Tip na článek
Tip: Končí vám nájemní smlouva s vaším nájemníkem? Do jaké doby po skončení nájmu musí nájemník byt vyklidit? Kdy můžete do bytu sami vstoupit a co lze dělat, pokud jej nájemník vyklidit odmítá? Na to jsme se zaměřili v našem samostatném článku.
Výpověď nájemní smlouvy na dobu určitou
Nájemní smlouva uzavřená na konkrétní dobu přirozeně končí jejím uplynutím. Lze ji však ukončit i dříve, než je sjednaná doba nájmu, pokud je taková možnost přímo ve smlouvě. Možnost předčasné výpovědi musí být sjednána v souladu se zákonem. Nelze platně ujednat výpovědní právo pouze ve prospěch pronajímatele bez zákonného důvodu, protože by to znamenalo nepřípustné oslabení postavení nájemce. Pokud si to takto strany výslovně nesjednají, nelze nájem na dobu určitou vypovědět bez udání konkrétního zákonného důvodu čistě z libovůle jedné ze stran.
S čím jsme se setkali v praxi?
Náš klient, zeměměřič Pavel, uzavřel nájemní smlouvu na 5 let bez možnosti předčasné výpovědi. Po 2 letech ovšem dostal práci v jiném městě a přestěhoval se tak z Brna do Prahy, kam nemohl pravidelně dojíždět. Pronajímatel ho však nechtěl “pustit” a trval na doplacení bezmála 3 let nájmu.
„Zákon na takovou situaci pamatuje. Nájemce může smlouvu na dobu určitou vypovědět v tříměsíční výpovědní době, změní-li se okolnosti, z nichž strany při jejím vzniku vycházely. V tomto případě tak nelze po nájemci požadovat, aby v nájmu pokračoval. Podobným případem je změna zdravotních poměrů.“
Mgr. Marek Svobodný, specialista na nemovitostní právo
Související služba
Dostali jste se do prekérní situace s ukončením nájemní smlouvy na byt?
Ať už momentálně řešíte nesouhlas pronajímatele s vaší výpovědí, nebo jste se ocitli v situaci, kdy vám byl neprávem ukončen nájem bytu, poradíme vám. Do 48 hodin jsme schopni navrhnout konkrétní řešení pro váš případ.
Vyřešit situaci s problémovým ukončením nájmu bytu
- Při objednání služby přesně víte, co dostanete a kolik vás to bude stát.
- Vše zvládneme on-line nebo osobně v jedné z našich 6 kanceláří.
- 8 z 10 požadavků vyřešíme do 2 pracovních dnů.
- Pro každý právní obor máme specialistu.
Jaká práva má pronajímatel při výpovědi na dobu určitou?
Pronajímatel může smlouvu na dobu určitou vypovědět jen ze zákonem stanovených důvodů, tedy:
- poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu (třeba přestane platit nájemné),
- je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti, případně na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
- má-li být byt vyklizen z důvodu veřejného zájmu (například musí být zbourán, aby ustoupil městskému okruhu),
- existuje-li jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.
Zákon těmito přesnými důvody chrání nájemce jakožto slabší smluvní stranu.
Advokát radí: Pozor také na příliš dlouhou dobu “určitou”. Ujednáte-li si totiž nájem na dobu delší než 50 let, má se za to, že byl ve skutečnosti sjednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních 50 letech lze nájem vypovědět, pouze jako by byl ujednán na dobu určitou.
Pro pronajímatele je ovšem výhodnější zvolit smlouvu na dobu určitou naopak na krátké období. To je totiž nejúčinnější způsob, jakým se pronajímatel může chránit před nezodpovědným nájemníkem a nemusí prokazovat porušování povinností. Otevírá se mu tak navíc prostor pro možné zvyšování nájemného při prodlužování smlouvy.
Výpověď nájemní smlouvy na dobu neurčitou
Výpověď z nájmu sjednaného na dobu neurčitou může dát nájemce kdykoliv, a to i bez uvedení důvodů. Je nutné jen dodržet tříměsíční výpovědní lhůtu, pokud se s pronajímatelem ve smlouvě nedohodl jinak.
Tip na článek
Tip: V tomto případě nemusíte výpověď nijak odůvodnit. Nic ovšem nebrání tomu, abyste tak učinili.
Kdy vám může smlouvu na dobu neurčitou vypovědět pronajímatel?
Pokud chce ukončit smlouvu na dobu neurčitou naopak pronajímatel, může tak učinit jen ze zákonných důvodů. Konkrétně ze stejných jako u smlouvy na dobu určitou (uvedli jsme je výše) a vedle toho ještě tehdy, když se do bytu chce sám nastěhovat nebo ho chce pro svého manžela při rozvodu manželství. To platí také v situaci, kdy ho potřebuje pro své příbuzné, např. děti, které začaly studovat na univerzitě. Příbuzní by se však do bytu skutečně měli nastěhovat. Fingovaná potřeba může vést k požadavku náhrady škody a vůbec zpochybnění platnosti takové výpovědi.
