Druh a způsob využití pozemku: Kde zjistit informace?

Pozemek vs. parcela

Rozdíl mezi pozemkem a parcelou spočívá v jejich právním a evidenčním vymezení. I když se v běžné mluvě často zaměňují, z právního hlediska jde o odlišné pojmy.

Pozemek je část zemského povrchu oddělená od okolí právně stanovenou hranicí. Může být vymezen například hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí podle územního rozhodnutí nebo jiného práva zapisovaného do katastru. Nový občanský zákoník zahrnuje také princip superficies solo cedit, který určuje, že pozemek zahrnuje prostor nad povrchem i pod povrchem, tedy například i stavby, které na na pozemku stojí.

Parcela, na druhou stranu, je konkrétní část pozemku, která je přesně vymezena, označena parcelním číslem a zapsána v katastru nemovitostí. Jedná se o evidenční jednotkou v katastru nemovitostí. Parcela má jasně definované hranice, velikost, polohu a parcelní číslo což je klíčové pro evidenci vlastnictví a správné územní plánování.

Rozdíl mezi pozemkem a parcelou tedy spočívá v tom, že pozemek je obecný pojem označující jakoukoli část zemského povrchu s různými možnostmi právního vymezení, zatímco parcela je konkrétní a zapsaná část pozemku s přesnými specifikacemi v katastru nemovitostí.

Druh pozemku – katastr nemovitostí

V katastru nemovitostí nalezneme informace o stavu, který platí v současnosti. Pokud je tedy v katastru např. uvedeno, že se jedná o zahradu, v současnosti se skutečně jedná o zahradu. V katastru nemovitostí jsou pozemky rozděleny podle druhu na:

• Zastavěné plochy a nádvoří;
• Zemědělské pozemky, které se dále dělí na: ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady a trvalý travní porost;
• Lesní pozemky;
• Vodní plochy;
• Ostatní plochy

Parcely se pak dělí pouze na dvě kategorie:

1. Stavební parcely: Sem patří pozemky označené jako zastavěné plochy a nádvoří.
2. Pozemkové parcely: Sem se řadí všechny ostatní druhy pozemků, které nejsou stavební (např. orná půda, zahrada nebo lesní pozemky).

Způsob využití pozemku – územní plán obce

To, jak reálně můžete s vaším pozemkem nakládat stanovuje územní plán obce, pod kterou pozemek spadá. Je to jakýsi plán do budoucna a zároveň povolení k tomu, jak lze pozemek využít. Například váš pozemek, který je v katastru nemovitostí evidován jako zahrada, může být v územním plánu označen jako smíšená obytná plocha.

Způsobů využití pozemku může být celá řada. Kromě samotného využití jsou součástí územního plánu také podmínky, které musí stavba na daném pozemek splňovat. Využití a podmínky si stanovují samotné obce, a proto se od sebe velmi liší v závislosti na tom, v jaké obci pozemek máte.

Příklad využití pozemku a podmínek uvedených v územním plánu

Způsob využití pozemku: Bydlení individuální

Charakteristika:

Plochy určené převážně pro bydlení, které zahrnují oblasti s většinou nízkých rodinných domů, přičemž mohou obsahovat i hospodářské a rekreační funkce a potřebnou infrastrukturu. Tyto oblasti jsou určeny pro stavbu rodinných domů a výjimečně nízkých bytových domů (do 2 podlaží, včetně možnosti podkrovních bytů).

Využití hlavní:

• Rodinné domy a stavby bezprostředně související a podmiňující bydlení, jako stavby doplňkové ke stavbě hlavní;
• Občanské vybavení veřejné infrastruktury lokálního významu s ohledem na výškovou hladinu okolní zástavby;
• Stavby a zařízení pro vzdělávání a výchovu, sociální služby, péči o rodinu, zdravotní služby, kulturu, veřejnou správu, ochranu obyvatelstva;
• Stavby pro obchod (do 1 000 m2 užitkové plochy);
• Veřejná prostranství;
• Místní komunikace funkčních skupin, parkovací plochy.

Využití přípustné:

• Stavby a zařízení pro sport, relaxaci a volný čas;
• Bytové domy – s ohledem na výškovou hladinu zástavby;
• Stavby a zařízení pro provozování služeb a podnikatelské aktivity, jejichž negativní účinky na životní prostředí nepřekračují limity uvedené v příslušných předpisech nad přípustnou míru.

Využití podmíněně přípustné:

• Využití ploch Z3/5 a Z3/16 po posouzení negativních vlivů z provozu dopravy z hlediska hygienických limitů;
• Využití plochy Z3/16 po posouzení přípustnosti vzhledem k vymezení v ochranném pásmu sil. I/11.

