Nejčastější dotazy u darovací smlouvy

E-book zdarma: Jak koupit nebo prodat nemovitost

• Po přečtení se vyhnete 5 chybám, které se při prodeji/koupi stále opakují.
• Budete znát právnické tipy, co si pohlídat ve všech podepisovaných smlouvách.
• Ať už jste prodávající či kupující, zjistíte, jak se nepřipravit o peníze a nemovitost.

Stáhnout zdarma

Nejčastěji sjednávají rodiče, příp. prarodiče v případě, že darují nemovitost, ve které sami žijí, svým dětem, nebo vnoučatům. pozn. „Věcné břemeno“ je označení, které dnes používá zejména katastr, služebnosti jsou jeden typ takového odpovídajícího věcného břemena (jinak obč. zákoníku se už „věcné břemeno“ nepoužívá, místo toho je podobný zastřešující pojem „věcné právo k věci cizí“).

Jak zřídit „věcné břemeno“ pro dožití

Nejčastěji připravujeme tzv. služebnost užívacího práva pro konkrétní osobu, a to na dobu života takové oprávněné osoby. To znamená, že tato osoba (typicky dárce, ale už jsme se setkali i s tím, že jsme služebnost připravili pro maminku obdarované a jejího partnera) má právo užívat nemovitosti po dobu svého života, přestože je vlastníkem díky darování už někdo jiný.

Služebnost je jednak sjednaná ve smlouvě a také zapsaná do katastru nemovitostí (to chrání dárce v případě, že by o nemovitost třeba darovaný přišel kvůli exekuci – právo užívat nemovitost to neovlivní). Pro účely katastru je ale nutné služebnost dostatečně přesně popsat, tak aby nenastal problém s jejím zápisem; návrh na zápis takového věcného břemene podáváme ve stejném návrhu na vklad do katastru, jako samotné darování – tj. řešíme to vše najednou.

K takové služebnosti pak ve smlouvě přidáváme pravidelně i konkrétní podmínky pro její upřesnění. Například, že k služebnosti patří právo přijímat návštěvy v darované nemovitosti, že taková služebnost je sjednaná bezúplatně, tj. za ni dárci nic nemusí platit, případně, zejména pokud jde o darování bytu, pak i podrobné upřesnění toho, kdo, kdy a jakým způsobem bude hradit platby za byt (energie, poplatky za správu domu apod.). Tím pádem se předejde možným nedorozuměním ohledně nejčastějších otázek, které s reálným fungováním služebnosti mohou nastat.

Jak odvolat dar

Ze zákona vyplývají dvě „typické“ situace, kdy je možné ze strany dárce odvolat dar – pro účely smlouvy mohou být tyto důvody znovu ve smlouvě zopakovány, ale občanský zákoník chrání dárce tím, že i kdyby se dárce vzdal práva na odvolání daru z těchto důvodů v darovací smlouvě, nebude se k tomu přihlížet (tj. jakoby se nestalo, nelze se těmto dvěma situacím vyhnout).

Pro případy, kdy se obdarovaný bude snažit se darované nemovitosti „zbavit“, např. ji převést na jinou osobu, aby ji nemusel vrátit, stanoví zákon následující. Obdarovaný má povinnost při odvolání daru vydat alespoň to, co z daru nebo jeho plné hodnoty ještě má, tj., co mu zbývá. Z toho ale platí výjimka, kdy bude mít povinnost muset vrátit celou nemovitost: pokud ji převedl právě proto, aby se vyhnul tomuto následku při odvolání daru anebo, pokud k odvolání došlo ze strany dárce a to tzv. pro nevděk obdarovaného.

Dvě situace pro odvolání jsou následující:

• Tzv. nevděk, resp. odvolání pro nevděk: obdarovaný dárci „úmyslně nebo z hrubé nedbalosti ublížil tak, že zjevně porušil dobré mravy“. Může se například jednat o situaci, kdy obdarovaný nepomůže těžce nemocnému dárci, nebo například pokud se vůči dárci dopustí trestného činu. Odvolat pro nevděk je možné, i pokud bylo ublíženo tímto způsobem osobě blízké dárci, v takovém případě se ale bude. Pokud byl dar již odevzdán, má dárce právo požadovat vydání celého daru, a není-li to možné, zaplacení jeho obvyklé ceny.
• Tzv. odvolání pro nouzi: dárce upadne do finanční tísně a nemá ani na svou nutnou výživu nebo vlastní nutnou výživu osoby, k jejíž výživě je podle zákona povinen; pak může dar odvolat a požadovat po obdarovaném, aby mu dar vydal zpět nebo zaplatil jeho obvyklou cenu. Nejvýše se ale odvolání bude vztahovat na takovou část daru nebo jeho hodnoty, ve které se dárci nedostává prostředků k nutné výživě.

Jak si zajistit péči ze strany obdarovaného „výměnou“ za darovanou nemovitosti

Zpracováváme tzv. reálné břemeno, které je něco jako služebnost „naopak“ – při sjednání služebnosti je obdarovaný povinen strpět, že je „jeho“ nemovitost užívána někým jiným; u reálného břemene má obdarovaný povinnost aktivně jednat tak, jak je dohodnuto v darovací smlouvě.

Přkladem bylo např. reálné břemeno, které jsme připravili pro jednu z našich klientek a které sloužilo jako tzv. výměnek. Podstatou bylo to, že dárkyně, paní v pokročilém věku, si vedle služebnosti užívacího práva nechala do smlouvy vložit ještě reálné břemeno, dle kterého jí obdarovaná (její dcera) měla poskytovat, resp. zajistit péči ve stáří, a v případě zhoršení jejího zdravotního stavu poskytovat péči dokonce osobně.

Jak je to s darovací daní

Při převodu nemovitosti je třeba se především zajímat o daň z příjmu  ( daň z nabytí nemovité věci již byla před několika lety zrušena). U daně z nabytí nemovité věci byl i v minulosti daní zatížen jenom úplatný převod vlastnického práva, darování tedy takto zatíženo není.

Pokud jde o daň z příjmu (kterou posuzujeme při objednání sepisu darovací smlouvy), tak od daně jsou osvobozena darování např. od příbuzného v linii přímé nebo i linii vedlejší, pokud jde v takovém případě o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů, nebo také v některých případech od osoby, se kterou obdarovaný žije ve společné domácnosti.

Je možné zapsat najednou do katastru více nemovitostí?

Pravidelně sepisujeme smlouvy, které se týkají několika různých nemovitostí (např. byt a vedle toho samostatně parkovací místo, případně několik různých pozemků); také jsme již sepisovali smlouvy, které se týkaly jenom části nemovitosti (např. rodiče chtěli na domu věnovat poloviční podíl dětem, ale polovinu si ještě nechat). Ne vždy ale půjde vytvořit např. služebnost na všechny nemovitosti dohromady – typicky půjde vytvořit jenom v případě, kdy je dárce jediným vlastníkem.