Družstevní výstavba začíná být opět na vzestupu. Některá města, včetně Prahy, rozbíhají projekty založené na spolupráci samosprávy a soukromého sektoru, které umožňují získat dostupnější bydlení pro občany. Pojďme si přiblížit, jak takové družstvo funguje, a v čem spočívají výhody a nevýhody družstevních bytů.
Modelů družstevního bydlení existuje více:
Pokud jste doposud byli zvyklí bydlet pouze v nájmu, případně znáte fungování SVJ (sdružení vlastníků jednotek) a nyní zvažujete bydlení v družstevního bytu, může pro vás být řada věcí nových. Na rozdíl od klasického osobního vlastnictví bytu je prinicip fungování bytového družstva takový, že vlastníkem bytů je družstvo samotné, které je následně pronajímá svým členům. Ti mají dá se říci jakési hybridní postavení mezi vlastníkem bytu a klasickým nájemníkem. Oproti majiteli mají o něco méně práv, oproti běžnému nájemci naopak více.
Tip: Rozdíl mezi osobním vlastnictvím a bydlením v družstevním bytě jsme popsali v našem článku.
Ve skutečnosti se nejedná o koupi jako takovou, ale o převod členských práva v bytovém družstvu, které souhrnně nazýváme družstevní podíl. Zkontrolujeme vaši smlouvu, zajistíme úschovu kupní ceny a ohlídáme převod v katastru nemovitostí. Vy už můžete jen v klidu bydlet.
Bytové družstvo je právnickou osobou, typem družstva se zaměřením na bydlení. Kromě zajišťování bytových potřeb svých členů může také spravovat domy s byty (či nebytovými prostorami), případně se věnovat podnikání. Případné zisky jsou použity pro zajištění bytových potřeb jeho členů.
Pokud byste hledali příslušné paragrafy týkající se bytových družstev v novém občanském zákoníku, pak budete hledat marně. Právní úprava bytových družstev totiž vychází primárně ze zákona o obchodních korporacích, kde je podřazena pod družstva obecně. Některá základní ustanovení jako založení družstva či práva a povinnosti členů proto naleznete v obecné úpravě družstev a další specifika potom v paragrafech věnovaných konkrétně bytovým družstvům.
Pokud si pořizujeme družstevní bydlení, založení družstva zpravidla už řešit nemusíme, patříte-li ovšem k zakládajícím členům, měli byste vědět, co a jak. K založení bytového družstva je potřeba alespoň tří členů. Bytové družstvo se zakládá ustavující schůzí členů družstva, o které musí být pořízen zápis notářem. Ten musí obsahovat (mimo jiné) dvě zásadní věci:
Jako právnická osoba vzniká bytové družstvo poté, co je družstvo zapsané do obchodního rejstříku. To se provádí po ustavující schůzi družstva na speciálním formuláři, který je k dispozici na webu Ministerstva spravedlnosti (justice.cz). K němu pak musíte přiložit následující listiny:
Jak jsme již výše uvedli, družstevní byty vlastní družstvo samotné, nikoliv jednotliví členové družstva. Těm jsou byty poskytovány do nájmu na základě smlouvy o nájmu družstevního bytu na dobu neurčitou. Následně nabudou družstevní podíl a musí splnit vkladovou povinnost a začít platit nájemné. Z něho se mimo jiné hradí správa domu, ale i fungování družstva.
Stanovy družstva jsou nejdůležitějším organizačně-technickým dokumentem, podle kterého bude družstvo po svém založení fungovat. Měly by popisovat práva spojená s členstvím v družstvu typicky právo k nájmu bytu), hospodaření družstva, mechanismus přijímání nových členů a řadu dalších důležitých věcí. Rozhodně není vhodné opsat stanovy podle vzoru na internetu. Pokud je proberete se zkušeným advokátem, máte záruku, že budou jednak odpovídat platné právní úpravě a můžete plně zohlednit specifické požadavky týkající se budoucí činnosti družstva. Advokát vás může také na základě zkušeností z praxe upozornit, čeho se vyvarovat při případné budoucí změně stanov.
K přijetí stanov potom nejčastěji dojde již na ustavující schůzi členů družstva.
Dojde-li v budoucnu ke změně stanov, pak je třeba, aby návrh na přijetí usnesení měl formu veřejné listiny (notářský zápis), kopie této veřejné listiny se pak zasílá členům družstva. Ve vyjádření člena se uvede i obsah návrhu rozhodnutí členské schůze, jehož se vyjádření týká, Podpis člena na vyjádření musí být úředně ověřen.
Některá bytová družstva mají pro své fungování a správu dostatečné znalosti, pro jiná může být výhodné sdružovat se v některém z existujících sdružení, jako je Svaz českých a moravských bytových družstev či Sdružení bytových družstev a SVJ. Ta svým členům nabízejí pomoc při správě, pojištění, účetnictví apod.
