Darovací smlouva na nemovitost: nejčastější otázky a odpovědi

E-book zdarma: Jak koupit nebo prodat nemovitost

• Po přečtení se vyhnete 5 chybám, které se při prodeji/koupi stále opakují.
• Budete znát právnické tipy, co si pohlídat ve všech podepisovaných smlouvách.
• Ať už jste prodávající či kupující, zjistíte, jak se nepřipravit o peníze a nemovitost.

Stáhnout zdarma

Rychlý přehled

• Darovací smlouva na nemovitost musí být písemná.
• Nemovitost musí být ve smlouvě označena tak, aby ji bylo možné jednoznačně identifikovat podle katastru.
• Vlastnictví nemovitosti přechází na obdarovaného až vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí.
• Dárce si může současně sjednat například služebnost dožití, zákaz zcizení nebo další ochranná práva.
• Vrácení daru nemovitosti připadá ze zákona v úvahu zejména při nevděku obdarovaného nebo nouzi dárce.

Služebnost dožití se často sjednává při darování nemovitosti mezi příbuznými, typicky když rodiče nebo prarodiče převedou dům či byt na děti nebo vnoučata, ale chtějí v něm dál bydlet.

V běžné řeči se stále používá označení „věcné břemeno“. Občanský zákoník však pracuje konkrétněji s pojmem služebnost, která patří mezi věcná práva k věci cizí.

Chcete mít jistotu, že darovací smlouva projde katastrem a zároveň ochrání dárce? Připravíme vám darovací smlouvu na nemovitost na míru a můžeme do ní rovnou zapracovat služebnost dožití nebo další podmínky převodu.

Jak sepsat darovací smlouvu na nemovitost

Darovací smlouva na nemovitost musí mít písemnou formu. Mezi základní náležitosti darovací smlouvy patří především:

• jednoznačná identifikace dárce a obdarovaného,
• přesné označení převáděné nemovitosti,
• jasný projev vůle dárce nemovitost bezúplatně převést a obdarovaného dar přijmout.

U nemovitostí je vhodné vycházet z aktuálních údajů v katastru a zkontrolovat zejména parcelní čísla, číslo jednotky, list vlastnictví a katastrální území. Pokud má dárce v nemovitosti dále bydlet, je zpravidla vhodné současně upravit také služebnost užívacího práva nebo další podmínky.

Nejčastější chyba z praxe: samotná smlouva může působit na první pohled správně, ale nepřesné označení nemovitosti nebo nevhodně formulovaná služebnost následně způsobí problém při zápisu do katastru.

K převodu vlastnického práva nestačí samotná darovací smlouva. Je potřeba podat také návrh na vklad do katastru nemovitostí a přiložit darovací smlouvu jako vkladovou listinu. U podpisů na smlouvě je vhodné jejich úřední ověření, aby při vkladovém řízení nevznikly zbytečné pochybnosti o pravosti podpisů.

Jak zřídit „věcné břemeno“ pro dožití

Nejčastěji připravujeme tzv. služebnost užívacího práva pro konkrétní osobu, a to na dobu života takové oprávněné osoby. To znamená, že tato osoba (typicky dárce, ale už jsme se setkali i s tím, že jsme služebnost připravili pro maminku obdarované a jejího partnera) má právo užívat nemovitosti po dobu svého života, přestože je vlastníkem díky darování už někdo jiný.

Služebnost je jednak sjednaná ve smlouvě a také zapsaná do katastru nemovitostí (to chrání dárce v případě, že by o nemovitost třeba darovaný přišel kvůli exekuci – právo užívat nemovitost to neovlivní). Pro účely katastru je ale nutné služebnost dostatečně přesně popsat, tak aby nenastal problém s jejím zápisem; návrh na zápis takového věcného břemene podáváme ve stejném návrhu na vklad do katastru, jako samotné darování – tj. řešíme to vše najednou.

