Darování nemovitosti mezi manželi

Jak je to s darováním nemovitosti mezi manželi při existenci SJM?

Často se setkáváme s tím, že klienti chtějí darovat nemovitost svému manželovi nebo manželce. Při darování mezi manželi hraje ale zásadní roli SJM. Na co byste v takovém případě neměli zapomínat?

Společné jmění manželů vzniká automaticky sňatkem a znamená, že většina majetku, který po svatbě získá jeden z manželů, náleží i druhému, jako by byl získán do podílového vlastnictví a oba na něj tak mají stejný nárok. Do SJM patří osobní automobil, který si manžel koupil po svatbě, i mzda, kterou vydělává. Nemilou součástí jsou ovšem i dluhy, které budete sdílet. O tom, co do společného jmění manželů spadá a co je mimo něj, jsme se věnovali v jednom z našich předchozích článků.

Pojďme se ale zaměřit na nemovitosti. Do SJM patří:

• nemovitost, kterou si pořídili manželé nebo jeden z manželů v době manželství,
• zisky z výlučného majetku jednoho z manželů – pokud například manželka vlastní byt ve výlučném vlastnictví, který si koupila již před svatbou, pak ale zisky z pronájmu spadají i tak do SJM,
• darované nemovitosti, ve kterých bylo jasně určeno, že se mají stát součástí SJM – v opačném případě se dar stane klasickým podílovým spoluvlastnictvím.

Do společného jmění manželů nepatří nemovitost:

• kterou jeden z manželů získal darem,
• kterou jeden z manželů zdědil,
• kterou nabyl jeden z manželů právním jednáním vztahujícím se k jeho výlučnému vlastnictví = pokud manželka prodá dům, který zdědila po rodičích, a za tyto peníze si pořídí dům nový, pak zůstane v jejím výlučném vlastnictví,
• získaná náhradou za poškození nebo zničení svého výhradního majetku,
• koupená za peníze uspořené před manželstvím – dá se dokázat pomocí výplatních pásek, výpisů z účtu, e-mailů, svědků. Přípustné je v zásadě cokoliv.

Darování nemovitosti mezi manželi je tak možné pouze v případě, že nespadá pod SJM. Druhou možností je zúžit rozsah společného jmění smlouvou ve formě notářského zápisu. Vyňatý majetek pak následně může být předmětem darování.

Darování mezi manželi díky zúžení SJM

Zúžení SJM, přesněji smlouva o změně zákonného manželského majetkového režimu, řeší případy, kdy se nemovitost má stát výlučným majetkem pouze jednoho z manželů. A to nejen co se darování týče.

Zúžení společného jmění vyžadují manželé, když:

• kupovaný majetek má být výhradně jen majetkem jednoho z manželů – může to požadovat banka z důvodů bonity,
• nebo jeden z manželů nechce nést žádná rizika spojená se závazkem splácení hypotečního úvěru.

Pokud manželé hodlají řešit darování nemovitosti touto cestou, je nutné navštívit notáře, který sepíše jejich dohodu o zúžení společného jmění.

Co je důležité si pamatovat u darování nemovitosti při existenci SJM?

• Darování je možné pouze v případě, že jde o nemovitost ve výlučném vlastnictví – nemovitost jste koupili před sňatkem, zdědili jste ji, nebo vám byla darována.
• Darovat část společného majetku ze SJM manželce nebo manželovi není právně možné. Dá se to ale vyřešit pomocí zúžení společného jmění manželů a výňatku nemovitosti. Takový majetek je pak možné převést darovací smlouvou. To se dá ostatně využít, i pokud se rozhodnete vyloučit nemovitosti například z důvody ochrany druhého manžela před exekucemi.

Jaké mám možnosti, když chci darovat manželovi/manželce nemovitost ve výlučném vlastnictví?

