Manželský pár prohlíží dokumenty | Dostupný advokát

Darování nemovitosti mezi manžely

Darovat někomu auto nebo dům není sice běžné, ale právně jde o poměrně snadnou záležitost. Pokud jste ale ve stavu manželském a řešíte podobnou situaci, může vás potkat mnoho komplikací. Můžete jako manželka chtít darovat dceři část domu, který vlastníte s manželem, ale ten s tím nemusí souhlasit. Nebo vám rodiče chtějí darovat byt, který má být ve vašem vlastnictví, nikoli manžela. Jak postupovat, na co si dát pozor a jaké jsou vaše možnosti?
Manželský pár prohlíží dokumenty
21 minut čtení
27. 3. 2020

Co je vlastně darovací smlouva

Darovací smlouva je dvoustranným právním jednáním, které se uskutečňuje mezi dvěma a více smluvními stranami, jimiž jsou dárce a obdarovaný. K uzavření darovací smlouvy je nutný bezpodmínečný souhlas obdarovaného. Znamená to, že obdarovaný nemůže přijmout dar podmínkou. Dar musí obdarovaný buď přijmou, nebo odmítnout. Obdarovaný si nemůže stanovit podmínky, za kterých dar přijme. Darovat můžete i bez uzavření písemné smlouvy, kdy je darovací smlouva uzavřena odevzdáním věci dárcem a přijetím daru obdarovaným. Písemná forma darovací smlouvy je však vyžadována vždy v případě darování nemovité věci. Podpisy na darovací smlouvě pak musí být také úředně ověřené.

Pokud se rozhodnete darovat věc ze svého výlučného majetku, můžete si zvolit jakékoliv množství obdarovaných, pokud budou s darem souhlasit. Darovat lze věci movité i věci nemovité. Darovat můžete třetí osobě, se kterou nejste v příbuzenském poměru, ale rovněž kterémukoliv svému příbuznému v linii přímé i v linii pobočné. Obdarovaným může být rovněž manžel nebo manželka, ale to má několik podmínek, o kterých si řekneme dále.

Darovat je rovněž možné podle různé velikosti podílů, kdy například dceři můžete darovat ½ nemovitosti, zatímco svým dalším dvěma synům každému 1/4. Rozsah darování a výše podílů je jen na rozhodnutí a vůli dárce, jako vlastníka nemovitostí. Je však důležité podíly vždy přesně definovat jak do darovací smlouvy, tak i do následného návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Výslovně je také nutné uvést, že nemovitost bude darována do podílového spoluvlastnictví.

Společné jmění manželů

Občanský zákoník rovněž připouští možnost darování mezi manžely. Je však vždy nutné rozlišovat, zda manželé mají zákonný majetkový režim, takzvané společné jmění manželů, nebo zda si upravili majetkový režim odlišně od zákona, tedy smluvně, jak bude popsáno dále v tomto článku. Zákonný majetkový režim manželů, tedy společné jmění manželů, vzniká automaticky sňatkem. Společné jmění manželů (dále také jako „SJM“) znamená, že většina majetku, který po svatbě získá jeden z manželů, náleží i druhému manželovi tak, jako by byl získán do podílového spoluvlastnictví a mají tak na něj nárok oba dva stejně. Do společného jmění manželů rovněž náleží i mzda vašeho manžela, ačkoliv do zaměstnání chodí samozřejmě on a mzda za vykonanou práci je přidělována jemu. Stejně tak bude do SJM náležet osobní automobil, který si po svatbě koupí manžel. Do SJM však nepatří jen majetek, ale rovněž i dluhy, které budete se svým manželem či manželkou sdílet.

Povinnosti a práva spojená SJM pak rovněž připadají oběma manželům společně a nerozdílně. Každý s manželů však může jednat samostatně v záležitostech, které lze obecně považovat za běžné (například rodinné nákupy, platby školného atd.). V záležitostech týkajících se společného jmění a jeho součástí, které však nelze považovat za běžné, právně jednají manželé společně, nebo jedná jeden manžel se souhlasem druhého. Příkladem může být situace, kdy manželka prodá, bez vašeho souhlasu obývací stěnu a za utržené peníze si koupí značkovou kabelku. V takovém případě máte nárok namítnout neplatnost jednání manžela.

