Exekuce prodejem nemovitosti je velmi zásadním krokem, ke kterému by měl exekutor přistoupit až jako k poslední možnosti, pokud ostatní varianty exekuce selhaly. Kterých nemovitostí se smí exekuce dotknout a za jakých okolností může postihnout vlastní byt dlužníka, ve kterém bydlí?
Občanský soudní řád předpokládá při nařizování exekuce určitou posloupnost postup. Exekuce prodejem nemovitosti je v zásadě až posledním možným způsobem, ke kterému dochází, pokud se nedaří peníze od dlužníka získat jinak – například obstavením účtu, srážkami ze mzdy, případně prodejem movitého majetku. Může ale dojít i ke kombinaci více způsobů exekuce. Exekuce prodejem nemovitosti se nabízí také, pokud je vymáhána vyšší částka, kterou jiné způsoby exekuce nemohou pokrýt, případně by jiné varianty trvaly neúměrně dlouho. Je na místě také tehdy, pokud je nemovitost jediným majetkem dlužníka.
Tip: Žádný způsob exekuce není příjemný, exekuce prodejem věcí však vzbuzuje nejvíce emocí. Jak probíhá exekuční prodej a dražba movitých věcí si můžete přečíst v našem dalším článku.
Exekuci může podléhat jakákoliv nemovitost zapsaná v katastru nemovitostí (dům, byt, pozemek), ale také ty, které v katastru zapsané nejsou.
Zvláštní ochranu má nemovitost, ve které dlužník a jeho rodina bydlí – taková by se měla prodávat až jako úplně poslední. Navíc je exekuce prodejem nemovitosti ze zákona omezena výší pohledávky, pro jejíž uspokojení se má nemovitost prodat. Pokud má dlužník v nemovitosti trvalý pobyt, pak je exekutor povinen upustit od nařízené dražby, resp. soud zastaví výkon rozhodnutí, jestliže výše pohledávek věřitelů bez příslušenství nedosahuje 100 000 korun. Neplatí to ale, když se vymáhá výživné nebo náhrada újmy způsobené ublížením na zdraví či trestným činem, neboť by to odporovalo dobrým mravům.
Hledáte odpověď na konkrétní právní otázku? Napište nám ji a do 48 hodin budete mít k dispozici odpověď od některého z našich advokátů. Máme specialisty na všechny oblasti práva a garantujeme tak vysokou odbornost našich advokátů.
První fází je vydání exekučního příkazu, který musí obsahovat označení nemovitosti, případně spoluvlastnického podílu na ní. Dlužník je vyzván, aby nadále s nemovitostí neprováděl žádné majetkové změny a aby oznámil veškeré závady na nemovité věci do 15 dnů ode dne doručení exekučního příkazu. Příkaz se doručuje věřiteli (tj. oprávněnému), dlužníkovi (tj. povinnému), manželovi dlužníka, katastrálnímu úřadu, finančnímu úřadu a městskému úřadu, v jehož obvodu se nachází nemovitost a v jehož obvodu má dlužník trvalý pobyt. Dále jej musí exekutor doručit dalším osobám, které disponují nějakými právy k nemovitosti – typu předkupní právo, věcné právo, výhrada zpětné koupě apod.
Pokud by probíhalo souběžně více exekucí ke stejné nemovitosti, pak se provede nejprve ta, která byla nejdříve nařízena a ostatní řízení se po tuto dobu přeruší.
Jakmile existuje exekuční příkaz k nařízení prodeje nemovitosti, ustanovuje se soudní znalec pro odhad ceny. To je zásadní rozdíl oproti prodeji movitých věcí, kde ke stanovení ceny stačí zpravidla odhad exekutora. Soudní znalec zpracuje posudek, kterým stanoví takzvanou obvyklou cenu nemovitosti, tedy cenu za kterou by ji bylo možné nabídnout na trhu. Je-li to potřeba, provede soudní exekutor ohledání nemovité věci. Dlužník přitom musí exekutorovi i znalci poskytnout součinnost, případně si může exekutor zjednat přístup například s pomocí policie. Exekutor následně vydá usnesení, ve kterém rozhodne o obvyklé ceně nemovitosti a určí její příslušenství. Příkaz k prodeji nemovitosti je zanesen do katastru nemovitostí, aby mohly být varovány třetí osoby v případě snahy dlužníka nemovitost prodat.
Tip: Samotná dražba se dá ještě v tuto chvíli odvrátit, pokud dlužník uhradí dlužnou částku nebo předloží jiný exekučně postižitelný majetek. Jaké jsou další možnosti obrany proti exekučnímu příkazu k prodeji nemovitosti, jsme detailně rozebrali v našem článku.
Exekuce se vztahuje na nemovitou věc se všemi jejími součástmi a příslušenstvím. Pokud je tedy součástí bytu linka, vestavěné skříně, koupelnová skříňka, týká se exekuce i jich.
