Shrnutí: Darování nemovitosti v roce 2026 vyžaduje písemnou darovací smlouvu a následný vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Při darování nemovitosti dětem je bezúplatný příjem od rodiče či prarodiče osvobozen od daně z příjmů. Před převodem se ale vyplatí vyřešit přesné označení nemovitosti, případné věcné břemeno a podmínky, za kterých lze dar později odvolat. V článku vám ukážeme, jak darovat nemovitost krok za krokem a co k tomu potřebujete.
Pokud řešíte, jak darovat nemovitost, základem je písemná darovací smlouva a následný návrh na vklad do katastru. Obdarovaný nabude vlastnické právo až zápisem do katastru.
Chcete převést byt, dům nebo pozemek bez rizika, že katastr návrh kvůli chybě nepovolí? Napište nám a my připravíme darovací smlouvu i návrh na vklad a podle potřeby nastavíme také věcné břemeno tak, aby chránilo dárce.
Nemovitost můžete darovat dětem, dalším příbuzným i člověku mimo rodinu. Samotný postup převodu je obdobný, lišit se ale může daňový režim a také to, jaká práva si dárce ve smlouvě ponechá. Správně sepsanou darovací smlouvou předejdete do budoucna problémům a zbytečným konfliktům.
Darovací smlouva na nemovitost a postup převodu mají několik základních kroků. Nejprve si podle aktuálního stavu v katastru ověřte přesné označení domu, bytu, pozemků a případných spoluvlastnických podílů. Poté sepište písemnou darovací smlouvu, ve které dárce nemovitost bezplatně převádí a obdarovaný ji přijímá. Pokud má dárce nemovitost dál užívat nebo potřebujete zachovat přístup přes jiný pozemek, upravte současně také příslušnou služebnost.
Po podpisu smlouvy podejte na stanoveném formuláři návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí a přiložte darovací smlouvu. Za návrh se platí správní poplatek 2 000 Kč. Vlastníkem se obdarovaný stane zápisem vlastnického práva do katastru.
Pokud převádíte pouze část pozemku, může být nutný také geometrický plán.
Studentka Kamila se dlouhé roky starala o nemocnou babičku. Nebyla to však její skutečná babička, ale sousedka. Kamila jí jen vypomáhala, až to přerostlo v každodenní péči. Ačkoli to Kamila vůbec neočekávala, babička se rozhodla, že Kamile daruje svůj byt. Stará paní totiž nebyla za dobře se svou rodinou, která se o ni vůbec nezajímala.
Problém však byl, že se babička ani paní Kamila s nikým neporadily. Kamila stáhla starý vzor darovací smlouvy z internetu, vyplnila ho neúplně a takto smlouvu s nemocnou babičkou podepsaly a předložily na katastr nemovitostí. Ukázalo se však, že špatně označily podíl na společných částech domu. Zapomněly i uvést podíl na souvisejících pozemcích v okolí domu, tedy zahradě.
Kvůli chybě tak nebyl vklad vlastnického práva povolen. Mezitím však stará paní zemřela, a tak její byt připadl dědicům v dědickém řízení.
Při převodu, tedy i při darování bytů, se často převádějí nemovitosti na více listech vlastnictví, na což se právě zapomíná. Každý podíl se musí označit výslovně, nesmí se zapomenout jak na podíl na pozemku, na kterém dům s bytem stojí, tak na podíl na samotném domě. Byt je v souvislosti s novým občanským zákoníkem definován jinak než dříve, což může také vést k chybě, zejména pokud se vychází ze staré smlouvy.
U darování domu se lze se setkat s další typickou právní chybou. Nový občanský zákoník sice zavedl zásadu Superficies solo cedit. V překladu to znamená “povrch ustupuje půdě” ve významu, že stavba je součástí pozemku. Neplatí to však důsledně a domy a pozemky se scelují teprve postupně. Dům tedy nemusí nutně ani dnes být součástí pozemku. Může se tak stát, že se při darování omylem převede jen pozemek bez domu, nebo dům bez pozemku. To vše musí být zejména ve smlouvě dobře ošetřeno.