Do společného jmění manželů nepatří věci, které slouží výlučně osobní potřebě jednoho z manželů. Výlučné osobní potřebě jednoho z manželů bude sloužit například oblečení manželů nebo osobní počítač jednoho z manželů, který používá k pracovním činnostem. Pokud si ale manželka pořídí norkový kožich, nebo drahocenné šperky, které uhradí ze své výplaty, budou tyto věci rovněž součástí společného jmění manželů, neboť byly pořízeny z prostředků náležejících do SJM, ačkoliv jsou užívány výlučně manželkou, nejedná se o věci sloužící pro obvyklou osobní potřebu a byly pořízeny nad běžné majetkové poměry manželů. Dalším příkladem majetku, který nebude automaticky spadat do režimu SJM je majetek, který byl jednomu z manželů darován, nebo který zdědil, případně majetek, který nabyl jeden z manželů jako náhradu nemajetkové újmy na svých přirozených právech (například bolestné vyplacené po autonehodě). Mimo režim SJM rovněž spadá majetek, který nabyl jeden z manželů právním jednáním vztahujícím se k jeho výlučnému vlastnictví (například manželka prodá automobil, který zdědila po rodičích a za tyto peníze si pořídí automobil nový, ten pak bude v jejím výlučném vlastnictví) a v poslední řadě se jedná o majetek, který nabyl jeden z manželů náhradou za poškození, zničení nebo ztrátu svého výhradního majetku.

Darování nemovitosti

Poskytneme vám kompletní právní servis související s darováním nemovitosti včetně návrhu na vklad do katastru. Poradíme také, jak nejvýhodněji řešit daně. Vše zvládneme rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.

Do společného jmění manželů ale patří zisky z výlučného majetku jednoho z manželů. Tedy pokud například manželka vlastní byt, a to ve svém výlučném vlastnictví, který si například koupila již před svatbou, zisky z pronájmu tohoto bytu patří do společného jmění manželů.

V případě zániku manželství, dojde k automatickému zrušení SJM. K zániku manželství dochází právní mocí rozhodnutí o rozvodu manželství, smrtí nebo prohlášením za mrtvého. Po zániku SJM se musí provést jeho písemné vypořádání, při kterém se vychází z toho, že podíly obou manželů na zaniklém společného jmění jsou stejné. K majetkovému vypořádání SJM dochází dohodou mezi manželi, pokud se však nedohodnou, rozhodne o vypořádání soud na návrh jednoho z manželů. Za situace, kdy nedojde k uzavření dohody o majetkovém vypořádání ani k podání návrhu k zahájení soudního řízení o majetkovém vypořádání do tří let, platí, že movité věci jsou ve vlastnictví toho z manželů, který je pro potřebu svou, své rodiny nebo rodinné domácnosti výlučně jako vlastník tyto věci užívá a ostatní movité a dále pak nemovité věci se stávají podílovým spoluvlastnictvím bývalých manželů.

Manželé v objetí stojí před svým domem

Zúžení společného jmění manželů

Zákonný režim společného jmění manželů však nemusí platit vždy. Manželé si mohou smlouvou ve formě notářského zápisu sjednat odlišný majetkový režim od SJM. Smlouva o manželském majetkovém režimu může obsahovat výčet konkrétního majetku, který nebude náležet do SJM nebo může rovněž vyloučit veškerý v budoucnu nabývaný majetek ze SJM. Tato situace znamená, že od okamžiku uzavření smlouvy o manželském majetkovém režimu, veškerý majetek, který za trvání manželství nabude jeden z manželů, bude náležet do jeho výlučného vlastnictví. Ačkoliv se tento typ smluvní úpravy majetkového režimu manželů obecně nazývá jako „předmanželská smlouva“, smlouvu o zúžení společného jmění manželů lze uzavřít jak před samotným sňatkem, tak i během trvání manželství a jedná se tak o „manželskou smlouvu“. Pokud si manželé upraví režim nabývání majetku odlišně od zákona, nemusí se jednat o nezvratnou věc. Smluvený režim lze opět změnit dohodou manželů, případně rozhodnutím soudu, pokud by jeden z manželů nesouhlasil se změnou a byl by k její úpravě důvod. SJM tak vůbec nemusí vzniknout, pokud si snoubenci před svatbou majetkový režim upraví odlišně, tedy si jej oddělí.

