S prodejem družstevního bytu bývá spojena řada otázek. Jaké jsou hlavní odlišnosti od prodeje bytu v tzv. osobním vlastnictví? A s jakými zvláštnostmi se při prodeji můžeme setkat? Odpověď najdete v tomto článku.
S prodejem družstevního bytu bývá spojena řada otázek. Jaké jsou hlavní odlišnosti od prodeje bytu v tzv. osobním vlastnictví? A s jakými zvláštnostmi se při prodeji můžeme setkat? Odpověď najdete v tomto článku.
Nejprve je nutné zmínit, jaký je vlastně rozdíl mezi bytem družstevním a bytem v tzv. osobním vlastnictví. Hlavní odlišnost spočívá ve vlastníkovi jednotky. Zatímco u bytu v tzv. osobním vlastnictví je to, jak už název napovídá, samotný soukromý majitel, u družstevního bytu je vlastníkem družstvo. Obyvatel družstevního bytu je poté pouze nájemcem, nikoli vlastníkem bytu. Nájem bytu ovšem není pro členství v družstvu podmínkou. V družstvu mohou být i členové bez práva k nájmu konkrétního bytu.
S vlastnictvím souvisí i postup při prodeji, protože zatímco u bytu v osobním vlastnictví získává nový majitel přímo bytovou jednotku, u družstevního bytu jsou předmětem prodeje členská práva v bytovém družstvu.
S tím je spojena i jedna poměrně příjemná výhoda, neboť ve chvíli, kdy se nemění samotný vlastník jednotky, není nutné měnit vlastnická práva v katastru nemovitostí. Při prodeji družstevního bytu tedy odpadá povinnost jednat s katastrálním úřadem.
Postup je podobný jako u prodeje bytu v osobním vlastnictví, přesto má svá specifika. Často se setkáváme s dotazy směřujícími na to, zda družstvo může nějak zamezit převodu podílu. Primárně nelze vyloučit nebo omezit převoditelnost. Výjimku ale tvoří omezení ve stanovách spjatá s podmínkou, že členem bytového družstva může být pouze fyzická osoba. V takovém případě nemůže stávající družstevník převést svůj podíl na právnickou osobu. O dalších situacích, které vás mohou při převodu družstevního podílu potkat, jsme se rozepsali v dalším článku.
A je jednoduché v nich pochybit. Přečtěte si, co vás může potkat při převodu družstevního bytu, nebo rovnou využijte našich služeb a nechte veškeré formality a smlouvy na nás.
Využít služeb zkušeného advokáta
Před podpisem smluv je potřeba vyřešit financování koupě nemovitosti. Nejjednodušší variantou je samozřejmě koupě z vlastních prostředků. Naprostá většina kupujících ovšem celou kupní cenu k dispozici přirozeně nemá, a je tedy třeba čerpat bankovní úvěr. U družstevního bytu nelze využít klasické zástavní právo, kdy dojde k podpisu smlouvy s prodávajícím a byt je zastaven ve prospěch banky poskytující hypoteční úvěr. Bytová družstva totiž zástavy na svých nemovitostech odmítají a jednotliví členové si je nemohou vynutit.
Kupujícímu se nabízejí tři různé možnosti financování prostřednictvím úvěrů:
Pokud družstvo proti kupujícímu nemá žádné námitky a je vyřešeno i financování bytu, může dojít k podepsání smlouvy. V tomto případě se nejedná o klasickou kupní smlouvu, ale o smlouvu o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu. Pokud je nutné vyřešit i anuitu, které se věnujeme níže v tomto článku, podepisuje se také dohoda o finančním vypořádání.
Zároveň je vhodné podepsat i smlouvu o úschově, protože stejně jako při prodeji bytu v osobním vlastnictví, i tady je rozhodně třeba využít advokátní či jinou úschovu peněz. Jen s tím rozdílem, že po podpisu smluv není nutné podávat návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, ale čeká se jen na doručení smluv družstvu a jeho potvrzení o přijetí nového člena. Protože mezi podpisem smlouvy a vyjádřením družstva opět vzniká určité mezidobí, je úschova kupní ceny nezbytnou volbou.
Při převodu družstevního bytu často hovoříme o tzv. anuitě. Jedná se o splátku dluhu (dlouhodobého úvěru), který vznikl při výstavbě domu nebo jeho rekonstrukci. Družstvo poté tento úvěr splácí prostřednictvím svých členů, kteří postupně, v měsíčních či ročních splátkách, odvádějí předem stanovenou částku. Jakmile je dluh splacen, znamená to, že už není nutné anuitu nadále platit. Tuto skutečnost je třeba zohlednit i při prodeji, protože v případě splacené anuity je samozřejmě hodnota podílu v družstvu výrazně vyšší.