Darovací smlouva k nemovitosti musí mít písemnou formu. Podpisy doporučujeme úředně ověřit například u notáře, advokáta nebo na Czech POINTu. Pokud ověřené nejsou, musí navrhovatel katastru prokázat jejich pravost; pokud se to ve stanovené lhůtě nepodaří, může katastrální úřad řízení zastavit.
Tip: Dřívější praxe při prodeji spoluvlastnického podílu zahrnovala povinnost nabídnout spoluvlastnický podíl. Několik let tomu tak už není. Jaká je tedy současná praxe a právní úprava týkající se předkupního práva? A jaká práv zbyla spoluvlastníkům?
Mnozí lidé si uvědomují všechna rizika a problémům se snaží předcházet už při řešení darovací smlouvy. Jako paní Martina, která nás před časem oslovila s tím, že potřebuje na sebe a bratra převést co možná nejrychleji a za nejlepších možných podmínek pozemky v jižních Čechách. Ty jim chtěli darovat rodiče. Bála se, aby neudělala nějakou chybu. K jedné z parcel totiž vedla cesta, která byla součástí druhé parcely. To je potenciálně právně složitá situace. Paní Martině jsme doporučili vytvoření darovací smlouvy na pozemek se služebností cesty.
V praxi to znamená, že cesta zůstane v majetku bratra paní Martiny, který měl dostat sousední pozemek. Ovšem ona – i případný nový vlastník jejího pozemku – si zachová právo se ke svému pozemku dostat právě touto cestou. Takto ošetřená darovací smlouva na pozemky může předejít mnoha budoucím problémům, například pokud by se jeden ze sourozenců odstěhoval a z nového majitele by se vyklubal problémový člověk.
Věcné břemeno se často řeší také při darování nemovitosti dětem. Pokud rodič převede dům nebo byt na dítě, ale chce v nemovitosti dál bydlet, lze současně zřídit služebnost bytu nebo užívacího práva a zapsat ji do katastru. Dárce tak sice přestane být vlastníkem, ale jeho právo nemovitost ve sjednaném rozsahu užívat zůstane právně chráněné.
Právě u darování nemovitosti a věcného břemene je důležité přesně určit, které prostory může dárce užívat, zda je služebnost bezplatná a kdo ponese náklady spojené s bydlením a údržbou.
Darujete nemovitost, ve které chcete dál bydlet? Nechte naše advokáty věcné břemeno nastavit současně s darovací smlouvou tak, aby bylo zřejmé, jaká práva vám zůstávají i po převodu vlastnictví.
Samostatná darovací daň se již neplatí. Dar se dnes posuzuje podle zákona o daních z příjmů jako bezúplatný příjem obdarovaného. Dárce příjem nezískává, a proto mu z titulu samotného darování daň z příjmů nevzniká.
Darování nemovitosti dětem, vnoučatům nebo rodičům je od daně z příjmů osvobozené, protože jde o příbuzné v přímé linii. Osvobození se vztahuje také na další osoby výslovně uvedené v zákoně, například sourozence, manžele, strýce, tety, synovce nebo neteře. Za stanovených podmínek může být osvobozen také dar od osoby, se kterou obdarovaný nejméně rok bezprostředně před darováním žil ve společně hospodařící domácnosti.
Pokud podmínky osvobození splněné nejsou, musí obdarovaný bezúplatný příjem řešit v rámci daně z příjmů.
Poskytneme vám kompletní právní servis související s darováním nemovitosti včetně návrhu na vklad do katastru. Poradíme také, jak nejvýhodněji řešit daně. Vše zvládneme rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Přepisem na katastru nemovitostí nemusí být darování jednou pro vždy vyřešeno. V určitých případech přichází v úvahu i takzvané „zpětvzetí“, tedy správně odvolání daru. Zákon pro něj předpokládá v zásadě dva možné důvody. Jednak jde o případy, kdy dárce upadne do nouze. To znamená, že nemá ani na základní živobytí pro sebe nebo pro toho, kdo je na něm závislý. Obdarovaný je v takovém případě povinen dárci vrátit dar, anebo mu poskytnout obvyklou cenu takového daru.
