Družstevní výstavba začíná být opět na vzestupu. Některá města, včetně Prahy, rozbíhají projekty založené na spolupráci samosprávy a soukromého sektoru, které umožňují získat dostupnější bydlení pro občany. Pojďme si přiblížit, jak takové družstvo funguje, a v čem spočívají výhody a nevýhody družstevních bytů.
Modelů družstevního bydlení existuje více:
Ve skutečnosti se nejedná o koupi jako takovou, ale o převod členských práva v bytovém družstvu, které souhrnně nazýváme družstevní podíl. Zkontrolujeme vaši smlouvu, zajistíme úschovu kupní ceny a ohlídáme převod v katastru nemovitostí. Vy už můžete jen v klidu bydlet.
Pokud jste doposud byli zvyklí bydlet pouze v nájmu, případně znáte fungování SVJ (sdružení vlastníků jednotek) a nyní zvažujete bydlení v družstevního bytu, může pro vás být řada věcí nových. Na rozdíl od klasického osobního vlastnictví bytu je princip fungování bytového družstva takový, že vlastníkem bytů je družstvo samotné, které je následně pronajímá svým členům. Ti mají dá se říci jakési hybridní postavení mezi vlastníkem bytu a klasickým nájemníkem. Oproti majiteli mají o něco méně práv, oproti běžnému nájemci naopak více.
Více o tom, jaký je rozdíl mezi bytem družstevním a v osobním vlastnictví si můžete přečíst v našem dalším článku.
Bytové družstvo je právnickou osobou, typem družstva se zaměřením na bydlení. Kromě zajišťování bytových potřeb svých členů může také spravovat domy s byty (či nebytovými prostorami), případně se věnovat podnikání. Případné zisky jsou použity pro zajištění bytových potřeb jeho členů.
Pokud byste hledali příslušné paragrafy týkající se bytových družstev v novém občanském zákoníku, pak budete hledat marně. Právní úprava bytových družstev totiž vychází primárně ze zákona o obchodních korporacích, kde je podřazena pod družstva obecně. Některá základní ustanovení jako založení družstva či práva a povinnosti členů proto naleznete v obecné úpravě družstev a další specifika potom v paragrafech věnovaných konkrétně bytovým družstvům.
Pokud si pořizujeme družstevní bydlení, založení družstva zpravidla už řešit nemusíme, patříte-li ovšem k zakládajícím členům, měli byste vědět, co a jak. K založení bytového družstva je potřeba alespoň tří členů. Bytové družstvo se zakládá ustavující schůzí členů družstva, o které musí být pořízen zápis notářem. Ten musí obsahovat (mimo jiné) dvě zásadní věci:
Založíme vám společenství vlastníků jednotek či bytové družstvo na klíč. Sepíšeme či zkontrolujeme stanovy vašeho společenství vlastníků (SVJ) nebo bytového družstva (BD). Zajistíme i navazující proces při vzniku SVJ či BD.
Jako právnická osoba vzniká bytové družstvo poté, co je družstvo zapsané do obchodního rejstříku. To se provádí po ustavující schůzi družstva na speciálním formuláři, který je k dispozici na webu Ministerstva spravedlnosti (justice.cz). K němu pak musíte přiložit následující listiny:
Žádný souhrnný rejstřík bytových družstev tedy neexistuje. Veškerá družstva a informace o nich si ale můžete najít v obchodním rejstříku.
Jak jsme již výše uvedli, družstevní byty vlastní družstvo samotné, nikoliv jednotliví členové družstva. Těm jsou byty poskytovány do nájmu na základě smlouvy o nájmu družstevního bytu na dobu neurčitou. Následně nabudou družstevní podíl a musí splnit vkladovou povinnost a začít platit nájemné. Z něho se mimo jiné hradí správa domu, ale i fungování družstva.
Družstevní výstavba se opět díky své dostupnosti dostává do módy, a to zejména ve větších městech. Oblíbená je například v Berlíně, ale setkáte se s ní i u nás (nejčastěji v Praze).
Stanovy družstva jsou nejdůležitějším organizačně-technickým dokumentem, podle kterého bude družstvo po svém založení fungovat. Měly by popisovat práva spojená s členstvím v družstvu typicky právo k nájmu bytu), hospodaření družstva, mechanismus přijímání nových členů a řadu dalších důležitých věcí. Rozhodně není vhodné opsat stanovy podle vzoru na internetu. Pokud je proberete se zkušeným advokátem, máte záruku, že budou jednak odpovídat platné právní úpravě a můžete plně zohlednit specifické požadavky týkající se budoucí činnosti družstva. Advokát vás může také na základě zkušeností z praxe upozornit, čeho se vyvarovat při případné budoucí změně stanov.
K přijetí stanov potom nejčastěji dojde již na ustavující schůzi členů družstva.
Některá bytová družstva mají pro své fungování a správu dostatečné znalosti, pro jiná může být výhodné sdružovat se v některém z existujících sdružení, jako je Svaz českých a moravských bytových družstev či Sdružení bytových družstev a SVJ. Ta svým členům nabízejí pomoc při správě, pojištění, účetnictví apod.
Nejvyšším orgánem družstva je samozřejmě schůze všech členů. Praktické otázky však rozhoduje statutární orgán, tedy představenstvo. To má obvykle tři členy, stanovy mohou určit i vyšší počet. Dalším důležitým orgánem je kontrolní komise.
Jak již z názvu vyplývá, tato komise kontroluje veškerou činnost družstva, zejména představenstva, projednává stížnosti členů a může nahlížet do všech družstevních dokumentů. Nikdo ovšem nemůže být současně členem kontrolní komise i představenstva současně.
