Shrnutí: Dodatek k nájemní smlouvě použijte vždy, když se má změnit to, co už je ve smlouvě sjednáno – například délka nájmu, výše nájemného, jednotná měsíční platba nebo souhlas s podnájmem. Nestačí, aby pronajímatel změnu jen oznámil ústně nebo SMS zprávou. Změna nájemní smlouvy dodatkem má být písemná, jasně navázaná na původní smlouvu a podepsaná oběma stranami.
Dodatek k nájemní smlouvě se hodí tehdy, když se nájemce a pronajímatel dohodnou na změně původní smlouvy. Nejčastěji jde o prodloužení nájmu, změnu výše nájemného, úpravu záloh, změnu počtu osob v bytě nebo doplnění pravidel pro podnájem.
Nejste si jistí, jestli vám pronajímatel poslal férový dodatek, nebo naopak potřebujete připravit změnu nájemní smlouvy dodatkem jako pronajímatel? Pošlete nám smlouvu i navržený dodatek. Zkontrolujeme, zda je formulace srozumitelná, vymahatelná a nepřinese vám pozdější spor.
Z praxe vidíme, že největší problém nebývá samotný dodatek, ale příliš obecná formulace. Nájemce často podepíše dokument s tím, že „se jen prodlužuje nájem“, ale v textu se zároveň změní nájemné, zálohy, možnost podnájmu nebo pravidla pro výpověď.
Máte-li uzavřenou nájemní smlouvu na dobu určitou a chcete v nájmu pokračovat, nemusí být dodatek vždy jedinou možností. Pokud nájemce užívá byt ještě alespoň tři měsíce po dni, kdy měl nájem skončit, a pronajímatel ho v této době písemně nevyzve k opuštění bytu, nájem se podle občanského zákoníku znovu ujedná na stejnou dobu jako předtím, nejvýše však na dva roky. Nejde tedy automaticky o změnu na dobu neurčitou. Pokud chcete mít jistotu v délce nájmu, výši nájemného nebo dalších podmínkách, je bezpečnější vše upravit písemným dodatkem.
Jedním z typických účelů dodatku nájemní smlouvy je navýšení záloh. Majitel bytu či domu má samozřejmé právo nájemci výši záloh kdykoliv v průběhu roku, ale je třeba, aby s dostatečným předstihem o změně informoval a informaci doručil písemně. Následující měsíc pak lze zálohy požadovat s nově stanovenou cenou. V případě, že je ale platba nájemníka zahrnuje mimo nájemné i veškeré ostatní platby a on tak platí jedinou částku, pak se zálohy musí navyšovat právě formou dodatku ke smlouvě. V takovém případě nestačí pouhé oznámení změny, ale je nezbytný podpis obou stran.
Zvyšování nájemného může být zakotveno přímo ve smlouvě, ve smyslu zakotvení mechanismu či postupu, jakým a kdy se nájemné zvyšuje. Pokud se ale jedná o náhlý nápad pronajímatele, pak tak lze učinit více způsoby.
Typickým postupem při dnešním řetězení smluv na dobu určitou je počkat, až smlouva doběhne sjednaná doba nájmu, a poté sjednat novou nájemní smlouvu s novou výší nájemného. U smluv na dobu neurčitou je typickým postupem právě využití dodatku k nájemní smlouvě. Samozřejmě je tak možné učinit i u smlouvy na dobu určitou. V obou případech platí, že dokumenty musí mít písemnou podobu, a je také potřeba, aby je podepsaly obě smluvní strany.
U nájmu bytu navíc občanský zákoník rozlišuje situaci, kdy je zvyšování nájemného sjednáno přímo ve smlouvě, a situaci, kdy ho pronajímatel teprve navrhuje. Pokud si strany každoroční zvyšování nájemného sjednaly, postupuje se podle smlouvy. Pokud ne, může pronajímatel navrhnout zvýšení písemně, a to jen za zákonných podmínek – mimo jiné se sleduje srovnatelné nájemné v místě a limit zvýšení za poslední tři roky.
U zvýšení nájemného rozhoduje každé slovo. Než dodatek podepíšete, ověřte si, zda se opravdu mění jen výše nájmu, a ne i další práva nebo povinnosti.
Vláda připravila sadu návrhů, které mají pomoci ochránit nájemníky. Pronajímatelé bytů by nadále nemohli nekonečně řetězit nájemní smlouvy. Na druhé straně by se měla zase urychlit možnost vyklizení bytu.
Paní Heda nám poslala dodatek k nájemní smlouvě, protože se jí nezdálo jedno konkrétní ustanovení, které do něj pronajímatel přidal. Měla pravdu, bylo nanejvýš podezřelé. Pomocí dané věty se pronajímatel pokusil zrušit souhlas s podnájmem, který předtím paní Hedě garantoval a který využívala.
