Inflační doložka v nájemní smlouvě: sjednat či nesjednat?

Kapitoly článku

• Přínosy inflační doložky v nájemní smlouvě
• Co má inflační doložka zahrnovat a jak má znít?
• Co se při zvyšování nájmu dle zákona nesmí?
• Před čím nás inflační doložka chrání?
• Co když inflační doložku využívat nechci?

Přínosy inflační doložky v nájemní smlouvě

Inflační doložka sice není výslovně definována zákonem, to ale pochopitelně neznamená, že by se jednalo o něco nezákonného. Občanský zákoník obecně připouští možnost sjednání každoročního navýšení nájemného. O konkrétní formě ale nemluví.

Co tedy inflační doložka znamená? Jedná se o ujednání v nájemní smlouvě, které umožňuje zvyšovat nájemné v souladu s mírou inflace. V praxi dochází k tomu, že jakmile se ceny zboží a služeb navýší o určitý procentuální podíl, (zpravidla) automaticky se stejným způsobem navýší také nájemné. To představuje ochranu především pro pronajímatele, ale v určitých případech i pro nájemce. Netýká se pouze nájmu bytů, ale také nebytových prostor, pozemků či dalších dlouhodobě pronajímaných věcí. A lze ji využít i mimo oblast nájemních smluv.

Co má inflační doložka zahrnovat a jak má znít?

Platná inflační doložka musí obsahovat nejméně tři body:

• datum zvýšení ceny – nájemné se zvyšuje vždy k určitému datu a maximálně jednou ročně. Častěji navyšovat nelze. Jakým způsobem si strany datum stanoví, je zcela na nich, může jít typicky o výročí uzavření smlouvy, nebo například 1. září či 1. leden. Je ale dobré vědět, že v lednu nebudete znát aktuální výpočet inflace Českým statistickým úřadem. Ten jej poskytuje zpravidla v průběhu března.
• proces zvýšení – nemusí se jednat o nic složitého. Velmi často nastupuje zvýšení automaticky, pouhým zakotvením inflační doložky. Lze ale sjednat určitý proces, kdy musí například vlastník nemovitosti vyzvat ke zvýšení nájemného. Pak je ale vhodné upravit, zda tak činí písemně či jinou formou a do jaké doby poté následuje samotné navýšení. Uplatnění inflační doložky může být také podmíněno určitým větším nárůstem inflace (například při vzrůstu inflace o půl procentního bodu se nepřihodí nic, ale při navýšení o 2 % se inflace promítne do ceny nájmu).
• konkrétní inflační ukazatel – inflační doložka by neměla být neurčitá, ale měla by odkazovat na zcela konkrétní index, například index spotřebitelských cen zveřejňovaný Českým statistickým úřadem nebo Eurostatem. Konkrétní výši inflace lze totiž stanovit více způsoby a každá ze stran smlouvy by si mohla zvolit jinou metodiku. Neurčitost či nepřesnost doložky tedy způsobí její neplatnost.

Po splnění tří výše zmíněných náležitostí může mít například následující podobu:

Smluvní strany se dohodly, že nájemné se navýší každý rok automaticky vždy od 1. září o míru inflace, která je vyjádřená přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen, vyhlašovaným Českým statistickým úřadem.

Příklad z praxe:
Na kancelář Dostupného advokáta se nedávno obrátil pan Karel, který se chtěl soudit o navýšené nájemné na základě sjednané inflační doložky. Ta zněla “Nájemce i nájemník se společně dohodli, že se nájemné každoročně zvýší o aktuální míru inflace.” Podle pana Karla doložku v tomto znění jeho nájemník sice sjednal a podepsal, ale následně odmítl navýšení nájemného s ohledem na inflaci a platil ho nadále ve stejné výši. Chápali jsme sice rozhořčení pana Karla, ale přesto jsme mu poradili, ať neplýtvá energií a financemi na předem prohraný soudní spor. Jím navržená doložka byla totiž sjednána neplatně, neboť byla příliš vágní a bylo zjevné, že jeho nájemník o této skutečnosti velmi dobře věděl. Poradili jsme mu, aby si spíše nechal zrevidovat svou nájemní smlouvu odborníkem a po uplynutí doby určité využíval již novou a kvalitní smlouvu, včetně neprůstřelné inflační doložky.

Co se při zvyšování nájmu dle zákona nesmí?

Určité limity pro navýšení nájemného stanovuje zákon. V občanském zákoníku je například stanoven limit zvýšení nájemného ve výši 20 % za poslední tři roky, ten se ale uplatní primárně na jiné formy zvýšení nájemného než pomocí inflační doložky. Domníváme se totiž, že nelze spravedlivě požadovat, aby se pronajímatelé nechali tímto limitem omezovat, pokud by inflace skutečně radikálně narostla.

Před čím nás inflační doložka chrání?

Je zcela zjevné, že má chránit především před inflací. Pro pronajímatele je inflační doložka výhodná zejména proto, že umožňuje udržet nájemné v souladu s inflací. Nemusí přitom nutně odrážet reálně navýšené náklady na údržbu a provoz nemovitosti, ale přitom může přinést větší příjem.

Nájemci si možná kladou otázku, jaká pozitiva přináší inflační doložka jim, pokud znamená primárně nárůst nájemného. Zde je podstatné, že jim inflační doložka do jisté míry umožní předvídat výdaje na nájemné. Díky inflační doložce totiž nájemce ví, že při zvýšení inflace bude nájemné zvýšeno o stejný procentuální podíl.

Tip: Zvýšení nájemného může probíhat také formou dodatku k nájemní smlouvě. Poradíme vám, jak sepsat prodloužení smlouvy o nájmu a co musí obsahovat takzvaný dodatek k nájemní smlouvě. Vysvětlíme, zda se smlouva dodatkem v něčem podstatném mění. V samostatném článku také prozradíme co naopak, když chcete ukončit nájem s problémovým nájemníkem.

Co když inflační doložku využívat nechci?

V ekonomice nelze řadu věcí předvídat (vzpomeňme na nedávnou covidovou epidemii či aktuálně probíhající vojenské napadení Ukrajiny) a ceny se mohou změnit takřka ze dne na den. Proto našim klientům, kteří pronajímají nemovitost, doporučujeme inflační doložku využít. Pokud ale nechtějí své nájemníky zatěžovat, nebude-li to nezbytně nutné, může být upravena formulace doložky tak, že k navýšení může, ale nemusí dojít. Vše může podléhat výzvě pronajímatele.

Navýšení nájemného se také může odvíjet podle jiného principu než je sledování inflace. Například pevné každoroční navyšování o určité procento. Další možností je uzavírání nájemních smluv na dobu určitou. To má být ale v budoucnu zákonem limitováno.

Kde dále lze inflační doložku využít?

V našem textu jsme se zaměřili na inflační doložku v nájemních smlouvách. Nejde ovšem o jediné místo jejich výskytu. Stále častěji se s ní setkáváme například i ve stavebnictví a různých smlouvách na služby či o dílo. Výše smluvní ceny pak může být navyšována o aktuální výši inflace.

Další možnosti využití jsou třeba smlouva o dílo či kupní smlouva (jde-li například o opakující se plnění).