Rozdíl mezi bytem družstevním a v osobním vlastnictví

Rychlý přehled

• U osobního vlastnictví kupujete bytovou jednotku, u družstevního bytu družstevní podíl.
• Osobní vlastnictví se zapisuje do katastru, převod družstevního podílu zpravidla ne.
• Družstevní byt může být levnější, ale hůře se financuje hypotékou.
• U družstevního bytu vždy zkontrolujte stanovy, dluhy družstva, anuitu a pravidla pro pronájem.
• U obou variant se vyplatí bezpečná smlouva a úschova kupní ceny.

Uvažujete o koupi družstevního bytu nebo bytu v osobním vlastnictví? Nechte si před podpisem zkontrolovat smlouvu i právní stav nemovitosti – předejdete problémům s převodem, financováním i skrytými omezeními.

Nejdůležitějším rozdílem mezi družstevním a osobním vlastnictvím, a mnoho družstevníků si to plně neuvědomuje, je právě to, že v družstevním bytě jsou pouze nájemci bytu, nikoliv jeho vlastníky. Vlastníkem celého domu je družstvo a jen družstvo vykonává vlastnické právo. Za určitých (byť velmi výjimečných) podmínek může být členovi družstva dokonce nájemní smlouva vypovězena a může být z družstva vyloučen, a o svůj byt tak přijít.

S formou vlastnictví souvisí i postup při prodeji, protože zatímco u bytu v osobním vlastnictví získává nový majitel přímo bytovou jednotku, u družstevního bytu jsou předmětem prodeje členská práva v bytovém družstvu.

Právě tady vzniká nejvíce chyb ve smlouvách. U družstevního bytu musí smlouva správně popsat převáděný družstevní podíl, právo nájmu, podmínky převodu podle stanov a okamžik účinnosti vůči družstvu. Pokud si nejste jistí, nechte si smlouvu o převodu družstevního podílu zkontrolovat advokátem ještě před podpisem.

S tím je spojena i jedna poměrně příjemná výhoda, neboť ve chvíli, kdy se nemění samotný vlastník jednotky, není nutné měnit vlastnická práva v katastru nemovitostí. 

Příklad z advokátní praxe: Klient, pan Hrouda z Prahy 7, se již několik let soudil se svým družstvem kvůli neoprávněnému vyloučení. Družstvo se pokusilo ho vyloučit, protože pronajal byt, k čemuž ale měl souhlas. Naštěstí pro něj je však členství chráněno a družstvo musí pro úspěšné vyloučení dodržet poměrně svázanou proceduru a dát členovi možnost se bránit před členskou schůzí. A pokud ani to napomůže, může se obrátit na soud jako v tomto případě. Definitivně vyloučený člen družstva má nárok na takzvaný vypořádací podíl.

Extrémním případem je také bankrot družstva způsobený chybami v jeho hospodaření. Důsledkem může být ztráta majetku celého družstva a jeho prodej v dražbě. Nicméně zde je nutno dodat, že i společenství vlastníků může skončit v insolvenci a sousedé si vlastně navzájem ručí za dluhy.

Jaké jsou výhody a nevýhody družstevního bytu?

Odborníci na trhu s nemovitostmi tvrdí, že družstevní byty se prodávají za cenu nižší až o jednotky či dokonce desítky procent oproti bytům v osobním vlastnictví, je možné získat ho tedy levněji.

Převod družstevního bytu je ve skutečnosti jednoduší než klasický převod bytu v osobním vlastnictví. Děje se tak mezi kupujícím, prodávajícím a bytovým družstvem. Není tedy potřeba žádného zápisu v katastru nemovitostí. Nikde se nezapisuje, jen v databázi družstva.

U družstevních bytů narážíme na to, že kupující řeší hlavně cenu, ale až pozdě zjistí omezení ve stanovách. V jednom z kontrolovaných případů chtěl kupující byt po koupi krátkodobě pronajímat, stanovy družstva to ale bez předchozího souhlasu prakticky vylučovaly. Právní kontrola před podpisem mu pomohla vyjednat jiné podmínky a vyhnout se sporu s družstvem.

