Jak darovat nemovitost dětem

Rychlý přehled

Nemovitost můžete darovat i nezletilému dítěti, ale převod je složitější než u dospělého. Budete potřebovat písemnou darovací smlouvu s ověřenými podpisy, zastoupení dítěte, často kolizního opatrovníka, souhlas soudu a nakonec návrh na vklad do katastru. Soud zkoumá hlavně to, zda je darování opravdu v zájmu dítěte. Pokud rodič daruje nemovitost svému dítěti, obvykle ho nemůže při podpisu zároveň zastupovat, protože může jít o střet zájmů.

Darovací smlouva k nemovitosti pro nezletilé dítě musí obstát u soudu i na katastru. Pokud chcete mít jistotu, že ve smlouvě, návrhu k soudu ani návrhu na vklad nebude chyba, nechte si ji připravit advokátem.

Mini checklist před darováním

Darování nemovitosti nezletilému synovi či dceři

Bezúplatné darování je oblíbeným způsobem převodu vlastnického práva k nemovitostem v rámci rodiny, kdy darováním rodinného domu nebo bytu potomkovi lze předem vyřešit případné komplikace a náklady dědického řízení anebo vypořádat nemovitý majetek mezi bývalými partnery, kteří jako kompromisní řešení nemovitost převedou na společného potomka.

V případě, že však budete chtít darovat nemovitost nezletilému dítěti, budete muset počítat s tím, že kromě všech náležitostí právního jednání, které je třeba splnit pro úspěšný převod vlastnického práva k nemovitosti, do celého procesu vstupuje ještě soud, který takovou darovací smlouvu svým rozsudkem schvaluje. Někdy je dokonce třeba obrátit se na soud ještě před samotným podpisem darovací smlouvy, aby rozhodl, kdo za nezletilého bude oprávněn smlouvu podepsat.

Co když se rodiče neshodnou

Jak je všeobecně známo, zletilosti se nabývá dovršením osmnáctého roku věku, do té doby, až na výjimky, není dítě plně svéprávné. Nezletilý, který nenabyl plné svéprávnosti je způsobilý jen k takovým právním jednáním, která jsou co do povahy přiměřená rozumové a volní vyspělosti nezletilých jeho věku. Darování nemovitosti je ze své povahy právním úkonem, který pro dítě znamená kromě rozmnožení jeho majetku i vznik významných povinností ve vztahu k darované nemovitosti a bude ho budoucnu zatěžovat (např. placení daně z nemovitostí, nákladů na údržbu nemovitosti apod.).

Nebude se tedy jednat o právní jednání, k němuž by byl nezletilý způsobilý sám a naopak bude muset být při podpisu darovací smlouvy zastoupen. Zákonnými zástupci dítěte při právních jednáních, k nimž není dítě samo způsobilé, jsou zpravidla jeho rodiče. Může se však stát, že rodiče budou při právním jednání za dítě tzv. v kolizi, tedy že by mohlo dojít mezi rodičem a dítětem ke střetu zájmu, a to například tehdy, pokud bude rodič na straně dárce a dítě na straně obdarovaného.

Podle občanského zákoníku rodič nemůže dítě zastoupit, pokud by mohlo dojít ke střetu zájmů mezi ním a dítětem. Typicky právě tehdy, když rodič vystupuje jako dárce a dítě jako obdarovaný.

Před uzavřením darovací smlouvy bude tedy v této situaci třeba nejprve požádat soud o ustanovení tzv. kolizního opatrovníka, který pak smlouvu za dítě jako jeho zástupce podepíše. Pro úplnost dodejme, že darovací smlouva, jíž je převáděno vlastnické právo k nemovitosti, musí být písemná a podpisy na ní musí být úředně ověřeny.

Pokud si nejste jistí, zda ve vašem případě hrozí střet zájmů, vyplatí se věc řešit s právníkem ještě před podpisem smlouvy. Chyba v zastoupení dítěte může celý převod zbytečně protáhnout.

Po podpisu je třeba návrh na soud

Po podpisu darovací smlouvy, kdy na straně obdarovaného je nezletilý, je následně třeba podat k příslušnému soudu návrh na schválení právního úkonu za nezletilého. K právnímu jednání, kterým dítě nabývá nemovitou věc nebo její část, což právě taková darovací smlouva je, je totiž dle občanského zákoníku ještě třeba souhlasu soudu.

Úkolem soudu je v daném případě zhodnotit, zda nabytí nemovitosti v konkrétním případě je či není v zájmu nezletilého a podle toho rozhodnout, zda daný právní úkon schválí nebo nikoliv. Může se totiž stát, že nabytí nemovitosti by pro nezletilého znamenalo více škody než užitku a soud pak takovou darovací smlouvu neschválí.

V praxi se často setkáváme s tím, že rodiče berou darování nemovitosti dítěti jako jednoduchý rodinný převod. Jenže soud neřeší jen to, že dítě „něco dostane“. Zajímá ho také, zda s nemovitostí nejsou spojené dluhy, náklady na opravy, složité spoluvlastnictví nebo jiná zátěž, která by dítěti mohla spíš uškodit.

