Přepis energií na nájemce: jak na něj a kdy se vám vyplatí?

Rychlý přehled

Přepis energií na nájemce dává největší smysl u dlouhodobého nájmu, zejména pokud jde o elektřinu a plyn. Nájemce pak uzavírá smlouvu přímo s dodavatelem a pronajímatel nemusí řešit zálohy, přeplatky ani nedoplatky. U krátkodobého nájmu je obvykle praktičtější nechat energie na pronajímateli a sjednat zálohy, které se po vyúčtování vypořádají. Fixní paušál může být pohodlný, ale musí být nastaven rozumně a smluvně ošetřený, aby nevedl ke sporům.

Nejste si jistí, jak nastavit energie, služby a vyúčtování přímo ve smlouvě? V rámci kontroly nájemní smlouvy vám pomůžeme zvolit bezpečné řešení a doplnit ustanovení, která sníží riziko sporů s nájemcem.

Jaké platby lze přenechat na nájemníkovi?

S užíváním bytu je spojena řada plateb. Ovšem všech se coby majitel nezbavíte. Nesmíte například převádět povinnost hradit vodné a stočné a teplou vodu z tepláren. Volné pole působnosti máte ovšem v případě dodávek elektřiny a plynu. Záleží jen na vás.

Možnosti, jak si s nájemcem spravedlivě vyúčtovat elektřinu a plyn, jsou v zásadě tři:

• Energie lze přepsat na nájemníka a řešení plateb, přeplatků či nedoplatků je pak zcela na něm.
• Nájemníkovi se odhadnou a stanoví měsíční zálohy a po nějaké době od zaslání ročního vyúčtování poskytovatelem se vše vyúčtuje dle provedených plateb záloh.
• Stanoví se fixní poplatky dle dosavadní spotřeby a vyúčtování se neprovádí.

Přepis energií na nájemníka

V případě dlouhodobých a střednědobých nájmů se majitelům bytů vyplatí přepsat platby elektřiny a plynu na nájemníka. Odpadá tak energie vynaložená na komunikaci s dodavatelem služeb, kontrolu jím zaslaného vyúčtování, srovnání s tím, co vám na zálohách zaplatil nájemce a výpočet toho, co má ještě doplatit, nebo mu budete vracet. To vše dvakrát, pokud máte byt připojený i na plyn.

A to vše ještě s následným dohadováním, pokud s vaším výpočtem nájemník nesouhlasí. Odpadne vám spousta povinností a starosti budete moci přenechat na skutečného uživatele bytu. Na druhou stranu nebudete mít platby pod kontrolou, takže je dobré si nájemce alespoň trochu proklepnout a mít v něj důvěru. Nebudete tak riskovat, že se z něj vyklube neplatič a dodavatel vám elektřinu odpojí.

Na samotném přepisu není nic složitého. Ideální je sejít se s nájemcem a společně zaznamenat aktuální stavy měřičů a odečet podepsat na znamení souhlasu. Pokud si navzájem důvěřujete (pronajímáte třeba byt bratrovi), stačí, když odečet provede a zapíše jen jeden z vás. Určitě je ale vhodné i v tomto případě elektroměr či plynoměr vyfotit a uschovat fotografii jako důkaz. Využíváte-li u elektřiny dva tarify, pak je nezapomeňte odečíst oba. Na stránkách poskytovatele energií najdete formulář, který vyplníte.

Převod samotný se v dnešní době již zpravidla řeší online. Budoucí nájemník vám udělí plnou moc a vy za něj můžete přímo smlouvy uzavřít, případně necháte vše na něm samotném.

Z praxe víme, že nejvíce sporů nevzniká při samotném přepisu, ale při ukončení nájmu. Pronajímatel a nájemce si často nepodepíší předávací protokol se stavy měřičů, nevyfotí elektroměr nebo plynoměr a později se přou, komu patří poslední nedoplatek. Proto doporučujeme ukládat nejen podepsaný odečet, ale i fotografie měřidel s datem předání bytu.

Tato varianta má pro majitele bytu řadu výhod, které jsme popsali výše. Nevyplatí se ale u krátkodobých nájmů, kdy pronajímáte byt na období v řádu měsíců či dokonce ještě kratší. Pak by znamenala relativně hodně byrokracie. Navíc velmi často dochází k situaci, kdy vzniká časová prodleva mezi dvěma nájmy. Převod je ovšem nutný i při ukončení nájmu, kdy si opět na sebe vše přepíše majitel bytu.

Doporučujeme také výslovně upravit, co se stane při skončení nájmu: kdo provede závěrečný odečet, do kdy se energie přepíší zpět na pronajímatele a kdo odpovídá za spotřebu do předání bytu. Pokud si nejste jistí formulací, můžeme vám nájemní smlouvu zkontrolovat nebo připravit dodatek přesně pro vaši situaci.

