Zákaz jednostranné výpovědi nájmu

Podstata úpravy tkví v tom, že nájemníci jsou chráněni proti jednostranné výpovědi ze strany pronajímatele, pokud mu přestanou hradit nájem. Jde konkrétně o podnikatelé, kterým omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii znemožnilo nebo podstatně ztěžovalo provozování podnikatelské činnosti.

A také jde o nájemníky bytů, kterým převážně tato krize znemožňuje nebo podstatně ztěžuje řádnou úhradu nájemného.

Zákony určují i časové omezení. Vždy se jedná jen o období účinnosti krizových opatření a u podnikatelů pak nejdéle do konce června tohoto toku, u nájemníků bytů pak platí, že se omezení vztahuje na nájemné do konce července. V obou kategoriích může pronajímatel kvůli těmto nájmům vypovědět smlouvu až od začátku příštího roku (ovšem pak již bez výpovědní doby). De facto se tak odkládá splatnost daných nájmů (za březen až červen (resp. červenec)) až k 31.12.2020. Neprošel pozměňovací návrh Senátu, aby se stát za většinu takto dlužného nájemného zaručil.

Na co se klienti ptají?

Je nutné podotknout, že zákon může být ještě časem novelizován a období prodlouženo.

Další otázky směřovaly k tomu, jakým způsobem se bude prokazovat, že se člověka skutečně opatření proti epidemii dotklo, a že tedy nemůže nájem platit.

To je skutečně důležitý „detail“. Zákon k tomu říká, že nájemce pronajímateli bez zbytečného odkladu a s určitostí odpovídající dostupným skutečnostem doloží dané okolnosti potvrzením od příslušného úřadu práce ČR, kterému pro vystavení potvrzení musí nájemce doložit podklady, jejichž formu a náležitosti stanoví metodicky pokyn.

Daný metodický pokyn ještě není vydán. Tento postup se však již dnes nejeví šťastný. Nájemcem může být např. i živnostník či umělec, který s úřadem práce nemá nic společného. Paradoxně jím může být i sám pronajímatel, který jeden byt pronajímá a z toho žije a v jiném bytě bydlí v nájmu. V původním vládním návrhu byla místo tohoto pravidla obecná formulace, což by bylo patrně logičtější. Pokud musí každý nájemník na úřad práce, dávalo by spíše smysl, aby ten poskytl speciální dávku a tou bylo nájemné uhrazeno. Takto stát spíše přenáší riziko na pronajímatele, a přitom vytváří i zbytečnou administrativu.

Často se klienti zajímají o to, zda se „odkládá“ jen nájem nebo i další platby. Zde je odpověď jednoznačná: Zákaz jednostranného ukončení nájmu v ochranné době se má vztahovat jen na neplacení nájemného, nikoliv na neplacení energií a dalších služeb.

Opakovaným dotazem byl také zdánlivý detail. Může žádat o „odklad“ i cizinec? Zde je odpověď také jednoznačná. Zákon žádné omezení neobsahuje, a tak můžou žádat i cizinci. Proto mají obavu pronajímatelé, že cizince po uvolnění opatření již v bytě nenajdou a dluh po něm nevymůžou. Zde je však potřeba poukázat na pravidlo, že pronajímatel má právo vypovědět nájem bez výpovědní doby ihned, prohlásí-li nájemce nebo stane-li se jinak nepochybným, že své pohledávky neuhradí. Samozřejmě by to však v případě sporu posuzoval soud, který rozhodne nejdříve v řádu měsíců.

Pronajímatelé se také ptají na to, zda se můžou vyhnout „odkladu“ tím, že uzavřou s nájemníkem zvláštní splátkový kalendář a např. mu i sníží nájemné. Patrně ano, ale dohoda musí být skutečně precizně formulována. Hrozí totiž riziko, že se nájem sníží a pak stejně dojde k „odkladu“.

Jak je to s nájemní smlouvou na dobu určitou?

Závěrem je pak potřeba zdůraznit, že daná zvláštní omezení se týkají jen předčasného jednostranného ukončení smlouvy ze strany pronajímatele. Pokud tedy doběhne v rozhodné době smlouva na dobu určitou, nájem normálně končí. Také výpovědi podané pro neplacení předcházející březnu letošního roku jsou normálně platné.

V neposlední řadě se objevily i „opačné“ dotazy. Totiž, zda může nájemník vypovědět smlouvu na dobu určitou předčasně, i když to ve smlouvě nemá sjednáno, ale byt prostě objektivně nepotřebuje (nemůže v daném městě pracovat či studovat). Zde platí obecné pravidlo přímo z občanského zákoníku, které stanoví, že nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. To se jeví jako přiléhavé na dnešní naprosto nepředvídatelnou situaci často připomínající kulisy „béčkového“ sci-fi filmu.