Na co vše je třeba pamatovat, pokud chcete někoho obdarovat? Co vše si můžete jako dárce vyhradit na obdarovaném? Připravili jsme pro Vás přehled nejčastějších dotazů, se kterými se na nás obrací naši klienti během přípravy darovacích smluv.
Na co vše je třeba pamatovat, pokud chcete někoho obdarovat? Co vše si můžete jako dárce vyhradit na obdarovaném? Připravili jsme pro Vás přehled nejčastějších dotazů, se kterými se na nás obrací naši klienti během přípravy darovacích smluv.
Nejčastěji sjednávají rodiče, příp. prarodiče v případě, že darují nemovitost, ve které sami žijí, svým dětem, nebo vnoučatům. pozn. „Věcné břemeno“ je označení, které dnes používá zejména katastr, služebnosti jsou jeden typ takového odpovídajícího věcného břemena (jinak obč. zákoníku se už „věcné břemeno“ nepoužívá, místo toho je podobný zastřešující pojem „věcné právo k věci cizí“).
Nejčastěji připravujeme tzv. služebnost užívacího práva pro konkrétní osobu, a to na dobu života takové oprávněné osoby. To znamená, že tato osoba (typicky dárce, ale už jsme se setkali i s tím, že jsme služebnost připravili pro maminku obdarované a jejího partnera) má právo užívat nemovitosti po dobu svého života, přestože je vlastníkem díky darování už někdo jiný.
Služebnost je jednak sjednaná ve smlouvě a také zapsaná do katastru nemovitostí (to chrání dárce v případě, že by o nemovitost třeba darovaný přišel kvůli exekuci – právo užívat nemovitost to neovlivní). Pro účely katastru je ale nutné služebnost dostatečně přesně popsat, tak aby nenastal problém s jejím zápisem; návrh na zápis takového věcného břemene podáváme ve stejném návrhu na vklad do katastru, jako samotné darování – tj. řešíme to vše najednou.
Postaráme se o celý proces za vás. Připravíme precizní darovací smlouvu na míru, ošetříme věcné břemeno dožití, vyřešíme daně, zkontrolujeme rizika spojená s insolvencí a zajistíme i bezchybný návrh na vklad do katastru.
K takové služebnosti pak ve smlouvě přidáváme pravidelně i konkrétní podmínky pro její upřesnění. Například, že k služebnosti patří právo přijímat návštěvy v darované nemovitosti, že taková služebnost je sjednaná bezúplatně, tj. za ni dárci nic nemusí platit, případně, zejména pokud jde o darování bytu, pak i podrobné upřesnění toho, kdo, kdy a jakým způsobem bude hradit platby za byt (energie, poplatky za správu domu apod.). Tím pádem se předejde možným nedorozuměním ohledně nejčastějších otázek, které s reálným fungováním služebnosti mohou nastat.
Ze zákona vyplývají dvě „typické“ situace, kdy je možné ze strany dárce odvolat dar – pro účely smlouvy mohou být tyto důvody znovu ve smlouvě zopakovány, ale občanský zákoník chrání dárce tím, že i kdyby se dárce vzdal práva na odvolání daru z těchto důvodů v darovací smlouvě, nebude se k tomu přihlížet (tj. jakoby se nestalo, nelze se těmto dvěma situacím vyhnout).
Pro případy, kdy se obdarovaný bude snažit se darované nemovitosti „zbavit“, např. ji převést na jinou osobu, aby ji nemusel vrátit, stanoví zákon následující. Obdarovaný má povinnost při odvolání daru vydat alespoň to, co z daru nebo jeho plné hodnoty ještě má, tj., co mu zbývá. Z toho ale platí výjimka, kdy bude mít povinnost muset vrátit celou nemovitost: pokud ji převedl právě proto, aby se vyhnul tomuto následku při odvolání daru anebo, pokud k odvolání došlo ze strany dárce a to tzv. pro nevděk obdarovaného.
Dvě situace pro odvolání jsou následující:
Zpracováváme tzv. reálné břemeno, které je něco jako služebnost „naopak“ – při sjednání služebnosti je obdarovaný povinen strpět, že je „jeho“ nemovitost užívána někým jiným; u reálného břemene má obdarovaný povinnost aktivně jednat tak, jak je dohodnuto v darovací smlouvě.
Příkladem bylo např. reálné břemeno, které jsme připravili pro jednu z našich klientek a které sloužilo jako tzv. výměnek. Podstatou bylo to, že dárkyně, paní v pokročilém věku, si vedle služebnosti užívacího práva nechala do smlouvy vložit ještě reálné břemeno, dle kterého jí obdarovaná (její dcera) měla poskytovat, resp. zajistit péči ve stáří, a v případě zhoršení jejího zdravotního stavu poskytovat péči dokonce osobně.
Při převodu nemovitosti je třeba se především zajímat o daň z příjmu ( daň z nabytí nemovité věci již byla před několika lety zrušena). U daně z nabytí nemovité věci byl i v minulosti daní zatížen jenom úplatný převod vlastnického práva, darování tedy takto zatíženo není.
Pokud jde o daň z příjmu (kterou posuzujeme při objednání sepisu darovací smlouvy), tak od daně jsou osvobozena darování např. od příbuzného v linii přímé nebo i linii vedlejší, pokud jde v takovém případě o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů, nebo také v některých případech od osoby, se kterou obdarovaný žije ve společné domácnosti.