Jak je to s darováním mezi manžely při existenci SJM

Pokud mají manželé SJM, darování mezi nimi je možné, ale jen za určitých podmínek. V zásadě platí, že manželce můžete darovat věci movité i nemovité, můžete jí rovněž darovat podíl na nemovitosti, ale pouze v případě, že se jedná o věci ve vašem výlučném vlastnictví. To znamená, že manželé si navzájem mohou darovat například majetek, který jeden z nich nabyl před uzavřením manželství nebo který zdědil, případně který mu darovali rodiče do jeho výlučného vlastnictví. Darovat část společného majetku ze SJM manželce nebo manželovi není právně možné.

Určitou výjimku z darování mezi manžely, z majetku tvořícího SJM představují věci osobní potřeby, drobné dárky atd. Manžel tak může manželce se SJM darovat například nové šaty, tyto pak budou v jejím výlučném vlastnictví, ačkoliv byly pořízeny z prostředků ze společného jmění manželů.

Pokud nastane situace, kdy jeden z manželů má ve svém výlučném vlastnictví například byt, který si koupil za své finanční prostředky, ještě než se oženil a následně si přeje darovat manželce část této nemovitosti, může tak učinit následujícím způsobem. Vzhledem k tomu, že se jedná o výlučný majetek manžela, je možné s manželkou uzavřít darovací smlouvu a prostřednictvím této smlouvy učinit převod nemovitosti na manželku na část nemovitosti. V případě takového převodu bude nemovitost po přepisu v katastru nemovitostí vlastněna oběma manžely, a to ve formě podílového spoluvlastnictví. Dalším způsobem, jak obdarovat manželku z majetku ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů je rovněž zmiňovaná manželská smlouva, ve které se manželé dohodnou, že dojde k rozšíření SJM o předmětnou nemovitosti. Po podpisu notářského zápisu tak bude nemovitost zahrnuta do společného jmění manželů a notářský zápis bude sloužit jako podklad pro zápis změny vlastnictví do katastru nemovitostí.

Pro darování majetku ze SJM druhému manželovi, se tento majetek nejprve musí stát výlučným majetkem jednoho z manželů. Této situace lze docílit uzavřením manželské smlouvy, tedy smlouvy o změně zákonného manželského režimu, neboli smlouvu o zúžení SJM. Majetek vyčleněný ze SJM, nebo jeho část, je pak možné převést darovací smlouvou druhému manželovi do jeho výlučného vlastnictví manžela. Obdobným způsobem mohou manželé postupovat, pokud se rozhodnout vyloučit některý majetek ze SJM, například z důvodu ochrany druhého manžela před exekucemi, které postihují majetek ze SJM.

Darování manželů třetí osobě ze SJM

Pokud se manželé rozhodnout darovat věc movitou, nebo nemovitou třetí osobě, mohou tak samozřejmě učinit. Vzhledem ke skutečnosti, že společné jmění manželů představuje společné vlastnictví, kde s nemovitostí mohou nakládat pouze oba manželé společně, nemůže být jeden z manželů dárce a druhý obdarovaným. Pokud manželé nezvolí jiný způsob převodu nemovitosti (například uzavření kupní smlouvy s třetí osobou, musí nemovitost darovat společným jednáním, tedy s tím musí souhlasit oba. Obdarovaným pak může být jakákoliv třetí osoba, nejčastěji děti nebo rodiče. Darovat ze společného jmění manželů je možné nemovitost jako celek, nebo jen její část. V takovém případě bude darován podíl na nemovitosti (například rodiče darují dceři podíl na rodinném domu o velikosti ½), zbylá část domu, tedy ½ podílu si pak ponechají v režimu společného jmění manželů.

