Prodej bytu je pro mnoho z nás obchodem, který uskutečníme opravdu jen jednou za život. Určitě tak nechceme riskovat nepříjemnosti, které by mohly vyplynout z chybně zpracované kupní smlouvy či zanedbání jiných právních náležitostí. Projděte si v našem článku všechny důležité kroky postupu u prodeje bytu.
Tip: Stáhněte si vzor kupní smlouvy na byt sepsaný advokáty.
Jednotlivé body v tom, jak prodat byt, si nyní probereme a přidáme k nim tipy z naší praxe.
Smlouvy jsou (nejen) při prodeji nemovitostí základem úspěchu. Nikdy nedejte na „dobré slovo“ a vždy trvejte na pečlivém smluvním ošetření každého detailu. Ve smlouvách je třeba myslet úplně na vše. Ale hezky popořádku.
Když prodávající najde vážného zájemce, standardním krokem už dnes bývá podepsání rezervační smlouvy na byt. Díky ní má prodávající jistotu, že si zájemce koupi jen tak nerozmyslí, a zájemce má u správně sepsané smlouvy jistotu, že prodávající jeho vysněný byt neprodá někomu jinému. A když ano, má ten z účastníků, který smlouvu neporušil, nárok na předem dohodnutou smluvní pokutu, která má kompenzovat jeho časové a případně i finanční náklady.
Tip: Přečtete si příběh našeho klienta Jindřicha Krčmáře a jeho rezervační smlouvy na byt.
Před podepsáním si vždy zkontrolujte, že jsou v ní jasně definovány následující body:
Pokud se nevyskytnou žádné závažné skutečnosti, které by prodej bytu i tak přerušily, na rezervační smlouvu navazuje samotná kupní smlouva na byt.
Ta by opět měla obsahovat všechny informace o účastnících i o nemovitosti. Navíc by neměla chybět klauzule o předání nemovitosti nebo tzv. předávací protokol.
Dostupný advokát radí: „Výhodou pro mnohé prodávající je nedávné zrušení předkupního práva, které dříve negativně ovlivňovalo mimo jiné prodej bytů s parkovacím místem či sklepními prostory ve společném vlastnictví.“
Další možnou komplikací, která ovšem zatím samozřejmě nezanikla, je prodej bytu ze společného jmění manželů. I tomu už jsme se blíže věnovali v jiné souvislosti. Konkrétně v článku o darování nemovitosti mezi manželi.
Ať už řešíte složité financování, prodej bytu v exekuci, s věcným břemenem, nebo zkrátka chcete mít jistotu, že z právní stránky je vše perfektní, nechte kompletní smluvní a právní servis související s prodejem či koupí bytu na nás. Vše pro vás zvládneme připravit už do 48 hodin.
Chci mít garanci, že vše proběhne správně
Jde o jednu z nejdůležitějších věcí, která by měla být vyřešena před uzavřením kupní smlouvy na byt. Kupní cena je vložena do úschovy před převodem vlastnického práva k bytu. Chrání tak prodávajícího před situací, kdy by mohlo dojít k přepisu v katastru nemovitostí, ale kupující by mu odmítl zaplatit. Z úschovy kupní ceny ovšem profituje i kupující. Kdyby například došlo k zamítnutí ze strany katastru a nebyl by zapsán jako nový vlastník bytu, peníze se mu z úschovy vrátit zpět na účet.
1. Advokátní úschova – každý advokát musí mít ze zákona uzavřeno pojištění profesní odpovědnosti v minimální výši 7 000 000 Kč. Pokud by částka, kterou chcete uschovat, byla vyšší, musí se advokát připojistit na celkovou sumu. Pojištění kryje případy, kdy advokát vyplatí peníze neoprávněně nebo pozdě a tím naruší postup prodeje bytu. Podmínky advokátní úschovy jsou pak přísně určeny předpisy, kdy je pro každou úschovu zřízen samostatný bankovní účet oddělený od majetku advokáta a vše se registruje u České advokátní komory do Elektronické knihy úschov.