Návrh na schválení právního jednání musí být připraven tak, aby soud z dokumentů rychle pochopil, proč je darování pro dítě výhodné a jaké povinnosti s nemovitostí převezme. Rádi vám s ním pomůžeme.

Návrh se podává u okresního (obvodního) soudu, v jehož obvodu má nezletilý své bydliště a tento návrh je osvobozen od soudního poplatku. Dítě bude v řízení z důvodu případného střetu zájmů zastupovat tzv. kolizní opatrovník, kterým je orgán sociálně právní ochrany dětí (tzv. OSPOD) v místě bydliště dítěte. Pokud soud návrhu vyhoví, vydá rozsudek, v němž za nezletilého schválí konkrétní darovací smlouvu. Tento rozsudek bude pak přílohou k návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí u příslušného katastrálního úřadu. Bez takového souhlasu soudu by nebyla darovací smlouva platná.

E-book zdarma: Jak koupit nebo prodat nemovitost

• Po přečtení se vyhnete 5 chybám, které se při prodeji/koupi stále opakují.
• Budete znát právnické tipy, co si pohlídat ve všech podepisovaných smlouvách.
• Ať už jste prodávající či kupující, zjistíte, jak se nepřipravit o peníze a nemovitost.

Stáhnout zdarma

Rodiče mohou stále rozhodovat

Je třeba mít na paměti, že i poté, co se vlastníkem nemovité věci stane po zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí nezletilý, budou veškerá další významnější právní jednání týkající se dané nemovitosti podléhat opětovnému souhlasu soudu, a to např. zatížení nemovitosti věcnými právy, smlouva o dlouhodobém nájmu či případný prodej či darování nemovitosti. Soud tedy bude znovu hodnotit, zda je konkrétní právní jednání ve prospěch nezletilého či nikoliv.

Naopak pokud se bude jednat o tzv. běžné záležitosti, souhlas soudu nutný nebude. Nemovitost bude muset za nezletilého taktéž někdo spravovat, zpravidla opět jeho rodiče, kteří jí pak dítěti, jakmile nabude svéprávnosti, odevzdají.

V případě darování nemovitosti nezletilému je tedy třeba připravit se na to, že celý proces převodu vlastnického práva bude prodloužen o soudní řízení, v němž bude soud rozhodovat o tom, zda konkrétní darovací smlouvu schválí či nikoliv. Bez rozsudku soudu, jímž darovací smlouvu schválí, by byla tato smlouva neplatná a katastr nemovitostí by pak převod vlastnického práva k nemovitosti na nezletilého nezapsal.

Vyplatí se věcné břemeno

K darovací smlouvě je častou praxí zřízení také věcného břemene užívání pro dárce ( rodiče či rodičů), a to obvykle do doby dosažení plnoletosti dítěte nebo po dobu života dárce, tak aby dárce mohl nemovitost nadále užívat. Společně s věcným břemenem užívání se také často zřizuje věcné břemeno zákazu zcizení a zatížení, který zakazuje obdarovanému dítěti nemovitost prodat, převést, pronajmout či zastavit bez souhlasu dárce.

Typickým příkladem je rodič, který chce převést byt na nezletilé dítě, ale zároveň v něm chce dál bydlet. V takové situaci nestačí jen darovací smlouva. Je vhodné současně promyslet služebnost užívání, zákaz zcizení a zatížení a také to, jak tyto podmínky vysvětlit soudu, aby bylo zřejmé, že chrání dítě i dárce.

V případě, že chcete využít věcné břemeno, podejte žádost o jeho schválení zároveň s darovací smlouvou jako její součástí, aby soudní řízení proběhlo současně. Tím ušetříte čas i peníze.

Nepouštějte se do toho sami

Převod nemovitosti není snadná věc a vyplatí se ji konzultovat s advokátem. Ten vám pomůže se sepsáním darovací smlouvy, čímž se vyhnete možným chybám ve smlouvě, které by vedly k její neplatnosti. Ušetří vám také čas a možná i peníze, které byste jinak museli investovat do jednání s katastrem. Navíc se nestane, že byste kvůli špatné smlouvě o nemovitost úplně přišli, jako se to stalo paní Kamile.

Shrnutí

Darování nemovitosti nezletilému dítěti je možné, ale oproti darování dospělému má několik kroků navíc. Nestačí jen sepsat darovací smlouvu a ověřit podpisy. Protože dítě není plně svéprávné a převod nemovitosti významně zasahuje do jeho majetku, musí být správně zastoupené, často kolizním opatrovníkem, a převod musí schválit soud. Soud posuzuje, zda je darování v zájmu dítěte, a teprve poté lze úspěšně podat návrh na vklad do katastru. Pokud si chce dárce ponechat možnost nemovitost užívat nebo zabránit jejímu prodeji, je vhodné řešit zároveň služebnost užívání nebo zákaz zcizení a zatížení.