Navíc platí pro pronajímatele povinnost nájemci byt znovu pronajmout či mu nahradit škodu, jestliže jako důvod výpovědi uvedl bytovou potřebu svou či někoho z rodiny.
Jak se bránit neoprávněné výpovědi nájemní smlouvy?
Zákon pohlíží na nájemce jako na slabší stranu. Aby se však mohl bránit, musí se s výpovědí a jejím obsahem seznámit.
„Například paní Karla, bezpečnostní pracovnice, se vyhýbala zásilkám od pronajímatele. Když zjistila, že dostala výpověď z nájmu, bylo to čtvrt roku po tom, co ji majitel bytu poslal. S výpovědí už nešlo nic dělat, i když byl důvod zcela nerelevantní a soud by jinak určitě vyhrála. Nepřebírání písemností doručovaných pronajímatelem je většinou chyba a nikoliv výhoda pro nájemce. Taková výpověď se totiž podle zákona považuje za doručenou ve chvíli, kdy je doručena do sféry adresáta. Měla by tedy být vyhotovena písemně, odeslána všem osobám, kterých se týká (například jsou-li v nájmu manželé, pak oběma), zaslána na adresu, kde se reálně zdržují a pro případný doklad o odeslání je vhodné zaslání doporučeně.
Po doručení výpovědi má nájemce 2 měsíce na to, aby proti takové výpovědi jednak vznesl námitky, ale také podal u soudu žalobu. To je jedna z největších změn v oblasti nájemního práva. Přenáší totiž odpovědnost na nájemce a ulehčuje pronajímatelům. Ti dříve museli soud žádat o takzvané „přivolení k výpovědi nájmu“. Teď jen počkají, zda se bude nájemce včas bránit. Pokud to nestihne, i neplatná výpověď se stane vymahatelnou a nájemník proti ní nic nezmůže.
Pozor! O právu vznést proti výpovědi námitky by ovšem měl pronajímatel nájemce poučit a současně navrhnout možnost přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Neučiní-li tak, je výpověď neplatná.
Byt se považuje za odevzdaný ve chvíli, kdy obdrží pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Může se ale stát, že podle všech okolností lze nájem považovat za skončený, nájemce ho opustil a o jeho úmyslu není pochyb. pak se nájem považuje rovněž za ukončený.
Okamžitá výpověď nájemní smlouvy
Ve výjimečných případech umožňuje zákon ukončit nájemní smlouvu bez výpovědní doby, tedy s okamžitou účinností. Typicky se jedná o situace, kdy druhá strana poruší své povinnosti zvlášť závažným způsobem. Pronajímatel může dát okamžitou výpověď například tehdy, pokud nájemce neplatí nájemné a služby alespoň tři měsíce, byt úmyslně poškozuje nebo v něm provádí závažné stavební úpravy bez souhlasu. Nájemce může nájem okamžitě ukončit například tehdy, pokud je byt v takovém stavu, že ohrožuje jeho zdraví, a pronajímatel přes upozornění nezjednal nápravu. I v těchto případech musí být výpověď písemná a řádně odůvodněná.
Co když nájemce byt po skončení nájmu nevyklidí?
Skončením nájemní smlouvy povinnost nájemce byt vyklidit nekončí automaticky ze dne na den, ale bez zbytečného odkladu. Pokud nájemce byt neoprávněně užívá i po skončení nájmu, má pronajímatel právo požadovat náhradu za užívání bytu, zpravidla ve výši obvyklého nájemného. Pronajímatel však nesmí byt svévolně vyklidit, vyměnit zámky nebo odpojit energie – takový postup by mohl být nezákonný. V praxi je často nutné situaci řešit výzvou nebo soudní cestou.
Shrnutí
Ukončení nájemní smlouvy na byt je nutné provádět v souladu s občanským zákoníkem a s ohledem na to, zda je nájem sjednán na dobu určitou nebo neurčitou. Výpověď musí mít vždy písemnou formu, být řádně doručena druhé straně a v zákonem stanovených případech také obsahovat konkrétní důvod a poučení o právu nájemce vznést námitky a obrátit se na soud. Nájem na dobu určitou zpravidla končí uplynutím sjednané doby, předčasně jej lze ukončit jen při splnění zákonných podmínek, typicky při podstatné změně okolností nebo ze závažných důvodů na straně nájemce či pronajímatele, zatímco nájem na dobu neurčitou může nájemce vypovědět kdykoliv i bez udání důvodu při dodržení tříměsíční výpovědní lhůty. Pronajímatel může nájem vypovědět pouze z důvodů stanovených zákonem, například při hrubém porušení povinností nájemcem nebo z důvodu vlastní bytové potřeby, přičemž fingovaná výpověď může vést k povinnosti nahradit nájemci škodu. Proti neoprávněné nebo vadné výpovědi se může nájemce bránit námitkami a žalobou u soudu, a to nejpozději do dvou měsíců od jejího doručení, jinak se i neplatná výpověď stane účinnou. Po skončení nájmu je nájemce povinen byt bez zbytečného odkladu vyklidit a předat, přičemž pronajímatel nesmí situaci řešit svévolně, ale pouze zákonnými prostředky; v praxi je proto nejméně rizikovým řešením dohoda o skončení nájmu, která jasně upraví termín odchodu, vypořádání kauce i předání bytu.