Dostupný advokát radí: „V Dostupném advokátovi účtujeme za úschovu bez ohledu na její výši. Ačkoliv pojištění profesní odpovědnosti musí být uzavřeno na minimální výši 7 milionů Kč, jak uvádíme výše, jsme pojištěni na 50 000 000 Kč.“
2. Notářská úschova – stejně jako v případě advokátů, mají i notáři povinnost profesního pojištění. Podmínky jsou téměř totožné jako v předchozím případě, nicméně notářská úschovy bývá průměrně nákladnější a méně flexibilní. Poplatek za úschovu je většinou založen na sazbě stanovené na základě zákona a k finální ceně si notáři ve většině případů připočtou ještě 21 % DPH.
3. Bankovní úschova – u banky budete muset počítat s tím, že neumožňuje úschovu kupní smlouvy a návrhu na vklad do katastru nemovitostí a bude tak třeba sjednat si ji zvlášť u advokáta nebo notáře, pokud bude v transakci potřeba. Zároveň využívá standardizované vzory smluv, které často neodpovídají konkrétní situaci. V praxi se také setkáváme s tím, že banky neumožňují úschovu kupní ceny bez uzavření úvěrové smlouvy.
Dostupný advokát radí:
„Velkou výhodou advokátní úschovy je fakt, že vám právník může být nápomocen při celém procesu prodeje bytu. Vypracuje tak veškeré potřebné smlouvy, může zkontrolovat smlouvu o úvěru, prověřit právní stav bytu a postarat se o úschovu kupní ceny. “
Jakmile jsou veškeré finanční prostředky bezpečně uloženy na účtu, může se přejít k dalšímu kroku. Tím je zápis do katastru nemovitostí. Ani tento úkon se nevyplácí podcenit, protože katastrální úřad bývá při kontrolách žádostí velmi pečlivý a žádné chyby se tady neodpouštějí.
Pokud návrh na vklad do katastru nemovitostí obsahuje chyby, ve většině případů to znamená jeho zamítnutí a nutnost vzít celý návrh zpět a následně ho opětovně podat. Tím ztrácíte cenný čas, protože vyřizování zápisu trvá vždy minimálně 20 dní a průměrně kolem 25 dní. Nutno ještě podotknout, že za každé podání je třeba uhradit správní poplatek ve výši 2 000 Kč.
Pokud je v návrhu vše v pořádku, dochází ke změně zápisu v katastru nemovitostí. Teprve tím se kupující skutečně stává novým majitelem nemovitosti a převod bytu je po právní stránce dokončen. V tuto chvíli je tedy naprosto bezpečné uvolnit prostředky z advokátní úschovy a zaslat je na účet prodávajícího.
Tip: Zápis do katastru nemovitostí jsme podrobně probírali v samostatném článku.
Během naší dlouholeté praxe jsme se setkali s mnoha typy prodejů. Řešili jsme složitá financování, prodeje bytů do zahraničí či v exekuci nebo třeba zatížení nemovitostí věcnými břemeny. Jak takové prodeje probíhají a s čím dalším se můžeme setkat?
Při každém prodeji je klíčové vyřešit financování. Jeho způsob by měl být zmíněn už v rezervační smlouvě. S prodeji, kde by kupující vše hradil z vlastních prostředků, se setkáváme spíše ojediněle. Mnohem častějším způsobem je financování prostřednictvím hypotečního úvěru. Ačkoli je tento způsob pro prodávajícího paradoxně o něco rizikovější, nelze se mu vyhnout.
A v čem tedy spočívá zmíněné riziko? Pro úspěšné poskytnutí úvěru je třeba zřídit zástavní právo. Smlouva vzniká mezi bankou a prodávajícím. Zástava nemovitosti je následně zapsána i do katastru nemovitostí. V praxi to ovšem znamená, že ještě před uskutečněním převodu nebo i uložením finančních prostředků do advokátní úschovy zatěžuje prodávající svou nemovitost ve prospěch banky kupujícího.
Tip: Zajímá vás, jak na koupi bytu financovaného hypotékou? Pak vám nesmí ujít náš další článek, ve kterém se dozvíte podmínky pro získání hypotéky. Také vám poradíme , jak správně vybrat a na co se připravit.
