

Napomohli jsme vyřešení problému manželů Miluše a Antonína. Pronajímatel se totiž nakonec s klienty po naší intervenci dohodl. Daleko lepším řešením je však obdobným situacím předcházet a vše ošetřit předem ve smlouvě. Proto jsme pro vás připravili seznam náležitostí, které by neměly v nájemní smlouvě chybět.

Nájem nemovitosti

Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu. Díky našim službám nevzniknou ani po skončení nájmu mezi pronajímatelem a nájemníkem spory ohledně nejasných práv či povinností.

Jaké náležitosti by měla mít nájemní smlouva na byt?

Náležitostmi každé nájemní smlouvy jsou zpravidla tyto:

  1. Označení smluvních stran: Mělo by zde být uvedeno jméno a příjmení nájemce i nájemníka, jejich místo trvalého pobytu a kontaktní údaje (např. telefonní číslo a email). Pokud se jedná o firmu, pak nesmí chybět název firmy, adresa sídla a IČ.
  2. Přesné určení pronajímaného bytu či domu: Nesmí chybět přesná adresa nemovitosti (včetně čísla popisného nebo evidenčního), číslo podlaží a číslo bytu. Vyplatí se také specifikovat, zda se pronajímá celý objekt, byt, nebo jen část nemovitosti (např. pokoj).
  3. Výčet příslušenství (vybavení): Součástí nájemní smlouvy by měl být i předávací protokol. V něm by měl být uveden detailní seznam všeho vybavení, které je součástí nájmu (nábytek, spotřebiče apod.). A také stav vybavení a případné specifikace týkající se jeho používání.

Tip: Sepsání předávacího protokolu je nezbytnou součástí řady právních úkonů týkajících se nemovitostí. Přečtěte si proto, co všechno by měl obsahovat předávací protokol k nemovitosti.

  1. Výše nájmu: Zde musí být uvedená přesná částka a termíny platby (např. měsíčně, k datu). Měly by být zahrnuty také informace o vratné kauci, včetně její výše a podmínek pro vrácení.
  2. Úprava plateb za služby: Zde je třeba uvést služby, které jsou součástí nájmu (voda, elektřina, plyn, internet atd.), a jak se platby za tyto služby budou provádět (zahrnuty v nájmu, zvlášť apod.). Je možné zahrnout také pravidla pro úpravu výše plateb za služby, např. v závislosti na spotřebě.
  3. Další povinnosti a určení odpovědnosti: Zde je možné uvést povinnosti pronajímatele (údržba, opravy, zajištění přístupu k službám) a povinnosti nájemce (užívání nemovitosti bez způsobení škody, dodržování domovního řádu). Dále ujednání o tom, kdo nese odpovědnost za škody vzniklé během nájmu a podmínky pro výpověď smlouvy z obou stran, včetně výpovědních lhůt.

Tip: Chystáte se odejít z bytu, který jste si pronajali, a potřebujete nájemní smlouvu co nejdříve vypovědět? Nebo chcete ze svého bytu vyhodit problémového nájemníka? Přečtěte si, jak ukončit nájemní smlouvu na byt.

Každoroční vyúčtování služeb a záloh za energie

Nájemníkům doporučujme nechat si každý rok předložit vyúčtování a platit jen to, co skutečně smlouva stanoví. Například příspěvky na tzv. fond oprav jsou primárně odpovědností pronajímatele, nikoliv nájemníka.

Smlouva vyžaduje písemnou formu. Pronajímatel ale nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost, když povinnou písemnou formu nedodrží a dohodne se s ním jen ústně. V této souvislosti pak dále platí, že užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou.

Ověřte si vlastnictví k bytu

Vlastnictví pronajímaného bytu si nechte od pronajímatele doložit ideálně čerstvým výpisem z katastru nemovitostí. Jde hlavně o to, zda je pronajímatel výlučným vlastníkem, nebo má byt ve společném jmění manželů či v podílovém spoluvlastnictví. Pokud totiž není jediným vlastníkem, potřebuje k uzavření smlouvy souhlas dalšího spoluvlastníka. Právo nájmu lze do katastru také zapsat, celá situace je pak jistější.

Jak je to se zvyšováním nájemného?

V nájemní smlouvě je možné dohodnout každoroční zvyšování nájemného, nebo naopak zvyšovaní nájemného zcela vyloučit. Pokud nájemní smlouva nic takového neobsahuje, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelné s obvyklým nájemným v daném místě. Má to ovšem podmínku, a to takovou, že navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 procent.

Tip: Nájemné je jednou z nejdůležitějších součástí nájemní smlouvy. Ještě před podpisem nájemní smlouvy je třeba si pečlivě rozmyslet, jak a v jaké výši je sjednat a zda a jakou formou je v budoucnu navyšovat. Více se dozvíte v našem článku.

