marek
Nájem nemovitosti
Máme 1 variantu řešení vašeho problému
Zobrazit

Jak ukončit nájemní smlouvu na byt

Chystáte se odejít z bytu, který jste si pronajali, a potřebujete nájemní smlouvu co nejdříve vypovědět? Nebo chcete ze svého bytu vyhodit problémového nájemníka? Je potřeba si dát pozor, protože ukončení nájmu často provázejí spory.

Krabice v bytě po ukončení nájmu bytu
6 minut čtení
4. 1. 2021

Kapitoly článku:

Ne vždy mezi stranami panuje shoda na klidném ukončení nájmu. Pak je nutné postupovat jednostrannou výpovědí. Zákon však pro takové situace stanoví poměrně jasná pravidla.

Jaké musí mít výpověď nájemní smlouvy náležitosti?

Výpověď musí mít v prvé řadě písemnou formu, nájem nelze vypovědět po telefonu nebo ústně. Doporučujeme zaslat ji pomocí doporučeného dopisu, abyste měli jistotu, že byla doručena. Výpověď musí obsahovat informace o obou smluvních stranách a označení bytu nebo domu.

Nutnost odůvodnění výpovědi a poučení pro nájemce závisí především na tom, jestli je nájem vypovídán z:

  • některého ze zákonem či smluvními stranami stanovených důvodů,
  • nebo jestli ho lze vypovědět i bez důvodu.

Pokud jde o první variantu, je nutné důvod výpovědi jasně uvést. Podmínky, kdy lze nájem ukončit, ať už ze strany pronajímatele nebo nájemce, závisí zejména na tom, zda je smlouva uzavřena na dobu určitou, či neurčitou.

Tip: Nejste si jisti, jak je to s výpovědí v době pandemie? Sepsali jsme pro vás článek o zákazu jednostranné výpovědi nájmu.

Výpověď nájemní smlouvy na dobu určitou

Nájemní smlouva uzavřená na konkrétní dobu přirozeně končí jejím uplynutím. Lze ji však ukončit i dříve, než je sjednaná doba nájmu, pokud je taková možnost přímo ve smlouvě. Musí to však být sjednáno pro obě strany, ne jen pro pronajímatele. Pokud si to takto strany výslovně nesjednají, nelze nájem na dobu určitou vypovědět bez udání konkrétního zákonného důvodu čistě z libovůle jedné ze stran.

Tip: Nejvhodnějším řešením je jednoznačně dohoda o skončení nájmu.

S čím jsme se setkali v praxi?

Náš klient, zeměměřič Pavel, uzavřel nájemní smlouvu na 5 let bez možnosti předčasné výpovědi. Po 2 letech ovšem dostal práci v jiném městě a přestěhoval se tak z Brna do Prahy, kam nemohl pravidelně dojíždět. Pronajímatel ho však nechtěl “pustit” a trval na doplacení bezmála 3 let nájmu.

„Zákon na takovou situaci pamatuje. Nájemce může smlouvu na dobu určitou vypovědět v tříměsíční výpovědní době, změní-li se okolnosti, z nichž strany při jejím vzniku vycházely. V tomto případě tak nelze po nájemci požadovat, aby v nájmu pokračoval. Podobným případem je změna zdravotních poměrů.“

Mgr. Marek Svobodný, specialista na nemovitostní právo

Dostali jste se do prekérní situace s ukončením nájemní smlouvy na byt?

Ať už momentálně řešíte nesouhlas pronajímatele s vaší výpovědí, nebo jste se ocitli v situaci, kdy vám byl neprávem ukončen nájem bytu, poradíme vám. Do 48 hodin jsme schopni navrhnout konkrétní řešení pro váš případ.

Vyřešit situaci s problémovým ukončením nájmu bytu

Jaká práva má pronajímatel při výpovědi na dobu určitou?

Pronajímatel může smlouvu na dobu určitou vypovědět jen ze zákonem stanovených důvodů, tedy:

  • poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu (třeba přestane platit nájemné),
  • je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti, případně na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
  • má-li být byt vyklizen z důvodu veřejného zájmu (například musí být zbourán, aby ustoupil městskému okruhu).

Zákon těmito přesnými důvody chrání nájemce jakožto slabší smluvní stranu.

