Co mám dělat, když chci manželce věnovat nemovitost, ale máme společné jmění manželů (SJM)? Dá se převod nemovitosti rozdělit mezi manžela a děti? A co když mi chtějí rodiče darovat byt tak, aby patřil jen mně? V tomto článku odpovídáme na nejčastější dotazy, které v Dostupném advokátovi řešíme při darování nemovitosti v manželství. Zároveň v něm popisujeme chyby, které spousta našich klientů už udělala. Čtěte dál, ať víte, jak se jim vyhnout.
Darovací smlouva představuje závazek převedení věci obdarovanému nebo obdarovaným, kteří s darováním musí souhlasit. Jde tedy skutečně o smlouvu, coby dvoustranný úkon a nikoli jen jednostrannou záležitost, jak se často jeví. Darování je vždy dobrovolné a bezplatné převedení vlastnického práva k určité věci.
Obeně můžete darovat i bez uzavření písemné smlouvy – v takovém případě je darovací smlouva uzavřena odevzdáním věci dárcem a přijetí daru obdarovaným. Dnes se ale budeme bavit o darování nemovitosti – a v takovém případě je písemná smlouva nutná. Podpisy na darovací smlouvě pak musí být úředně ověřené.
Tip: Na internetu můžete najít řadu vzorů darovací smlouvy na nemovitost. Ty jsou však často zastaralé nebo obsahují chyby. Raději se se sepsáním darovací smlouvy obraťte na nás. Připravíme pro vás kompletní smluvní a právní servis, včetně darovací smlouvy, vkladu do katastru i daněmi. Zvládneme to do 48 hodin, bezchybně a profesionálně.
Často se setkáváme s tím, že klienti chtějí darovat nemovitost svému manželovi nebo manželce. Při darování mezi manželi hraje ale zásadní roli SJM. Na co byste v takovém případě neměli zapomínat?
Společné jmění manželů vzniká automaticky sňatkem a znamená, že většina majetku, který po svatbě získá jeden z manželů, náleží i druhému, jako by byl získán do podílového vlastnictví a oba na něj tak mají stejný nárok. Do SJM patří osobní automobil, který si manžel koupil po svatbě, i mzda, kterou vydělává. Nemilou součástí jsou ovšem i dluhy, které budete sdílet. O tom, co do společného jmění manželů spadá a co je mimo něj, jsme se věnovali v jednom z našich předchozích článků.
I chybně sepsaný návrh na vklad do katastru vás může připravit o byt, o darovací smlouvě nemluvě. Mějte záruku a pojistěte si, že darování blízké osobě proběhne přesně tak, jak jste si naplánovali.
Darování nemovitosti mezi manželi je tak možné pouze v případě, že nespadá pod SJM. Druhou možností je zúžit rozsah společného jmění smlouvou ve formě notářského zápisu. Vyňatý majetek pak následně může být předmětem darování.
Zúžení SJM, přesněji smlouva o změně zákonného manželského majetkového režimu, řeší případy, kdy se nemovitost má stát výlučným majetkem pouze jednoho z manželů. A to nejen co se darování týče.
Pokud manželé hodlají řešit darování nemovitosti touto cestou, je nutné navštívit notáře, který sepíše jejich dohodu o zúžení společného jmění.
Pokud nastane situace, kdy jeden z manželů má ve svém výlučném vlastnictví například byt, který si koupil za své finanční prostředky, ještě než se oženil, a následně si přeje darovat manželce část této nemovitosti, může tak učinit následujícím způsobem. S manželkou uzavře darovací smlouvu a jejím prostřednictvím převede část nemovitosti na manželku. V případě takového převodu bude nemovitost po přepisu v katastru nemovitostí vlastněna oběma manželi, a to ve formě podílového spoluvlastnictví.
Dalším způsobem je zmiňovaná manželská smlouva, ve které se manželé dohodnou, že dojde k rozšíření SJM o předmětnou nemovitost. Po podpisu notářského zápisu tak bude nemovitost zahrnuta do společného jmění manželů a notářský zápis bude sloužit jako podklad pro zápis změny vlastnictví do katastru nemovitostí.
V případě, že manželé nezvolí jiný způsob převodu (například uzavření kupní smlouvy s třetí osobou), musí nemovitost darovat společným jednáním, což znamená, že musí oba souhlasit.
Obdarovaným pak může být jakákoliv třetí osoba, nejčastěji děti nebo rodiče. O tom, na co si dávat pozor, jsme se rozepsali v článku „Jak správně darovat nemovitost“.
Nemovitost je možné ze společného jmění manželů darovat jako celek, nebo jen její část. V takovém případě bude darován podíl na nemovitosti – potomkům tak rodiče mohou darovat podíl na rodinném domu o velikosti ½. Zbývající část si pak ponechají v režimu společného jmění manželů.