Ve chvíli, kdy exekutor určí cenu nemovitosti, může vydat dražební vyhlášku k prodeji nemovitostí. V ní stanovuje čas a místo konání dražby, označení nemovitost, která se budou dražit, a její příslušenství, výslednou cenu, nejnižší podání a další skutečnosti, důležité pro průběh dražby. Dražební vyhláška se doručuje stejnému okruhu osob jako exekuční příkaz a dalšímu okruhu právnických osob stanovených v zákoně.
Dražební aukce se nesmějí účastnit soudní exekutoři a jejich zaměstnanci, dlužník a jeho manžel či manželka.
Dražba může probíhat například v sídle městského úřadu v jehož obvodu se nemovitá věcnachází, připadně i elektronicky. Vyvolávací cena pak tvoří dvě třetiny odhadované ceny. Vítězem je ten, kdo učiní nejvyšší podání. Po vydražení nemovitosti je vyneseno tzv. usnesení o příklepu, které je doručeno i dlužníkovi.
Zvláštním právním institutem je takzvaný předražek, jehož hlavním účelem je získat za prodávanou nemovitost co nejvíce peněz a umožnit dalším zájemcům nabídnout vyšší částku. Poté, co je již učiněn příklep osobě s nabídkou nejvyšší částky, může každý do 15 dnů písemně exekutorovi nabídnout, že nemovitost chce nabýt za částku o čtvrtinu vyšší, než bylo nejvyšší podání. Následně je vydražitel vyzván, zda částku “dorovná”, tedy nabídne stejnou sumu. V rámci usnesení o předražku exekutor usnesení o příklepu zruší a rozhodne, kdo je předražitelem a za jakou cenu nemovitost získá.
Dlužník a nyní již bývalý vlastník musí nemovitost opustit. V případě, že by dlužník opustit nemovitost odmítl, je možné jej rovněž exekučně vystěhovat.
Tip: Nacházíte se na druhé straně barikády a láká vás koupě levné nemovitosti v exekuční dražbě, ale nevíte si rady, jak na to? Provedeme vás celým procesem krok po kroku, abyste si byli jistí. Více si přečtěte v našem článku – Jak na koupi levné nemovitosti v dražbě.
K převodu vlastnického práva k vydražené věci nestačí příklep samotný (což je zřejmé i ze zmínce o institutu předražku). Podle zákona jenom k samotnému převzetí musí být splněno několik podmínek:
Následně lze provést i zápis vlastnického práva, který ale může ještě oddálit podání odvolání proti usnesení o příklepu či o předražku.
Podstatně mírnější variantou než je samotný prodej nemovitosti může být zřízení exekutorského zástavního práva. To tedy neslouží k uspokojení pohledávky přímo, ale dojde k jejímu zajištění a doplňkově také k vytvoření tlaku na dlužníka, aby se pokusil získat peníze a splatit dluh. Dlužník přitom může nemovitost nadále využívat, nicméně zástavní právo je viditelně zaneseno do katastru nemovitostí. Pokud dlužník dluh splatí a exekuční řízení je ukončeno, zástavní právo je z katastru nemovitostí vymazáno.
Tip: pokud máte zájem o koupi nemovitosti, ale v katastru nemovitostí objevíte zmínku o exekuci, prostudujte si náš návod, jak v takové situaci postupovat.
Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.
Hledáte odpověď na konkrétní právní otázku? Napište nám ji a do 48 hodin budete mít k dispozici odpověď od některého z našich advokátů. Máme specialisty na všechny oblasti práva a garantujeme tak vysokou odbornost našich advokátů.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Při koupi bytu jsme chtěli mít jistotu, že po právní stránce vše proběhne hladce, proto jsme využili služeb této firmy. Rozhodně je mohu doporučit, rychlé zpracování požadavku, vstřícné jednání a cena rozumná.
Když mi prarodiče chtěli darovat byt, nechtěl jsem se z důvodu vysokého pracovního vytížení zabývat tím, co všechno musím zařídit a jak docílit přepisu vlastnictví v katastru nemovitostí. Dostupný advokát vše zařídil za mě, žádný problém na katastru nebyl a vše bylo celkem rychle zapsáno a vyřízeno. Díky a palec nahoru!
Služeb Dostupného advokáta jsem využila dvakrát, a to vždy v souvislosti s nájemní smlouvou. Poprvé z pohledu nájemce – chtěla jsem znát názor právníka na danou smlouvu, zdali není potřeba nějakou formulaci vyjmout/dodat, apod. Podruhé z pohledu pronajímatele – chtěla jsem sestavit nájemní smlouvu na míru. V obou případech byla komunikace velmi příjemná, rychlá, s (zobrazit více) dostatečným prostorem na dotazy a ve výsledku opravdu splňující veškeré mé představy. V neposlední řadě oceňuji, že jsme vše vyřešili bez problémů on-line a nemusela jsem nikam docházet. Nenapadá mě nic, co bych vytkla. V případě dalších právních otázek se na ně určitě opět obrátím.