Ruce ukazují na místo na smlouvě, kterou podepisuje další osoba

Darování do SJM

Darování do společného jmění manželů je institutem, který přinesl nový občanský zákoník v roce 2014. Před jeho účinností bylo možné nemovitost do společného jmění manželů nabýt pouze koupí. Nyní je však možné například darovat nemovitost dceři a zároveň jejímu manželovi, tak, aby ji nabyli do společného jmění manželů. Darování lze realizovat prostřednictvím písemné darovací smlouvy, ve které musí být výslovně uvedeno, že smluvní strany nabývají nemovitost do společného jmění manželů. Tato skutečnost se rovněž musí uvést do návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Občanský zákoník nestanoví žádná omezení pro darování věci, ať movité, tak nemovité, do společného jmění manželů.

Jiný případ nastane, jestliže mají manželé zúžené SJM. Pokud si v takovém případě rodiče přejí, aby vlastníky darované nemovitosti byli oba manželé, mohou samozřejmě darem tuto nemovitost nabýt, ale nenabudou ji do společného jmění manželů, ale do podílového spoluvlastnictví. Každý z manželů tak bude vlastnit podíl na nemovitosti ve výši ½ a takto budou jako noví vlastníci rovněž zapsáni do katastru nemovitostí.

S takto nabytým majetkem nakládají oba manželé společně a z právního jednání jsou rovněž povinni společně a nerozdílně, tj. například společná povinnost hradit opravy nemovitosti, nebo povinnost uhradit dluh, který se týká nemovitosti, kdy věřitel je oprávněn se domáhat zaplacení dluhu po kterémkoliv spoluvlastníkovi, a to v plné výši. Se svým podílem na věci pak může každý z manželů nakládat podle své vůle. Rozhodne –li se manželka znepříjemnit manželovi život, může svůj podíl na nemovitosti prodat třetí osobě, a to bez souhlasu manžela. S nemovitostí hospodaří spoluvlastníci podle výše svého podílu, kdy o běžných záležitostech rozhodují většinou hlasů. V případě, že jsou tak podíly shodné, může být správa společné věci poměrně obtížnou, pokud se manželé na nakládání s věcí nedohodnou.

Některé další aspekty darování

Při darování mezi manželi nesmíte dále zapomenout na přepis nemovitosti v katastru nemovitostí, pokud je předmětem daru věc nemovitá. Přepis nemovitosti je možný realizovat na stránkách www.cuzk.cz a lze si jej vytisknout, vyplnit ručně, podepsat a následně podat osobně na příslušný katastrální úřad nebo zaslat poštou. Podpisy na formuláři nemusí být úředně ověřené a rovněž postačí, když formulář podepíše pouze navrhovatel, například dárce. Obecně lze však doporučit podpis obou smluvních stran, který tak sníží riziko, že katastrální úřad přepis nemovitosti na manželku/manžela nezapíše z důvodu chybějícího projevu vůle druhé smluvní strany. Formulář pro přepis nemovitosti na manžela či manželku je rovněž možné vyplnit elektronicky a následně odeslat prostřednictvím datové schránky. Spolu s formulářem musí být rovněž katastru nemovitostí doručena příslušná darovací smlouva a uhrazen kolek ve výši 2.000 Kč.

A jak je to s předkupním právem v případě darování mezi manžely? Jestliže darujeme nemovitost, kterou vlastníme v podílovém spoluvlastnictví s někým dalším, dotýká se nás zákonná povinnost nabídnout tuto nemovitost podílovému spoluvlastníku. Předkupní právo k bytu, domu, nebo pozemku se uplatní u darování nemovitosti pouze v případě, kdy se daruje cizí osobě, která se nenachází v první ani druhé skupině, resp. u příbuzenství v linii přímé a pobočné. Při darování v rámci rodiny, tj. děti, rodiče, bratr či sestra, se předkupní právo vůbec neuplatní a dárce tak nemá povinnost nabídnout prvotně nemovitost podílovému spoluvlastníkovi

V rámci darovací smlouvy je rovněž možné zřídit věcné břemeno, například služebnost doživotního užívání darované nemovitosti dárcem. Zejména se bude jednat o případy, kdy darujete nemovitost svým dětem, ale zároveň chcete mít jistotu, že budete mít možnost v nemovitosti v poklidu dožít. Služebnost doživotního užívání lze rovněž zřídit samostatnou smlouvou až po uzavření darovací smlouvy, ale vložit ustanovení o služebnosti do darovací smlouvy představuje vyšší jistotu pro dárce. Přepis darované nemovitosti do katastru nemovitostí a zároveň zápis služebnosti užívání nemovitosti lze realizovat v rámci jednoho formuláře a rovněž uhrazením jen jednoho správního poplatku za návrh na vklad, a to ve výši 2.000 Kč. Služebnost užívání nemovitosti není možné zřídit při darování podílu na nemovitosti, katastrální úřad povoluje vklad, pouze pokud je věcné břemeno zřizováno k užívání celé nemovitosti.

