Zrušení předkupního práva — co to přináší?

Předkupní právo tedy přinášelo administrativní zátěž, komplikovalo převod podílu na nemovité věci a svým způsobem ovlivňovalo i kupní cenu, protože se celý proces prodeje nemovitosti prodlužoval a v mnohých případech přinášel značnou nejistotu. Často totiž nebylo jasné, zda je adresa pro výzvu spoluvlastníkovi aktuální, objevovaly se i jiné problémy s doručováním a někdy si spoluvlastníci vyloženě házeli klacky pod nohy.

Nejčastější problém představoval převod „doplňkových“ nemovitostí v bytovém domě — jde o garážové stání, sklepní kóje nebo předzahrádky. Ve velkých bytových domech tak prodávající musel učinit nabídku několika desítkám, nebo dokonce stovkám spoluvlastníků nebytové jednotky. Do nepříjemné situace se tak dostával nejen prodávající, ale stejně tak koupěchtivý, který po vyřízení všech nezbytných formalit žil 3 měsíce v nejistotě, zda transakce dopadne dle jeho očekávání.

Často tak docházelo k převodu za pomoci dvou kupních smluv, kdy se od sebe oddělila bytová jednotka s podílem na jednotce nebytové. Vlastnictví bytu tak přešlo na kupujícího okamžitě a následně se čekalo na vývoj situace ohledně podílu.

E-book zdarma: Jak koupit nebo prodat nemovitost

• Po přečtení se vyhnete 5 chybám, které se při prodeji/koupi stále opakují.
• Budete znát právnické tipy, co si pohlídat ve všech podepisovaných smlouvách.
• Ať už jste prodávající či kupující, zjistíte, jak se nepřipravit o peníze a nemovitost.

Stáhnout zdarma

Zajímavost ze soudních stání

V roce 2018 řešil Ústavní soud kauzu předkupu garážového stání. Soud v zásadě řekl, že uplatnění předkupního práva v rámci velké garáže je šikanózní a nepožívá právní ochrany. V takových případech je tedy možné prostě podíl prodat s malým rizikem, že by někdo nového majitele napadl. I na to reagovala v roce 2020 novela občanského zákoníku, která toto právo úplně omezila.

Předkupní právo od roku 2020

Předkupní právo spoluvlastníků nemovitosti se s účinností od 1. července 2020 zrušilo. Pokud tedy seženete kupujícího na svou čtvrtinu pozemku, můžete hned po uzavření kupní smlouvy podat návrh na vklad na příslušný katastrální úřad. Vyhnete se 3 měsícům v nejistotě, zda některý ze spoluvlastníků neuplatní své předkupní právo.

Tato novela opět urychlila převod nemovitých věcí, zejména bytových jednotek a s nimi souvisejících podílů na dalších prostorách. I přesto se předkupnímu právu nevyhnula výjimka.

Pokud si stále nejste jisti, jak pohodlně a bez právních komplikací vyřídit převod bytu, bude se vám hodit náš článek o převodu bytu, ve kterém jsme rozebrali vše podstatné.

Výjimka, u které budete muset i tak na předkupní právo pamatovat

Předkupní právo tak není zrušeno v případech, kdy spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. Pojďme si to vysvětlit na konkrétním příkladě. Pokud jste například v rámci dědického řízení získali spoluvlastnický podíl a budete ho chtít převést na třetí osobu, musíte podíl nejprve nabídnout spoluvlastníkům. To ovšem znovu neplatí v případech, pokud chcete podíl převést manželovi, sourozenci nebo jiné blízké osobě. Po uplynutí 6 měsíců ovšem předkupní právo zaniká a vy můžete s podílem nakládat dle své libosti.

Druhou výjimku představuje samostatně stojící úprava zákonného předkupního práva ve prospěch vlastníka pozemku k cizí stavbě na tomto pozemku a současně i předkupní právo vlastníka stavby postavené na cizím pozemku k tomuto pozemku. Občanský zákoník v roce 2014 totiž obnovil římskou zásadu superficies solo cedit (povrch ustupuje půdě ve významu: stavba je součástí pozemku). To znamená, že napříště by pozemek a dům měla být jedna nemovitá věc. Díky uplatnění předkupního práva tak bude možné docílit jednoho vlastníka. Dnes totiž stále často pozemek náleží někomu jinému než dům na něm. Toto předkupní právo má tedy pomoci postupnému scelování.