Pokud nastane situace, kdy jeden z manželů má ve svém výlučném vlastnictví například byt, který si koupil za své finanční prostředky, ještě než se oženil, a následně si přeje darovat manželce část této nemovitosti, může tak učinit následujícím způsobem. S manželkou uzavře darovací smlouvu a jejím prostřednictvím převede část nemovitosti na manželku. V případě takového převodu bude nemovitost po přepisu v katastru nemovitostí vlastněna oběma manželi, a to ve formě podílového spoluvlastnictví.

Dalším způsobem je zmiňovaná manželská smlouva, ve které se manželé dohodnou, že dojde k rozšíření SJM o předmětnou nemovitost. Po podpisu notářského zápisu tak bude nemovitost zahrnuta do společného jmění manželů a notářský zápis bude sloužit jako podklad pro zápis změny vlastnictví do katastru nemovitostí.

Darování nemovitosti ze SJM třetí osobě

V případě, že manželé nezvolí jiný způsob převodu (například uzavření kupní smlouvy s třetí osobou), musí nemovitost darovat společným jednáním, což znamená, že musí oba souhlasit.

Obdarovaným pak může být jakákoliv třetí osoba, nejčastěji děti nebo rodiče. O tom, na co si dávat pozor, jsme se rozepsali v článku „Jak správně darovat nemovitost“.

Nemovitost je možné ze společného jmění manželů darovat jako celek, nebo jen její část. V takovém případě bude darován podíl na nemovitosti – potomkům tak rodiče mohou darovat podíl na rodinném domu o velikosti ½. Zbývající část si pak ponechají v režimu společného jmění manželů.

Darování nemovitosti do SJM

Darování do společného jmění manželů je institutem, který přinesl nový občanský zákoník v roce 2014. Před jeho účinností bylo možné nemovitost do společného jmění manželů nabýt pouze koupí. Nyní je však možné například darovat nemovitost dceři a zároveň jejímu manželovi tak, aby ji nabyli do společného jmění manželů. Darování lze realizovat prostřednictvím písemné darovací smlouvy, ve které musí být výslovně uvedeno, že smluvní strany nabývají nemovitost do společného jmění manželů. Tato skutečnost se rovněž musí uvést do návrhu na vklad do katastru nemovitostí.

V případě, že mají manželé zúžené SJM, mohou nemovitost nabýt pouze do podílového spoluvlastnictví. Každý z manželů tak bude vlastnit podíl na nemovitosti ve výši ½ a takto budou jako noví vlastníci rovněž zapsáni do katastru nemovitostí.

S takto nabytým majetkem nakládají oba manželé společně a stejně tak za něj nesou odpovědnost,, tj. například společná povinnost hradit opravy nemovitosti nebo povinnost uhradit dluh, který se týká nemovitosti, kdy věřitel je oprávněn se domáhat zaplacení dluhu po kterémkoliv spoluvlastníkovi, a to v plné výši. Se svým podílem na věci pak může každý z manželů nakládat podle své vůle. Rozhodne-li se manželka znepříjemnit manželovi život, může svůj podíl na nemovitosti prodat třetí osobě, a to bez souhlasu manžela. S nemovitostí hospodaří spoluvlastníci podle výše svého podílu, kdy o běžných záležitostech rozhodují většinou hlasů. V případě, že jsou tak podíly shodné, může být správa společné věci poměrně obtížnou, pokud se manželé na nakládání s věcí nedohodnou. Pokud manželé vlastní polovinu, nikdo většinu nemá a je třeba se shodnout. V případech, kdy to není možné, je nutné obrátit se na soud.

V čem naši klienti často chybují při darování nemovitosti?

