Darování nemovitosti mezi manželi | Dostupný advokát

Darování nemovitosti mezi manželi

Co mám dělat, když chci manželce věnovat nemovitost, ale máme společné jmění manželů (SJM)? Dá se převod nemovitosti rozdělit mezi manžela a děti? A co když mi chtějí rodiče darovat byt tak, aby patřil jen mně? V tomto článku odpovídáme na nejčastější dotazy, které v Dostupném advokátovi řešíme při darování nemovitosti v manželství. Zároveň v něm najdete chyby, které spousta našich klientů už udělala. Čtěte dál, ať víte, jak se jim vyhnout.
Manželský pár si prohlíží dokumenty ohledně darování nemovitosti
16 minut čtení
1. 6. 2020

Kapitoly článku:

Co je vlastně darovací smlouva?

Darovací smlouva představuje závazek převedení věci obdarovanému nebo obdarovaným, kteří s darováním musí souhlasit. Darování je vždy dobrovolné a bezplatné převedení vlastnického práva k určité věci.

Darovat můžete i bez uzavření písemné smlouvy – v takovém případě je darovací smlouva uzavřena odevzdáním věci dárcem a přijetí daru obdarovaným. Dnes se ale budeme bavit o darování nemovitosti – a v takovém případě je písemná smlouva nutná. Podpisy na darovací smlouvě pak musí být úředně ověřené.

Jaké jsou možnosti u darování nemovitosti?

  • Jakýkoliv počet obdarovaných – pokud máte nemovitost ve výlučném vlastnictví, můžete zvolit libovolný počet obdarovaných. Nemovitost můžete darovat cizí osobě, svým příbuzným, jen jednomu dítěti nebo dětem společně s manželkou.
  • Různé velikosti podílů– dceři můžete darovat ½ nemovitosti, zatímco svým dalším dvěma synům každému ¼. Rozsah darování a výše podílů je jen na rozhodnutí a vůli dárce, tedy vlastníka nemovitosti. Je však důležité podíly vždy přesně definovat jak do darovací smlouvy, tak i do následného návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Výslovně je také nutné uvést, že nemovitost bude darována do podílového spoluvlastnictví.

Jak je to s darováním nemovitosti mezi manželi při existenci SJM?

Často se setkáváme s tím, že klienti chtějí darovat nemovitost svému manželovi nebo manželce. Při darování mezi manželi hraje ale zásadní roli SJM. Na co byste v takovém případě neměli zapomínat?

Společné jmění manželů vzniká automaticky sňatkem a znamená, že většina majetku, který po svatbě získá jeden z manželů, náleží i druhému, jako by byl získán do podílového vlastnictví a oba na něj tak mají stejný nárok. Do SJM patří osobní automobil, který si manžel koupil po svatbě, i mzda, kterou vydělává. Nemilou součástí jsou ovšem i dluhy, které budete sdílet. O tom, co do společného jmění manželů spadá a co je mimo něj, jsme se věnovali v jednom z našich předchozích článků.

Darování nemovitosti

Poskytneme vám kompletní právní servis související s darováním nemovitosti včetně návrhu na vklad do katastru. Poradíme také, jak nejvýhodněji řešit daně. Vše zvládneme rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.

Pojďme se ale zaměřit na nemovitosti. Do SJM patří:

  • nemovitost, kterou si pořídili manželé nebo jeden z manželů v době manželství,
  • zisky z výlučného majetku jednoho z manželů – pokud například manželka vlastní byt ve výlučném vlastnictví, který si koupila již před svatbou, pak ale zisky z pronájmu spadají i tak do SJM,
  • darované nemovitosti, ve kterých bylo jasně určeno, že se mají stát součástí SJM – v opačném případě se dar stane klasickým podílovým spoluvlastnictvím.

Do společného jmění manželů nepatří nemovitost:

  • kterou jeden z manželů získal darem,
  • kterou jeden z manželů zdědil,
  • kterou nabyl jeden z manželů právním jednáním vztahujícím se k jeho výlučnému vlastnictví = pokud manželka prodá dům, který zdědila po rodičích, a za tyto peníze si pořídí dům nový, pak zůstane v jejím výlučném vlastnictví,
  • získaná náhradou za poškození nebo zničení svého výhradního majetku,
  • koupená za peníze uspořené před manželstvím – dá se dokázat pomocí výplatních pásek, výpisů z účtu, e-mailů, svědků. Přípustné je v zásadě cokoliv.