Jste členem bytového družstva? Řešíte se členy družstva složité právní situace, s nimiž si nevíte rady? Nebo se domníváte, že někdo zvolil nesprávný právní postup vůči vám? Domluvte se s námi na zastupování na shromáždění členů bytového družstva.
Členská schůze by se měla sejít minimálně jednou ročně, četnost schůzí však může být upravena ve stanovách. Jestliže minimálně jedna třetina členů družstva požádá o svolání členské schůze, musí jí být vyhověno. Členskou schůzi svolává představenstvo, a to do 40 dnů od doručení žádosti.
Pokud se nemůžete zúčastnit schůze osobně, můžete pověřit jinou osobu na základě plné moci, aby vás na členské schůzi zastupovala.
Kromě obyvatel družstevních bytů mohou být členy družstva také tzv. nebydlící členové bytového družstva. Jedná se o osobu, která nevlastní právo nájmu k žádnému bytu nebo nebytovému prostoru ve vlastnictví družstva. Její členský podíl není spojen s nájemním právem, a proto v domě družstva obvykle ani nebydlí.
S členstvím v představenstvu zákon spojuje řadu povinností. Co musí představenstvo družstva řešit?
Obecnou, ale neméně důležitou povinností je povinnost hospodařit s péčí řádného hospodáře, tedy svědomitým a odpovědným způsobem, jako při péči o vlastní majetek.
Pokud družstvo nehospodaří, jak by mělo, může to mít osobní i finanční důsledky. Více o osobní odpovědnosti orgánů SVJ a BD si můžete přečíst v našem dalším článku.
Mezi výhody bychom jistě řadili jednodušší správu domu než u společenství vlastníků jednotek. Další podstatnou výhodou je jednoznačně nižší cena družstevního bydlení a také absence placení daně z nabytí nemovitosti. Jako člen družstva také můžete více ovlivnit, kdo budou vaši sousedé. Je možné vyloučit členství právnických osob v družstvu, zakázat členům pronájem dalším osobám apod. Obecně tedy mezi základní výhody družstva patří:
Vzít si na financování družstevního bydlení hypotéku sice není zcela vyloučeno, nicméně je to značně ztíženo. Nevýhodou je pak například omezené právo pro nakládání s bytem a nelze opomenout ani rizika spojená s nešetrným hospodařením bytového družstva. Obecně mezi základní nevýhody družstva řadíme:
Pořízením a financováním družstevního bydlení a samotným převodem družstevního podílu jsme se zabývali v našem článku.
Obrátil se na nás pan Jiří s tím, že byl vyloučen z bytového družstva. Družstevní podíl na něj přešel po smrti jeho otce, pan Jiří řadu měsíců nikterak neplnil povinnosti člena družstva, což sám uznával, a samotné vyloučení nikterak nerozporoval. Nesouhlasil ale s výší vypořádacího podílu, kterou mu družstvo vyplatilo a kterou určilo pouze s přihlédnutím k dosavadnímu členskému vkladu, ale nikoliv vzhledem k dalším skutečnostem jako například vývoj cen bytů na trhu. Obratem družstvo nabízelo členský podíl za přibližně trojnásobnou hodnotu.
Pomocí předžalobní výzvy jsme družstvo vyzvali k přehodnocení stanoviska a výpočtu. Poukázali jsme přitom mimo jiné na judikáty Nejvyššího soudu, který dovodil, že družstevní podíl, s nímž je spojeno právo nájmu družstevního bytu, je věcí v právním smyslu, se kterou se na bytovém trhu běžně obchoduje, a je vnímán jako plnohodnotná alternativa k vlastnictví bytových jednotek. Nabyvatel družstevního podílu by proto měl mít rozumnou míru jistoty, že investice, již do zajištění bydlení vložil (není podstatné, zda šlo o pana Jiřího či jeho zesnulého otce), zůstane zachována. Současně platí, že není rozumného důvodu, pro který by mělo bytové družstvo na zániku účasti svého člena profitovat. Družstvo argumenty v předžalobní výzvě přijalo a výši vypořádacího podílu přehodnotilo ke spokojenosti pana Jiřího.
Bytové družstvo je právnická osoba, která vlastní byty a svým členům je pronajímá. Členové nevlastní byt, ale družstevní podíl, který jim dává právo byt užívat. Díky tomu je pořízení bytu levnější, převod podílu je jednodušší a podléhá menší regulaci, například nevyžaduje zápis do katastru nemovitostí. Na druhou stranu však družstevník nemůže byt volně prodat, zatížit hypotékou ani darovat bez souhlasu družstva.
K založení družstva je potřeba alespoň tří zakladatelů a zápis do obchodního rejstříku. Fungování družstva se řídí stanovami, které upravují práva členů, hospodaření a správu domu. Nejvyšším orgánem je členská schůze, výkonným představenstvo, kontrolu zajišťuje kontrolní komise.
Výhodou družstevního bydlení je nižší pořizovací cena, rychlý a levný převod podílu, částečná ochrana před exekucí a možnost ovlivnit fungování domu i výběr sousedů. Nevýhodou je omezená možnost financování hypotékou, riziko vyloučení z družstva, omezené právo s bytem nakládat a závislost na hospodaření družstva. Pokud družstvo špatně hospodaří, může to ovlivnit i užívání bytu.
Zkušenost z praxe ukazuje, že i při vyloučení z družstva je možné domoci se spravedlivého vypořádání – pokud je družstevní podíl spojován s nájmem bytu, měl by mít reálnou hodnotu a družstvo by na jeho převodu nemělo neúměrně profitovat.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