Pravidelně sepisujeme smlouvy, které se týkají několika různých nemovitostí (např. byt a vedle toho samostatně parkovací místo, případně několik různých pozemků); také jsme již sepisovali smlouvy, které se týkaly jenom části nemovitosti (např. rodiče chtěli na domu věnovat poloviční podíl dětem, ale polovinu si ještě nechat). Ne vždy ale půjde vytvořit např. služebnost na všechny nemovitosti dohromady – typicky půjde vytvořit jenom v případě, kdy je dárce jediným vlastníkem.
Tip: Nespoléhejte se na vzory darovací smlouvy na polovinu nemovitosti. Bývají neaktuální a plné chyb. Raději se obraťte na nás. Darovací smlouvu pro vás připravíme do 48 hodin, přičemž všechno zvládneme vyřídit online. Výstupem je dokument, jehož právní bezchybnost garantuje zkušený specialista na nemovitostní právo.
Darovací smlouva umožňuje bezúplatně převést nemovitost na jinou osobu a dárce si při ní může sjednat řadu práv, zejména služebnost dožití, která mu umožní v nemovitosti nadále bydlet a být chráněn i v případě exekuce obdarovaného. Dar lze podle občanského zákoníku odvolat ve dvou případech – pro nevděk, kdy obdarovaný dárci úmyslně či z hrubé nedbalosti ublíží, nebo pro nouzi, kdy se dárce dostane do takové finanční tísně, že nemá prostředky na nutnou výživu. Smlouvy lze doplnit také o reálné břemeno, tedy závazek obdarovaného poskytovat dárci péči či jinou pomoc. Darování nemovitosti nepodléhá darovací dani – posuzuje se jako bezúplatný příjem, který je u většiny příbuzných osvobozen od daně z příjmů. Do katastru lze jedním návrhem zapsat i více nemovitostí, pokud jsou splněny podmínky, a ve smlouvě lze podrobně upravit práva a povinnosti všech stran včetně užívání, plateb či návštěv, aby se předešlo sporům.
Darovací smlouva podle občanského zákoníku musí obsahovat jednoznačnou identifikaci dárce a obdarovaného, přesný popis daru (např. nemovitosti, věci či zvířete), projev vůle dar bezúplatně převést a jeho přijetí. U převodu nemovitosti musí mít darovací smlouva písemnou formu a podpisy musí být úředně ověřeny. Pokud se jedná o darovací smlouvu s věcným břemenem (např. dožití), musí být služebnost detailně popsána a zapsána do katastru. V případě daru pro případ smrti je třeba vědět, že občanský zákoník tuto formu darování neumožňuje — darování pro případ smrti je neplatné a řeší se závěť nebo dědická smlouva.
Darovací daň jako samostatná daň byla zrušena, ale bezúplatné nabytí se posuzuje v rámci daně z příjmů. Darovací daň u nemovitosti tedy v praxi znamená daň z příjmů z bezúplatného příjmu, která je však u blízkých příbuzných obvykle osvobozena. Pokud osvobození neplatí, je příjem z daru nutné uvést v přiznání. U nemovitostí v insolvenci nebo darování těsně před ní může být dar zpochybněn insolvenčním správcem jako neúčinný právní úkon.
Cena za sepsání darovací smlouvy se liší podle složitosti případu – běžná darovací smlouva na nemovitost nebo darovací smlouva s věcným břemenem bývá dražší než jednoduché darování movité věci. Sepsání darovací smlouvy může stát od několika tisíc korun podle rozsahu právních služeb, zatímco cena notáře za ověření podpisů je obvykle 30 Kč za podpis. Pokud notář smlouvu přímo sepisuje, řídí se odměna notářským tarifem a může být vyšší, zejména u nemovitostí. Doporučuje se porovnat cenu notáře a cenu advokáta podle potřeb konkrétní situace.
Ano, základní darovací smlouva vzor existuje i zdarma, ale u darů s vyšší hodnotou (např. nemovitost nebo darovací smlouva s věcným břemenem) se použití univerzálního vzoru nedoporučuje. Vzor většinou neřeší detailní podmínky, práva a povinnosti stran, daňová rizika ani situace jako insolvence či zákaz zcizení. U daru menší hodnoty (např. darovací smlouva na psa nebo jinou movitou věc) může vzor posloužit, ale vždy je vhodné zkontrolovat, zda splňuje požadavky občanského zákoníku.
Dar lze odvolat pouze ve dvou případech — pro nevděk nebo pro nouzi dárce. Pokud se obdarovaný chová vůči dárci hrubě nebo mu úmyslně ublíží, může dárce požadovat vrácení daru. U darování nemovitosti v insolvenci je důležité vědět, že darovací smlouva uzavřená krátce před úpadkem může být později napadena jako neúčinný právní úkon. Insolvenční správce může požadovat vrácení daru nebo jeho hodnoty, aby ochrání věřitele. Proto je vhodné darovací smlouvu v obdobích finančních potíží konzultovat s odborníkem.
Poskytneme vám kompletní právní servis související s darováním nemovitosti včetně návrhu na vklad do katastru. Poradíme také, jak nejvýhodněji řešit daně. Vše zvládneme rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Rodiče se často rozhodnou věnovat svůj dům či byt dětem. Vyjde to levněji, než kolik by stálo vyřízení pozůstalosti v dědickém řízení. Navíc mají rozdělení svého majetku mezi ratolesti pod kontrolou, a mohou tak předejít hádkám o majetek. Dárce často nemá jiný dům či byt, než který na své děti převádí. Chce v něm tedy důstojně žít i nadále. Tato situace se snadno vyřeší tím, že do samotné darovací smlouvy zakotví i věcné břemeno, resp. služebnost dožití dárce a tu nechá zapsat do katastru nemovitostí současně s novým vlastníkem.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