Jak zrušit předkupní právo k nemovitosti?

Jak zrušit předkupní právo k nemovitosti záleží především na tom, zda jde o zákonné, nebo smluvní předkupní právo a zda je právo zapsáno v katastru nemovitostí. Smluvní předkupní právo může zaniknout například způsobem sjednaným ve smlouvě, uplynutím dohodnuté doby nebo dohodou stran. U zákonného předkupního práva je rozhodující, zda nastala skutečnost, se kterou zákon jeho zánik spojuje.

Pokud bylo předkupní právo zřízeno jako věcné právo a je stále uvedeno v katastru nemovitostí, je po jeho zániku potřeba zajistit také jeho výmaz. Katastru se předkládá listina prokazující zánik práva a návrh na vklad jeho výmazu. Český úřad zeměměřický a katastrální pro tyto případy zveřejňuje také formulář „Potvrzení o zániku práva“.

Z naší praxe: Klienti někdy zjistí existenci staršího předkupního práva až při přípravě prodeje nemovitosti, protože je stále uvedeno na listu vlastnictví. Samotný fakt, že se právo už dlouho nepoužívá, však nestačí k jeho automatickému odstranění z katastru. Nejdříve je proto potřeba zjistit, na základě jaké listiny vzniklo a zda už nastal důvod jeho zániku.

Výhody a nevýhody spojené se zánikem předkupního práva

Jak už jsme zmínili výše, novela výrazně zjednodušila převod nemovité věci, zejména bytových jednotek, u nichž je často spojeno spoluvlastnictví na nebytových prostorech nebo pozemku. Na druhou stranu — předkupní právo mělo zamezovat tříštění vlastnických práv k nemovitostem, neboť menší počet spoluvlastníků přináší snadnější dohodu ohledně správy nemovitosti. Stejně tak přinášelo klid v případech, kdy sourozenci nebo rodinní příslušníci zdědili dům. Pokud se jeden z nich dostal například do finančních problémů nebo se chtěl podílu z jakéhokoliv důvodu zbavit, nemohl ho bez jejich souhlasu prodat třetí osobě prakticky bez jejich vědomí.

V praxi jsme se několikrát setkali s tím, že spoluvlastník úmyslně odprodal svůj podíl (například developerovi) za úmyslem zkomplikovat situaci všem ostatním spoluvlastníkům. I s omezením předkupního práva mají tyto případy řešení, které vám může ušetřit mnoho budoucích komplikací. V takových případech doporučujeme zřídit smluvní předkupní právo a nechat ho zapsat do katastru.

Pokud se pro to rozhodnete, nezapomeňte jasně definovat, jakým způsobem a po jak dlouhou dobu jsou spoluvlastníci povinni si svůj podíl navzájem nabídnout.

O trochu jiné situace, která může nastat, jsme se více rozepsali v jednom z našich předchozích článků o převodu družstevního podílu.

Shrnutí

Předkupní právo mezi spoluvlastníky nemovitostí bylo zrušeno k 1. červenci 2020, a tím se výrazně zjednodušil převod nemovité věci, zejména spoluvlastnických podílů. Dříve musel prodávající nabídnout podíl nejprve ostatním spoluvlastníkům, což vedlo k prodlení, administrativním komplikacím a právní nejistotě. Nová úprava tyto povinnosti odstranila, až na výjimky – například v případě podílu nabytého děděním, kdy předkupní právo trvá 6 měsíců, nebo u vztahu mezi vlastníkem pozemku a stavby na cizím pozemku. Zrušení předkupního práva urychlilo realitní transakce, ale zároveň odstranilo nástroj, který chránil spoluvlastníky před nežádoucím rozdrobením vlastnické struktury. Ve specifických případech lze i nadále zřídit smluvní předkupní právo a zapsat jej do katastru nemovitostí.