Na druhou stranu mají členové družstva jakési hybridní postavení mezi vlastníkem bytu a klasickým nájemníkem. Oproti majiteli mají o něco méně práv, oproti běžnému nájemci naopak více. Komplikované také může být pořízení družstevního bydlení do spoluvlastnictví. Nedá se říci, že jeden typ vlastnictví je univerzálně výhodnější.

Není tedy od věci poradit se před koupí s advokátem, ideálně ještě před podpisem rezervační smlouvy. U družstevního bytu vám zkontrolujeme stanovy, anuitu, dluhy družstva, podmínky převodu i to, zda byt půjde pronajímat nebo později převést do osobního vlastnictví.

Zatímco podle legislativy platné do konce roku 2013 nebylo možné, aby byl družstevní podíl ve spoluvlastnictví více osob, s výjimkou manželů, nově zákon o obchodních korporacích spoluvlastnictví umožňuje. V praxi to znamená, že dvě a více osob mohou nabýt na základě kupní smlouvy, případně zdědit či dostat darem, družstevní podíl do společného vlastnictví.

Všichni spoluvlastníci takového podílu, a tedy nepřímo i bytu, se pak stávají společnými členy v bytovém družstvu. Aby to ale nebylo tak jednoduché, zákon dává jednotlivým bytovým družstvům možnost, aby ve stanovách spoluvlastnictví družstevních bytů zakázaly.

Ač se mohlo jevit, že je družstevní vlastnictví na ústupu, je možné, že naopak zažije comeback. Ze západu přichází móda takzvaného co-housingu, tedy situace, kdy si skupina přátel či známých společně opraví starý dům a rozdělí na byty, přičemž mají i společné místnosti nebo třeba bazén. Za tím účelem se může právě užít družstevní vlastnictví.

Na co si dát pozor před koupí družstevního bytu

Před koupí družstevního bytu si nechte ukázat nejen smlouvu o převodu družstevního podílu, ale i dokumenty k samotnému družstvu. Nízká cena může být výhodou, ale také signálem rizika.

Zkontrolujte hlavně:

• stanovy bytového družstva,
• zda na podílu nebo vůči družstvu neváznou dluhy,
• výši anuity a podmínky jejího doplacení,
• zda je možný převod bytu do osobního vlastnictví,
• pravidla pro pronájem nebo podnájem bytu,
• podmínky rekonstrukce,
• zda družstvo neomezuje převod podílu,
• hospodaření družstva a případné úvěry.

Pokud některému bodu nerozumíte, nepodepisujte rezervační smlouvu ani smlouvu o převodu podílu bez právní kontroly. U družstevního bytu totiž často nerozhoduje jen samotná smlouva, ale také stanovy a interní pravidla družstva.

V čem tkví výhody osobního vlastnictví bytu?

Osobní vlastnictví jako právní pojem neexistuje. Jedná se o klasické přímé vlastnictví a tento pojem se užívá právě kvůli odlišení od „vlastnictví“ družstevního. Jedním z důvodů preference takového osobního vlastnictví je, že hodnota bytu je vyšší oproti družstevnímu vlastnictví. To má prozaický důvod – s bytem lze naprosto volně nakládat.

Jeho vlastník může byt pronajmout třetí osobě bez jakýchkoli omezení, bez souhlasu „představených“ v domě. Může byt také libovolně zastavit či jinak zatížit, třeba aby financoval hypotékou koupi dalšího bytu nebo velký úvěr pro svou obchodní společnost. To vše je pro družstevního vlastníka prakticky nedosažitelné. Záleží na stanovách daného družstva, jaké podmínky k zastavení podílu určí, případně zda ho úplně nevyloučí.

Aktuálně se tento rozdíl přímo dotýká např. takzvaných krátkodobých pronájmů, kdy vlastnící dávají pomocí moderních aplikací, jako je Airbnb, své byty k dispozici turistům a nejrůznějším cestovatelům.

Kromě toho je potřeba zmínit, že jen vlastník bytu rozhoduje o tom, zda budou v bytě provedeny nějaké stavební úpravy či rekonstrukce, jakékoliv podstatnější úpravy v družstevním bytě tedy podléhají souhlasu družstva. Pokud chce mít člověk netradiční moderní bydlení, v družstevním bytě má o několik překážek víc.