Advokát radí: Pozor také na příliš dlouhou dobu “určitou”. Ujednáte-li si totiž nájem na dobu delší než 50 let, má se za to, že byl ve skutečnosti sjednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních 50 letech lze nájem vypovědět, pouze jako by byl ujednán na dobu určitou.

Pro pronajímatele je ovšem výhodnější zvolit smlouvu na dobu určitou naopak na krátké období. To je totiž nejúčinnější způsob, jakým se pronajímatel může chránit před nezodpovědným nájemníkem a nemusí prokazovat porušování povinností. Otevírá se mu tak navíc prostor pro možné zvyšování nájemného při prodlužování smlouvy.

Tip: Zjistěte, na co si dát pozor při pronájmu bytu z pohledu nájemníka.

Výpověď nájemní smlouvy na dobu neurčitou

Výpověď z nájmu sjednaného na dobu neurčitou může dát nájemce kdykoliv, a to i bez uvedení důvodů. Je nutné jen dodržet tříměsíční výpovědní lhůtu, pokud se s pronajímatelem ve smlouvě nedohodl jinak.

Tip: V tomto případě nemusíte výpověď nijak odůvodnit. Nic ovšem nebrání tomu, abyste tak učinili.

Kdy vám může smlouvu na dobu neurčitou vypovědět pronajímatel?

Pokud chce ukončit smlouvu na dobu neurčitou naopak pronajímatel, může tak učinit jen ze zákonných důvodů. Konkrétně ze stejných jako u smlouvy na dobu určitou (uvedli jsme je výše) a vedle toho ještě tehdy, když se do bytu chce sám nastěhovat nebo ho chce pro svého manžela při rozvodu manželství. To platí také v situaci, kdy ho potřebuje pro své příbuzné, např. děti, které začaly studovat na univerzitě. Příbuzní by se však do bytu skutečně měli nastěhovat. Fingovaná “potřeba” může vést k požadavku náhrady škody a vůbec zpochybnění platnosti takové výpovědi.

Jak se bránit neoprávněné výpovědi nájemní smlouvy?

Zákon pohlíží na nájemce jako na slabší stranu. Aby se však mohl bránit, musí se s výpovědí a jejím obsahem seznámit.

„Například paní Karla, bezpečnostní pracovnice, se vyhýbala zásilkám od pronajímatele. Když zjistila, že dostala výpověď z nájmu, bylo to čtvrt roku po tom, co ji majitel bytu poslal. S výpovědí už nešlo nic dělat, i když byl důvod zcela nerelevantní a soud by jinak určitě vyhrála. Nepřebírání písemností doručovaných pronajímatelem je většinou chyba a nikoliv výhoda pro nájemce. Taková výpověď se totiž podle zákona považuje za doručenou třetím dnem od odeslání adresátovi.“

Po doručení výpovědi má nájemce 2 měsíce na to, aby proti takové výpovědi jednak vznesl námitky, ale také podal u soudu žalobu. To je jedna z největších změn v oblasti nájemního práva. Přenáší totiž odpovědnost na nájemce a ulehčuje pronajímatelům. Ti dříve museli soud žádat o takzvané „přivolení k výpovědi nájmu“. Teď jen počkají, zda se bude nájemce včas bránit. Pokud to nestihne, i neplatná výpověď se stane vymahatelnou a nájemník proti ní nic nezmůže.

Jaké další články z oblasti nemovitostního práva by vás mohly zajímat?

  1. Na co si dát pozor při koupi nemovitosti
  2. Jak na hypotéku
  3. Co si zkontrolovat před koupí nemovitosti
  4. Kdo a jak platí daň z převodu nemovitosti?
  5. Co by měla obsahovat kupní smlouva na nemovitost
  6. Nejčastější chyby při sepisování návrhu na katastr nemovitostí
  7. Koupě nemovitosti od developera
  8. Úschova kupní ceny při koupi nemovitosti
  9. Rozdíl mezi bytem družstevním a v osobním vlastnictví
  10. Co je to anuita?
  11. Jak správně darovat nemovitost
  12. K čemu slouží věcné břemeno nebo služebnost?
  13. Sepsání závěti a vypořádání dědictví
  14. Co je to kolace
  15. Co by nemělo chybět v nájemní smlouvě
  16. Kdy se může zvyšovat nájemné
  17. Ukončení nájmu
  18. Dohoda o ukončení nájmu
  19. Jak sepsat smlouvu o dílo s řemeslníkem
  20. Skryté vady a odstoupení od smlouvy o dílo
  21. Kdy potřebujete stavební povolení k rekonstrukci nemovitosti?
  22. Domovní řád
  23. Co obnáší funkce ve výboru bytového domu?
  24. Proč nepodceňovat stanovy v bytovém domě
  25. Společné prostory v bytovém domě
  26. Co obnáší rekonstrukce bytového domu
  27. Může se SVJ nebo bytové družstvo zadlužit?
  28. Jak na rekonstrukci domu nebo chaty
  29. Na co si dát pozor při jednání se stavební “firmou”?
  30. Stavba domu na „zelené louce“
  31. Jak na vyjmutí půdy ze zemědělského fondu
blogRightBoxTop