K takové služebnosti pak ve smlouvě přidáváme pravidelně i konkrétní podmínky pro její upřesnění. Například, že k služebnosti patří právo přijímat návštěvy v darované nemovitosti, že taková služebnost je sjednaná bezúplatně, tj. za ni dárci nic nemusí platit, případně, zejména pokud jde o darování bytu, pak i podrobné upřesnění toho, kdo, kdy a jakým způsobem bude hradit platby za byt (energie, poplatky za správu domu apod.). Tím pádem se předejde možným nedorozuměním ohledně nejčastějších otázek, které s reálným fungováním služebnosti mohou nastat.

Kdy je možné vrácení daru nemovitosti

Vrácení daru nemovitosti může dárce požadovat zejména ve dvou zákonem stanovených situacích – při nouzi a při nevděku obdarovaného. Důvody pro odvolání daru lze uvést také přímo v darovací smlouvě. Dárce se zároveň nemůže předem platně vzdát práva odvolat dar pro nouzi nebo nevděk. Pokud by takové ustanovení smlouva obsahovala, podle občanského zákoníku se k němu nepřihlíží.

Pro případy, kdy se obdarovaný bude snažit se darované nemovitosti „zbavit“, např. ji převést na jinou osobu, aby ji nemusel vrátit, stanoví zákon následující. Obdarovaný má povinnost při odvolání daru vydat alespoň to, co z daru nebo jeho plné hodnoty ještě má, tj. co mu zbývá. Z toho ale platí výjimka, kdy bude mít povinnost muset vrátit celou nemovitost: pokud ji převedl právě proto, aby se vyhnul tomuto následku při odvolání daru anebo, pokud k odvolání došlo ze strany dárce a to tzv. pro nevděk obdarovaného.

Dvě situace pro odvolání jsou následující:

• Tzv. nevděk, resp. odvolání pro nevděk: obdarovaný dárci „úmyslně nebo z hrubé nedbalosti ublížil tak, že zjevně porušil dobré mravy“. Může se například jednat o situaci, kdy obdarovaný nepomůže těžce nemocnému dárci, nebo například pokud se vůči dárci dopustí trestného činu. Odvolat pro nevděk je možné, i pokud bylo ublíženo tímto způsobem osobě blízké dárci, v takovém případě se ale bude. Pokud byl dar již odevzdán, má dárce právo požadovat vydání celého daru, a není-li to možné, zaplacení jeho obvyklé ceny.
• Tzv. odvolání pro nouzi: dárce upadne do finanční tísně a nemá ani na svou nutnou výživu nebo vlastní nutnou výživu osoby, k jejíž výživě je podle zákona povinen; pak může dar odvolat a požadovat po obdarovaném, aby mu dar vydal zpět nebo zaplatil jeho obvyklou cenu. Nejvýše se ale odvolání bude vztahovat na takovou část daru nebo jeho hodnoty, ve které se dárci nedostává prostředků k nutné výživě.

Pozor: U nevděku nestačí pouhý rodinný konflikt nebo zhoršení vztahů. Posuzuje se konkrétní jednání obdarovaného, jeho intenzita a to, zda dárci úmyslně nebo z hrubé nedbalosti ublížil způsobem, který zjevně porušuje dobré mravy.

Jak si zajistit péči ze strany obdarovaného „výměnou“ za darovanou nemovitosti

Zpracováváme tzv. reálné břemeno, které je něco jako služebnost „naopak“ – při sjednání služebnosti je obdarovaný povinen strpět, že je „jeho“ nemovitost užívána někým jiným; u reálného břemene má obdarovaný povinnost aktivně jednat tak, jak je dohodnuto v darovací smlouvě.