Pokud jde o daňové povinnosti, v případě družstevního bytu je to poměrně jednoduché – a pro budoucího vlastníka také velmi příjemné. Neplatí se daň z nabytí nemovitosti (protože nemovitosti nemění majitele, kterým i nadále zůstává družstvo) a starost si nemusíte dělat ani s daní z nemovitosti. Ta se týká vlastníka nemovitosti, tedy v tomto případě družstva.
Jediná daň, kterou je nutné v souvislosti s prodejem družstevního bytu uhradit, je daň z příjmu. Tu platí prodávající, který ovšem může být od platby osvobozen v případě, že:
Upozornění: došlo ke zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a rozhodným dnem se v tomto ohledu stává 31. březen 2020. Více informací najdete v článku Zrušení daně z nabytí nemovitosti.
Družstevní vlastnictví s sebou však nese i několik poměrně výrazných nevýhod. Tou první je už zmíněná skutečnost, že vlastník není v případě družstevního bytu skutečným vlastníkem, ale spíše nájemcem, kterému družstvo umožní užívání bytu. Možná si teď říkáte, že jde spíše o slovíčkaření. Družstvo má ovšem skutečně velké pravomoci – za určitých podmínek může člena vyloučit a tím mu i vypovědět nájemní smlouvu. Tím dochází také ke ztrátě samotného bytu.
Že se k této praktice skutečně čas od času přistupuje, dosvědčuje i případ paní Jarmily, který v Dostupném advokátovi řešíme. Paní Jarmila se již několik let soudí se svým „družstvem“ kvůli neoprávněnému vyloučení. Družstvo ji vyloučilo, protože pronajala svůj byt. K tomu ovšem měla souhlas. Naštěstí pro ni je však členství chráněno a družstvo musí pro úspěšné vyloučení dodržet poměrně svázanou proceduru a dát členovi možnost se bránit před členskou schůzí. A pokud ani to nepomůže, může se obrátit na soud jako v tomto případě. Definitivně vyloučený člen družstva má nárok na takzvaný vypořádací podíl. Ten ovšem rozhodně neodpovídá tržní hodnotě bytu.
V uvedeném příkladu z praxe už zazněla i druhá velká nevýhoda družstevního bytu – nemožnost jeho pronájmu. Sám vlastník je totiž nájemcem bytu. To ovšem ještě neznamená, že nemůže poskytnout bydlení za úplatu někomu jinému. Jen se v tomto případě nebude jednat o pronájem, ale podnájem. Ani zde však nejde jen o slovíčkaření. Vždy je totiž potřeba písemný souhlas vlastníka, tedy v tomto případě družstva. Pokud družstvo nebude souhlasit, nesmíte byt poskytnout k podnájmu. Tím se také v družstevních bytech účinně reguluje Airbnb a jiné obdobné platformy.
Družstevní byt nemusí navěky zůstat družstevním. Právně lze změnit vlastnictví na tzv. osobní. Pokud se rozhodnete pro převod do osobního vlastnictví, je třeba podat žádost, o které následně rozhodne členská schůze družstevníků. Na převod ovšem neexistuje žádný zákonný nárok. Dojde-li k zamítnutí žádosti a ve stanovách družstva není daný nárok výslovně přiznán, nedá se s tím bohužel nic dělat.
V opačném případě, tedy při schválení žádosti, uzavře družstvo s družstevníkem zvláštní smlouvu o převodu a družstvo následně podá návrh na vklad nového vlastníka do katastru nemovitostí.
Poté dojde k převodu bytu, ačkoli někteří vlastníci bytových jednotek mohou stále zůstat družstevníky.
Ač by se na první pohled mohlo zdát, že družstevní vlastnictví patří spíše do minulého století, v některých zemích teprve nyní objevují jeho potenciál a výhody. Příkladem může být dnes velmi populární komunitní bydlení, které například ve Vídni využívá mnoho lidí.
Ani u nás ovšem nejsou družstva záležitostí jen starších bytových domů. Často se s nimi setkáváme i u novostaveb. Důvodem, proč si je developeři tolik oblíbili, je možnost získání dotací na výstavbu. Podílovým vlastníkem totiž často bývají města, na jejichž území výstavba probíhá. Výhodou pro kupující poté může být nižší pořizovací cena.
Čeká vás převod družstevního bytu? Pomůžeme vám se vším potřebným. Postaráme se o smlouvy, poradíme s financováním a zajistíme advokátní úschovu peněz.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