Častější je však odvolání daru pro takzvaný nevděk. Za nevděk se považuje situace, kdy obdarovaný dárci úmyslně nebo z hrubé nedbalosti ublíží. Tím se nemá na mysli vypjatá hádka, ale třeba neposkytnutí pomoci při nemoci nebo dokonce trestný čin proti dárci nebo jeho osobě blízké. Každý případ se však hodnotí jednotlivě a individuálně. O tom, co je nevděk, tedy rozhoduje v důsledku až soud.
Dárce má na odvolání, tedy odstoupení od daru, lhůtu jednoho roku od okamžiku, kdy mu obdarovaný ublížil. Dar může dárce odvolat pro nevděk do jednoho roku ode dne, kdy mu obdarovaný ublížil. Pokud se o důvodu odvolání dozví až později, běží roční lhůta ode dne, kdy o něm získal vědomost. Za určitých okolností může být nevděkem také zjevné porušení dobrých mravů vůči osobě dárci blízké.
Právo odvolat dar pro nevděk může přejít také na dědice dárce, pokud obdarovaný dárci v odvolání zabránil nebo mu v něm zabránila vyšší moc. Dědic může dar odvolat nejpozději do jednoho roku od smrti dárce. V praxi si lze představit třeba situaci, kdy jeden ze sourozenců v hádce zabije svého rodiče, který mu ale předtím daroval dům. Ostatní dědicové pak budou dům vymáhat “zpět” a dar můžou odvolat.
Darování nemovitosti vyžaduje písemnou darovací smlouvu a následný zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí, za jehož návrh se platí správní poplatek 2 000 Kč. Ve smlouvě je potřeba přesně označit všechny převáděné nemovitosti a podíly a podle situace upravit také služebnost, například právo dárce dál bydlet v darovaném domě nebo bytě. Darování nemovitosti dětem a dalším zákonem vymezeným příbuzným je osvobozeno od daně z příjmů, zatímco u darování mimo tento okruh je třeba daňové dopady posoudit individuálně. Dar lze za podmínek občanského zákoníku odvolat pro nouzi nebo nevděk; u nevděku je přitom nutné hlídat zákonnou roční lhůtu.
Ano. Samotné darování není omezené na rodinu. U osoby mimo zákonem stanovený okruh je ale potřeba zvlášť posoudit, zda její bezúplatný příjem podléhá dani z příjmů.
Úřední ověření je nejbezpečnější. Pokud podpisy ověřené nejsou, musí navrhovatel jejich pravost katastrálnímu úřadu prokázat.
Vlastnické právo k nemovitosti zapsané v katastru se nabývá zápisem do katastru. Právní účinky zápisu nastávají k okamžiku, kdy návrh na zápis došel katastrálnímu úřadu.
Za přijetí návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu se v roce 2026 platí správní poplatek 2 000 Kč.
Ano, darovat lze i spoluvlastnický podíl. Ve smlouvě však musí být podíl i samotná nemovitost označeny přesně podle údajů katastru.
Ano. Současně s převodem lze například zřídit služebnost bytu nebo užívacího práva ve prospěch dárce a zapsat ji do katastru.
Pokud má zapisované právo dopadat pouze na část pozemku, je potřeba tuto část vymezit geometrickým plánem, který se stává součástí listiny pro zápis do katastru.
Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:
Poskytneme vám kompletní právní servis související s darováním nemovitosti včetně návrhu na vklad do katastru. Poradíme také, jak nejvýhodněji řešit daně. Vše zvládneme rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 15 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 15 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Váš případ posoudíme a navrhneme, jak ho vyřešit za 390 Kč.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