Využití nepřípustné:

• Nové stavby pro individuální rekreaci;
• Hřbitovy;
• Stavby pro obchod – velkoplošná obchodní zařízení vícepodlažní typu obchodní dům;
• Stavby pro hospodářská zvířata (kromě staveb pro chovatelství);
• Čerpací stanice pohonných hmot;
• Zahrádkové osady;
• Mobilní domy;
• Ostatní stavby a zařízení nesouvisející s využitím hlavním a přípustným.

Podmínky prostorového uspořádání a ochrany krajinného rázu:

• Koeficient zeleně (KZ) – min. 0,50;
• Maximální podíl zastavěné plochy na celkové ploše (index zastavění) 30 % a max. výška zástavby v nadzemních podlažích 2 NP + podkroví;
• Objekty musí architektonickým členěním stavebních forem a zejména celkovým objemem zastavění respektovat kompoziční vztahy a odpovídat kontextu a charakteru okolní zástavby;

S podmínkami na architektonické členění a vzhled stavby, které má na pozemku stát, se setkáte v mnoha případech. Cílem je, aby byly nové stavby navrženy tak, aby zapadaly do okolního prostředí a respektovaly estetiku daného místa (například ve vesnické zástavbě nemusí být povoleny rovné střechy).

Konkrétní představy se přitom budou lišit obec a obce a jiné podmínky budou platit na kraji vesnice nebo v centru města. V tomto případě je tedy nutné kontaktovat přímo danou obec a zjistit, jaké si klade nároky.

Kde hledat informace o pozemku?

Základní informace o pozemku naleznete v katastru nemovitostí. Katastr nemovitostí je veřejně přístupný registr, ve kterém najdete informace o pozemcích, stavbách a jejich vlastnících. Slouží k ochraně vlastnických práv, pro daňové účely, k určení hodnoty nemovitostí i k ochraně životního prostředí. Do katastru můžete nahlížet zdarma – a to buď osobně na katastrálním úřadě, nebo pohodlně online z domova prostřednictvím webu ČÚZK.

Při náhledu na konkrétní parcelu se vám zobrazí:

• Parcelní číslo a druh pozemku (např. orná půda, zahrada, zastavěná plocha);
• Výměra pozemku v m²;
• Katastrální území, ve kterém se pozemek nachází;
• Vlastník nemovitosti – jméno, příjmení a adresa trvalého pobytu;
• Právní omezení – například věcná břemena, zástavní práva, případně exekuce;
• Druh vlastnického práva – výlučné vlastnictví, spoluvlastnictví nebo společné jmění manželů.

Způsob využití pozemku a podmínky pak naleznete v územním plánu obce, pod kterou váš pozemek spadá. Územní plán je základní nástroj, kterým si každá obec stanovuje, jak se bude její území využívat a rozvíjet – z hlediska bydlení, dopravy, přírody, podnikání nebo třeba technické infrastruktury. Jde o dlouhodobý strategický dokument, který rozděluje území na zóny s různým určením (např. obytné, průmyslové, zemědělské, rekreační) a stanovuje pravidla, co se kde smí stavět a za jakých podmínek.

Územní plán je veřejný dokument. Nejčastěji jej najdete na webových stránkách obce, případně vám ho poskytne obecní úřad, stavební úřad nebo krajský úřad.

Pokud se chystáte pozemek koupit nebo na něm něco stavět, územní plán vám napoví, co je na něm vůbec možné dělat. Zjistíte například:

• Funkční využití pozemku – např. zda je určen pro bydlení, výrobu, zemědělství nebo jako veřejné prostranství,
• Zda se jedná o plochu stabilizovanou (bez plánované změny využití), nebo plochu změn, kde se s přeměnou počítá,
• Regulační podmínky pro výstavbu – třeba že na daném místě smíte postavit jen rodinný dům do dvou pater se sedlovou střechou,
• Existenci a umístění inženýrských sítí a dopravní infrastruktury (např. silnice, kanalizace, veřejné osvětlení),
• Přítomnost veřejných a zelených ploch v blízkosti – např. park, veřejné prostranství, ochranné pásmo.

Shrnutí

Pozemek a parcela nejsou totéž – pozemek je právně vymezená část zemského povrchu, zatímco parcela je jeho evidenční jednotka zapsaná v katastru nemovitostí s přesným číslem, výměrou a hranicemi.

Způsob využití pozemku do budoucna určuje územní plán obce. Ten stanoví, k čemu lze pozemek využít (např. pro bydlení, výrobu, zeleň) a za jakých podmínek. Součástí plánu bývají i pravidla pro výstavbu, jako je maximální výška domů, procento zastavění nebo architektonické požadavky.

Informace o pozemku najdete zdarma online v katastru nemovitostí (ČÚZK). Způsob využití a regulační podmínky pak v územním plánu obce, dostupném na webu obce nebo na stavebním úřadě.