1. Přepis v katastru – přepis nemovitosti je možný realizovat na stránkách www.cuzk.cz a lze si jej také vytisknout, vyplnit ručně, podepsat a následně podat osobně na příslušný katastrální úřad nebo zaslat poštou. Samozřejmě je možné využití elektronického podpisu a následně datové schránky. Podpisy na formuláři nemusí být úředně ověřené a stačí, když formulář podepíše jen dárce. My ovšem doporučujeme podpisy obou stran, abyste se vyhnuli tomu, že katastrální úřad přepis nezapíše z důvodu chybějícího projevu vůle druhé smluvní strany. K formuláři vždy přiložte darovací smlouvu a kolek ve výši 2000 Kč.
2. Opomenutí předkupního práva – předkupní právo jako takové bylo v roce 2020 zrušeno. Zůstává v platnosti pouze v situacích, kdy nebylo možné jeho vznik ovlivnit. Pojďme si to vysvětlit na konkrétním příkladě. Pokud jste například v rámci dědického řízení získali spoluvlastnický podíl a budete ho chtít převést na třetí osobu, musíte podíl nejprve nabídnout spoluvlastníkům.
3. Věcné břemeno – využívá se zejména v případech, kdy darujete nemovitost svým dětem, ale zároveň chcete mít jistotu, že budete mít možnost v nemovitosti v poklidu dožít. Více se mu věnujeme v našem článku, kde řešíme nejčastější dotazy spojené s darovací smlouvou.
4. Daň z nemovitosti – darování mezi příbuznými je osvobozeno od daně z příjmů z daru. Obdarovaný tak nehradí daň a ani tuto skutečnost neuvádí v daňovém přiznání. Vzhledem k tomu, že finančnímu úřadu je vždy doručována každá darovací smlouva a smlouva kupní na nemovitosti, lze doporučit do darovací smlouvy výslovně specifikovat příbuzenský vztah dárce a obdarovaného. Nezapomínejte na to, že jedinou povinností obdarovaného vůči FÚ je oznámení darování v případě, kdy hodnota daru, podle laického odhadu obdarovaného, přesahuje hodnotu 5 milionů Kč. Pokud by tak obdarovaný neučinil, vystavuje se možnosti uložení pokuty ve výši až 15 procent hodnoty daru.
5. Odvolání daru – v naší praxi se s odvoláním daru, nebo spíše touhou po odvolání, setkáváme celkem běžně. K tomu je ale možné přistoupit jen u 2 situací, které zmiňuje občanský zákoník = odvolání pro nouzi dárce nebo nevděk obdarovaného. Konkrétní podmínky jsme uvedli v článku s nejčastějšími dotazy o kupní smlouvě.

Rozvod a jeho důsledky na darovanou věc

Důležitou skutečností, na kterou je nutné při darování mezi manželi pamatovat, je, že majetek, který darujete manželce, jí zůstane i po případném rozvodu manželství a nebude tedy předmětem vypořádání SJM v rozvodovém řízení.

Co se ale stane v případě, kdy se rozvádíte a bydlíte v domě ve vlastnictví manžela, který získal před svatbou nebo mu ho darovali jeho rodiče? Takový dům nebude předmětem společného jmění manželů, a tedy ani předmětem vzájemného majetkového vypořádání po rozvodu. Velmi často se však stává, že druhý z manželů investuje do rodinného domu nemalé finanční prostředky. Při vypořádání SJM má v takovém případě nárok na vypořádání investic, tedy na vrácení prostředků, které byly do nemovitosti vloženy. Jestliže s vypořádáním investic druhý z manželů nesouhlasí, musí být vynaložení investic prokázáno (ideálně účtenkami, fakturami apod.).

S darováním nemovitosti mezi manželi vám rádi pomůžeme

Pokud se nacházíte v některé z výše popsaných situací, například zamýšlíte darovat nemovitost manželovi/manželce, rádi vám pomůžeme. Podle konkrétních požadavků sepíšeme darovací smlouvu včetně návrhu na vklad do katastru nemovitostí, poradíme vám, zda je v konkrétní situaci výhodné uzavřít manželskou smlouvu majetkovou (případně předmanželskou smlouvu majetkovou), a rovněž poskytneme radu ohledně majetkového vypořádání po rozvodu a s ním souvisejícími náhradami za investice do výlučného majetku jednoho z manželů.