Inflační doložka v nájemní smlouvě: sjednat či nesjednat?

Ještě před několika lety byla inflační doložka v běžných nájemních smlouvách celkem málo užívaným ustanovením, na které se spíše zapomínalo. Dramatický nárůst inflace v několika posledních letech vrátil ale inflační doložku opět do hry. Jak má být správně formulována a jaké jsou její limity?

Nájemní smlouva s inflační doložkou
5 minut čtení

Kapitoly článku

Přínosy inflační doložky v nájemní smlouvě

Inflační doložka sice není výslovně definována zákonem, to ale pochopitelně neznamená, že by se jednalo o něco nezákonného. Občanský zákoník obecně připouští možnost sjednání každoročního navýšení nájemného. O konkrétní formě ale nemluví.

Co tedy inflační doložka znamená? Jedná se o ujednání v nájemní smlouvě, které umožňuje zvyšovat nájemné v souladu s mírou inflace. V praxi dochází k tomu, že jakmile se ceny zboží a služeb navýší o určitý procentuální podíl, (zpravidla) automaticky se stejným způsobem navýší také nájemné. To představuje ochranu především pro pronajímatele, ale v určitých případech i pro nájemce. Netýká se pouze nájmu bytů, ale také nebytových prostor, pozemků či dalších dlouhodobě pronajímaných věcí. A lze ji využít i mimo oblast nájemních smluv.

Uzavíráte nájemní smlouvu?

Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu. Díky našim službám nevzniknou ani po skončení nájmu mezi pronajímatelem a nájemníkem spory ohledně nejasných práv či povinností.

Co má inflační doložka zahrnovat a jak má znít?

Platná inflační doložka musí obsahovat nejméně tři body:

  • datum zvýšení ceny – nájemné se zvyšuje vždy k určitému datu a maximálně jednou ročně. Častěji navyšovat nelze. Jakým způsobem si strany datum stanoví, je zcela na nich, může jít typicky o výročí uzavření smlouvy, nebo například 1. září či 1. leden. Je ale dobré vědět, že v lednu nebudete znát aktuální výpočet inflace Českým statistickým úřadem. Ten jej poskytuje zpravidla v průběhu března.
  • proces zvýšení – nemusí se jednat o nic složitého. Velmi často nastupuje zvýšení automaticky, pouhým zakotvením inflační doložky. Lze ale sjednat určitý proces, kdy musí například vlastník nemovitosti vyzvat ke zvýšení nájemného. Pak je ale vhodné upravit, zda tak činí písemně či jinou formou a do jaké doby poté následuje samotné navýšení. Uplatnění inflační doložky může být také podmíněno určitým větším nárůstem inflace (například při vzrůstu inflace o půl procentního bodu se nepřihodí nic, ale při navýšení o 2 % se inflace promítne do ceny nájmu).
  • konkrétní inflační ukazatel – inflační doložka by neměla být neurčitá, ale měla by odkazovat na zcela konkrétní index, například index spotřebitelských cen zveřejňovaný Českým statistickým úřadem nebo Eurostatem. Konkrétní výši inflace lze totiž stanovit více způsoby a každá ze stran smlouvy by si mohla zvolit jinou metodiku. Neurčitost či nepřesnost doložky tedy způsobí její neplatnost.

Po splnění tří výše zmíněných náležitostí může mít například následující podobu:

Smluvní strany se dohodly, že nájemné se navýší každý rok automaticky vždy od 1. září o míru inflace, která je vyjádřená přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen, vyhlašovaným Českým statistickým úřadem.

Příklad z praxe:
Na kancelář Dostupného advokáta se nedávno obrátil pan Karel, který se chtěl soudit o navýšené nájemné na základě sjednané inflační doložky. Ta zněla “Nájemce i nájemník se společně dohodli, že se nájemné každoročně zvýší o aktuální míru inflace.” Podle pana Karla doložku v tomto znění jeho nájemník sice sjednal a podepsal, ale následně odmítl navýšení nájemného s ohledem na inflaci a platil ho nadále ve stejné výši. Chápali jsme sice rozhořčení pana Karla, ale přesto jsme mu poradili, ať neplýtvá energií a financemi na předem prohraný soudní spor. Jím navržená doložka byla totiž sjednána neplatně, neboť byla příliš vágní a bylo zjevné, že jeho nájemník o této skutečnosti velmi dobře věděl. Poradili jsme mu, aby si spíše nechal zrevidovat svou nájemní smlouvu odborníkem a po uplynutí doby určité využíval již novou a kvalitní smlouvu, včetně neprůstřelné inflační doložky.

tip: Nájemné by mělo být přesně stanoveno v nájemní smlouvě. Doporučujeme i přímo ve smlouvě vymezit, jak bude navyšováno, například ho vázat na inflační míru. Pro pronajímatele je ale nejvýhodnější navyšování nájemného ve smlouvě složitě neřešit, ale sjednat smlouvu na relativně krátké periody na dobu určitou. Podrobněji se problematice věnujeme v samostatném článku.

Co se při zvyšování nájmu dle zákona nesmí?

Určité limity pro navýšení nájemného stanovuje zákon. V občanském zákoníku je například stanoven limit zvýšení nájemného ve výši 20 % za poslední tři roky, ten se ale uplatní primárně na jiné formy zvýšení nájemného než pomocí inflační doložky. Domníváme se totiž, že nelze spravedlivě požadovat, aby se pronajímatelé nechali tímto limitem omezovat, pokud by inflace skutečně radikálně narostla.