A co když se prodávající rozhodne nabídnout k prodeji nemovitost, na kterou sám ještě splácí hypoteční úvěr? I takové prodeje jsou dnes zcela běžné a bytů zatížených hypotečním úvěrem jsou realitní portály plné. Dobrou zprávou ovšem je, že pro kupujícího to je realizovatelné, nicméně je tam nějaké to papírování navíc.
Do celého procesu prodeje je potřeba více zapojit i samotnou banku. Ta s prodejem musí vždy souhlasit a umožnit předčasné splacení úvěru nebo převzetí hypotéky (méně časté). Zbývající částka se poté nejčastěji hradí přímo z kupní ceny. I tady je ovšem třeba všechny převody správně načasovat. Zbývající částka hypotéky se totiž každý měsíc mění a na to je potřeba myslet, jinak se tím může pokazit celá transakce.
Kupující standardně odešle své peníze do advokátní úschovy. Následně je třeba podat návrh na změnu vlastnického práva v katastru nemovitostí a až poté odeslat příslušnou částku bance, aby stále zůstal chráněný i kupující. Běžné však je, že banky trvají na přímé platbě. Dokončením převodů zároveň dochází ke zrušení zástavního práva na nemovitost. Zbývající část kupní ceny je poté standardním způsobem vyplacena kupujícímu.
Ani prodej bytu zatíženého exekucí není nemožný, přesto však nepůjde o lehký úkol. Je zase potřeba počítat především s delším a náročnějším papírováním.
Opravdové riziko však přichází ve chvíli, kdy jsou dluhy vyšší než prodejní cena nemovitosti nebo se objeví nové dluhy a nové exekuce a nejedná se o nákup v dražbě. Existují totiž dluhy, které nemusí prodej nemovitosti umožnit. Záleží také na tom, zda jsou aktuální dluhy definitivní, nebo s časem dále rostou.
Dalším problémem může být financování ze strany kupujícího. Pokud je třeba žádat o hypoteční úvěr, nemovitost zatíženou exekucí banka do zástavy určitě chtít nebude. Je tedy potřeba ručit jinou nemovitostí, nebo právně upravit celý prodej tak, aby došlo ke správnému načasování výmazu zatížení bytu z katastru nemovitostí.
Ať už jste v případě prodeje nemovitosti zatížené exekucí prodávajícím, nebo kupujícím, nikdy se do převodu nemovitosti nepouštějte „na vlastní pěst“. Vždy se obraťte na zkušeného advokáta, který poradí, jestli se do prodeje či koupě vůbec pouštět. V každém případě musí obě strany komunikovat i s exekutorem (a jeho úřadem), nejlépe právě prostřednictvím advokáta, který ví, jak tyto věci řešit.
Všechny nepříjemnosti spojené s koupí nemovitosti zatížené exekucí může kupujícímu alespoň částečně kompenzovat nižší cena, se kterou se u podobných nemovitostí častěji setkáváme. Ne vždy však sleva stojí za všechny komplikace, které mohou nastat. Proto ještě jednou doporučujeme své záměry probrat s advokátem i exekutorem a řídit se jejich doporučením.
Prodej družstevního bytu je v mnohém jednodušší než prodej bytu v osobním vlastnictví. Není totiž třeba řešit změny vlastnických práv v katastru nemovitostí. Vše se zapisuje jen do databáze bytového družstva, které se v případě převodu družstevního bytu stává jednou ze smluvních stran.
I tady ovšem mohou vzniknout některá úskalí. Je třeba si ohlídat, aby byt a podíl v bytovém družstvu skutečně přešly do vlastnictví kupujícího. Zároveň je vhodné i tady využít advokátní úschovu peněz a kupní cenu vyplatit prodávajícímu až po zápisu do databáze bytového družstva. Specifika převodu družstevního bytu řešíme v jiném článku.
Značná část lidí si myslí, že daň z nemovitosti se družstevního bytu netýká. Není to úplně pravdivé vyložení. Roční daň totiž v tomto případě hradí vlastník, tedy družstvo, a rozpočítá vám ji do měsíčního poplatku.
Tip: Nezapomínejte, že se s prodejem bytu pojí také povinnost obstarat si energetické štítky. Kdo přesně tuto povinnost má a jak si energetický štítek obstarat se dozvíte v našem dalším článku na téma prodej bytu a energetické štítky.
