Rozdíl mezi bytem družstevním a v osobním vlastnictví

Je na každém z nás, jakému vlastnictví bytu dáme přednost. Hlavní odlišnost spočívá ve vlastníkovi jednotky. Zatímco u bytu v tzv. osobním vlastnictví je to, jak už název napovídá, samotný soukromý majitel, u družstevního bytu je vlastníkem družstvo. V našem článku se na obě možnosti podíváme blíže.

žena ležící na gauči
6 minut čtení

Kapitoly článku

Upozornění: došlo ke zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a rozhodným dnem se v tomto ohledu stává 31. březen 2020. Více informací najdete v článku Zrušení daně z nabytí nemovitosti.

Nejdůležitějším rozdílem mezi družstevním a “osobním” vlastnictvím, a mnoho družstevníků si to plně neuvědomuje, je právě to, že v družstevním bytě jsou pouze nájemci bytu, nikoliv jeho vlastníky. Vlastníkem celého domu je družstvo a jen družstvo vykonává vlastnické právo. Za určitých (byť velmi výjimečných) podmínek může být členovi družstva dokonce nájemní smlouva vypovězena a může být z družstva vyloučen, a o svůj byt tak přijít.

S formou vlastnictví souvisí i postup při prodeji, protože zatímco u bytu v osobním vlastnictví získává nový majitel přímo bytovou jednotku, u družstevního bytu jsou předmětem prodeje členská práva v bytovém družstvu. 

S tím je spojena i jedna poměrně příjemná výhoda, neboť ve chvíli, kdy se nemění samotný vlastník jednotky, není nutné měnit vlastnická práva v katastru nemovitostí. 

Příklad z advokátní praxe:

Klient, pan Hrouda z Prahy 7 se již několik let soudil se svým družstvem kvůli neoprávněnému vyloučení. Družstvo se pokusilo ho vyloučit, protože pronajal byt, k čemuž ale měl souhlas. Naštěstí pro něj je však členství chráněno a družstvo musí pro úspěšné vyloučení dodržet poměrně svázanou proceduru a dát členovi možnost se bránit před členskou schůzí. A pokud ani to napomůže, může se obrátit na soud jako v tomto případě. Definitivně vyloučený člen družstva má nárok na takzvaný vypořádací podíl.

Extrémním případem je také bankrot družstva způsobený chybami v jeho hospodaření. Důsledkem může být ztráta majetku celého družstva a jeho prodej v dražbě. Nicméně zde je nutno dodat, že i společenství vlastníků může skončit v insolvenci a sousedé si vlastně navzájem ručí za dluhy.

Jaké jsou výhody a nevýhody družstevního bytu?

Odborníci na trhu s nemovitostmi tvrdí, že družstevní byty se prodávají za cenu nižší až o jednotky či dokonce desítky procent oproti bytům v osobním vlastnictví, je možné získat ho tedy levněji. Převod družstevního bytu je ve skutečnosti jednoduší než klasický převod bytu v osobním vlastnictví. Děje se tak mezi kupujícím, prodávajícím a bytovým družstvem. Není tedy potřeba žádného zápisu v katastru nemovitostí. Nikde se nezapisuje, jen v databázi družstva. Pozor však na to, aby podíl a s ním i byt přešel skutečně do vlastnictví kupujícího.

Na druhou stranu mají členové družstva jakési hybridní postavení mezi vlastníkem bytu a klasickým nájemníkem. Oproti majiteli mají o něco méně práv, oproti běžnému nájemci naopak více. Komplikované také může být pořízení družstevního bydlení do spoluvlastnictví. Nedá se říci, že jeden typ vlastnictví je univerzálně výhodnější. Není tedy od věci se před koupí poradit s advokátem.

Zatímco podle legislativy platné do konce roku 2013 nebylo možné, aby byl družstevní podíl ve spoluvlastnictví více osob, s výjimkou manželů, nově zákon o obchodních korporacích spoluvlastnictví umožňuje. V praxi to znamená, že dvě a více osob mohou nabýt na základě kupní smlouvy, případně zdědit či dostat darem, družstevní podíl do společného vlastnictví. Všichni spoluvlastníci takového podílu, a tedy nepřímo i bytu, se pak stávají společnými členy v bytovém družstvu. Aby to ale nebylo tak jednoduché, zákon dává jednotlivým bytovým družstvům možnost, aby ve stanovách spoluvlastnictví družstevních bytů zakázaly.