Nejvyšším orgánem družstva je samozřejmě schůze všech členů. Praktické otázky však rozhoduje statutární orgán, tedy představenstvo. To má obvykle tři členy, stanovy mohou určit i vyšší počet. Dalším důležitým orgánem družstva je kontrolní komise. Jak již z názvu vyplývá, tato komise kontroluje veškerou činnost družstva, zejména představenstva, projednává stížnosti členů a může nahlížet do všech družstevních dokumentů. Nikdo ovšem nemůže být současně členem kontrolní komise i představenstva současně.
Členská schůze by se měla sejít minimálně jednou ročně, četnost schůzí však může být upravena ve stanovách. Jestliže minimálně jedna třetina členů družstva požádá o svolání členské schůze, musí jí být vyhověno. Členskou schůzi svolává představenstvo, a to do 40 dnů od doručení žádosti. Pokud se nemůžete zůčastnit schůze osobně, můžete pověřit jinou osobu na základě plné moci, aby vás zastupovala.
S členstvím v představenstvu zákon spojuje řadu povinností. Co musí představenstvo družstva řešit?
Mezi výhody bychom jistě řadili jednodušší správu domu než u společenství vlastníků jednotek. Další podstatnou výhodou je jednoznačně nižší cena družstevního bydlení a také absence placení daně z nabytí nemovitosti. Jako člen družstva také můžete více ovlivnit, kdo budou vaši sousedé. Je možné vyloučit členství právnických osob v družstvu, zakázat členům pronájem dalším osobám apod.
Vzít si na financování družstevního bydlení hypotéku sice není zcela vyloučeno, nicméně je to značně ztíženo. Hlavní nevýhodou je pak omezené právo pro nakládání s bytem a nelze opomenout ani rizika spojená s nešetrným hospodařením bytového družstva.
Tip: Pořízením a financováním družstevního bydlení jsme se zabývali v našem článku.
Z praxe Dostupného advokáta: Obrátil se na nás pan Jiří s tím, že byl vyloučen z bytového družstva. Družstevní podíl na něj přešel po smrti jeho otce, pan Jiří řadu měsíců nikterak neplnil povinnosti člena družstva, což sám uznával, a samotné vyloučení nikterak nerozporoval. Nesouhlasil ale s výší vypořádacího podílu, kterou mu družstvo vyplatilo a kterou určilo pouze s přihlédnutím k dosavadnímu členskému vkladu, ale nikoliv vzhledem k dalším skutečnostem jako například vývoj cen bytů na trhu. Obratem družstvo nabízelo členský podíl za přibližně trojnásobnou hodnotu.
Pomocí předžalobní výzvy jsme družstvo vyzvali k přehodnocení stanoviska a výpočtu. Poukázali jsme přitom mimo jiné na judikáty Nejvyššího soudu, který dovodil, že družstevní podíl, s nímž je spojeno právo nájmu družstevního bytu, je věcí v právním smyslu, se kterou se na bytovém trhu běžně obchoduje, a je vnímán jako plnohodnotná alternativa k vlastnictví bytových jednotek. Nabyvatel družstevního podílu by proto měl mít rozumnou míru jistoty, že investice, již do zajištění bydlení vložil (není podstatné, zda šlo o pana Jiřího či jeho zesnulého otce), zůstane zachována. Současně platí, že není rozumného důvodu, pro který by mělo bytové družstvo na zániku účasti svého člena profitovat. Družstvo argumenty v předžalobní výzvě přijalo a výši vypořádacího podílu přehodnotilo ke spokojenosti pana Jiřího.
Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Já osobně jsem člověk, který neví o smlouvách a „právnických“ věcech zhola nic. Naštěstí pro mě je tu služba Dostupný advokát! Potřebovala jsem vypracovat darovací a podnájemní smlouvu na družstevní byt. V DA vše vyřídili bezproblémově, rychle a k tomu si za práci řekli rozumnou cenu. Pokud jste neznalec jako já a chcete mít smlouvy v pořádku, doporučuji Vám se na Dostupného advokáta (zobrazit více) obrátit.
Služeb Dostupného advokáta jsme využili při koupi bytu. Vše proběhlo v pořádku, kontrola smluv, návrh na katastr, který prošel na první pokus. I když jsem si až za půl roku vzpomněla, že vlastně ještě potřebuji vypsat daňové přiznání, nebyl to problém a do 2 dnů bylo hotové. Dobrá komunikace, rychlá reakce, nic nebylo problém. Doporučuji.
Pronajímám a podnajímám řadu nemovitostí a s Dostupným advokátem spolupracuji pravidelně a dlouhodobě. Oceňuji zejména spolehlivost. Také obdivuji flexibilní a odborné služby i obratný systém advokátních služeb na dálku. Nejvíc si cením toho, že Dostupný advokát mi radí s mladým duchem, tzn. zná i novoty. S touto právní službou mohu být klidná.
