Zrušení předkupního práva — co to přináší?

Kapitoly článku:

• Co je to předkupní právo?
• Jak v praxi funguje předkupní právo?
• Když se předkupní právo obejde nebo poruší
• V čem byla úprava předkupního práva komplikovaná?
• Zajímavost ze soudních stání
• Co přináší novela občanského zákoníku?
• Výjimka, u které budete muset i tak na předkupní právo pamatovat
• Co platí před červencem 2020?
• Výhody a nevýhody spojené se zánikem předkupního práva

Co je to předkupní právo?

Předkupní právo představuje právo předkupníka (spoluvlastníka) požadovat nabídnutí věci ke koupi za stejných podmínek, za kterých by prodávající prodal nemovitost jinému zájemci. Abychom uvedli praktický příklad — pokud například tři bratři společně vlastní dům po babičce a jeden z nich by chtěl svůj podíl prodat, nemůže tak učinit jen tak. Nejprve svůj podíl musí nabídnout za stejných podmínek ostatním bratrům.

Předkupní právo se nevyhýbalo ani darování nemovitosti — jedinou výjimkou byl v tomto případě převod vlastnického práva na osobu blízkou. To jsme rozebírali v podrobném článku o darování nemovitosti mezi manželi. Tzv. nový občanský zákoník v roce 2014 povinné předkupní právo u nemovitostí zrušil. Novela z roku 2018 ho však znovu zavedla.

Jak v praxi funguje předkupní právo?

V minulosti se požadovalo, aby předkupník (spoluvlastník) dostal nabídku ještě před uzavřením kupní smlouvy. Novela občanského zákoníku ovšem ustanovila, že „povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým.“ To znamenalo, že spoluvlastník mohl předkupní právo uplatnit až v okamžiku, kdy prodávající uzavřel s koupěchtivým kupní nebo jinou smlouvu. Od toho momentu začala běžet 3 měsíční lhůta k uplatnění.

Prodávající v takový moment musel spoluvlastníkům předat nebo doporučeně zaslat dopis s výzvou k uplatnění předkupního práva, jehož přílohu tvoří kopie uzavřené kupní nebo jiné smlouvy. Přijetí této nabídky nebylo úplně přesně definováno. Přesto bylo zřejmé, zda k uplatnění předkupního práva došlo. Do 3 měsíců od doručení musí totiž spoluvlastník uhradit kupní cenu způsobem, který je uveden ve smlouvě. K uplatnění nabídky by ovšem mělo dojít vedle toho i písemně. Jednoduše řečeno, pokud spoluvlastník obdržel v obálce výzvu k případnému uplatnění svého předkupního práva, našel tam i kupní smlouvu. Podle té tedy převedl kupní cenu a zároveň odpověděl na dopis, že nabídku přijímá.

Když se předkupní právo obejde nebo poruší

Pokud vlastník nabídku na uplatnění předkupního práva neučinil, měl i tak předkupník (spoluvlastník) právo dožadovat se podílu na nemovité věci, a to přímo od koupěchtivého. To mohl učinit v obecné promlčecí době 3 let.

Obsah kupní či jiné smlouvy pro dokázání je možné zjistit nahlédnutím do sbírky listin příslušného katastrálního úřadu, kde se dá přímo pořídit i opis.

To tedy znamená, že pokud prodávající spoluvlastníka obešel, ten mohl ve lhůtě 3 let stejně předkupní právo aktivně uplatnit a podílu na nemovitosti dosáhnout.

Předkupní právo a spousta dalších formalit

Ať už máte v plánu koupit či prodat nemovitost, čeká na vás celá řada dokumentů s právními kličkami. Neriskujte komplikace. Do 48 hodin pro vás zajistíme kompletní smluvní i právní servis – bezchybně a profesionálně.

Využít služeb advokáta

V čem byla úprava předkupního práva komplikovaná?

Rozšíření předkupního práva tak přinášelo administrativní zátěž, komplikovalo převod podílu na nemovité věci a svým způsobem ovlivňovalo i kupní cenu, protože se celý proces prodeje nemovitosti prodlužoval a v mnohých případech přinášel značnou nejistotu. Často totiž nebylo jasné, zda je adresa pro výzvu spoluvlastníkovi aktuální, objevovaly se i jiné problémy s doručováním a někdy si spoluvlastníci vyloženě házeli klacky pod nohy.

Nejčastější problém představoval převod „doplňkových“ nemovitostí v bytovém domě — jde o garážové stání, sklepní kóje nebo předzahrádky. Ve velkých bytových domech tak prodávající musel učinit nabídku několika desítkám, nebo dokonce stovkám spoluvlastníků nebytové jednotky. Do nepříjemné situace se tak dostával nejen prodávající, ale stejně tak koupěchtivý, který po vyřízení všech nezbytných formalit žil 3 měsíce v nejistotě, zda transakce dopadne dle jeho očekávání.

Často tak docházelo k převodu za pomoci dvou kupních smluv, kdy se od sebe oddělila bytová jednotka s podílem na jednotce nebytové. Vlastnictví bytu tak přešlo na kupujícího okamžitě a následně se čekalo na vývoj situace ohledně podílu.