Příklad z praxe: nepřepsané energie po skončení nájmu

Pronajímatel se s nájemcem dohodl, že elektřina bude po dobu nájmu vedená na nájemce. Při skončení nájmu ale ve smlouvě ani v předávacím protokolu nebylo uvedeno, do kdy má nájemce odběr ukončit a kdo provede závěrečný odečet. Dodavatel následně řešil nedoplatek za období, kdy už nájemce v bytě nebydlel, ale odběr nebyl formálně převeden zpět. Spor se nakonec netočil jen kolem spotřeby, ale hlavně kolem toho, co si strany dokážou prokázat. Tomu lze předejít jednoduchým ustanovením v nájemní smlouvě a pečlivým předávacím protokolem.

Stanovení měsíčních záloh, které následně vyúčtujete

Tato varianta je naopak ideální pro krátkodobé nájmy. Vlastníci nemovitosti vyjdou z dosavadní spotřeby v bytě, počtu osob, které v něm pobývaly, a záloh stanovených poskytovatelem a na základě těchto údajů pak stanoví v nájemní smlouvě zálohy a ty jsou pak na základě ročního vyúčtování vyúčtovány nájemci.

Velkou výhodou je, že máte jako majitel bytu či domu kontrolu nad platbami, víte, že je vše řádně uhrazeno a volíte si sami dodavatele.

Jistou nevýhodu mohou představovat opět složitější přepočty v případě více nájemců během jednoho roku. Tomu se ale úplně vyhnout nelze. Ceny můžete spočítat sami na základě znalosti ceny energie a odečtu stavu měřičů při odchodu nájemce, případně počkat na roční vyúčtování od dodavatele.

V naší praxi se opakovaně setkáváme s tím, že pronajímatel sice vybírá od nájemce měsíční částku „na energie“, ale ve smlouvě už není napsáno, zda jde o zálohu, paušál, nebo součást nájemného. Právě tato nejasnost pak rozhoduje o tom, jestli může pronajímatel po nájemci požadovat nedoplatek, nebo zda nájemce může chtít vrácení přeplatku.

Dalším rizikem může být i situace, kdy nájemce vám přestane platit nájem, včetně záloh a vám pak vznikají další výdaje. Rizika spojená s neplacením nájmu ovšem teoreticky existují vždy, bez ohledu na to, jaký postoj k převodu energií máte. Takže tato skutečnost by při vašem rozhodování nemusela hrát významnou roli.

Právě u záloh je důležité, aby smlouva jasně říkala, co je nájemné, co jsou zálohy na služby a energie, kdy proběhne vyúčtování a dokdy se vrací přeplatek nebo hradí nedoplatek. S tím vám pomůže kontrola nájemní smlouvy, díky které si nastavíte pravidla srozumitelně a vymahatelně.

Stanovení fixních poplatků

Za určitých okolností může jít o ideální řešení, ale jako všechna řešení má svá „ale“. Vyžaduje opět jistou dávku důvěry mezi oběma stranami nájemní smlouvy. Majitel bytu vyjde z dosavadní spotřeby energií v bytě a její ceny a odhadne spotřebu do budoucna. Zohlední různá roční období (zejména tedy vytápění v zimě), vše započte, zprůměruje a pak velmi lehce nadhodnotí a výslednou částku zakotví jako fixní do nájemní smlouvy.

Pokud zvolíte tuto možnost, pak kromě úvodního výpočtu odpadnou složité přepočty přeplatků a nedoplatků či případná administrativa spojená s opětovným převáděním energií na různé nájemce.

Nic ale není bez poskvrnky. Nájemce může mít obavy, že ho majitel takříkajíc „natáhne“, spotřebu značně nadhodnotí a zbylé korunky poputují do jeho kapsy. Záleží tedy, zda mu celková suma nájemného včetně započtených energií dává smysl a vyplatí se mu. Nad majitelem nemovitosti bude viset Damoklův meč v podobě hýřivého nájemce, který si z bytu udělá obrazně řečeno saunu, případně pěstírnu konopí a roztočí tak elektroměr do nevídaných obrátek. Takové extrémy se dají ale případně ve smlouvě ošetřit.

Pozor také na daňové dopady. Pokud nájemci účtujete energie jako skutečné zálohy a následně je vyúčtujete, posuzuje se situace jinak, než když si sjednáte jednu pevnou částku bez vyúčtování. U paušálních nebo fixních plateb proto doporučujeme ověřit, zda se promítnou do vašich příjmů z nájmu a jak je správně evidovat. U složitějších případů, více bytů nebo kombinace nájmu s dalšími službami se vyplatí konzultovat i daňového poradce.

Shrnutí

Přepis energií na nájemce se vyplatí hlavně u dlouhodobého nájmu, kdy chcete přenést řešení elektřiny a plynu přímo na osobu, která byt skutečně užívá. U krátkodobých nájmů bývá praktičtější ponechat smlouvy s dodavateli na pronajímateli a nájemci nastavit zálohy s následným vyúčtováním. Fixní platba může zjednodušit administrativu, ale musí být dobře spočítaná a smluvně ošetřená pro případ mimořádné spotřeby. U služeb spojených s užíváním bytu je potřeba dodržet pravidla zákona o službách, u nájemní smlouvy zase pravidla občanského zákoníku. Nejbezpečnější je mít ve smlouvě jasně uvedeno, co je nájemné, co jsou zálohy, co se vyúčtovává, kdo provádí odečty měřidel a co se stane při skončení nájmu.