Prodlužování nájemní smlouvy formou dodatku je poměrně časté téma, se kterým se na nás lidé obracejí. Dotazují se nás proto, že si nejsou jisti, zda jde v některých případech jen o prodloužení smlouvy, nebo se dodatkem smlouva v něčem podstatném mění.
Dodatkem k nájemní smlouvě můžeme upravit cokoliv, co nájemní smlouva neupravuje, ale my se rozhodneme dodatečně upravit (například den splatnosti nájemného), případně něco, co sice ve smlouvě je, ale přejeme si to změnit (například upravit výši nájemného, délku pronájmu či jiné náležitosti).
Tip: Máte-li uzavřenu smlouvu na dobu určitou a chcete prodloužit její platnost, není nutné uzavírat dodatek ke smluvě. Ve chvíli, kdy doba nájmu skončí, stačí pokračovat v užívání nemovitosti ve stejném režimu jako doposud. Pokud to oběma stranám vyhovuje, dojde k automatickému prodloužení nájemní smlouvy. Podmínkou je užívání nemovitosti v tomto režimu minimálně tři měsíce. Poté se smlouva na dobu určitou změní ve smlouvu na dobu neurčitou. Vše ostatní, co je ve smlouvě napsané, zůstává v platnosti.
Jedním z typických účelů dodatku nájemní smlouvy je navýšení záloh. Majitel bytu či domu má samozřejmé právo nájemci výši záloh kdykoliv v průběhu roku, ale je třeba, aby s dostatečným předstihem o změně informoval a informaci doručil písemně. Následující měsíc pak lze zálohy požadovat s nově stanovenou cenou. V případě, že je ale platba nájemníka zahrnuje mimo nájemné i veškeré ostatní platby a on tak platí jedinou částku, pak se zálohy musí navyšovat právě formou dodatku ke smlouvě. V takovém případě nestačí pouhé oznámení změny, ale je nezbytný podpis obou stran.
Zvyšování nájemného může být zakotveno přímo ve smlouvě, ve smyslu zakotvení mechanismu či postupu, jakým a kdy se nájemné zvyšuje. Pokud se ale jedná o náhlý nápad pronajímatele, pak tak lze učinit více způsoby. Typickým postupem při dnešním řetězení smluv na dobu určitou je počkat, až smlouva doběhne sjednaná doba nájmu, a poté sjednat novou nájemní smlouvu s novou výší nájemného. U smluv na dobu neurčitou je typickým postupem právě využití dodatku k nájemní smlouvě.Samozřejmě je tak možné učinit i u smlouvy na dobu určitou. V obou případech platí, že dokumenty musí mít písemnou podobu, a je také potřeba, aby je podepsaly obě smluvní strany.
Vláda připravila sadu návrhů, které mají pomoci ochránit nájemníky. Pronajímatelé bytů by nadále nemohli nekonečně řetězit nájemní smlouvy. Na druhé straně by se měla zase urychlit možnost vyklizení bytu.
Paní Heda nám poslala dodatek k nájemní smlouvě, protože se jí nezdálo jedno konkrétní ustanovení, které do něj pronajímatel přidal. Měla pravdu, bylo nanejvýš podezřelé. Pomocí dané věty se pronajímatel pokusil zrušit souhlas s podnájmem, který předtím paní Hedě garantoval a který využívala.
Podnájem by tak byl porušením smlouvy a pronajímatel by mohl smlouvu kdykoliv flexibilně ukončit. Nepovolený podnájem je totiž považován za hrubé porušení nájemní smlouvy přímo ze zákona a pronajímatel by měl díky tomu volné ruce k předčasnému vypovězení smlouvy.
Po našem zásahu však podnájem ve smlouvě zůstal a paní Heda mohla byt pronajímat bez starostí dál.
Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu. Díky našim službám nevzniknou ani po skončení nájmu mezi pronajímatelem a nájemníkem spory ohledně nejasných práv či povinností.
Tip: Nájemné je jednou z nejdůležitějších součástí nájemní smlouvy. Zaměříme se proto právě na něj, především z pohledu pronajímatele. Ještě před podpisem nájemní smlouvy je třeba si pečlivě rozmyslet, jak a v jaké výši je sjednat a zda a jakou formou je v budoucnu navyšovat. Pokud jste již smlouvu uzavřeli, ale nájemník odmítá platit, poradíme vám, jak postupovat.
Podle občanského zákoníku může být písemně uzavřená smlouva změněna pouze písemnou formou. To platí i o nájmu bytu. Dodatek k nájemní smlouvě tak vyžaduje písemnou formu. Stisk ruky nebo potvrzení v SMS zprávě není dostatečnou zárukou dohody.
Číslujte dodatky, a to pečlivě, ať je zpětně jasné, na jaké znění smlouvy vlastně navazují. Vždy je tedy označte jako Dodatek č. 1, č. 2 a tak dále. A pro váš klid dodáváme: Pokud na číslování zapomenete, neznamená to automaticky neplatnost dodatku.
Strany dodatku jsou stejné, jako ty, které mezi sebou uzavřely původní nájemní smlouvu. Nevadí však, pokud za ně pokaždé jedná někdo jiný. Je-li například ve společnosti nový jednatel, podepisuje dodatek smlouvy on a ne jednatel, který už odešel. To samé platí o zplnomocněných zástupcích.
Dodatek může uzavřít také právní nástupce původního účastníka, například dědic pronajatého bytu, na kterého přešla práva a povinnosti ze smlouvy.
Tip: Hledáte byt na pronájem? Vlastníte nájemní dům? Jak na pronájem bytu v osobním vlastnictví? Ať již jste nájemce, nebo pronajímatel, který chce pronajmout svoji nemovitost, zjistěte, jaké všechny náležitosti by měla mít nájemní smlouva. Předejte tak možným sporům a nedorozuměním, které nezřídka končí u soudu. Dotkneme se také témat pronájmů nebytových prostor, chalup, pozemků či garáží a vozidel.
Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu. Díky našim službám nevzniknou ani po skončení nájmu mezi pronajímatelem a nájemníkem spory ohledně nejasných práv či povinností.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
