Lze zdědit družstevní byt? Jak probíhá převod?

Rychlý přehled

Družstevní byt lze „zdědit“ je nepřesně řečeno. Předmětem dědictví je totiž družstevní podíl. Pokud šlo o společný nájem družstevního bytu manžely a společné členství v družstvu, pak po smrti jednoho z manželů přechází členství i nájem na pozůstalého manžela a v dědickém řízení se tento podíl zpravidla neprojednává. Jestliže ale byl členem družstva jen zůstavitel, družstevní podíl se dědí a přechází na dědice, kterému připadl. U více dědiců je nejpraktičtější dohoda, kdo se stane nabyvatelem podílu a jak vyplatí ostatní.

Dědí se byt, nebo družstevní podíl?

Z právního hlediska je potřeba být přesný. U družstevního bydlení není člen družstva vlastníkem bytu, ale vlastní družstevní podíl a s ním spojené členství v bytovém družstvu a právo nájmu konkrétního bytu. Proto se při úmrtí neřeší převod vlastnického práva k bytu jako u bytu v osobním vlastnictví, ale přechod družstevního podílu. To je pro dědické řízení zásadní rozdíl.

V praxi to znamená, že u družstevního bytu nebudete po skončení dědického řízení zapisovat nového vlastníka do katastru nemovitostí. Řeší se změna člena bytového družstva, případně navazující otázka nájmu bytu.

Kdy se družstevní podíl po smrti manžela vůbec nedědí

Nejdůležitější je rozlišit, jestli šlo o společné členství manželů v bytovém družstvu a společný nájem družstevního bytu. Pokud ano, pak po smrti jednoho z manželů přechází členství i nájem na pozůstalého manžela. Jinými slovy: tento družstevní podíl se v běžném dědickém řízení po prvním zemřelém manželovi zpravidla neřeší jako samostatná položka pozůstalosti.

To odpovídá i běžné životní logice. Manželé spolu bydlí v družstevním bytě, mají k němu společné právo, a po smrti jednoho z nich zůstává druhý v bytě dál jako člen družstva a nájemce.

Praktický příklad: manželé žijí třicet let v družstevním bytě, který získali za trvání manželství a mají k němu společné členství. Po smrti manžela se dcera ani syn nestanou automaticky členy družstva místo něj. Družstevní podíl zůstane pozůstalé manželce. Dědické řízení se pak bude týkat jiného majetku, například úspor, auta nebo chalupy.

Kdy družstevní podíl do dědictví naopak vstupuje

Jiná situace nastane tehdy, pokud byl členem družstva pouze zůstavitel a nešlo o společné členství manželů. Typicky to bývá tehdy, když jeden z manželů získal družstevní podíl ještě před uzavřením manželství, případně když z jiného důvodu nevzniklo společné členství. V takovém případě se družstevní podíl v dědickém řízení projednává a přechází na toho dědice, kterému připadl. Současně na něj přechází i nájem družstevního bytu.

To je přesně situace, kdy může být družstevní podíl odkázán závětí konkrétnímu dítěti, samozřejmě s respektováním práv nepominutelných dědiců.

Co když je dědiců více

Tady bývá praxe nejsložitější. Z pohledu dědického práva není vyloučeno, aby na družstevní podíl dopadalo více dědiců. Jenže samotné fungování bytového družstva a navazující správa podílu obvykle vyžadují, aby bylo jasné, kdo bude členem družstva a kdo bude vykonávat práva spojená s nájmem. Proto bývá nejrozumnější, aby se dědici dohodli, kdo družstevní podíl převezme a jak vypořádá ostatní.

Typický příklad z praxe: po matce zůstane družstevní byt a dvě děti. Syn o byt zájem nemá, dcera v něm chce dál bydlet. V takové situaci dává smysl dohodnout se, že družstevní podíl připadne dceři a ta bratrovi vyplatí částku odpovídající jeho podílu. Pokud se rodina shodne, bývá to nejrychlejší a nejlevnější cesta.

Jak se určuje hodnota družstevního podílu

Při dědění je potřeba stanovit hodnotu družstevního podílu, zejména pokud má jeden dědic vyplatit ostatní. V praxi se často vychází ze souhlasného prohlášení dědiců. Když se neshodnou, pomůže odhad nebo znalecké ocenění. V jednodušších případech může posloužit i orientační odhad realitní kanceláře, ale při vážnějším sporu bývá bezpečnější znalecký posudek.

To je důležité i proto, že právě špatně určená hodnota bývá častým zdrojem rodinných konfliktů. Jeden ze sourozenců má pocit, že je byt „skoro bezcenný“, druhý tvrdí, že jde o velmi hodnotné bydlení v atraktivní lokalitě. Bez rozumného ocenění pak dohoda často nevznikne.

Co když se dědici nedomluví

Pokud dohoda není možná, situace se komplikuje. Dědické řízení sice určí, komu připadla pozůstalost, ale praktické fungování družstevního podílu může dál narážet na spor mezi dědici. Může nastat situace, kdy bude nutné řešit věc soudně mimo samotné pozůstalostní řízení. Bez dohody se může cesta k definitivnímu uspořádání významně prodloužit.

Proto se u družstevních bytů obvykle vyplatí rodinné vztahy nepřetěžovat a otázku dědění promyslet už za života zůstavitele.

Má smysl sepsat závěť?

Ano, zvlášť u družstevních bytů to často smysl má. Závěť může výrazně snížit nejistotu a předejít situaci, kdy se po smrti zůstavitele několik dědiců přetahuje o jeden bytový podíl. Zůstavitel může určit, kdo má družstevní podíl získat, a zbytek majetku může rozdělit jinak. I zde ale platí, že je potřeba myslet na nepominutelné dědice a jejich povinný díl. U zletilých dětí činí alespoň jednu čtvrtinu jejich zákonného dědického podílu, u nezletilých tři čtvrtiny.

Praktický příklad: rodiče mají dvě děti, syn dlouhodobě užívá chalupu a dcera žije poblíž rodičů a má zájem o družstevní byt. Pokud chtějí, aby po nich chalupa připadla synovi a družstevní podíl dceři, závěť je často nejčistší řešení. Bez ní by se vše dělilo podle zákonné posloupnosti a výsledek by mohl být pro rodinu mnohem méně přehledný.

Jak je to s notářem a náklady

I u dědění družstevního podílu platí, že pozůstalostní řízení vede notář jako soudní komisař a jeho odměna se odvíjí od hodnoty projednávaného majetku. Náklady proto nelze posuzovat podle toho, zda jde o „byt v osobním vlastnictví“ nebo „jen družstevní byt“, ale podle skutečné hodnoty děděného podílu a dalších okolností řízení.

Shrnutí

Družstevní byt lze zdědit je zjednodušeně řečeno. Ve skutečnosti se dědí družstevní podíl, s nímž je spojeno členství v bytovém družstvu a právo nájmu bytu. Pokud šlo o společné členství manželů a společný nájem družstevního bytu, po smrti jednoho z manželů zpravidla zůstává členem družstva a nájemcem pozůstalý manžel a podíl se po prvním zemřelém běžně neprojednává. Pokud ale byl členem družstva jen zůstavitel, družstevní podíl se dědí a může připadnout jednomu nebo i více dědicům. V praxi je nejdůležitější včas vyřešit, kdo podíl převezme, jak bude oceněn a jak se vypořádají ostatní dědici. U rodin, kde hrozí spor, se obvykle vyplatí vše předem promyslet a sepsat závěť.