Darování nemovitosti mezi manželi je tak možné pouze v případě, že nespadá pod SJM. Druhou možností je zúžit rozsah společného jmění smlouvou ve formě notářského zápisu. Vyňatý majetek pak následně může být předmětem darování.

Darování mezi manželi díky zúžení SJM

Zúžení SJM, přesněji smlouva o změně zákonného manželského majetkového režimu, řeší případy, kdy se nemovitost má stát výlučným majetkem pouze jednoho z manželů. A to nejen co se darování týče.

Zúžení společného jmění vyžadují manželé, když:

  • kupovaný majetek má být výhradně jen majetkem jednoho z manželů – může to požadovat banka z důvodů bonity,
  • nebo jeden z manželů nechce nést žádná rizika spojená se závazkem splácení hypotečního úvěru.

Pokud manželé hodlají řešit darování nemovitosti touto cestou, je nutné navštívit notáře, který sepíše jejich dohodu o zúžení společného jmění.

Co je důležité si pamatovat u darování nemovitosti při existenci SJM?

  • Darování je možné pouze v případě, že jde o nemovitost ve výlučném vlastnictví – nemovitost jste koupili před sňatkem, zdědili jste ji, nebo vám byla darována.
  • Darovat část společného majetku ze SJM manželce nebo manželovi není právně možné. Dá se to ale vyřešit pomocí zúžení společného jmění manželů a výňatku nemovitosti. Takový majetek je pak možné převést darovací smlouvou. To se dá ostatně využít, i pokud se rozhodnete vyloučit nemovitosti například z důvody ochrany druhého manžela před exekucemi.

Jaké mám možnosti, když chci darovat manželovi/manželce nemovitost ve výlučném vlastnictví?

Pokud nastane situace, kdy jeden z manželů má ve svém výlučném vlastnictví například byt, který si koupil za své finanční prostředky, ještě než se oženil, a následně si přeje darovat manželce část této nemovitosti, může tak učinit následujícím způsobem. S manželkou uzavře darovací smlouvu a jejím prostřednictvím převede část nemovitosti na manželku. V případě takového převodu bude nemovitost po přepisu v katastru nemovitostí vlastněna oběma manželi, a to ve formě podílového spoluvlastnictví.

Dalším způsobem je zmiňovaná manželská smlouva, ve které se manželé dohodnou, že dojde k rozšíření SJM o předmětnou nemovitost. Po podpisu notářského zápisu tak bude nemovitost zahrnuta do společného jmění manželů a notářský zápis bude sloužit jako podklad pro zápis změny vlastnictví do katastru nemovitostí.

Otec dává dceři dar

Darování nemovitosti ze SJM třetí osobě

V případě, že manželé nezvolí jiný způsob převodu (například uzavření kupní smlouvy s třetí osobou), musí nemovitost darovat společným jednáním, což znamená, že musí oba souhlasit.

Obdarovaným pak může být jakákoliv třetí osoba, nejčastěji děti nebo rodiče. O tom, na co si dávat pozor, jsme se rozepsali v článku „Jak správně darovat nemovitost“.

Nemovitost je možné ze společného jmění manželů darovat jako celek, nebo jen její část. V takovém případě bude darován podíl na nemovitosti – potomkům tak rodiče mohou darovat podíl na rodinném domu o velikosti ½. Zbývající část si pak ponechají v režimu společného jmění manželů.

Darování nemovitosti do SJM

Darování do společného jmění manželů je institutem, který přinesl nový občanský zákoník v roce 2014. Před jeho účinností bylo možné nemovitost do společného jmění manželů nabýt pouze koupí. Nyní je však možné například darovat nemovitost dceři a zároveň jejímu manželovi tak, aby ji nabyli do společného jmění manželů. Darování lze realizovat prostřednictvím písemné darovací smlouvy, ve které musí být výslovně uvedeno, že smluvní strany nabývají nemovitost do společného jmění manželů. Tato skutečnost se rovněž musí uvést do návrhu na vklad do katastru nemovitostí.

V případě, že mají manželé zúžené SJM, mohou nemovitost nabýt pouze do podílového spoluvlastnictví. Každý z manželů tak bude vlastnit podíl na nemovitosti ve výši ½ a takto budou jako noví vlastníci rovněž zapsáni do katastru nemovitostí.