Otec dává dceři dar

Pokud řešíte darování nemovitosti manželce nebo manželovi, je rovněž nutné zmínit, jaká je situace ohledně daní. Darování mezi příbuznými, tj. darování mezi manžely, darování dětem, rodičům, sestře, je osvobozeno od daně z příjmů z daru. Příbuzný obdarovaný tak nemá povinnost hradit daň z příjmu, ale rovněž ani podávat daňové přiznání příslušnému finančnímu úřadu. Z uvedeného důvodu tak není rovněž nutné zpracovávat odhad ceny darované nemovitosti. Vzhledem k tomu, že finančnímu úřadu je vždy doručována každá darovací smlouva a smlouva kupní na nemovitosti, lze doporučit do darovací smlouvy výslovně specifikovat příbuzenský vztah dárce a obdarovaného.

Je třeba brát na vědomí, že finanční úřad od katastru automaticky obdrží každou smlouvu, u níž se provede vklad vlastnického práva, a tudíž je každá z těchto darovacích, nebo kupních smluv ze strany finančního úřadu zkoumána a kontrolována. Pokud finanční úřad nenajde úpravu osvobození od daně z příjmu z daru, musí okolnosti ověřovat a obdarovaný může očekávat prověřování darování ze strany finančního úřadu. Jedinou povinností dárce vůči finančnímu úřadu je oznámení darování v případě, kdy hodnota daru, podle laického odhadu dárce, přesahuje hodnotu 5 miliónů korun. Pokud by tak dárce neučinil, vystavuje se možnosti uložení pokuty ve výši až 15 procent hodnoty daru.

Odvolání daru

Ačkoliv jste úspěšně darovali movitou nebo nemovitou věc, může následně nastat situace, kdy si darování rozmyslíte. S obdarovanou manželkou se pohádáte, darování si rozmyslíte a přejete si vrátit dar. K odvolání daru je však možné přistoupit jen při splnění specifických zákonných podmínek, které jsou stanoveny v občanském zákoníku, a který popisuje dvě možné situace, za kterých může dárce dar odvolat.

První takovou situací je odvolání daru pro nouzi dárce. Základní podmínkou pro možnost využití tohoto institutu je, že nouze dárce nastala až po darování. Nouzí se rozumí stav, kdy dárce nemá prostředky na nutnou výživu vlastní či nutnou výživu osob, které je ze zákona povinen vyživovat. Zákon výslovně stanoví, že se jedná pouze o výživu nutnou, tj. zajištění základních potravin, ale i bydlení či ošacení, nikoliv pak jakýchkoliv těchto položek v nadstandardní (avšak ani standardní) kvalitě či kvantitě. Aspektem, který však nepochybně velmi významně ovlivní možnost využití institutu odvolání daru pro nouzi v praxi je skutečnost, že tento institut je nutno považovat až za poslední možný. Ocitne-li se tedy dárce ve stavu nouze, je třeba tento stav řešit primárně jinými právními instituty a nástroji, a to podporou rodiny, finančními půjčkami atd. V praxi je tak využití tohoto institutu poměrně komplikované.

Druhou možností odvolání daru je odvolání daru pro tzv. nevděk obdarovaného. Posouzení, zda se obdarovaný chová k dárci nevděčně, je vždy individuální a prokázat jej musí právě dárce. Obecně však platí, že za nevděk lze považovat situaci, kdy obdarovaný dárci úmyslně nebo z hrubé nedbalosti ublížil tak, že zjevně porušil dobré mravy. Porušení může být intenzivní jednorázové nebo opakované jednání v rozporu s dobrými mravy menší intenzity. Problém nastává v okamžiku, kdy ačkoliv dárce odvolá dar pro jeden z výše uvedených důvodů, v případě, že dárce s odvoláním nesouhlasí, dárce nemá jinou možnost, jak docílit vrácení daru, než žalobou k soudu. V případě, když darujete manželce byt, který byl ve vašem výlučném vlastnictví, dar následně odvoláte, protože si manželka našla milence, fakticky se odvoláním stáváte znovu vlastníkem nemovitosti. Pro docílení nového zápisu do katastru nemovitostí však musíte předložit dohodu s obdarovaným, nebo alespoň souhlasné prohlášení.