Darování do společného jmění manželů je institutem, který přinesl nový občanský zákoník v roce 2014. Před jeho účinností bylo možné nemovitost do společného jmění manželů nabýt pouze koupí. Nyní je však možné například darovat nemovitost dceři a zároveň jejímu manželovi tak, aby ji nabyli do společného jmění manželů. Darování lze realizovat prostřednictvím písemné darovací smlouvy, ve které musí být výslovně uvedeno, že smluvní strany nabývají nemovitost do společného jmění manželů. Tato skutečnost se rovněž musí uvést do návrhu na vklad do katastru nemovitostí.
V případě, že mají manželé zúžené SJM, mohou nemovitost nabýt pouze do podílového spoluvlastnictví. Každý z manželů tak bude vlastnit podíl na nemovitosti ve výši ½ a takto budou jako noví vlastníci rovněž zapsáni do katastru nemovitostí.
S takto nabytým majetkem nakládají oba manželé společně a stejně tak za něj nesou odpovědnost,, tj. například společná povinnost hradit opravy nemovitosti nebo povinnost uhradit dluh, který se týká nemovitosti, kdy věřitel je oprávněn se domáhat zaplacení dluhu po kterémkoliv spoluvlastníkovi, a to v plné výši. Se svým podílem na věci pak může každý z manželů nakládat podle své vůle. Rozhodne-li se manželka znepříjemnit manželovi život, může svůj podíl na nemovitosti prodat třetí osobě, a to bez souhlasu manžela. S nemovitostí hospodaří spoluvlastníci podle výše svého podílu, kdy o běžných záležitostech rozhodují většinou hlasů. V případě, že jsou tak podíly shodné, může být správa společné věci poměrně obtížnou, pokud se manželé na nakládání s věcí nedohodnou. Pokud manželé vlastní polovinu, nikdo většinu nemá a je třeba se shodnout. V případech, kdy to není možné, je nutné obrátit se na soud.
„Osoba blízká je příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel nebo partner podle jiného zákona upravujícího registrované partnerství (dále jen „partner“); jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. Má se za to, že osobami blízkými jsou i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí.“
pak budete muset splnit podmínku větší reálné blízkosti – viz citace ze zákona výše, pokud by tato osoba utrpěla újmu, pociťovali byste ji jako vlastní.
Tip: Povedl se převod dokončit? Výpis z katastru nemovitostí vám dá jistotu!
Důležitou skutečností, na kterou je nutné při darování mezi manželi pamatovat, je, že majetek, který darujete manželce, jí zůstane i po případném rozvodu manželství a nebude tedy předmětem vypořádání SJM v rozvodovém řízení.
Co se ale stane v případě, kdy se rozvádíte a bydlíte v domě ve vlastnictví manžela, který získal před svatbou nebo mu ho darovali jeho rodiče? Takový dům nebude předmětem společného jmění manželů, a tedy ani předmětem vzájemného majetkového vypořádání po rozvodu. Velmi často se však stává, že druhý z manželů investuje do rodinného domu nemalé finanční prostředky. Při vypořádání SJM má v takovém případě nárok na vypořádání investic, tedy na vrácení prostředků, které byly do nemovitosti vloženy. Jestliže s vypořádáním investic druhý z manželů nesouhlasí, musí být vynaložení investic prokázáno (ideálně účtenkami, fakturami apod.).
Pokud se nacházíte v některé z výše popsaných situací, například zamýšlíte darovat nemovitost manželovi/manželce, rádi vám pomůžeme. Podle konkrétních požadavků sepíšeme darovací smlouvu včetně návrhu na vklad do katastru nemovitostí, poradíme vám, zda je v konkrétní situaci výhodné uzavřít manželskou smlouvu majetkovou (případně předmanželskou smlouvu majetkovou), a rovněž poskytneme radu ohledně majetkového vypořádání po rozvodu a s ním souvisejícími náhradami za investice do výlučného majetku jednoho z manželů.
Tip: Vlastníte družstevní byt? Asi víte, že u družstevního bydlení nejste vlastníky bytu jako takového, ale vlastníte pouze družstevní podíl, který představuje účast v bytovém družstvu. Je tedy za takových okolností možné družstevní byt nějakým způsobem odkázat vašim dětem? Ano. V našem dalším článku se dozvíte, jak lze zdědit družstevní byt a jak probíhá převod.
Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.
Poskytneme vám kompletní právní servis související s darováním nemovitosti včetně návrhu na vklad do katastru. Poradíme také, jak nejvýhodněji řešit daně. Vše zvládneme rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Eva působí v advokacii od roku 2010 a během této doby získala bohaté zkušenosti z různých oborů práva. Pomůže vám např. v otázkách občanského práva, obchodního práva a rovněž práva trestního. Zabývá se také oblastí práva pracovního. Právní služby poskytuje také v angličtině a ve španělštině.
Super, pomohli mi s koupí bytu na jedničku. Doporučuji
Službu jsem opakovaně využil s maximální spokojeností. Mohu doporučit.
Služeb Dostupného advokáta jsme využili již dvakrát, pokaždé pro koupi nemovitosti. Jejich balíček premium se nám osvědčil, a příště si zase vybereme tuto společnost.