Jaké další články z oblasti nemovitostního práva by vás mohly zajímat?
- Na co si dát pozor při koupi nemovitosti
- Jak na hypotéku
- Co si zkontrolovat před koupí nemovitosti
- Kdo a jak platí daň z převodu nemovitosti?
- Co by měla obsahovat kupní smlouva na nemovitost
- Nejčastější chyby při sepisování návrhu na katastr nemovitostí
- Koupě nemovitosti od developera
- Úschova kupní ceny při koupi nemovitosti
- Rozdíl mezi bytem družstevním a v osobním vlastnictví
- Co je to anuita?
- Jak správně darovat nemovitost
- K čemu slouží věcné břemeno nebo služebnost?
- Sepsání závěti a vypořádání dědictví
- Co je to kolace
- Co by nemělo chybět v nájemní smlouvě
- Kdy se může zvyšovat nájemné
- Ukončení nájmu
- Dohoda o ukončení nájmu
- Jak sepsat smlouvu o dílo s řemeslníkem
- Skryté vady a odstoupení od smlouvy o dílo
- Kdy potřebujete stavební povolení k rekonstrukci nemovitosti?
- Domovní řád
- Co obnáší funkce ve výboru bytového domu?
- Proč nepodceňovat stanovy v bytovém domě
- Společné prostory v bytovém domě
- Co obnáší rekonstrukce bytového domu
- Může se SVJ nebo bytové družstvo zadlužit?
- Jak na rekonstrukci domu nebo chaty
- Na co si dát pozor při jednání se stavební “firmou”?
- Stavba domu na „zelené louce“
- Jak na vyjmutí půdy ze zemědělského fondu
Často kladené dotazy
Může mi pronajímatel dát výpověď jen proto, že chce zvýšit nájemné?
Ne. Samotná snaha pronajímatele zvýšit nájemné není zákonným důvodem pro výpověď nájemní smlouvy. Pokud pronajímatel nájem vypoví s tím, že byt potřebuje pro sebe nebo pro své příbuzné, ale ve skutečnosti jej následně nabídne k pronájmu za vyšší nájemné, může jít o neoprávněnou výpověď. V takovém případě má nájemce právo bránit se u soudu a případně požadovat náhradu škody.
Co když ve výpovědi chybí poučení o možnosti obrany u soudu?
Chybějící poučení o právu vznést námitky a obrátit se na soud je závažnou vadou výpovědi. Pokud pronajímatel nájemce řádně nepoučí, je výpověď neplatná. Nájemce by se však i v takovém případě měl bránit aktivně a nenechat věc „vyšumět“, protože včasná reakce je klíčová pro ochranu jeho práv.
Musím platit nájem, i když jsem byt opustil dříve, než skončila výpovědní doba?
Ano, samotné vystěhování z bytu neznamená automatický konec nájemní smlouvy. Nájemné a služby je zpravidla nutné hradit až do skončení výpovědní doby, pokud se s pronajímatelem nedohodnete jinak. Výjimkou jsou případy, kdy nájem skončí okamžitou výpovědí nebo kdy je byt objektivně neobyvatelný.
Může pronajímatel vstoupit do bytu po skončení nájmu bez souhlasu nájemce?
Pronajímatel může do bytu vstoupit až ve chvíli, kdy mu nájemce byt skutečně odevzdal, tedy typicky předal klíče a umožnil mu plný přístup. Pokud nájemce byt neoprávněně užívá i po skončení nájmu, pronajímatel stále nemůže postupovat svévolně, ale musí zvolit zákonné kroky, například výzvu k vyklizení nebo soudní řešení.
Co dělat, když si nejsem jistý, zda je výpověď nájemní smlouvy platná?
Pokud máte pochybnosti o platnosti výpovědi, je vhodné situaci řešit co nejdříve. Včasná právní konzultace může odhalit formální nebo věcné chyby výpovědi a zabránit tomu, aby se i neplatná výpověď stala účinnou jen proto, že se nájemce nebránil v zákonné lhůtě. Čím dříve se situace řeší, tím větší je šance na úspěch bez soudního sporu.