Zajímavost ze soudních stání

V roce 2018 řešil Ústavní soud kauzu předkupu garážového stání. Soud v zásadě řekl, že uplatnění předkupního práva v rámci velké garáže je šikanózní a nepožívá právní ochrany. V takových případech je tedy možné prostě podíl prodat s malým rizikem, že by někdo nového majitele napadl. I to však řeší novela občanského zákoníku, která přináší od července zásadní změny a pro jistotu toto právo úplně omezuje.

Co přináší novela občanského zákoníku?

Předkupní právo spoluvlastníků nemovitosti se s účinností od 1. července 2020 ruší. Pokud tedy seženete kupujícího na svou čtvrtinu pozemku, můžete hned po uzavření kupní smlouvy podat návrh na vklad na příslušný katastrální úřad. Vyhnete se 3 měsícům v nejistotě, zda některý ze spoluvlastníků neuplatní své předkupní právo.

Tato novela může výrazně urychlit převod bytových jednotek a s nimi souvisejících podílů na dalších prostorách. To by mohlo výrazně ulehčit vlastníkům, kteří budou chtít své nemovitosti v souvislosti s pandemií co nejrychleji prodat. I přesto se předkupnímu právu nevyhne výjimka.

Pokud si stále nejste jisti, jak pohodlně a bez právních komplikací vyřídit převod bytu, bude se vám hodit náš článek o převodu bytu, ve kterém jsme rozebrali vše podstatné.

Výjimka, u které budete muset i tak na předkupní právo pamatovat

Předkupní právo tak není zrušeno v případech, kdy spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. Pojďme si to vysvětlit na konkrétním příkladě. Pokud jste například v rámci dědického řízení získali spoluvlastnický podíl a budete ho chtít převést na třetí osobu, musíte podíl nejprve nabídnout spoluvlastníkům. To ovšem znovu neplatí v případech, pokud chcete podíl převést manželovi, sourozenci nebo jiné blízké osobě. Po uplynutí 6 měsíců ovšem předkupní právo zaniká a vy můžete s podílem nakládat dle své libosti.

Druhou výjimku představuje samostatně stojící úprava zákonného předkupního práva ve prospěch vlastníka pozemku k cizí stavbě na tomto pozemku a současně i předkupní právo vlastníka stavby postavené na cizím pozemku k tomuto pozemku. Občanský zákoník v roce 2014 totiž obnovil římskou zásadu superficies solo cedit (povrch ustupuje půdě ve významu: stavba je součástí pozemku). To znamená, že napříště by pozemek a dům měla být jedna nemovitá věc. Díky uplatnění předkupního práva tak bude možné docílit jednoho vlastníka. Dnes totiž stále často pozemek náleží někomu jinému než dům na něm. Toto předkupní právo má tedy pomoci postupnému scelování.

Jaká pravidla pro mě platí, když už jsem začal/a řešit kupní smlouvu před červencem 2020?

Novela v tomto případě obsahuje i přechodná ustanovení. Ta se týkají situací, u kterých byla uzavřena kupní smlouva na vlastnický podíl k nemovité věci před 1. 7. 2020. V takovém případě pro vás zrušení předkupního práva neplatí a svůj podíl musíte i nadále nabídnout dalším spoluvlastníkům.

Bez ohledu na předkupní právo s sebou kupní smlouva nese hned několik nástrah. Abyste se jim vyhnuli, přečtěte si náš článek „Jak vymezit nemovitost v kupní smlouvě“.

Výhody a nevýhody spojené se zánikem předkupního práva

Jak už jsme zmínili výše, novela jednoznačně zjednoduší zejména převody bytových jednotek, s jejichž vlastnictvím souvisí i spoluvlastnický podíl na další nebytové jednotce nebo pozemku. Na druhou stranu — předkupní právo mělo zamezovat tříštění vlastnických práv k nemovitostem, neboť menší počet spoluvlastníků přináší snadnější dohodu ohledně správy nemovitosti. Stejně tak přinášelo klid v případech, kdy sourozenci nebo rodinní příslušníci zdědili dům. Pokud se jeden z nich dostal například do finančních problémů nebo se chtěl podílu z jakéhokoliv důvodu zbavit, nemohl ho bez jejich souhlasu prodat třetí osobě prakticky bez jejich vědomí.

V praxi jsme se několikrát setkali s tím, že spoluvlastník úmyslně odprodal svůj podíl (například developerovi) za úmyslem zkomplikovat situaci všem ostatním spoluvlastníkům. I s omezením předkupního práva mají tyto případy řešení, které vám může ušetřit mnoho budoucích komplikací. V takových případech doporučujeme zřídit smluvní předkupní právo a nechat ho zapsat do katastru.

Pokud se pro to rozhodnete, nezapomeňte jasně definovat, jakým způsobem a po jak dlouhou dobu jsou spoluvlastníci povinni si svůj podíl navzájem nabídnout.

O trochu jiné situace, která může nastat, jsme se více rozepsali v jednom z našich předchozích článků o převodu družstevního podílu.