Jste-li členem bytového družstva, nevlastníte přímo byt, ale pouze družstevní podíl v bytovém družstvu, se kterým je spojeno právo nájmu družstevního bytu. Vlastník podílu je tedy nájemce, a pokud byt nemá pro sebe, může ho podnajmout někomu dalšímu. Družstvo ale jeho práva může trochu přidusit.
Jaký je rozdíl mezi pronájmem a podnájmem
Klasický pronájem funguje tak, že přímo sám majitel bytu pronajímá tento byt někomu dalšímu. Na druhé straně podnájem funguje tak, že člověk, který má byt pronajatý od majitele bytu (tedy nájemce) podnajímá tento byt ještě někomu dalšímu. V případě družstevního bytu je tedy majitelem bytu družstvo, nájemníkem člověk, který vlastní podíl v bytovém družstvu a podnájemníkem je ten, komu podílník byt podnajímá.
Obsah smluv
Z tohoto vyplývá, že se liší i druh smlouvy. V případě pronájmu se jedná o nájemní smlouvu, jejíž podobu určuje Občanský zákoník. Na druhé straně obsah podnájemní smlouvy záleží na dohodě mezi nájemníkem a podnájemníkem. V tomto případě vám ale silně doporučujeme smlouvu sepsat a nastavit si v ní pravidla co nejpodrobněji, abyste se vyhnuli případným problémům a neshodám v budoucnu. Minimálně by měla obsahovat:
- Informace o nájemci a podnájemci;
- Vymezení pronajímaného bytu, případně jeho částí;
- Cenu podnájmu a co všechno zahrnuje (např. zda jsou její součástí i služby a energie);
- Podmínky a lhůty ukončení smlouvy.
Tip na článek
Tip: Chystáte se sepsat nebo podepsat podnájemní smlouvu? Obraťte se na nás. Budete mít jistotu, že v ní nechybí žádná důležitá práva a povinnosti. Zkontrolujeme, že smlouva neobsahuje žádná rizika a právní vady, které by mohly způsobit její neplatnost a vše přizpůsobíme na míru okolnostem vaší konkrétní situaci.
Specifika podnájmu
- Svázanost: V první řadě je třeba počítat s tím, že je podnájemní smlouva svázaná s nájemní smlouvou. Pokud tedy dojde k vypovězení nájmu, automaticky zaniká i podnájem.
- Omezenost: Nájemníka nelze v běžném užívání bytu omezit, jelikož jsou pravidla daná občanským zákoníkem. Na druhé straně, pravidla v podnájemní smlouvě záleží čistě na nájemníkovi, a proto může podnájemníkovi spoustu věcí zakázat. Jedná se například o chov domácích zvířat, kouření, či provozování podnikatelské činnosti v bytě.
Jak do pravidel podnájmu může zasahovat družstvo
I přesto, že je družstevní byt “váš”, vy jeho oficiálním vlastníkem nejste. Jste pouze vlastníkem družstevního podílu a oficiálním majitelem je tedy celé družstvo. Z tohoto důvodu může družstvo do pravidel podnájmu jeho bytu zasahovat.
Abyste mohli byt podnajímat, potřebujete souhlas družstva. To, že plánujete byt podnajímat byste měli nejlépe písemně sdělit družstvu s dostatečným předstihem. Družstvo přitom může podnájem zakázat, a to bez udání důvodu nebo svůj souhlas kdykoliv odvolat. Kromě toho může družstvo upravit pravidla podnájmu přímo ve stanovách, kde může podnájmy rovnou povolit nebo úplně zakázat. Je také možné, že po vás bude požadovat administrativní poplatek za podnájem.
Související služba
Koupě nebo prodej nemovitosti
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Chci pomoct
- Při objednání služby přesně víte, co dostanete a kolik vás to bude stát.
- Vše zvládneme on-line nebo osobně v jedné z našich 4 kanceláří.
- 8 z 10 požadavků vyřešíme do 2 pracovních dnů.
- Pro každý právní obor máme specialistu.
V případě, že byste se uchýlili k podnajímání i navzdory nesouhlasu nebo byste družstvo neinformovali, může vám v krajním případě hrozit až vyloučení z družstva. Výjimku v tomto pravidle přitom představuje situace, kdy byste v bytě dále bydleli a podnajímali pouze jeho část (např. jednu ložnici). V tomto případě vám družstvo podnájem zakázat nemůže.
Z advokátní praxe: K podnájmu družstevního bytu je potřeba mít souhlas družstva
V jednom jihočeském bytovém družstvě měli špatné zkušenosti s podnájemníky, a tak majitelům bytů zakazovali je podnajímat cizím osobám. Většina členů družstva poklidně žila v tomto domě, a tak pravidlo fungovalo.
Obrátil se na nás ovšem pan Jiří, který ve velkém bytě bydlel sám a chtěl jednu místnost přes léto podnajímat. Předseda družstva mu to odmítl povolit. Prý, že nebude dělat výjimky, nebo se mu celé družstvo rozsype. Krásný argument, že?
My jsme však pana Jiřího upozornili na to, že sice platí obecné pravidlo, že člen družstva musí mít k podnájmu „svého“ družstevního bytu souhlas bytového družstva, souhlas družstva však není potřeba, pokud člen družstva v bytě sám trvale bydlí.
Pan Jiří tedy na léto mohl klidně část bytu podnajmout, aniž by tím porušil jakákoli nastavená pravidla. Pokud ale kupujete byt jako investici, měl by pro vás být tento příklad varováním.