Ač se mohlo jevit, že je družstevní vlastnictví na ústupu, je možné, že naopak zažije comeback. Ze západu přichází móda takzvaného co-housingu, tedy situace, kdy si skupina přátel či známých společně opraví starý dům a rozdělí na byty, přičemž mají i společné místnosti nebo třeba bazén. Za tím účelem se může právě užít družstevní vlastnictví.

Koupě nebo prodej nemovitosti

Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.

V čem tkví výhody osobního vlastnictví bytu?

Osobní vlastnictví jako právní pojem neexistuje. Jedná se o klasické přímé vlastnictví a tento pojem se užívá právě kvůli odlišení od „vlastnictví“ družstevního. Jedním z důvodů preference takového osobního vlastnictví je, že hodnota bytu je vyšší oproti družstevnímu vlastnictví. To má prozaický důvod – s bytem lze naprosto volně nakládat.

Jeho vlastník může byt pronajmout třetí osobě bez jakýchkoli omezení, bez souhlasu „představených“ v domě. Může byt také libovolně zastavit či jinak zatížit, třeba aby financoval hypotékou koupi dalšího bytu nebo velký úvěr pro svou obchodní společnost. To vše je pro družstevního vlastníka prakticky nedosažitelné. Záleží na stanovách daného družstva, jaké podmínky k zastavení podílu určí, případně zda ho úplně nevyloučí.

Aktuálně se tento rozdíl přímo dotýká např. takzvaných krátkodobých pronájmů, kdy vlastnící dávají pomocí moderních aplikací, jako je Airbnb, své byty k dispozici turistům a nejrůznějším cestovatelům.

Kromě toho je potřeba zmínit, že jen vlastník bytu rozhoduje o tom, zda budou v bytě provedeny nějaké stavební úpravy či rekonstrukce, jakékoliv podstatnější úpravy v družstevním bytě tedy podléhají souhlasu družstva. Pokud chce mít člověk netradiční moderní bydlení, v družstevním bytě má o několik překážek víc.

Vždy využijte úschovu

Seriózní smlouva o převodu podílu v bytovém družstvu vždy počítá s ochranou obou stran, proto je dobré kupní cenu za převod družstevního podílu vyplácet z úschovy stejně jako u osobního vlastnictví bytu. Kupní cena by měla být vyplacena z úschovy až poté, co smlouva vstoupí v život, tedy má právní účinky.

Tím není ovšem okamžik podpisu, jak si lidé často mylně myslí. Účinnost nastává až oznámením družstvu. To se nejlépe prokazuje razítkem a podpisem odpovědné osoby – většinou dvou členů představenstva družstva. Ideálem je, když nejen potvrdí doručení, ale i souhlas s přechodem nájmu bytu. Vše tedy může proběhnout i v jeden den a není nutné čekat dlouhé týdny jako na změnu v katastru nemovitostí, kde zápis trvá dle zákona minimálně 20 dní. Přesto se vyplatí úschovu nevynechávat. V případě problému může prostředky určené na kupní cenu zachránit.

Doporučujeme oběma stranám převodu si potvrzenou kupní smlouvu dobře uschovat a co nejdříve uzavřít i novou nájemní smlouvu na byt, aby bylo vše postaveno napevno.

Tip: Před koupí bytu je třeba zkontrolovat řadu věcí. Jednou z nich je případná insolvence prodávajícího. Využít k tomu můžete veřejné rejstříky. V našem článku na téma jak si ověřit, že prodávající není v insolvenci vám poradíme, co se v nich dá nalézt a jak postupovat, když se protistrana v insolvenci opravdu nachází.

Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:

  1. Na co si dát pozor při koupi nemovitosti
  2. Jak na hypotéku
  3. Co si zkontrolovat před koupí nemovitosti
  4. Kdo a jak platí daň z převodu nemovitosti?
  5. Co by měla obsahovat kupní smlouva na nemovitost
  6. Nejčastější chyby při sepisování návrhu na katastr nemovitostí
  7. Koupě nemovitosti od developera
  8. Úschova kupní ceny při koupi nemovitosti
  9. Rozdíl mezi bytem družstevním a v osobním vlastnictví
  10. Co je to anuita?
  11. Jak správně darovat nemovitost
  12. K čemu slouží věcné břemeno nebo služebnost?
  13. Sepsání závěti a vypořádání dědictví
  14. Co je to kolace
  15. Co by nemělo chybět v nájemní smlouvě
  16. Kdy se může zvyšovat nájemné
  17. Ukončení nájmu
  18. Dohoda o ukončení nájmu
  19. Jak sepsat smlouvu o dílo s řemeslníkem
  20. Skryté vady a odstoupení od smlouvy o dílo
  21. Kdy potřebujete stavební povolení k rekonstrukci nemovitosti?
  22. Domovní řád
  23. Co obnáší funkce ve výboru bytového domu?
  24. Proč nepodceňovat stanovy v bytovém domě
  25. Společné prostory v bytovém domě
  26. Co obnáší rekonstrukce bytového domu
  27. Může se SVJ nebo bytové družstvo zadlužit?
  28. Jak na rekonstrukci domu nebo chaty
  29. Na co si dát pozor při jednání se stavební “firmou”?
  30. Stavba domu na „zelené louce“
  31. Jak na vyjmutí půdy ze zemědělského fondu