S takto nabytým majetkem nakládají oba manželé společně a stejně tak za něj nesou odpovědnost,, tj. například společná povinnost hradit opravy nemovitosti nebo povinnost uhradit dluh, který se týká nemovitosti, kdy věřitel je oprávněn se domáhat zaplacení dluhu po kterémkoliv spoluvlastníkovi, a to v plné výši. Se svým podílem na věci pak může každý z manželů nakládat podle své vůle. Rozhodne-li se manželka znepříjemnit manželovi život, může svůj podíl na nemovitosti prodat třetí osobě, a to bez souhlasu manžela. S nemovitostí hospodaří spoluvlastníci podle výše svého podílu, kdy o běžných záležitostech rozhodují většinou hlasů. V případě, že jsou tak podíly shodné, může být správa společné věci poměrně obtížnou, pokud se manželé na nakládání s věcí nedohodnou. Pokud manželé vlastní polovinu, nikdo většinu nemá a je třeba se shodnout. V případech, kdy to není možné, je nutné obrátit se na soud.

V čem naši klienti často chybují při darování nemovitosti?

  1. Přepis v katastru – přepis nemovitosti je možný realizovat na stránkách www.cuzk.cz a lze si jej také vytisknout, vyplnit ručně, podepsat a následně podat osobně na příslušný katastrální úřad nebo zaslat poštou. Samozřejmě je možné využití elektronického podpisu a následně datové schránky. Podpisy na formuláři nemusí být úředně ověřené a stačí, když formulář podepíše jen dárce. My ovšem doporučujeme podpisy obou stran, abyste se vyhnuli tomu, že katastrální úřad přepis nezapíše z důvodu chybějícího projevu vůle druhé smluvní strany. K formuláři vždy přiložte darovací smlouvu a kolek ve výši 2000 Kč.
  2. Opomenutí předkupního práva – pokud darujete nemovitost, kterou vlastníte v podílovém vlastnictví s někým dalším, dotýká se vás zákonná povinnost nabídnout tuto nemovitost právě spoluvlastníkovi. Předkupní právo se vás ovšem týká jen v případě, kdy darujete nemovitost cizí osobě, která nespadá do příbuzenství v linii přímé a pobočné = osoba blízká.

U koho tedy předkupní právo nemusíte řešit?

Jak to vysvětluje zákon?

„Osoba blízká je příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel nebo partner podle jiného zákona upravujícího registrované partnerství (dále jen „partner“); jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. Má se za to, že osobami blízkými jsou i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí.“

Předkupní právo tak můžete opomenout u:

  • manžela/manželky
  • partnera v registrovaném partnerství,
  • sourozenců svých i manželových/manželčiných,
  • dětí (i nevlastních),
  • rodičů svých i manželových/manželčiných,
  • nevlastních rodičů,
  • snachy či zetě,
  • příbuzných, se kterými sdílíte domácnost.

Pokud byste chtěli nemovitost darovat:

  • strýci nebo tetě,
  • bratranci nebo sestřenici,
  • synovci či neteři
  • a dalším příbuzným,

pak budete muset splnit podmínku větší reálné blízkosti – viz citace ze zákona výše, pokud by tato osoba utrpěla újmu, pociťovali byste ji jako vlastní.

  1. Věcné břemeno – využívá se zejména v případech, kdy darujete nemovitost svým dětem, ale zároveň chcete mít jistotu, že budete mít možnost v nemovitosti v poklidu dožít. Více se mu věnujeme v našem článku, kde řešíme nejčastější dotazy spojené s darovací smlouvou.
  2. Daň z nemovitosti – darování mezi příbuznými je osvobozeno od daně z příjmů z daru. Obdarovaný tak nehradí daň a ani tuto skutečnost neuvádí v daňovém přiznání. Vzhledem k tomu, že finančnímu úřadu je vždy doručována každá darovací smlouva a smlouva kupní na nemovitosti, lze doporučit do darovací smlouvy výslovně specifikovat příbuzenský vztah dárce a obdarovaného. Nezapomínejte na to, že jedinou povinností dárce vůči FÚ je oznámení darování v případě, kdy hodnota daru, podle laického odhadu dárce, přesahuje hodnotu 5 milionů Kč. Pokud by tak dárce neučinil, vystavuje se možnosti uložení pokuty ve výši až 15 procent hodnoty daru.
  3. Odvolání daru – v naší praxi se s odvoláním daru, nebo spíše touhou po odvolání, setkáváme celkem běžně. K tomu je ale možné přistoupit jen u 2 situací, které zmiňuje občanský zákoník = odvolání pro nouzi dárce nebo nevděk obdarovaného. Konkrétní podmínky jsme uvedli v článku s nejčastějšími dotazy o kupní smlouvě.

