Ještě před několika lety byla inflační doložka v běžných nájemních smlouvách celkem málo užívaným ustanovením, na které se spíše zapomínalo. Dramatický nárůst inflace v několika posledních letech vrátil ale inflační doložku opět do hry. Jak má být správně formulována a jaké jsou její limity?
Inflační doložka sice není výslovně definována zákonem, to ale pochopitelně neznamená, že by se jednalo o něco nezákonného. Občanský zákoník obecně připouští možnost sjednání každoročního navýšení nájemného. O konkrétní formě ale nemluví.
Co tedy inflační doložka znamená? Jedná se o ujednání v nájemní smlouvě, které umožňuje zvyšovat nájemné v souladu s mírou inflace. V praxi dochází k tomu, že jakmile se ceny zboží a služeb navýší o určitý procentuální podíl, (zpravidla) automaticky se stejným způsobem navýší také nájemné. To představuje ochranu především pro pronajímatele, ale v určitých případech i pro nájemce. Netýká se pouze nájmu bytů, ale také nebytových prostor, pozemků či dalších dlouhodobě pronajímaných věcí. A lze ji využít i mimo oblast nájemních smluv.
Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu. Díky našim službám nevzniknou ani po skončení nájmu mezi pronajímatelem a nájemníkem spory ohledně nejasných práv či povinností.
Platná inflační doložka musí obsahovat nejméně tři body:
Po splnění tří výše zmíněných náležitostí může mít například následující podobu:
Smluvní strany se dohodly, že nájemné se navýší každý rok automaticky vždy od 1. září o míru inflace, která je vyjádřená přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen, vyhlašovaným Českým statistickým úřadem.
Příklad z praxe:
Na kancelář Dostupného advokáta se nedávno obrátil pan Karel, který se chtěl soudit o navýšené nájemné na základě sjednané inflační doložky. Ta zněla “Nájemce i nájemník se společně dohodli, že se nájemné každoročně zvýší o aktuální míru inflace.” Podle pana Karla doložku v tomto znění jeho nájemník sice sjednal a podepsal, ale následně odmítl navýšení nájemného s ohledem na inflaci a platil ho nadále ve stejné výši. Chápali jsme sice rozhořčení pana Karla, ale přesto jsme mu poradili, ať neplýtvá energií a financemi na předem prohraný soudní spor. Jím navržená doložka byla totiž sjednána neplatně, neboť byla příliš vágní a bylo zjevné, že jeho nájemník o této skutečnosti velmi dobře věděl. Poradili jsme mu, aby si spíše nechal zrevidovat svou nájemní smlouvu odborníkem a po uplynutí doby určité využíval již novou a kvalitní smlouvu, včetně neprůstřelné inflační doložky.
tip: Nájemné by mělo být přesně stanoveno v nájemní smlouvě. Doporučujeme i přímo ve smlouvě vymezit, jak bude navyšováno, například ho vázat na inflační míru. Pro pronajímatele je ale nejvýhodnější navyšování nájemného ve smlouvě složitě neřešit, ale sjednat smlouvu na relativně krátké periody na dobu určitou. Podrobněji se problematice věnujeme v samostatném článku.
Určité limity pro navýšení nájemného stanovuje zákon. V občanském zákoníku je například stanoven limit zvýšení nájemného ve výši 20 % za poslední tři roky, ten se ale uplatní primárně na jiné formy zvýšení nájemného než pomocí inflační doložky. Domníváme se totiž, že nelze spravedlivě požadovat, aby se pronajímatelé nechali tímto limitem omezovat, pokud by inflace skutečně radikálně narostla.
Je zcela zjevné, že má chránit především před inflací. Pro pronajímatele je inflační doložka výhodná zejména proto, že umožňuje udržet nájemné v souladu s inflací. Nemusí přitom nutně odrážet reálně navýšené náklady na údržbu a provoz nemovitosti, ale přitom může přinést větší příjem.
Nájemci si možná kladou otázku, jaká pozitiva přináší inflační doložka jim, pokud znamená primárně nárůst nájemného. Zde je podstatné, že jim inflační doložka do jisté míry umožní předvídat výdaje na nájemné. Díky inflační doložce totiž nájemce ví, že při zvýšení inflace bude nájemné zvýšeno o stejný procentuální podíl.
Tip: Zvýšení nájemného může probíhat také formou dodatku k nájemní smlouvě. Poradíme vám, jak sepsat prodloužení smlouvy o nájmu a co musí obsahovat takzvaný dodatek k nájemní smlouvě. Vysvětlíme, zda se smlouva dodatkem v něčem podstatném mění. V samostatném článku také prozradíme co naopak, když chcete ukončit nájem s problémovým nájemníkem.
V ekonomice nelze řadu věcí předvídat (vzpomeňme na nedávnou covidovou epidemii či aktuálně probíhající vojenské napadení Ukrajiny) a ceny se mohou změnit takřka ze dne na den. Proto našim klientům, kteří pronajímají nemovitost, doporučujeme inflační doložku využít. Pokud ale nechtějí své nájemníky zatěžovat, nebude-li to nezbytně nutné, může být upravena formulace doložky tak, že k navýšení může, ale nemusí dojít. Vše může podléhat výzvě pronajímatele.
Navýšení nájemného se také může odvíjet podle jiného principu než je sledování inflace. Například pevné každoroční navyšování o určité procento. Další možností je uzavírání nájemních smluv na dobu určitou. To má být ale v budoucnu zákonem limitováno.
Kde dále lze inflační doložku využít?
V našem textu jsme se zaměřili na inflační doložku v nájemních smlouvách. Nejde ovšem o jediné místo jejich výskytu. Stále častěji se s ní setkáváme například i ve stavebnictví a různých smlouvách na služby či o dílo. Výše smluvní ceny pak může být navyšována o aktuální výši inflace.
Další možnosti využití jsou třeba smlouva o dílo či kupní smlouva (jde-li například o opakující se plnění).
Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.
Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu. Díky našim službám nevzniknou ani po skončení nájmu mezi pronajímatelem a nájemníkem spory ohledně nejasných práv či povinností.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Vzhledem k tomu, že pro nás bylo rozhodnutí koupit nemovitost krokem do neznáma, obrátili jsme se na Dostupného advokáta. Byla to ta naprosto nejlepší volba. Provedl nás celým procesem, od rezervace nemovitosti až po poskytnutí úschovy finančních prostředků. Všechny dokumenty ke koupi byly překontrolány, přepracovány a doplněny tak, že jsme je mohli bez obav podepsat. (zobrazit více) Právník Mgr. Svobodný, který se nás ujal, byl vždy připraven obratem zodpovědět všechny naše dotazy, poskytnout rady jak dále postupovat a hlavně vnesl do celé záležitosti pocit jistoty, že bojuje za nás. Až se opět dostaneme do situace, ve které budeme potřebovat právní radu, tak pro nás není jiná volba než Dostupný advokát. Děkujeme.
Naprostá spokojenost. Řešil jsem s Dostupným advokátem konzultace ohledně nákupu nemovitosti.
Já osobně jsem člověk, který neví o smlouvách a „právnických“ věcech zhola nic. Naštěstí pro mě je tu služba Dostupný advokát! Potřebovala jsem vypracovat darovací a podnájemní smlouvu na družstevní byt. V DA vše vyřídili bezproblémově, rychle a k tomu si za práci řekli rozumnou cenu. Pokud jste neznalec jako já a chcete mít smlouvy (zobrazit více) v pořádku, doporučuji Vám se na Dostupného advokáta obrátit.