Neodpověděl vám článek na váš problém? Zeptejte se umělé inteligence


Řešíte obdobný problém?

Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.

Koupě nebo prodej nemovitosti

Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.

Předem dané ceny
Od začátku víte, kolik a za co platíte.
Vše zvládneme online
Takže ušetříte čas i peníze za dopravu.
Pracujeme rychle
90 % požadavků vyřešíme do druhého dne.
Zkušený tým
Pro každý právní obor máme specialistu.

Pomohl vám tento obsah? Přidejte mu hodnocení

průměrné hodnocení: 5
hodnoceno: 1 krát

…nebo jej sdílejte

Autor článku

JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D.

Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.

Vzdělání
  • Právo, doktorské studium (Ph.D), Pf UK v Praze
  • Právo, L’université Nancy-II, Nancy
  • Právo, magisterské studium (Mgr.), Pf UK v Praze
  • Mezinárodní teritoriální studia (Bc.), FSV UK v Praze

Reference služby Dostupný advokát

Recenze služby

Cyd onie

před 3 roky

Při koupi bytu jsme chtěli mít jistotu, že po právní stránce vše proběhne hladce, proto jsme využili služeb této firmy. Rozhodně je mohu doporučit, rychlé zpracování požadavku, vstřícné jednání a cena rozumná.

Recenze služby

Ing. Peter Čunderlík

před 8 měsíců

Není to poprvé, co spolupracuji s touto právní kanceláří. Má zadání jsou od jednoduchých výpovědí ke složitějším uzavíráním smluv, zejména ve skutečnostech, na které zákon nepamatuje. Ani toto není problémem pro tuto právní kancelář. Pokud klient akceptuje to, že i záporná odpověď – ve smyslu dál do toho nepůjdeme – je vlastně řešením. A tady (zobrazit více) Není to poprvé, co spolupracuji s touto právní kanceláří. Má zadání jsou od jednoduchých výpovědí ke složitějším uzavíráním smluv, zejména ve skutečnostech, na které zákon nepamatuje. Ani toto není problémem pro tuto právní kancelář. Pokud klient akceptuje to, že i záporná odpověď – ve smyslu dál do toho nepůjdeme – je vlastně řešením. A tady jako klient pociťuji sílu právní kanceláře, že je věc konzultována z různých úhlů a pozor, peníze zde nejsou na prvním místě. Zastupitelnost kvality kvalitou doplněním z jiné oblasti- já říkám za rohem, co se přirozeně hned nevidí – může být rada od právníka pro klienta nesrozumitelnou, ale pokud klient věnuje maximální péči konzultaci a skutečně odevzdává pravdivé a snaží se i úplné informace, nemůže být negativní odpověď – ve smyslu dál do toho nepůjdeme – negativní, ale konstruktivní. A proto souhlasím s názorem že pravdivé informování kanceláře již od počátku (člověk sám bez vzdělání a právnické praxe není neomylný) zjednodušuje další postup a řešení vznikají takříkajíc současně, ve spolupráci. Zastupitelnost, ochota pomoci, rychlost, dozeptání se bez obavy z navýšení ceny vytváří prostor 50% na 50%. Obě strany jsou stejně zainteresované na výsledku. Proto si i příště vyberu toto právní kancelář.

Recenze služby

Luboš Ryčl

před 6 měsíců

Super, pomohli mi s koupí bytu na jedničku. Doporučuji

Zobrazit všechny reference

Mohlo by vás také zajímat

Znáte nás z médií
Logo Česká advokátní komora Apek Logo Advokátní kancelář roku 2023
Sledujte novinky
Facebook Dostupný advokát Twitter / X Dostupný advokát
Dostupný advokát © 2013-2024