Převod družstevního bytu – jak to udělat správně

Rychlý přehled

• Při převodu družstevního bytu se neprodává byt jako nemovitost, ale převádí se družstevní podíl v bytovém družstvu. Kupující se tím zpravidla stává členem družstva a získává právo nájmu konkrétního bytu.
• Převod se nezapisuje do katastru nemovitostí, protože vlastníkem bytu zůstává družstvo.
• Největší pozor si dejte na stanovy družstva, nesplacenou anuitu, způsob financování, úschovu kupní ceny a daň z příjmu prodávajícího.
• Nejbezpečnější postup je zkontrolovat stanovy družstva ještě před podpisem smluv, připravit smlouvu o převodu družstevního podílu, nastavit advokátní úschovu a vyžádat si od družstva potvrzení o přijetí převodu.

Převádíte družstevní byt a nechcete riskovat špatně nastavenou smlouvu nebo výplatu peněz dřív, než družstvo převod potvrdí? Nechte si připravit smlouvu o převodu družstevního podílu a úschovu od advokáta – ušetříte si nejčastější chyby, které u družstevních bytů v praxi řešíme.

Rozdíl mezi družstevním a tzv. osobním vlastnictvím

Prodej družstevního bytu může být složitější než u bytu v osobním vlastnictví, a proto je důležité vědět, jak prodat družstevní byt správně. Nejprve je nutné zmínit, jaký je vlastně rozdíl mezi bytem družstevním a bytem v tzv. osobním vlastnictví.

Hlavní odlišnost spočívá ve vlastníkovi jednotky. Zatímco u bytu v tzv. osobním vlastnictví je to, jak už název napovídá, samotný soukromý majitel, u družstevního bytu je vlastníkem družstvo. Obyvatel družstevního bytu je poté pouze nájemcem, nikoli vlastníkem bytu.

Nájem bytu ovšem není pro členství v družstvu podmínkou. V družstvu mohou být i členové bez práva k nájmu konkrétního bytu.

S vlastnictvím souvisí i postup při prodeji, protože zatímco u bytu v osobním vlastnictví získává nový majitel přímo bytovou jednotku, u družstevního bytu jsou předmětem prodeje členská práva v bytovém družstvu.

S tím je spojena i jedna poměrně příjemná výhoda, neboť ve chvíli, kdy se nemění samotný vlastník jednotky, není nutné měnit vlastnická práva v katastru nemovitostí. Při prodeji družstevního bytu tedy odpadá povinnost jednat s katastrálním úřadem.

Jak prodat družstevní byt (podíl)?

Postup je podobný jako u prodeje bytu v osobním vlastnictví, přesto má svá specifika. Často se setkáváme s dotazy směřujícími na to, zda družstvo může nějak zamezit převodu podílu. Primárně nelze vyloučit nebo omezit převoditelnost. Výjimku ale tvoří omezení ve stanovách spjatá s podmínkou, že členem bytového družstva může být pouze fyzická osoba.

V takovém případě nemůže stávající družstevník převést svůj podíl na právnickou osobu. O dalších situacích, které vás mohou při převodu družstevního podílu potkat, jsme se rozepsali v dalším článku.

Nejčastější chyba při převodu družstevního bytu je spoléhat se na univerzální vzor smlouvy. U družstevního podílu přitom záleží na stanovách konkrétního družstva, případných omezeních převodu i na tom, kdy a za jakých podmínek se uvolní kupní cena. Pokud chcete mít jistotu, že převod proběhne bezpečně, nechte si smlouvu o převodu družstevního podílu zkontrolovat advokátem ještě před podpisem.

Financování převodu

Jedním z nejčastějších problémů při prodeji družstevního bytu je určení správné ceny, což je klíčové pro to, jak prodat družstevní byt za nejlepší cenu. Před podpisem smluv je proto potřeba vyřešit financování koupě nemovitosti.

Nejjednodušší variantou je samozřejmě koupě z vlastních prostředků. Naprostá většina kupujících ovšem celou kupní cenu k dispozici přirozeně nemá, a je tedy třeba čerpat bankovní úvěr.

U družstevního bytu nelze využít klasické zástavní právo, kdy dojde k podpisu smlouvy s prodávajícím a byt je zastaven ve prospěch banky poskytující hypoteční úvěr. Bytová družstva totiž zástavy na svých nemovitostech odmítají a jednotliví členové si je nemohou vynutit.