Před čím nás inflační doložka chrání?

Je zcela zjevné, že má chránit především před inflací. Pro pronajímatele je inflační doložka výhodná zejména proto, že umožňuje udržet nájemné v souladu s inflací. Nemusí přitom nutně odrážet reálně navýšené náklady na údržbu a provoz nemovitosti, ale přitom může přinést větší příjem.

Nájemci si možná kladou otázku, jaká pozitiva přináší inflační doložka jim, pokud znamená primárně nárůst nájemného. Zde je podstatné, že jim inflační doložka do jisté míry umožní předvídat výdaje na nájemné. Díky inflační doložce totiž nájemce ví, že při zvýšení inflace bude nájemné zvýšeno o stejný procentuální podíl.

Tip: Zvýšení nájemného může probíhat také formou dodatku k nájemní smlouvě. Poradíme vám, jak sepsat prodloužení smlouvy o nájmu a co musí obsahovat takzvaný dodatek k nájemní smlouvě. Vysvětlíme, zda se smlouva dodatkem v něčem podstatném mění. V samostatném článku také prozradíme co naopak, když chcete ukončit nájem s problémovým nájemníkem.

Co když inflační doložku využívat nechci?

V ekonomice nelze řadu věcí předvídat (vzpomeňme na nedávnou covidovou epidemii či aktuálně probíhající vojenské napadení Ukrajiny) a ceny se mohou změnit takřka ze dne na den. Proto našim klientům, kteří pronajímají nemovitost, doporučujeme inflační doložku využít. Pokud ale nechtějí své nájemníky zatěžovat, nebude-li to nezbytně nutné, může být upravena formulace doložky tak, že k navýšení může, ale nemusí dojít. Vše může podléhat výzvě pronajímatele.

Navýšení nájemného se také může odvíjet podle jiného principu než je sledování inflace. Například pevné každoroční navyšování o určité procento. Další možností je uzavírání nájemních smluv na dobu určitou. To má být ale v budoucnu zákonem limitováno.

Kde dále lze inflační doložku využít?

V našem textu jsme se zaměřili na inflační doložku v nájemních smlouvách. Nejde ovšem o jediné místo jejich výskytu. Stále častěji se s ní setkáváme například i ve stavebnictví a různých smlouvách na služby či o dílo. Výše smluvní ceny pak může být navyšována o aktuální výši inflace.

Další možnosti využití jsou třeba smlouva o dílo či kupní smlouva (jde-li například o opakující se plnění).

Neodpověděl vám článek na váš problém? Zeptejte se umělé inteligence


Řešíte obdobný problém?

Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.

Nájem nemovitosti

Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu. Díky našim službám nevzniknou ani po skončení nájmu mezi pronajímatelem a nájemníkem spory ohledně nejasných práv či povinností.

Předem dané ceny
Od začátku víte, kolik a za co platíte.
Vše zvládneme online
Takže ušetříte čas i peníze za dopravu.
Pracujeme rychle
90 % požadavků vyřešíme do druhého dne.
Zkušený tým
Pro každý právní obor máme specialistu.

Pomohl vám tento obsah? Přidejte mu hodnocení

průměrné hodnocení: 5
hodnoceno: 1 krát

…nebo jej sdílejte

Autor článku

JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D.

Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.

Vzdělání
  • Právo, doktorské studium (Ph.D), Pf UK v Praze
  • Právo, L’université Nancy-II, Nancy
  • Právo, magisterské studium (Mgr.), Pf UK v Praze
  • Mezinárodní teritoriální studia (Bc.), FSV UK v Praze

Reference služby Dostupný advokát

Recenze služby

MUDr. Pavla Kramolišová, Nový Jičín

před 3 roky

Oceňuji, jak rychle a pro mě jako laika srozumitelně pracujete. Ušetřilo mi to čas, nervy a obavy z neznámého. Už nikdy do bezplatné právní poradny.

Recenze služby

Jan Kresteš

před 3 roky

Dostupného advokáta mohu jedině doporučit! Nabízel jsem místnost k podnájmu a potřeboval jsem dobře vypracovanou podnájemní smlouvu. Nejdříve jsem si stáhl z nejmenovaných webových stránek vzor podnájemní smlouvy. Vzor podnájemní smlouvy vypadal dobře, mně tam nic nechybělo. Ovšem nejsem právník a vždy se může objevit nějaký důležitý detail, který by tam mohl chybět. Obrátil jsem (zobrazit více) se tedy na Dostupného advokáta, aby mi poradil a pomohl v této věci. Stačil jeden telefonát a reakce byla rychlá. Vše za rozumnou cenu vyřízeno do tří dnů. Neměl jsem s tím tedy práci a podnájemní smlouva od dostupného advokáta byla více detailnější. Pokud tedy potřebujete právní pomoc, právní služby a nemáte tolik peněz, abyste si mohli dovolit platit drahého advokáta, Dostupný advokát je nejlepší volbou pro vás. Vřele doporučuji!

Recenze služby

Stanislav Graf

před 2 roky

Služeb Dostupného advokáta jsme využili již dvakrát, pokaždé pro koupi nemovitosti. Jejich balíček premium se nám osvědčil, a příště si zase vybereme tuto společnost.

Zobrazit všechny reference

Mohlo by vás také zajímat

Znáte nás z médií
Logo Česká advokátní komora Apek Logo Advokátní kancelář roku 2023
Sledujte novinky
Facebook Dostupný advokát Twitter / X Dostupný advokát
Dostupný advokát © 2013-2024