Vždy využijte úschovu

Seriózní smlouva o převodu podílu v bytovém družstvu vždy počítá s ochranou obou stran, proto je dobré kupní cenu za převod družstevního podílu vyplácet z úschovy stejně jako u osobního vlastnictví bytu. Kupní cena by měla být vyplacena z úschovy až poté, co smlouva vstoupí v život, tedy má právní účinky.

Tím není ovšem okamžik podpisu, jak si lidé často mylně myslí. Účinnost nastává až oznámením družstvu. To se nejlépe prokazuje razítkem a podpisem odpovědné osoby – většinou dvou členů představenstva družstva. Ideálem je, když nejen potvrdí doručení, ale i souhlas s přechodem nájmu bytu.

Vše tedy může proběhnout i v jeden den a není nutné čekat dlouhé týdny jako na změnu v katastru nemovitostí, kde zápis trvá dle zákona minimálně 20 dní. Přesto se vyplatí úschovu nevynechávat. V případě problému může prostředky určené na kupní cenu zachránit.

Kupní cenu proto neposílejte přímo prodávajícímu bez jasně nastavených podmínek. Advokátní úschova umí ochránit kupujícího i prodávajícího – peníze se vyplatí až ve chvíli, kdy jsou splněny předem sjednané právní podmínky převodu.

Doporučujeme oběma stranám převodu si potvrzenou kupní smlouvu dobře uschovat a co nejdříve uzavřít i novou nájemní smlouvu na byt, aby bylo vše postaveno napevno.

Shrnutí

Družstevní byt a byt v osobním vlastnictví se liší hlavně tím, co kupujete a jaká práva k bytu získáváte. U osobního vlastnictví jste vlastníkem jednotky zapsané v katastru nemovitostí a s bytem můžete zpravidla volněji nakládat. U družstevního bytu kupujete družstevní podíl, se kterým je spojeno právo nájmu, takže musíte více řešit stanovy družstva, souhlas s převodem, pravidla pronájmu, rekonstrukce, anuitu a hospodaření družstva. Družstevní byt může být levnější a převod administrativně jednodušší, ale nese jiná právní a finanční rizika. U obou variant se vyplatí nepodcenit kontrolu smluv, právní stav bytu a bezpečnou úschovu kupní ceny.

Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:

1. Na co si dát pozor při koupi nemovitosti
2. Jak na hypotéku
3. Co si zkontrolovat před koupí nemovitosti
4. Kdo a jak platí daň z převodu nemovitosti?
5. Co by měla obsahovat kupní smlouva na nemovitost
6. Nejčastější chyby při sepisování návrhu na katastr nemovitostí
7. Koupě nemovitosti od developera
8. Úschova kupní ceny při koupi nemovitosti
9. Rozdíl mezi bytem družstevním a v osobním vlastnictví
10. Co je to anuita?
11. Jak správně darovat nemovitost
12. K čemu slouží věcné břemeno nebo služebnost?
13. Sepsání závěti a vypořádání dědictví
14. Co je to kolace
15. Co by nemělo chybět v nájemní smlouvě
16. Kdy se může zvyšovat nájemné
17. Ukončení nájmu
18. Dohoda o ukončení nájmu
19. Jak sepsat smlouvu o dílo s řemeslníkem
20. Skryté vady a odstoupení od smlouvy o dílo
21. Kdy potřebujete stavební povolení k rekonstrukci nemovitosti?
22. Domovní řád
23. Co obnáší funkce ve výboru bytového domu?
24. Proč nepodceňovat stanovy v bytovém domě
25. Společné prostory v bytovém domě
26. Co obnáší rekonstrukce bytového domu
27. Může se SVJ nebo bytové družstvo zadlužit?
28. Jak na rekonstrukci domu nebo chaty
29. Na co si dát pozor při jednání se stavební “firmou”?
30. Stavba domu na „zelené louce“
31. Jak na vyjmutí půdy ze zemědělského fondu