Rozvod a jeho důsledky na darovanou věc

Důležitou skutečností, na kterou je nutné při darování mezi manžely pamatovat, je, že majetek který darujete manželce, zůstane manželce i po případném rozvodu manželství a nebude tedy předmětem vypořádání SJM v rozvodovém řízení.

Co se ale stane v případě, kdy se rozvádíte a bydlíte v domě, ve vlastnictví manžela, který získal před svatbou nebo mu ho darovali jeho rodiče? Takový dům nebude předmětem společného jmění manželů a tedy ani předmětem vzájemného majetkového vypořádání po rozvodu. Velmi často se však stává, že druhý z manželů investuje do rodinného domu nemalé finanční prostředky. Při vypořádání SJM má v takovém případě nárok na vypořádání investic, tedy na vrácení prostředků, které byly vloženy do majetku jednoho z manželů ve výlučném vlastnictví, neboť se tím jeho nemovitost zhodnotila, když podle občanského zákoníku platí, že každý z manželů je oprávněn požadovat, aby mu bylo uhrazeno, co ze svého vynaložil do společného jmění manželů a je povinen nahradit co bylo na jeho výlučný majetek vynaloženo ze společného jmění. Jestliže s vypořádáním investic druhý z manželů nesouhlasí, musí být vynaložení investic prokázáno (ideálně účtenkami, faktury, apod.).

Rádi vám pomůžeme

Pokud se nacházíte v některé ze shora popsaných situací, kdy například zamýšlíte darovat nemovitost manželovi/manželce, rádi vám pomůžeme. Podle konkrétních požadavků sepíšeme darovací smlouvu včetně návrhu na vklad do katastru nemovitostí, poradíme vám, zda je v konkrétní situaci výhodné uzavřít manželskou smlouvu majetkovou (případně předmanželskou smlouvu majetkovou) a rovněž poskytneme radu ohledně majetkového vypořádání po rozvodu a s ním souvisejícími náhradami za investice do výlučného majetku jednoho z manželů.

Řešíte obdobný problém?

Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.

Darování nemovitosti

Poskytneme vám kompletní právní servis související s darováním nemovitosti včetně návrhu na vklad do katastru. Poradíme také, jak nejvýhodněji řešit daně. Vše zvládneme rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.

od 3900 Kč
Chci pomoct
Předem dané ceny
Od začátku víte, kolik a za co platíte.
Vše zvládneme online
Takže ušetříte čas i peníze za dopravu.
Pracujeme rychle
90 % požadavků vyřešíme do druhého dne.
Zkušený tým
Pro každý právní obor máme specialistu.

Líbil se vám článek?
Sdílejte ho s přáteli

Mohlo by vás také zajímat

Muž a žena sedící k sobě zády

Vypořádání společného jmění

Většina manželských párů má majetek v tzv. společném jmění manželů. V dnešním článku se podíváme na to, co se stane, když manželství skončí a toto společné jmění je potřeba nějak...

23. 4. 2019
Ondřej Preuss
detail na ruce podepisující smlouvu, v popředí maketa domu

Jak správně darovat nemovitost

Darování nemovitosti dětem je obecně jednodušší než případné vypořádání dědictví. A taky vyjde levněji. Pozor ale na právní nástrahy, které by si měl dárce nejprve rozmyslet.

5. 6. 2018
Ondřej Preuss
Detail rukou podepisující dokument, v popředí snubní prstýnky

K čemu slouží předmanželská smlouva?

Stále více párů dnes ještě před uzavřením manželství sepisuje předmanželskou smlouvu. Víte, k čemu taková smlouva slouží a co vše může obsahovat?

8. 4. 2019
Ondřej Preuss

Jsme členy

ČAK logo

Znáte nás z médií

Dostupný advokát © 2013-2019