Z naší advokátní praxe: Nestačí vždy zajistit pouze právo dárce v nemovitosti bydlet. U starších klientů řešíme také situace, kdy chtějí darování spojit s konkrétní povinností obdarovaného zajistit jim pomoc nebo péči. V naší praxi jsme například řešili případ reálného břemene, které jsme připravili pro jednu z našich klientek a které sloužilo jako tzv. výměnek. Podstatou bylo to, že dárkyně, paní v pokročilém věku, si vedle služebnosti užívacího práva nechala do smlouvy vložit ještě reálné břemeno, dle kterého jí obdarovaná (její dcera) měla poskytovat, resp. zajistit péči ve stáří, a v případě zhoršení jejího zdravotního stavu poskytovat péči dokonce osobně.

Platí se daň z darování nemovitosti?

Samostatná darovací daň se při darování nemovitosti neplatí. Bezúplatné nabytí nemovitosti se ale posuzuje podle zákona o daních z příjmů a v některých případech může obdarovanému vzniknout zdanitelný příjem.

Pokud jde o daň z příjmu (kterou posuzujeme při objednání sepisu darovací smlouvy), tak od daně jsou osvobozena darování např. od příbuzného v linii přímé nebo i linii vedlejší, pokud jde v takovém případě o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů, nebo také v některých případech od osoby, se kterou obdarovaný žije ve společné domácnosti. Darování nemovitosti mezi příbuznými je tedy v řadě běžných rodinných situací od daně z příjmů osvobozeno.

Pozor na oznamovací povinnost: I když je bezúplatný příjem od daně osvobozený, u osvobozeného příjmu vyššího než 5 milionů Kč může vzniknout povinnost oznámit jeho přijetí finančnímu úřadu. U konkrétní nemovitosti je proto vhodné prověřit nejen samotné osvobození od daně, ale také případnou oznamovací povinnost.

Nejste si jistí, zda je darování ve vašem případě osvobozené od daně nebo zda máte něco oznamovat finančnímu úřadu? Napište nám, při přípravě darovací smlouvy prověříme i daňové souvislosti konkrétního převodu.

Je možné zapsat najednou do katastru více nemovitostí?

Pravidelně sepisujeme smlouvy, které se týkají několika různých nemovitostí (např. byt a vedle toho samostatně parkovací místo, případně několik různých pozemků); také jsme již sepisovali smlouvy, které se týkaly jenom části nemovitosti (např. rodiče chtěli na domu věnovat poloviční podíl dětem, ale polovinu si ještě nechat). Ne vždy ale půjde vytvořit např. služebnost na všechny nemovitosti dohromady – typicky půjde vytvořit jenom v případě, kdy je dárce jediným vlastníkem.

Před podpisem darovací smlouvy si zkontrolujte

• zda údaje o nemovitosti odpovídají aktuálnímu katastru,
• zda darujete celou nemovitost, nebo pouze spoluvlastnický podíl,
• zda má být současně zřízena služebnost nebo jiné právo,
• kdo ponese náklady související s nemovitostí po darování,
• zda není nemovitost zatížena zástavou, exekucí nebo jiným omezením.

Shrnutí

Darovací smlouva na nemovitost musí mít písemnou formu a musí v ní být jednoznačně určeni dárce, obdarovaný i převáděná nemovitost. K převodu vlastnictví dochází až vkladem do katastru nemovitostí. Dárce si může ve smlouvě zajistit například služebnost dožití nebo prostřednictvím reálného břemene sjednat povinnost obdarovaného poskytovat mu určitou péči. Vrácení daru nemovitosti může dárce požadovat zejména při nevděku obdarovaného nebo vlastní nouzi, přičemž těchto práv se nemůže předem platně vzdát. Samostatná darovací daň se neplatí, bezúplatné nabytí se však posuzuje podle zákona o daních z příjmů. Darování nemovitosti mezi příbuznými je v řadě případů od daně z příjmů osvobozeno, u osvobozeného příjmu vyššího než 5 milionů Kč ale může vzniknout oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu. Při sepisování smlouvy je proto důležité správně nastavit nejen samotný převod, ale také případná práva dárce, daňové souvislosti a údaje potřebné pro zápis do katastru.