Podnájem by tak byl porušením smlouvy a pronajímatel by mohl smlouvu kdykoliv flexibilně ukončit. Nepovolený podnájem je totiž považován za hrubé porušení nájemní smlouvy přímo ze zákona a pronajímatel by měl díky tomu volné ruce k předčasnému vypovězení smlouvy.
Po našem zásahu však podnájem ve smlouvě zůstal a paní Heda mohla byt pronajímat bez starostí dál.
Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu. Díky našim službám nevzniknou ani po skončení nájmu mezi pronajímatelem a nájemníkem spory ohledně nejasných práv či povinností.
Tip: Nájemné je jednou z nejdůležitějších součástí nájemní smlouvy. Zaměříme se proto právě na něj, především z pohledu pronajímatele. Ještě před podpisem nájemní smlouvy je třeba si pečlivě rozmyslet, jak a v jaké výši je sjednat a zda a jakou formou je v budoucnu navyšovat. Pokud jste již smlouvu uzavřeli, ale nájemník odmítá platit, poradíme vám, jak postupovat.
Podle občanského zákoníku může být písemně uzavřená smlouva změněna pouze písemnou formou. To platí i o nájmu bytu. Dodatek k nájemní smlouvě tak vyžaduje písemnou formu. Stisk ruky nebo potvrzení v SMS zprávě není dostatečnou zárukou dohody.
Číslujte dodatky, a to pečlivě, ať je zpětně jasné, na jaké znění smlouvy vlastně navazují. Vždy je tedy označte jako Dodatek č. 1, č. 2 a tak dále. A pro váš klid dodáváme: Pokud na číslování zapomenete, neznamená to automaticky neplatnost dodatku.
Máte dodatek připravený, ale nejste si jistí, jestli v něm něco nechybí? Právník vám pomůže odhalit i formulace, které na první pohled vypadají nevinně, ale v praxi mohou znamenat zásadní změnu smlouvy.
Strany dodatku jsou stejné, jako ty, které mezi sebou uzavřely původní nájemní smlouvu. Nevadí však, pokud za ně pokaždé jedná někdo jiný. Je-li například ve společnosti nový jednatel, podepisuje dodatek smlouvy on a ne jednatel, který už odešel. To samé platí o zplnomocněných zástupcích.
Dodatek může uzavřít také právní nástupce původního účastníka, například dědic pronajatého bytu, na kterého přešla práva a povinnosti ze smlouvy.
Tip: Hledáte byt na pronájem? Vlastníte nájemní dům? Jak na pronájem bytu v osobním vlastnictví? Ať již jste nájemce, nebo pronajímatel, který chce pronajmout svoji nemovitost, zjistěte, jaké všechny náležitosti by měla mít nájemní smlouva. Předejte tak možným sporům a nedorozuměním, které nezřídka končí u soudu. Dotkneme se také témat pronájmů nebytových prostor, chalup, pozemků či garáží a vozidel.
Dodatek k nájemní smlouvě slouží k tomu, aby nájemce a pronajímatel bezpečně změnili původní smlouvu – například prodloužili nájem, upravili výši nájemného, změnili zálohy nebo doplnili pravidla pro podnájem. Změna nájemní smlouvy dodatkem má být písemná, přesná a podepsaná oběma stranami. Zvláštní pozor si dejte na dodatek zvýšení nájmu, protože může kromě nové částky nenápadně měnit i další části smlouvy. Pokud řešíte, jak napsat dodatek k nájemní smlouvě, vždy jasně označte původní smlouvu, konkrétní ustanovení, nové znění a datum účinnosti změny.
Ano, u písemné nájemní smlouvy je bezpečné řešit změnu opět písemně. Dodatek by měly podepsat obě strany, tedy nájemce i pronajímatel.
Záleží na situaci. Pokud jde o zákonný návrh na zvýšení nájemného, musí být písemný a splňovat zákonné podmínky. Pokud se strany na nové částce dohodnou změnou smlouvy, je vhodný písemný dodatek zvýšení nájmu.
Uveďte smluvní strany, datum původní smlouvy, byt, číslo dodatku, přesné ustanovení, které se mění, nové znění a datum účinnosti. Na konci doplňte, že ostatní části smlouvy zůstávají beze změny.
Ano. Dodatkem lze sjednat nové datum skončení nájmu nebo změnit dobu trvání nájmu. Je vhodné výslovně napsat, zda se nájem prodlužuje na dobu určitou, nebo mění na dobu neurčitou.
Ne. Dodatek je dohoda obou stran. Pokud ho nájemce nepodepíše, nejde o platně sjednanou změnu smlouvy. Výjimkou mohou být situace, kdy zákon nebo smlouva umožňuje jednostranný postup, například u některých oznámení nebo návrhů.
Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu. Díky našim službám nevzniknou ani po skončení nájmu mezi pronajímatelem a nájemníkem spory ohledně nejasných práv či povinností.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 15 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 15 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Váš případ posoudíme a navrhneme, jak ho vyřešit za 390 Kč.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