Rozvod a jeho důsledky na darovanou věc

Důležitou skutečností, na kterou je nutné při darování mezi manželi pamatovat, je, že majetek, který darujete manželce, jí zůstane i po případném rozvodu manželství a nebude tedy předmětem vypořádání SJM v rozvodovém řízení.

Co se ale stane v případě, kdy se rozvádíte a bydlíte v domě ve vlastnictví manžela, který získal před svatbou nebo mu ho darovali jeho rodiče? Takový dům nebude předmětem společného jmění manželů, a tedy ani předmětem vzájemného majetkového vypořádání po rozvodu. Velmi často se však stává, že druhý z manželů investuje do rodinného domu nemalé finanční prostředky. Při vypořádání SJM má v takovém případě nárok na vypořádání investic, tedy na vrácení prostředků, které byly do nemovitosti vloženy. Jestliže s vypořádáním investic druhý z manželů nesouhlasí, musí být vynaložení investic prokázáno (ideálně účtenkami, fakturami apod.).

S darováním nemovitosti mezi manželi vám rádi pomůžeme

Pokud se nacházíte v některé z výše popsaných situací, například zamýšlíte darovat nemovitost manželovi/manželce, rádi vám pomůžeme. Podle konkrétních požadavků sepíšeme darovací smlouvu včetně návrhu na vklad do katastru nemovitostí, poradíme vám, zda je v konkrétní situaci výhodné uzavřít manželskou smlouvu majetkovou (případně předmanželskou smlouvu majetkovou), a rovněž poskytneme radu ohledně majetkového vypořádání po rozvodu a s ním souvisejícími náhradami za investice do výlučného majetku jednoho z manželů.

Řešíte obdobný problém?

Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.

Darování nemovitosti

Poskytneme vám kompletní právní servis související s darováním nemovitosti včetně návrhu na vklad do katastru. Poradíme také, jak nejvýhodněji řešit daně. Vše zvládneme rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.

od 3900 Kč
Chci pomoct
Předem dané ceny
Od začátku víte, kolik a za co platíte.
Vše zvládneme online
Takže ušetříte čas i peníze za dopravu.
Pracujeme rychle
90 % požadavků vyřešíme do druhého dne.
Zkušený tým
Pro každý právní obor máme specialistu.

Líbil se vám článek?
Sdílejte ho s přáteli

Autor článku

JUDr. Eva Braunová

Eva působí v advokacii od roku 2010 a během této doby získala bohaté zkušenosti z různých oborů práva. Pomůže vám např. v otázkách občanského práva, obchodního práva a rovněž práva trestního. Zabývá se také oblastí práva pracovního. Právní služby poskytuje také v angličtině a ve španělštině.

Vzdělání

  • Univerzita Karlova v Praze, Mgr. (právo), 2010
  • Univerzita Karlova v Praze, JUDr. (právo), 2011
  • Univerzita Cáceres, Extremadura, 2009
  • West Bend High School, Wisconsin, USA, 2003

Mohlo by vás také zajímat

Dítě držící klíče, v pozadí její rodiče

Jak darovat nemovitost dětem

V rámci rodiny je běžné, že se rodiče rozhodnou potomkům darovat svou nemovitost. Někdy s tím ovšem nečekají až na stáří, ale obdarují své ještě nezletilé děti. Na co je...

13. 11. 2019
Berenika Kuchynková
starší paní hledící z okna

K čemu slouží věcné břemeno nebo služebnost

Rodiče se často rozhodnou věnovat svůj dům či byt dětem. Vyjde to levněji, než kolik by stálo vyřízení pozůstalosti v dědickém řízení. Navíc mají rozdělení svého majetku mezi...

6. 6. 2018
Ondřej Preuss
detail na ruce podavající si maketu domu ovázaného stužkou

Rizika darovací smlouvy na nemovitost

Rozhodli jste se darovat svou nemovitost dětem? Poradíme vám, jak darovat s co nejnižšími výdaji i rizikem, abyste případnou chybou neohrozili sami sebe, ani rodinné vztahy.

20. 3. 2017
Ondřej Preuss

Jsme členy

ČAK logo

Znáte nás z médií

Dostupný advokát © 2013-2019