Je možné zvýšit nájemné i přes nesouhlas nájemníka?

Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí zvýšené nájemné tak, jak bylo navrženo, počínaje třetím kalendářním měsícem poté, co mu návrh dojde. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud.

Soud nevyhoví návrhu po uplynutí této lhůty, pokud nájemce namítne, že návrh byl podán opožděně. Na návrh pronajímatele soud rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá, s účinky ode dne podání návrhu soudu.

Na závěr bychom vám chtěli ještě jednou připomenout, že zásadní součástí nájemní smlouvy je určení výše nájmu a také úpravu plateb za služby. V tomto případě je možných několik variant: Nájemné může již obsahovat veškeré další náklady, nebo se služby mohou platit zvlášť – ať už formou záloh nebo doplatků přímo pronajímateli nebo jednotlivým dodavatelům. Nezapomeňte tedy ve smlouvě výši nájemného jasně určit a doplnit i splatnost.

Rádi vám připravíme smlouvu o nájmu nemovitosti, ve které nebude opomenuto nic důležitého, nebo zrevidujeme smlouvu stávající

Neodpověděl vám článek na váš problém? Zeptejte se umělé inteligence


Řešíte obdobný problém?

Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.

Nájem nemovitosti

Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu. Díky našim službám nevzniknou ani po skončení nájmu mezi pronajímatelem a nájemníkem spory ohledně nejasných práv či povinností.

Předem dané ceny
Od začátku víte, kolik a za co platíte.
Vše zvládneme online
Takže ušetříte čas i peníze za dopravu.
Pracujeme rychle
90 % požadavků vyřešíme do druhého dne.
Zkušený tým
Pro každý právní obor máme specialistu.

Pomohl vám tento obsah? Přidejte mu hodnocení

Zatím nehodnoceno

…nebo jej sdílejte

Témata článku:

Autor článku

JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D.

Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.

Vzdělání
  • Právo, doktorské studium (Ph.D), Pf UK v Praze
  • Právo, L’université Nancy-II, Nancy
  • Právo, magisterské studium (Mgr.), Pf UK v Praze
  • Mezinárodní teritoriální studia (Bc.), FSV UK v Praze

Reference služby Dostupný advokát

Recenze služby

Lukáš Řezníček, Praha 6 – Bubeneč

před 3 roky

Web i odvedenou službu hodnotím rozhodně pozitivně. Dostupný advokát odhalil v mé smlouvě o převodu bytu nenápadné riziko, které by mě stálo hodně peněz.

Recenze služby

Kateřina Petrašová

před 3 roky

Dobrý den, dnes jsem obdržela kladné „Vyrozumění o provedeném vkladu do KN“. Chtěla bych tímto velice poděkovat za neskutečně výbornou službu absolutnímu laikovi, který má pouze jasnou představu co chce. Jednalo se o převod vlastnického práva nemovitosti z otce na dceru a syna, vč. věcného břemene – bezúplatné doživotní užívání. S takto dobře postavenou službou (zobrazit více) Dobrý den, dnes jsem obdržela kladné „Vyrozumění o provedeném vkladu do KN“. Chtěla bych tímto velice poděkovat za neskutečně výbornou službu absolutnímu laikovi, který má pouze jasnou představu co chce. Jednalo se o převod vlastnického práva nemovitosti z otce na dceru a syna, vč. věcného břemene – bezúplatné doživotní užívání. S takto dobře postavenou službou jsem se opravdu dlouho nesetkala, neskutečně jasné a rychlé jednání za přesně stanovených podmínek. Průběh celého řízení proběhl bez jediného zaváhání, ač jsme měli obavy ohledně opakovaného podáním návrhu na vklad do KN s tím, že „něco“ není v pořádku. Opravdu chválím – za 1!!! Moc děkuji a přeji Vám mnoho úspěchů ve Vašem podnikání!

Recenze služby

Monika Holcátová, Praha

před 3 roky

S darovací smlouvou od vás jsem neměla na katastru nejmenší problém. Pracovnice u okénka se podívala na logo a poznamenala, že vaše smlouvy jsou vždy v pořádku. Dostupný advokát mi navíc telefonicky vysvětlil věci kolem věcného břemene, které by mne jako laika vůbec nenapadly. Nevím, co na službě zlepšit, jsem naprosto spokojená.

Zobrazit všechny reference

Mohlo by vás také zajímat

Znáte nás z médií
Logo Česká advokátní komora Apek Logo Advokátní kancelář roku 2023
Sledujte novinky
Facebook Dostupný advokát Twitter / X Dostupný advokát
Dostupný advokát © 2013-2024