Dřívější praxe při převodu nemovité věci, konkrétně spoluvlastnického podílu, zahrnovala povinnost nabídnout tento podíl ostatním spoluvlastníkům. Několik let tomu tak už není. Jaká je tedy současná praxe a právní úprava týkající se předkupního práva? A jaká práva zbyla spoluvlastníkům? Zrušení zákonného předkupního práva významně usnadnilo převod nemovité věci mezi třetími osobami bez nutnosti souhlasu spoluvlastníků.
Předkupní právo představuje právo předkupníka (spoluvlastníka) požadovat nabídnutí věci ke koupi za stejných podmínek, za kterých by prodávající prodal nemovitost jinému zájemci. Abychom uvedli praktický příklad — pokud například tři bratři společně vlastní dům po babičce a jeden z nich by chtěl svůj podíl prodat, s institutem předkupního práva by tak nesměl učinit jen tak. Nejprve by svůj podíl musel nabídnout za stejných podmínek ostatním bratrům. Předkupní právo tedy znamenalo ochranu spoluvlastníků, ale současně také omezení dispozic spoluvlastníka.
Výše uvedený příklad využití předkupního práva tří bratrů je již minulostí. V roce 2020 bylo totiž v této podobě zrušeno a nic nenasvědčuje tomu, že by se mělo v nejbližší době do právního řádu opět vracet. minulosti se požadovalo, aby předkupník (spoluvlastník) dostal nabídku ještě před uzavřením kupní smlouvy.
V praxi totiž právní úprava působila různé problémy. Zákon totiž stanovil, že „povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým.“ To znamenalo, že spoluvlastník mohl předkupní právo uplatnit až v okamžiku, kdy prodávající uzavřel s koupěchtivým kupní nebo jinou smlouvu. Od toho momentu začala běžet 3 měsíční lhůta k uplatnění.
Prodávající v takový moment musel spoluvlastníkům předat nebo doporučeně zaslat dopis s výzvou k uplatnění předkupního práva, jehož přílohu tvoří kopie uzavřené kupní nebo jiné smlouvy. Přijetí této nabídky nebylo úplně přesně definováno. Přesto bylo zřejmé, zda k uplatnění předkupního práva došlo. Do 3 měsíců od doručení musí totiž spoluvlastník uhradit kupní cenu způsobem, který je uveden ve smlouvě. K uplatnění nabídky by ovšem mělo dojít vedle toho i písemně. Jednoduše řečeno, pokud spoluvlastník obdržel v obálce výzvu k případnému uplatnění svého předkupního práva, našel tam i kupní smlouvu. Podle té tedy převedl kupní cenu a zároveň odpověděl na dopis, že nabídku přijímá.
Pokud vlastník nabídku na uplatnění předkupního práva neučinil, měl i tak předkupník (spoluvlastník) právo dožadovat se podílu na nemovité věci, a to přímo od koupěchtivého. To mohl učinit v obecné promlčecí době 3 let.
Obsah kupní či jiné smlouvy pro dokázání je možné zjistit nahlédnutím do sbírky listin příslušného katastrálního úřadu, kde se dá přímo pořídit i opis.
To tedy znamená, že pokud prodávající spoluvlastníka obešel, ten mohl ve lhůtě 3 let stejně předkupní právo aktivně uplatnit a podílu na nemovitosti dosáhnout.
Předkupní právo tedy přinášelo administrativní zátěž, komplikovalo převod podílu na nemovité věci a svým způsobem ovlivňovalo i kupní cenu, protože se celý proces prodeje nemovitosti prodlužoval a v mnohých případech přinášel značnou nejistotu. Často totiž nebylo jasné, zda je adresa pro výzvu spoluvlastníkovi aktuální, objevovaly se i jiné problémy s doručováním a někdy si spoluvlastníci vyloženě házeli klacky pod nohy.
Nejčastější problém představoval převod „doplňkových“ nemovitostí v bytovém domě — jde o garážové stání, sklepní kóje nebo předzahrádky. Ve velkých bytových domech tak prodávající musel učinit nabídku několika desítkám, nebo dokonce stovkám spoluvlastníků nebytové jednotky. Do nepříjemné situace se tak dostával nejen prodávající, ale stejně tak koupěchtivý, který po vyřízení všech nezbytných formalit žil 3 měsíce v nejistotě, zda transakce dopadne dle jeho očekávání.
Často tak docházelo k převodu za pomoci dvou kupních smluv, kdy se od sebe oddělila bytová jednotka s podílem na jednotce nebytové. Vlastnictví bytu tak přešlo na kupujícího okamžitě a následně se čekalo na vývoj situace ohledně podílu.
Ať už máte v plánu koupit či prodat nemovitost, čeká na vás celá řada dokumentů s právními kličkami. Neriskujte komplikace. Do 48 hodin pro vás zajistíme kompletní smluvní i právní servis – bezchybně a profesionálně.