Kupujícímu se nabízejí tři různé možnosti financování prostřednictvím úvěrů:

1. Hypoteční úvěr se zástavou jiné nemovitosti
   Nejvýhodnější variantou je čerpání hypotečního úvěru, jeho nevýhodou je ovšem nutnost zástavy jiné nemovitosti ve prospěch banky. V praxi to nejčastěji bývá například rodinný dům rodičů. Díky jeho zpravidla vyšší hodnotě poté může žadatel získat i o poznání výhodnější úroky. Ne všem rodinným příslušníkem se ovšem ze zcela pochopitelných důvodů do zástavy nemovitosti chce.
2. Předhypoteční úvěr
   Má-li kupující předem přislíbený a družstvem písemně stvrzený budoucí převod do osobního vlastnictví, který proběhne nejpozději do jednoho roku od prodeje bytu, mohou některé banky poskytnout tzv. předhypoteční úvěr. Ten se s převodem bytu do osobního vlastnictví změní ve standardní hypoteční úvěr, čímž dojde i ke snížení úroků.
3. Překlenovací úvěr ze stavebního spoření a spotřebitelské úvěry
   Pokud ani jedna z výše uvedených variant nepřichází v úvahu, má kupující možnost využít překlenovací úvěr ze stavebního spoření. Ten předchází následnému přidělení klasického úvěru ze stavebního spoření. Alternativou může být i spotřebitelský úvěr. Nevýhody však spočívají ve vyšších úrocích, nižších částkách k čerpání (v rámci překlenovacího úvěru cca 1–2 miliony korun, u spotřebitelského úvěru spíše jen statisíce korun) a v případě spotřebitelského úvěru i kratší době splatnosti.

U financování družstevního bytu je dobré sladit banku, prodávajícího, kupujícího i družstvo předem. Pomůžeme vám nastavit smlouvu i úschovu tak, aby kupní cena nebyla vyplacena dřív, než bude převod družstevního podílu skutečně doložený.

E-book zdarma: Jak koupit nebo prodat nemovitost

• Po přečtení se vyhnete 5 chybám, které se při prodeji/koupi stále opakují.
• Budete znát právnické tipy, co si pohlídat ve všech podepisovaných smlouvách.
• Ať už jste prodávající či kupující, zjistíte, jak se nepřipravit o peníze a nemovitost.

Stáhnout zdarma

Dokumenty potřebné pro převod družstevního podílu

Pokud družstvo proti kupujícímu nemá žádné námitky a je vyřešeno i financování bytu, může dojít k podepsání smlouvy. V tomto případě se nejedná o klasickou kupní smlouvu, ale o smlouvu o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu.

Pokud je nutné vyřešit i anuitu, které se věnujeme níže v tomto článku, podepisuje se také dohoda o finančním vypořádání.

Checklist: Co si připravit před převodem družstevního bytu

Před podpisem smlouvy si zkontrolujte hlavně:

• aktuální stanovy bytového družstva,
• potvrzení družstva o členství a právu nájmu k bytu,
• potvrzení o bezdlužnosti vůči družstvu,
• informaci o nesplacené anuitě,
• smlouvu o převodu družstevního podílu,
• případnou dohodu o finančním vypořádání anuity,
• smlouvu o advokátní nebo jiné bezpečné úschově,
• pravidla družstva pro oznámení převodu a přijetí nového člena.

Zároveň je vhodné podepsat i smlouvu o úschově, protože stejně jako při prodeji bytu v osobním vlastnictví, i tady je rozhodně třeba využít advokátní či jinou úschovu peněz. Jen s tím rozdílem, že po podpisu smluv není nutné podávat návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, ale čeká se jen na doručení smluv družstvu a jeho potvrzení o přijetí nového člena. Protože mezi podpisem smlouvy a vyjádřením družstva opět vzniká určité mezidobí, je úschova kupní ceny nezbytnou volbou.

Anuita

Při převodu družstevního bytu často hovoříme o tzv. anuitě. Jedná se o splátku dluhu (dlouhodobého úvěru), který vznikl při výstavbě domu nebo jeho rekonstrukci. Družstvo poté tento úvěr splácí prostřednictvím svých členů, kteří postupně, v měsíčních či ročních splátkách, odvádějí předem stanovenou částku.

Jakmile je dluh splacen, znamená to, že už není nutné anuitu nadále platit. Tuto skutečnost je třeba zohlednit i při prodeji, protože v případě splacené anuity je samozřejmě hodnota podílu v družstvu výrazně vyšší.

Daňové povinnosti

Pokud jde o daně, družstevní byt má oproti klasickému vlastnickému bytu několik výhod. Neplatí se daň z nabytí nemovitosti, protože vlastníkem zůstává družstvo, a nikoliv jednotlivec. Stejně tak se vás netýká daň z nemovitosti – tu odvádí družstvo jako vlastník celého domu.

Z hlediska daně z příjmu je situace jiná. Při prodeji družstevního podílu vzniká prodávajícímu příjem, který může být zdanitelný podle zákona o daních z příjmů. Od daně je tento příjem osvobozen pouze tehdy, pokud člen družstva vlastní družstevní podíl déle než 5 let (§ 4 odst. 1 písm. q zákona o daních z příjmů).

Na rozdíl od prodeje nemovitosti se zde nepoužije osvobození při využití prostředků na vlastní bytovou potřebu – tedy nelze snížit daň tím, že výtěžek z prodeje použijete například na koupi nebo rekonstrukci jiné nemovitosti. Tento postup je možný pouze u přímého prodeje bytu nebo domu, nikoliv u převodu družstevního podílu.