Nechte si poradit od právníků online

Váš případ posoudíme a navrhneme, jak ho vyřešit za 490 Kč.

  • Vše zvládneme online
  • Požadavky řešíme do druhého dne
  • Předem víte, kolik zaplatíte
  • Zkušený tým 6 specialistů
Zbývá 500 znaků

Řešíte obdobný problém?

Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.

Nájem nemovitosti

Postaráme se o to, aby pronájem bytu či jiné nemovitosti proběhl bez právních komplikací. Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu a poradíme, jak nájem ukončit nebo prodloužit.Vše zvládneme rychle a bezchybně. Zaplatit přitom můžete až po poskytnutí služby.

4200 Kč
Chci pomoct
Předem dané ceny
Od začátku víte, kolik a za co platíte.
Vše zvládneme online
Takže ušetříte čas i peníze za dopravu.
Pracujeme rychle
90 % požadavků vyřešíme do druhého dne.
Zkušený tým
Pro každý právní obor máme specialistu.

Pomohl vám tento obsah?
Sdílejte ho s přáteli…

…nebo mu přidejte hodnocení

průměrné hodnocení: 5
hodnoceno: 1 krát

Autor článku

medailonek-preuss

JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D.

Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let. Rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s pracovními problémy, řeší za ně převod nemovitosti nebo poradí s autorskou licencí.

Vzdělání

  • Právo, doktorské studium (Ph.D), Pf UK v Praze
  • Právo, L’université Nancy-II, Nancy
  • Právo, magisterské studium (Mgr.), Pf UK v Praze
  • Mezinárodní teritoriální studia (Bc.), FSV UK v Praze

Recenze služby Dostupný advokát

4.8
29 referencí

Jan Vrátný

před 8 měsíci

Jako řemeslník - živnostník se slušně orientuji v prostředí, ve kterém pracuji a ve kterém se dlouhodobě pohybuji. Před nedávnem jsem se ale dostal vlivem nepředvídatelných problémů mimo zmíněný prostor...

Lucie Berankova

před 4 roky

Rádi bychom doporučili, právní agenturu Dostupný advokát, všem ostatním. Veškerá komunikace probíhala velmi profesně, rychle a za nízké náklady. Děkujeme!

Jiří Kopic

před 1 rokem

Nas advokat byl velice ochotny a vstricny, urcite doporucuji!

Mohlo by vás také zajímat

Pár radující se z pronájmu bytu

Na co si dát pozor při pronájmu bytu z pohledu nájemníka

Rádi byste si pronajali byt, ale nevíte jak na to? Bydlíte v pronajatém bytě a nevíte, co přesně si vůči vám pronajímatel může dovolit? V následujícím článku najdete odpověď na…

23. 11. 2020
sbalené stěhovací krabice a v popředí ruka držící klíče

Dohoda o ukončení nájmu

Pokud chce nájemce nebo pronajímatel ukončit nájem bytu a panuje mezi nimi shoda, je možné uzavřít dohodu.

8. 6. 2018
detail na ruce podepisující smlouvu a držící klíče

Co by nemělo chybět v nájemní smlouvě

Občanský zákoník chrání primárně slabší smluvní stranu. U nájemní smlouvy za ní považuje nájemce, a pronajímatele tak omezuje v mnoha ohledech.

6. 6. 2018

Jsme členy

Logo Česká advokátní komora logo-apek-male

Znáte nás z médií

Dostupný advokát © 2013-2021