V případě prodeje sice nejsou věcná břemena tak častá jako u darování nemovitosti, přesto se s nimi můžeme setkat. Prodávající by ovšem měl mít na paměti, že věcné břemeno zcela jistě negativně ovlivní hledání zájemce i prodejní cenu.
Ať už se jedná o služebnost ve smyslu umožnění doživotního užívání nemovitosti ve prospěch třetí osoby, nebo dokonce o reálné břemeno, kdy vůči této osobě máte navíc i povinnost péče, prodej bytu s věcným břemenem určitě nebude jednoduchý.
Není ovšem zcela nereálný. Co třeba zkusit vše vyřešit domluvou? Nemohli byste věcným břemenem zatížit svou novou nemovitost a umožnit doživotní užívání tam?
Existuje samozřejmě i několik břemen, která prodej ani prodejní cenu nemovitosti nikterak neovlivňují. Jedná se o služebnosti, mezi které patří například umožnění průjezdu na společný dvůr nebo služebnost inženýrské sítě pro sousední bytový dům.
V případě prodeje bytu developerem je předmětem prodeje nemovitost, která zatím není postavená. To může být z právního hlediska pro kupujícího poměrně riskantní, proto je třeba opět vše konzultovat s advokátem a správně nastavit veškeré další postupy. Developeři totiž nezřídka vyžadují úhradu podstatné části kupní ceny ještě předtím, než vůbec začnou stavět. To vyvolává zvýšený tlak na financování takového postupu a rovněž zvyšuje rizika kupujících.
U developerských projektů hrozí, že dojde k pozdržení výstavby, nebo jejímu úplnému zrušení. Pokud zvažujete koupi bytu od developera, vždy je vhodné vše řádně prověřit. Zkontrolujte, zda se jedná o zkušeného developera, který má na svém kontě dokončené projekty. Stejně tak by vás měly zajímat i podmínky kupní smlouvy – nebude byt zatížený zástavními a jinými právy nebo snad věcnými břemeny? Zkuste také zjistit, jak je projekt financovaný.
Posledním bodem, který musíme zmínit, je prodej bytu nezletilým prodávajícím, protože i s takovými případy se v praxi čas od času setkáváme. Často se jedná o případy, kdy dítě dostane darem či v rámci dědictví nemovitost, kterou by rodiče rádi prodali, a umořili tak například hypotéku na stávající nemovitost.
Takový prodej však bude poměrně problematický, protože dítě samo za sebe není oprávněné podepisovat smlouvy. Aby však za něj v tomto případě mohli jednat rodiče, bude nutný souhlas soudu. I pokud by však soud takový postup schválil, budou peníze utržené prodejem opět náležet dítěti, nikoli jeho rodičům. Nicméně s advokátem je možné i tento druh prodeje v pohodě zvládnout.
Tip: O koupi, prodeji, pronájmu či darování nemovitostí už se popsaly tisíce stran a napsalo mnoho článků či knih. S nemovitostmi se dá ale nakládat také mnoha jinými způsoby, o kterých se píše méně. Možná jste se setkali s výpůjčkou nemovitosti, ale taková směna pozemků už je záležitostí spíše raritní. Obě transakce rozebíráme detailněji v našem dalším článku – Méně časté smlouvy k nemovitostem.
V roce 2020 došlo novelou ke zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, proto se podávání příslušného daňového přiznání a placení daně v tomto případě vyhnete. Nezapomeňte ovšem, že pokud byt prodáváte, může se vás týkat daň z příjmu.
Dostupný advokát radí:
„Výše daně z příjmu se odvíjí od toho, za kolik jste byt původně pořídili a za kolik ho prodáváte. Daní se tak pouze váš zisk. Znamená to tedy, že daň platíte jen v situaci, kdy příjem z prodeje bytu přesahuje výdaje na jeho pořízení.“
Kupujícího, jakožto nového vlastníka nemovitosti, se pak týká povinnost podání daňového přiznání ohledně daně z nemovité věci.
Chystáte se na prodej či koupi bytu? Neriskujte zbytečné komplikace. Naši advokáti s dlouholetými zkušenostmi s prodejem nemovitostí vás provedou všemi právními náležitostmi a postarají se o všechny nezbytné dokumenty i administrativní úkony.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