Upozornění: došlo ke zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a rozhodným dnem se v tomto ohledu stává 31. březen 2020. Více informací najdete v článku Zrušení daně z nabytí nemovitosti.

Nevýhody a omezení družstevního vlastnictví

Družstevní vlastnictví s sebou však nese i několik poměrně výrazných nevýhod. Tou první je už zmíněná skutečnost, že vlastník není v případě družstevního bytu skutečným vlastníkem, ale spíše nájemcem, kterému družstvo umožní užívání bytu.

Možná si teď říkáte, že jde spíše o slovíčkaření. Družstvo má ovšem skutečně velké pravomoci – za určitých podmínek může člena vyloučit a tím mu i vypovědět nájemní smlouvu. Tím dochází také ke ztrátě samotného bytu.

Že se k této praktice skutečně čas od času přistupuje, dosvědčuje i případ paní Jarmily, který v Dostupném advokátovi řešíme. Paní Jarmila se již několik let soudí se svým „družstvem“ kvůli neoprávněnému vyloučení. Družstvo ji vyloučilo, protože pronajala svůj byt. K tomu ovšem měla souhlas. Naštěstí pro ni je však členství chráněno a družstvo musí pro úspěšné vyloučení dodržet poměrně svázanou proceduru a dát členovi možnost se bránit před členskou schůzí. A pokud ani to nepomůže, může se obrátit na soud jako v tomto případě. Definitivně vyloučený člen družstva má nárok na takzvaný vypořádací podíl. Ten ovšem rozhodně neodpovídá tržní hodnotě bytu.

V uvedeném příkladu z praxe už zazněla i druhá velká nevýhoda družstevního bytu – nemožnost jeho pronájmu. Sám vlastník je totiž nájemcem bytu. To ovšem ještě neznamená, že nemůže poskytnout bydlení za úplatu někomu jinému. Jen se v tomto případě nebude jednat o pronájem, ale podnájem.

Ani zde však nejde jen o slovíčkaření. Vždy je totiž potřeba písemný souhlas vlastníka, tedy v tomto případě družstva. Pokud družstvo nebude souhlasit, nesmíte byt poskytnout k podnájmu. Tím se také v družstevních bytech účinně reguluje Airbnb a jiné obdobné platformy.

Převod bytu do tzv. osobního vlastnictví

Družstevní byt nemusí navěky zůstat družstevním. Právně lze změnit vlastnictví na tzv. osobní. Pokud se rozhodnete pro převod do osobního vlastnictví, je třeba podat žádost, o které následně rozhodne členská schůze družstevníků. Na převod ovšem neexistuje žádný zákonný nárok. Dojde-li k zamítnutí žádosti a ve stanovách družstva není daný nárok výslovně přiznán, nedá se s tím bohužel nic dělat.

V opačném případě, tedy při schválení žádosti, uzavře družstvo s družstevníkem zvláštní smlouvu o převodu a družstvo následně podá návrh na vklad nového vlastníka do katastru nemovitostí.

Poté dojde k převodu bytu, ačkoli někteří vlastníci bytových jednotek mohou stále zůstat družstevníky.

Mají družstva budoucnost?

Ač by se na první pohled mohlo zdát, že družstevní vlastnictví patří spíše do minulého století, v některých zemích teprve nyní objevují jeho potenciál a výhody. Příkladem může být dnes velmi populární komunitní bydlení, které například ve Vídni využívá mnoho lidí.

Ani u nás ovšem nejsou družstva záležitostí jen starších bytových domů. Často se s nimi setkáváme i u novostaveb. Důvodem, proč si je developeři tolik oblíbili, je možnost získání dotací na výstavbu. Podílovým vlastníkem totiž často bývají města, na jejichž území výstavba probíhá. Výhodou pro kupující poté může být nižší pořizovací cena.

S převodem družstevního bytu pomůže Dostupný advokát

Čeká vás převod družstevního bytu? Pomůžeme vám se vším potřebným. Postaráme se o smlouvy, poradíme s financováním a zajistíme advokátní úschovu peněz.

Shrnutí

Klíčové rozdíly spočívají v tom, že u družstevního bytu není vlastník bytu, ale družstvo, a při prodeji se převádí podíl na členství v družstvu místo samotného bytu. Důležitým aspektem je také financování, kdy nelze využít klasické zástavní právo, a kupující musí využít alternativní způsoby financování. Kromě právních dokumentů potřebných k převodu je nutné zohlednit anuitu a daňové povinnosti, přičemž nejvýznamnější daňovou povinností je daň z příjmu, kterou platí prodávající. Mezi nevýhody družstevního vlastnictví patří omezená možnost pronájmu a pravomoc družstva vyloučit člena. Článek také pojednává o převodu družstevního podílu do osobního vlastnictví.