V roce 2018 řešil Ústavní soud kauzu předkupu garážového stání. Soud v zásadě řekl, že uplatnění předkupního práva v rámci velké garáže je šikanózní a nepožívá právní ochrany. V takových případech je tedy možné prostě podíl prodat s malým rizikem, že by někdo nového majitele napadl. I na to reagovala v roce 2020 novela občanského zákoníku, která toto právo úplně omezila.
Předkupní právo spoluvlastníků nemovitosti se s účinností od 1. července 2020 zrušilo. Pokud tedy seženete kupujícího na svou čtvrtinu pozemku, můžete hned po uzavření kupní smlouvy podat návrh na vklad na příslušný katastrální úřad. Vyhnete se 3 měsícům v nejistotě, zda některý ze spoluvlastníků neuplatní své předkupní právo.
Tato novela opět urychlila převod nemovitých věcí, zejména bytových jednotek a s nimi souvisejících podílů na dalších prostorách. I přesto se předkupnímu právu nevyhnula výjimka.
Pokud si stále nejste jisti, jak pohodlně a bez právních komplikací vyřídit převod bytu, bude se vám hodit náš článek o převodu bytu, ve kterém jsme rozebrali vše podstatné.
Předkupní právo tak není zrušeno v případech, kdy spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. Pojďme si to vysvětlit na konkrétním příkladě. Pokud jste například v rámci dědického řízení získali spoluvlastnický podíl a budete ho chtít převést na třetí osobu, musíte podíl nejprve nabídnout spoluvlastníkům. To ovšem znovu neplatí v případech, pokud chcete podíl převést manželovi, sourozenci nebo jiné blízké osobě. Po uplynutí 6 měsíců ovšem předkupní právo zaniká a vy můžete s podílem nakládat dle své libosti.
Druhou výjimku představuje samostatně stojící úprava zákonného předkupního práva ve prospěch vlastníka pozemku k cizí stavbě na tomto pozemku a současně i předkupní právo vlastníka stavby postavené na cizím pozemku k tomuto pozemku. Občanský zákoník v roce 2014 totiž obnovil římskou zásadu superficies solo cedit (povrch ustupuje půdě ve významu: stavba je součástí pozemku). To znamená, že napříště by pozemek a dům měla být jedna nemovitá věc. Díky uplatnění předkupního práva tak bude možné docílit jednoho vlastníka. Dnes totiž stále často pozemek náleží někomu jinému než dům na něm. Toto předkupní právo má tedy pomoci postupnému scelování.
Jak už jsme zmínili výše, novela výrazně zjednodušila převod nemovité věci, zejména bytových jednotek, u nichž je často spojeno spoluvlastnictví na nebytových prostorech nebo pozemku. Na druhou stranu — předkupní právo mělo zamezovat tříštění vlastnických práv k nemovitostem, neboť menší počet spoluvlastníků přináší snadnější dohodu ohledně správy nemovitosti. Stejně tak přinášelo klid v případech, kdy sourozenci nebo rodinní příslušníci zdědili dům. Pokud se jeden z nich dostal například do finančních problémů nebo se chtěl podílu z jakéhokoliv důvodu zbavit, nemohl ho bez jejich souhlasu prodat třetí osobě prakticky bez jejich vědomí.
V praxi jsme se několikrát setkali s tím, že spoluvlastník úmyslně odprodal svůj podíl (například developerovi) za úmyslem zkomplikovat situaci všem ostatním spoluvlastníkům. I s omezením předkupního práva mají tyto případy řešení, které vám může ušetřit mnoho budoucích komplikací. V takových případech doporučujeme zřídit smluvní předkupní právo a nechat ho zapsat do katastru.
Pokud se pro to rozhodnete, nezapomeňte jasně definovat, jakým způsobem a po jak dlouhou dobu jsou spoluvlastníci povinni si svůj podíl navzájem nabídnout.
O trochu jiné situace, která může nastat, jsme se více rozepsali v jednom z našich předchozích článků o převodu družstevního podílu.
Předkupní právo mezi spoluvlastníky nemovitostí bylo zrušeno k 1. červenci 2020, a tím se výrazně zjednodušil převod nemovité věci, zejména spoluvlastnických podílů. Dříve musel prodávající nabídnout podíl nejprve ostatním spoluvlastníkům, což vedlo k prodlení, administrativním komplikacím a právní nejistotě. Nová úprava tyto povinnosti odstranila, až na výjimky – například v případě podílu nabytého děděním, kdy předkupní právo trvá 6 měsíců, nebo u vztahu mezi vlastníkem pozemku a stavby na cizím pozemku. Zrušení předkupního práva urychlilo realitní transakce, ale zároveň odstranilo nástroj, který chránil spoluvlastníky před nežádoucím rozdrobením vlastnické struktury. Ve specifických případech lze i nadále zřídit smluvní předkupní právo a zapsat jej do katastru nemovitostí.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Vše zvládneme do 48 hodin, a to i při koupi od developera.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
